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人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退，写作可以弥补记忆的不足，将曾经的人生经历和感悟记录下来，也便于保存一份美好的回忆。范文书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇范文呢？以下是我为大家搜集的优质范文，仅供参考，一起来看看吧
物业工程管理案例篇一
xxx年x月x日上午，在公司领导和xx员工公寓物业管理处管理员的带领下，我和公司物业部同事一起参观了xx员工公寓生活园区，并学习了管理处一天的工作流程。
xx公寓共有一期二期两栋员工宿舍楼，可容纳5000多人住宿。在日常管理和服务方面与一般商业写字楼和住宅小区存在较大的差异，需要更为个性化的管理方案，这也是我们今天此行的学习目的。
根据一上午的参观，我总结了比较突出的两点。
首先是文档的管理。文档的管理在物业管理中是很重要的一个方面，也是比较繁琐的一个方面。来xx公寓参观之前，公司领导经常赞扬xx员工公寓物业管理处文档管理规范。干净明亮的文件柜里摆放着各种台帐，所有文件夹的标识清楚整齐。文件夹里各种设备都有详细的记录，翻开他们的检查记录，定期检查、维修、清洁都一一的详细记载。值得学习的地方是，xx公寓管理处对数据量繁多的台帐，都进行了电子备份。现代化的物业管理，越来越多的使用了电脑进行信息储存管理，使得物业管理工作更加的清晰便捷，这是我们今后开展物业管理工作必须坚持的一个重要程序。
其次，相关物业管理区域的安全秩序管理。xx员工公寓的特殊性在于，每间宿舍都有6个人居住在里面，安全是此处物业管理工作中最为重要的方面之一。公寓明令禁止使用大功率电器，为的是对人身安全的保障和火灾隐患的防范。每天的例行房间检查，也会对各种违禁电器进行检查和暂扣。当管理员打开存放违禁品的仓库时，大家都惊讶不已。里面的各种物品按类摆放整齐，犹如一个小型超市。所有物品都贴上了写有日期和持有人的标签，相当规范。管理人员的细致工作，也体现了物业管理企业服务质量。
在参观结束后，公司领导做了清晰明了的总结。听了领导的讲话，我感悟到，创建具有自身特色的物业管理方案才能更好的为业主服务，才能更好的使管理工作水平提升，推广公司的知名度。
物业工程管理案例篇二
1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？ 案例：
滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案
滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，一直未交付物业费。
原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？ 案例：
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经管理处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法庭。
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
3、小区散步被撞死 物业公司担何责？
案例：
黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费。
被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会
海城区法院经审理查明，的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。
黄阿婆在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安下班后驾驶摩托车(无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救无效死亡。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对保安过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。
法院认为，小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄 阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定。
4、物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？ 案例：
1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；
2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。
一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？
作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。
