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会计涉税事项的处理篇一
;随着中国市场经济的不断发展，房地产行业越来越被各地视作现当代经济发展的支柱行业，而房地产开发企业中的商品房预售这一重要形式也更多地受到了各方面的关注，特别是来自于税务部门的管理。本文似从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入手，从现行税收制度框架角度，对商品房预售的涉税问题及其会计处理方式进行详细阐述，对房地产开发企业会计核算特点及方法进行粗略的分析和探讨。
一、房地产开发企业的主要工作及业务特点
（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。
（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求
（一）会计确认房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号——收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。
（二）税务要求税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。
三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算
（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售代理费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。
（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。
（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费——（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。
（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费——应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费——应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
（四）企业所得税核算 国税发［2009］31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。这种“预计毛利额”在会计上并不做账务处理，只是在企业所得税纳税申报上作为“调增项目”专项反映，计入应纳税所得额。作者认为，以预计毛利额计缴的那部分企业所得税额，在会计上作为“应交税费——应交企业所得税”借方反映，作为完工结转销售当期应缴企业所得税的抵扣项。
参考文献：
［1］财政部：《企业会计准则2006》，经济科学出版社2006年版。
（编辑 余俊娟）
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《企业会计准则——资产负债表日后事项》规定的日后时期是指年度资产负债表日至财务报告批准报出日这一时段。年度资产负债表日是12月对日，财务报告批准报出日是指董事会批准财务报告报出的日期，即批准的日期。例如：某公司2xx0年度财务报告于20xx年2月18日编制完成，20xx年4月15日经中介机构出具了审计报告，董事会于20xx年4月20日批准财务报告可以对外公布，则日后时期为20xx年1月1日至20xx年4月20日。但有时候因需经股东大会审议等原因，董事会批准与实际对外公布间隔时间较长，在此期间又发生了重大事项而在报告中作了调整或披露的，董事会则应重新批推。此时，日后时期应延伸至董事会再次批准财务报告报出日期。
（1）已证实资产发生了减损。如资产负债表日认为可以收回的大额应收账款，在日后时期由于债务人突然破产而无法收回；又如日后时期大批产品经验收不合格等。
（2）销售退回。指资产负债表日前已销售的商品，在日后时期退回。
（3）已确定获得或支付的.赔偿。主要指资产负债表日的未决诉讼在日后时期作出判决的。
（4）日后时期董事会制订的利润分配方案中与财务报告所属期间有关的利润分配（不包括股票股利）。这类事项应作为调整事项，调整有关会计报表数据。
另一类是影响财务报告使用者的正确理解的事项。主要有股票和债券的发行、巨额的对外投资、自然灾害导致的重大损失、所持短期投资中证券市价严重下跌、某种存货市价下跌、偶然性的大笔支出等等。这些事项都发生在日后时期，属非调整事项，但需要在会计报表附注中加以披露。