首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。
其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现有违反协议的行为，应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。
二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？ 物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。
本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。
5、物业管理有疏忽业主被盗应担什么责任？
案例：
李先生所居住的小区由某物业公司进行管理。李先生也按时缴纳了物业管理费用。
李先生将电动车放于楼下。但第二天李先生的电动车被盗丢失。李先生找物业要求其赔偿。
物业认为，是盗贼将李先生的车辆盗走，物业没有责任所以不予赔偿。
由于协商未果，李先生一怒之下将物业公司起诉到法院，要求物业公司赔偿其车辆损失。
法院审理后认为，物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错，所以判决在其过错范围内承担李先生损失的80％，李先生自担20％。
马广宇律师：根据物业管理规定，为小区提供物业管理服务的物业公司应尽安全防范义务。
根据侵权责任确定原则，由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系，物业公司应在过错程度范围内承担赔偿责任。
李先生没有将车辆放于规定的存放地点，对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任，所以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定。
6、居民踩上胶水摔伤致残 物业未尽清理责任赔十万
郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的物业公司打起了官司。
那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证。
审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。
法院经审理后认为，公民享有健康权。由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗，直接导致郭女士等多人受伤，金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失。
7、业主涂改自家外墙颜色物业是否可以起诉？
案例介绍：
案例分析：（1）物业观点：
物业公司递交了拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。（2）业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利，就有权按照喜好改变外墙的颜色。
（3）律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。
（4）第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。
根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
8、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？ 案例介绍：
提要：楼顶平台落水管道进口处未按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。甲小区某号602室住着被告华某，502室住着原告王某。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。另一被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将阳台处的排水口封死。一天大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
案例分析：
对于此案，法院审理经审理判定：
1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。
9、业主私自搭建房屋，物业公司是否有权起诉？ 案例介绍：
邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。
住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。
厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车丢失,驾驶员立即报案,公安局发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。
法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对“交通与车辆停放秩序的管理”,第二十条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。
终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。
11、物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？
案例：
孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。某日，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。
法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。
物业工程管理案例篇三
三月，我进行了为期一周的学习。我们所管理的楼盘是单一业主，和他们是完全不同的。一周下来，受益匪浅。总结起来有以下几点。
文档的管理也是很重要的一个方面，是质量文件和服务标准的一项重点内容。来之前就听说联银大厦管理处已成立三年，各类文档都很齐全。在06年的服务标准实施评审中，他们得了第一。所以公司安排我来学习。他们专门安排一位管理人员来整理文档。根据自己的情况分了三大类即管理档案、业主档案、外来文件，一共有三十个文件夹。各类文件序号排列清楚整齐，想找哪类文件很快就能找到。由于我们管理处才成立刚刚一年，有些文档还部够齐全，而且有些归类紊乱，以他们的做标本，以后我们也能使文档更加完善。
由于我们管理处是单一业主，物业管理费都是直接转帐到我们公司帐户，不经过我们这些管理人员之手，而水电费等也不要我们代收，这样我们就轻松很多。而我又是第一次接触物业管理，对于物业费的收缴，也只是学习了理论知识。这次到联银大厦实习，亲自实践了一回。有些业主是物业费和水电费一起缴，一次性可以完成，而有些业主却是一样一样的缴，而且有些业主是一次缴一点，这最是麻烦，更气人的是，有些业主提出一些不正当理由拒缴物业费，这就需要我们管理人员有足够的耐心和他们沟通解释。通过实践我又学到了一个沟通的技巧，作为物业管理行业，最需要的就是以业主为重，服务第一，有效沟通。
对于设备管理，我在实习中看到，联银大厦管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；各种设备都有详细的台帐记录。翻开他们的检查记录，定期检查、保养、维修、清洁一一详细记载。李主任亲自带我去了设备机房，地面是如此干净，由于商铺目前还没有出租出去，一至三层空置，中央空调一直未开启，但是这些空调控制设备却擦的很干净。地下两层停车场，进出口标志牌清晰，自行车、电动车和汽车停车区域划分明确，各类车辆整齐有序停着。而他们的车管员也会些交通手势，在上下班高峰期，正确指挥地下车出入。
管理处和业主建立良好的关系，目前有一百多个公司在大厦内办公，管理人员对业主都很熟悉，大部分都清楚的记得他们在哪个房间办公。我在的这几天里，看到经常有业主来管理处谈工作、聊天，俨然一家人似的。
管理处各部门人员关系也很融洽。在休息时我看到几个部门的员工在一起下棋、看电视、聊天，有时工程人员带的饭，拿到保洁部保洁人员帮忙用蒸饭煲热好。
联银大厦管理处很关心员工生活，在保安监控室，有两台显示器画面跳动很厉害，保安部就让监控岗调整小休一会，避免眼睛过度疲劳。在休息室买了电视、象棋、扑克和健身器材。这些丰富了他们的业余生活。听李主任说，他们准备在夏季来前给住宿的员工装几个电扇，使员工能休息好，工作有精神。李主任得知我们到他们管理处来学习后，第一想到的就是我们的吃住问题。等我们到了之后，利用中午休息时间，他就安排人员带我们去了附近一个旅社，为我们找了一间既清洁安静又便宜的房间。这些都是我亲身感受，也是为其所感动的。
一周时间很快过去，我们带着收获而归。我们将借鉴他们的优点来完善的自己的管理。而我，也将不断提高自己的能力，使个人工作有更出色的表现。
物业工程管理案例篇四
;姓名：李俊英
班级：0381203
工程合同管理案例分析
学号:2012213250
指导老师：龙伟
某国际工程合同纠纷处理综合案例分析。
2000年5月，中国水利电力对外公司与毛里求斯公共事业部污水局签订了 承建毛里求斯扬水干管项目的合同。该项目由卅:界银行和毛里求斯政府联合出资, 合同金额477万美元，工期两年，监理工程师是英国gibb公司。该项目采用 的是fdic合同条款。
按照该项口的合同条款的规定，用于项口施工的进口材料，可以免除关税， 我方认为油料也是进口施工材料，拯此向业主中请油料的免税证明，但毛里求斯 财政部却以柴油等油料可以在当地采购为由拒绝签发免税证明。我们对合同条款 进行了仔细研究，认为这与合同的规定不相一致，因此我方提出索赔，耍求业主 补偿油料进口的关税。
1、 索赔通知
按照fd1c施工合同条款规定：如杲承包商根据本合同条件的任何条款或参 照合同的其他规定，认为他有权获得任何竣工时间的延长和（或）任何附加款项， 他应通知工程师，说明引起索赔事情或者情况。该通知应尽快发出，并应不迟于 承包商开始注意到或应该开始注意到这种事件或者情况之后的28天。