正确区分调整事项和非调整事项的关键是看这些事项的主要情况出现的时间，凡主要情况出现或存在于资产负债表日之前，而在日后时期获得新的或进一步的证据得到了证实、有了结果的，即“因”出现或存在于资产负债表日之前，“果”出现在日后时期的应作为调整事项。如资产负债表日前已销售的商品存在问题（因），在日后时期退回（果）；又如资产负债表日前已提起的诉讼（因），法院在日后期作了赔偿判决（果）等等事项，则应作为调整事项。凡主要情况的出现和结果均在日后时期发生的事项，即“因”和“果”均发生在日后时期的，如日后时期发生的巨额对外投资，日后时期所持证券市价严重下跌等，因其发生和影响结果均在日后时期，则属非调整事项，应在报表附注中披露。
（1）对财务报告年度来说只调表不调账。即对报告年度的资产负债、利润表、现金流量表、报表附注以及相关的附表的相关项目进行调整，但对账项的账簿记录不加调整，反映在日后时期所属年度的账户中。
（2）调整时的科目使用分为几种情况：涉及损益事项的所有损益类科目均通过“以前年度损益调整”科目核算；涉及利润分配的事项，直接在“利润分配——一未分配利润”科目核算；既不涉及损益，又不涉及利润分配的事项，直接调整各相关科目。
（3）分录中损益类科目调整与报表中损益类项目的调整存在不一致现象，比如销售退回调整时，涉及损益类的调整有主营业务收入、主营业务成本、所得税等，在编制调整分当时均在“以前年度损益调整”科目反映，但在调整利润表时，则应分别调整主营业务收入、主营业务成本、所得税等项目。
例甲公司20xx年11月销售给乙公司产品一批，销售价格503xx0元（不含税），销售成本40，xx0元，货款于12月对日尚未收到。20xx年2月，因产品质量问题，经协商乙公司将该批产品全部退回。此时，甲公司的财务报告尚未经批准报出。本例中，甲公司应对该销售退回作为应调整的日后事项进行会计处理。
首先，编制调整分录，将账务处理在20xx年度：
（1）调整销售收入
借：以前年度损益调整503xx0
应交税金——应交增值税（销项税）8，5xx
贷：应收账款585xx
（2）调整销售成本
借：库存商品40，xx0
贷：以前年度损益调整4xxxx
（3）调整所得税
借：应交税金——应交所得税33xx
（4）将“以前年度损益调整”科目余额转入利润分配
借：利润分配——未分配利润6，7xx
（5）调整利润分配
借：盈余公积1，xx5
贷：利润分配——未分配利润（6，7xx×150）l，xx5
然后，调整2xx0年度会计报表如下：
调整资产负债表相关项目：应收账款减58.5xx元，0元，应交税金减11.8xx元，未分配利润减5.695元，5元。
调整利润表相关项目：主营业务收入减5xxxx元，0元，所得税减3.3xx元，净利润减6.7xx元。
1、与《企业会计准则——或有事项》的关系
借：以前年度损益调整1xx，xx0
预计负债9xx，xx0
贷：其他应付款1，xx0，xx0
2、与《企业会计准则——收入》的关系
日后事项中的销售退回，既包括报告年度销售的商品，在日后时期退回的，也包括报告年度前销售，在日后时期退回的商品。只要是日后时期退回的，均按日后事项准则的规定进行处理。但上述销售的商品如在年度财务报告批准报出口以后退回的，则应根据《企业会计准则——收入》的处理原则进行处理，即冲减退回当月的销售收入和销售成本，不再调整报告年度的相关报表和附注，而是体现在退回年度的会计报表中。
对于在日后时期发现的报告年度的会计差错，应根据《企业会计准则——资产负债表日后事项》准则的规定处理，对于在财务报告批准报出口以后发现的以前年度的重大会计差错、则应根据《企业会计准则——会计政策、会计估计变更和会计差错更正》准则的规定处理。这两个准则在财务调整的方法和科目的运用上都是相同的，所不同的是在报表的调整上，按照日后事项准则的处理是要调整报告期会计报表各相关项目，而按照会计差错更正准则的处理则不调整报告期会计报表而是在账务调整年度编制会计报表时调整资产负债表相关项目的年初数和利润及利润分配表相关项目的上年实际数。
参考资料
1《企业会计准则——资产负债表日后事项》指南
2《企业会计准则——收入》指南
3《企业会计准则——或有事项》指南
4《企业会计准则——会计政策、会计估计变更和会计差错更正》指南
5张燕：浅析《资产负债表日后事项》与其他企业会计准则的关系
会计涉税事项的处理篇三
产品质量保证，通常指销售商或制造商在销售产品或提供劳务后，对客户提供服务的一种承诺。在约定期内(或终身保修)，若产品或劳务在正常使用过程中出现质量或与之相关的其他属于正常范围内的问题，企业负有更换产品、免费或只收成本价进行修理等责任。为此，企业应当在符合确认条件的情况下，于销售成立时确认预计负债。
(1)确认产品质量保证金额
借：销售费用
贷：预计负债
(2)实际发生维修费
借：预计负债
贷：银行存款