如果承包商未能在28天内发岀索赔通知，竣工时间将不被延长，承包商将 无权得到附加款项，并且雇主将被解除有关索赔的一切责任。否则木款以下规定 应适用。
我方按照上述规定，在2000年9月15日正式致函监理工程师，就油料 关税提岀索赔，索赔报告将在随后递交，并将该函抄送了业主。
2、 索赔记录
按照fdtc施工合同条款规定：承包商还应提交-?切与此类事件或者情况冇 关的任何其他通知（如果合同要求）），以及索赔的详细证明报告。
承包商应在现场或者工程师可接受的另一地点保持用以证明任何索赔的可 能需要的同期纪录。工程师在收到根据本款发出的上述通知后，在不必事先承认 雇主责任的情况下，监督此类纪录的进行，并（或）可指示承包商保持进一步的 同期纪录。承包商应允许工程师审查所有此类纪录，并应向工程师提供复印件（如 果工程师指示的话）。
因此，我方在每月的月初向监理工程师递交上个月实际采购油料的种类和数 量，并将有我方与供货商双方签字的交货单复印附后，以便作为计算油料关税金 额的依据。监理工程师肯定了我们的做法，要求我们继续保持记录并按月上报。
3、索赔报告
按照fdic施工合同条款规定：在承包商开始注意到或应该开始注意到引起 索赔的事件或者情况z日起42天内，或在承包商可能建议且由工程师批准的此 类其他时间内，承包商应向工程师提交一份足够详细的索赔，包括一份完整的证 明报告，详细说明索赔的依据以及索赔的工期和（或）索赔的金额。如果引起索 赔的事件或者情况具有连续影响：
（1） 该全面详细的索赔应被认为是临时的。
（2） 承包商应该按月捉交进一步的临时索赔，说明累计索赔工期和（或） 索赔款项，以及工程师可能合理要求的此类进一步的详细报告。
（3） 在索赔事件所产生的影响结束后的28天内（或在承包商口j能建议且出 工程师批准的此类其他吋间内），承包商应提交一份最终索赔报告。
索赔报告的关键是索赔所依据的理由。只有在索赔报告中明确说明该项索赔 是依据合同条款中的某一条某一款，才能使业主和监理工程师信服。为此，我方 项r经理部仔细地研究了合同条款。
合同条款第二部分特殊条款规定：凡用于工程施工的进口材料可以免除关税; 对进口材料所作的定义是：
（1） 当地不能生产的材料；
（2） 当地生产的材料不能满足技术规范的要求，需要从国外进口；
（3） 当地生产的材料数量有限，不能满足施工进度要求，需从国外进i」。
我方提出索赔的第一个理由是：油料是该项廿施工所必需的，而且毛里求斯 是一个岛国，既没有油［□也没有炼油厂，所需的油料全部是进口的，因此油料应 该和该项目其他进口材料如管道、结构钢材等材料一样，享受免税待遇，而毛里 求斯财政部将油料作为当地材料是不符合合同条款的。
其次，我们从其他在毛里求斯的中国公司那里了解到毛里求斯财政部曾为刚 刚完工的屮国政府贷款项口签发过柴油免税证明，这说明有这样的先例，我们将 财政部给这个项目签发的免税证明复印件也作为证据附在索赔报告之后。
对于索赔金额的计算，关键在于确定油料的数量和关税税率。如前所述，我 方将每一个月项目施工实际使用的油料种类和数量清单都已上报监理工程师，这 个数量监理工程师是认口j的。关税税率则是按照毛里求斯政府颁布的关税税率计 算，这样加上我方的管理费，计算得出索赔金额。关税税率的复印件也作为索赔 证据附在索赔报告之后。
4、工程师的批复意见
按照fdic施工合同条款规定：在收到索赔报告或该索赔的任何进一步的详 细证明报告后42天内(或在工程师可能建议且由承包商批准的此类其他吋间内), 工程师应表示批准或者不批准，不批准吋要给予详细的评价。他可能会要求任何 必要的进一步详细报告，但他应在这段时间内就索赔的原则作出反应。
工程师审议了索赔报告后，正式来函说明了他们的意见，并将该函抄送业主。
他们认为免税进i i材料必须满足两个要求：
材料必须用于该项目的施工。
材料不是当地生产的。
工程师认为油料完全满足以上两个条件，因而承包商有权根据合同条款中请 免税进口油料。
5 ?业主的批复意见
业主在审议了我方的索赔报告和工程师的批复意见后，仍然坚持他们的意见, 认为油料是当地材料，拒绝支付索赔的油料关税金额。
至此，由于与业主不能达成一致意见，这个索赔变成了与业主之间的争议， 也就进入了争议解决程序。
6?争端裁决(dab)
dab的委任和终止。合同双方应在投标书附录规定的fi期前，任命dab 的委员。三位委员均需经业主和承包商双方批准。委员费用也由双方支付。
dae解决争端的的程序见图7-5.
按照以上条款的规定，我方在2001年2月26日致函工程师，耍求就油料免 税事宜提交争端裁决。按照合同规定，dab应该将裁决结杲在84天内即2001年 5月20 f1之前通知业主和我方。
2001年5月16 b,我方收到裁决结果。在裁决书屮，dab首先声明裁决是 根据合同条款规定和承包商的要求作出，并且叙述了索赔的背景和涉及的合同条 款，简要回顾了在索赔过程屮承包商、工程师和业主在往来的信函屮各自所持的 观点。最后工程师得出了一下四点结论：
柴油、润滑油和其他石油制品不是当地生产的，因此，按照合同条款 规定，只要是用于该项口的施工的油料，在进口是就应该免除关税。
免除关税只适用于在进口之前明确标明专为承包商进口的油料，承包 商在当地采购的已经进口到毛里求斯的油料不能让你更免除关税。
毛里求斯财政部的免税规定与合同有冲突，乐包商应该得到关税补偿， 补偿金额从承包商应该得到免税证明之口算起。
在同等条件下，财政部已经有签发过柴油免税证明的先例。
根据以上结论，dae作出了如下的裁决：
根据合同条款规定，乐包商有权安排免税进11用于该项fl施工所需的柴油和 润滑油，因此，承包商应该得到进口油料的关税补偿。补偿期限从2000年10 月22日开始（我方申请后应该得到免税证明的吋间，业主及财政部的批复期限 按2个刀计算）到该项目施工结束。
从该裁决结果可以看出，dab确实是站在公正、屮立的立场作出裁决，这个 裁决结果对我方十分有利。
但是尽管dab作出了明确的裁决，业主仍然致函dab,表示对裁决结果不满 /民、o
鉴于这种结果，经过项目经理部内部讨论并请示公司总部，考虑到该项目的 油料用量不大，索赔金额冇限（约15万美元），如杲捉请法庭仲裁，不但会影响 我公司今后业务的开展，而且开庭时还要支付律师费用，就是打赢这场官司，索 赔回來的钱扣除律师费用也所剩无几，因此决定不提出法庭仲裁，但争取能够与 业主友好协商解决。
7、 解决争议的第二步——业主和承包商友好协商解决
f1d1c条款规定：按合同相关条款规定已发出表示不满的通知后，合同双方 在仲裁开始前应尽力以友好的方式解决争端。规定，除非合同双方另有协议，否 则，仲裁将在表示不满的通知发出后56天或此后开始，即使双方未曾作过友好 解决的努力。
这一规定说明，在法庭仲裁之前，有56天的时间由双方友好协商解决争议。
在此期间，我方多方而地做了业主的工作，业主友好地表示可以增加一些额 外工程，但是就该项口索赔他们也无能为力，问题的关键在于毛里求斯财政部不 同意签发免税证明。在这种情况下，该争议没冇能够进行友好协商解决。在56 天到期之后，我方正式致函业主，我方决定国际仲裁。
解决争议的第三步——法庭仲裁
按照f1d1c条款规定：除非通过友好解决，否则，如果争端裁决委员会冇关 争端的决定（如有时）未能达成最终决定并具有约束力，那么此类争端应由国际 仲裁机构最终裁决。除非合同双方另有协议，否则：
（1） 该争端应根据国际商会的仲裁规则被最终解决。
（2） 该争端应由按本规则指定的三位仲裁人裁决，以及由3个委员会负责 处理那些工程师的裁决不被双方认可的争端。
（3）该仲裁应以“法律和语言”规定的f1常交流语言作为仲裁语言 仲裁人应有全权公开、审查和修改工程师的任何证书的遣返、决定、指示、意见 或评估，以及任何争端裁决委员会有关争端事宜的决定。无论如何，工程师都不 会失去被作为证人以及向仲裁人捉供任何与争端冇关的证据的资格。
合同双方的任何一方在上述仲裁人的仲裁过程中均不受以前为取得争端裁 决委员会的决定而提供的证据或论据或其不满意通知中提出的不满理由的限制。
在仲裁过程屮，可将争端裁决委员会的决定作为一项证据。
工程竣工之前或之后均可开始仲裁。但在工程进行过程中，合同双方、工程 师以及争端裁决委员会的各自义务不得因任何仲裁正在进行而改变。
由此可以看出，业主和承包商z间的争议最终的解决办法是仲裁。仲裁往往 会花费很长的时间，而11争议双方为了赢得官司，都要请最好的律师，而律师的 费用通常是按小吋计算的，非常昂贵。因此，在打算与业主对簿公堂之前，一定 要慎重考虑。
综上所述，从该项目的油料关税索赔几乎完整的索赔过程屮可以看出，一个 完整的工程索赔实际上包含了业主与承包商z间争议的解决过程。而在国际乐包 项目的实施过程中，业主与承包商之间有利益冲突，业主总是想用最少的投资在 最短的吋间内完成一个工程，承包商在实施这个工程吋总是想用最小的投入赚取 最大的利润，因此二者之间的争议，绝大多数还是有索赔引起的。
根据工作职能的划分，工程技术部主要负责工程调度、合同、技术及过程价 款的结算工作，并负责工程施工记录，工程计量，会议记录及纪要，来往信函, 施工d志等于索赔相关工作方面的基础资料的收集与管理，质量安全部主要负责 质量检查记录，质量检查，验收成果资料管理；现场施工作业队按要求做好人工 工时记录，材料，机械使用记录，气象记录，并按期分类汇总至工程技术组等相 关业务部门。必要时，工程技术部门可要求其他相关部门捉供相应的资料或记录, 以作为索赔的原始证据。
从项目各部门工作职能划分來看，工程技术部是索赔管理的综合管理部门, 对索赔机会的识别，索赔证据的收集和汇总、索赔额的计算及索赔报告的撰写与 提交以及索赔谈判等工作负责。当发牛索赔事件需要向业主及监理提出索赔时, 工程技术部会准备相应的索赔意向书报告给项目总工程师或项目经理，然后提交 监理工程师和业主代表。
同吋，根据合同条款，工程技术部协调其他业务部门准备相关的索赔证据, 拟定索赔中请报告，并在合同规定的时效内提交，然后进行索赔确认与谈判。一 般的，索赔事件的解决由项目部进行，当项目部在索赔解决与谈判过程屮存在问 题或困难时，公司会派出相关人员进行协助。
相关热词搜索：;物业工程管理案例篇五
答：①平等的法律主体关系。
②经济关系（市场商业交易）。③合同关系（权利和义务对等，）④具有人性化的和谐关系。
2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应承担赔偿责任？
答：①不一定。
②关键看物业管理合同如何约定，有约定按约定办（合同中注意不要随意承诺增加自己的义务）。
③看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），如果有过错则承担过错责任，反之则不应承担责任（东方园案例）。④责任的大小不由业主或物业公司单方面说了算，必须由有关方面来判定。
3.空调安装有何规范？
答：南宁市颁布的《房屋安全管理办法》已有规定。
①必须安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。②应预留足够的安装位置。
③支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。
④机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。
4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？
答：不能简单确定。
③交物业费不交水电费的想办法让他欠水电费（嘉丰案例）。
5.业主擅自改变房屋结构如何处理？
答：①装修申报审批时应告之约束件（最好以书面形式发给业主）。
②找出违规处罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。③发出限期恢复整改通知。④责令停工。
⑤报房屋管理监察大队处理（滨江、竹青苑案例）。
6电梯运行费一刀切有何依据？
答：①法规上有依据。建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理办法》规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。
②业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应承担相应的义务。
③但承担多少义务可以通过合同约定或征求业主意见而定（紫光阁、东方园案例）。
7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？
答：①装修审批时应告知约束条件。
②涉及邻里的应告知邻里。③加强现场监督。④违章装修者应负全责。⑤物业公司只能协调处理。⑥支持受损害的业主合法维权。
8．房子未入住是否要交费？
答：要收，因为：
① 法规上有依据。国家物业管理条例、南宁市物业管理办法、物业服务 收费管理办法都有明确规定。
②物业管理公司只是根据合同约定提供公共性服务。③服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。物业管理公司只是根据合同约定收取相关费用。④收费计算时间以规定入伙的时间为准。
⑤如房屋质量存在瑕疵但不影响入住的，开发商应负责维修，物业服务费照收，由业主承担。但如果房屋质量存在瑕疵影响入住的，开发商应负责维修，物业服务费照收，由开发商承担，直至维修完成业主入伙为止。（2007年9月分南国早报有过解释）
9.公共维修资金来源、权属、用途和管理 答：①公共维修资金来源于向业主收取。②权属业主。
③用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常维修费与维修资金的区别案例）。
④按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批使用，定期公布，不得挪用。
10.公共维修资金能否不收取？ 答：①可以。
②以合同约定为准。
③如果大部分业主不同意，可以不收。
④如果不收，双方必须以文字说清楚维修资金没有积累，如发生维修工程，物业公司不承担费用，应先向业主收费后维修（恒安案例）。11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。
12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？
答：①公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。
②二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。
答：①公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。
②各管理处应根据公司的意见和方案提前做好准备包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事件的处理及救助方案的落实，安全防范措施的落实，人员值班的安排（东方园、嘉丰案例）。
14.发生管道燃气泄漏应采取什么措施？ 答：①切断气源（必须熟悉燃气主阀门）。②如尚未造成火灾前应慢慢打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属强烈碰撞和使用电器，更忌讳明火。
③立即报告领导和相关部门检查、处理泄露原因。④如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。⑤组织灭火。
15.路面有凹坑，近期有大雨，应采取什么预防措施？
答：①如能填平则尽量填平，不能填平应及时在现场贴出警示（案例）。
答：①有车辆进入停车场时应主动引导停放。
答：不应该，当业主对房屋验收完毕确认后必须立即将所有钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。
18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应注意什么？ 答：要特别注意返修人员顺手牵羊。返修前后都要认真检查，并当面向返修人员说清楚。
19.业主如果已交水电费而不交物业费，能否停水电？
答：原则是不能。但有些业主故意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。
20.为预防突然长时间停电，平时应做好哪些准备工作？ 答：①平时应准备好应急照明。
②经常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。③及时告之业主。
答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层维修由谁负责？
答：①正常情况下屋顶属全体业主所有，维修费用应由全体业主共同承担。
②如果房屋顶层被顶层住户使用，则按照“谁使用，谁承担维修”的原则，应由顶层住户承担。
23.紧急情况，物管人员是否能破门而入？
答：按建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责维修。如果上层住户不配合，下层住户可直接通过司法渠道解决（安湖案例）。
26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：①疏导交通，其他车辆改道行驶。
②先向车主表示歉意，问清楚原由。
③检查自身工作，征求他们对我们工作的意见。④向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。⑤要求车主将车移到旁边，其他事情慢慢商量解决。⑥如果车主不听劝告，则向相关部门报告处理。27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：①接到报告必须立即赶到现场。
②如果是公共主管道堵塞造成室内水浸则马上疏通管道。
③如果是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。④住户同意后可实施疏通。
⑤为体现人性化管理，疏通完毕后可提供一般性保洁。28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：①按正常程序发函提醒。
②如果不整改，发出限期整改通知。③如拒不纠正则上报相关部门处理。
④严重拖欠费用则坚决采取处罚措施。（嘉丰案例）⑤起诉。
29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：①切断电源。
②实施灭火，如火势太大必须拨打“119”火警电话。③发出紧急通知告知业主，火势太大时必须疏散人员。④火灾扑灭后必须做好事故记录备忘。⑤马上组织修复。⑥追究个人责任。
30.业主要随意封闭阳台怎么办？
答：①寻找合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。②如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必须发函向住户阐明原则和态度（违反规划管理规定、改变使用功能、改变阳台承重能力、影响验收和办房产证）。
③如果业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：①制作告示牌立放在禁止停车的范围。
②建立检查制度，加强巡逻检查。③车辆进入小区时大门岗应提醒车主。
④发现乱停乱放车辆坚决处理（告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖、锁车）
32.如何预防突发性的电力事故？ 答：①制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。
②晚上、节假日、休息日小区必须要有水电工值班，值班电话必须向全体业主公布。
③配电设备旁边必须放置消防器材。
④发生事故后5分钟内必须到达现场妥善处理。
②调整公共照明的数量； ③减少公共道闸的使用次数。
水方面——①保持定期水管检查（通过公摊水费的动态分析是否有管漏）；②强调节约公共绿化和公共卫生用水； ③注意避免二次加压水泵的溢水； ④减少水龙头的跑冒滴漏。
34.如何堵塞部门、小区财务上的漏洞？
答: ①采购、开支尽量转帐，1000元以上的大额开支必须转帐。
②个人手上的现金必须限额，不能太多。③小区收入原则上不准在个人手上过夜。
④工作需要以个人名义开设的存折、信用卡必须折（卡）密码分离。⑤工作需要以个人名义开设的存折、信用卡所存公款必须定期划转公司帐户。
1.业主与物业管理公司的关系 答：①平等的法律主体关系。
②经济关系（市场商业交易）。③合同关系（权利和义务对等，）④具有人性化的和谐关系。
2.住户财产被盗受损，物业管理公司是否都应承担赔偿责任？ 答：①不一定。
②关键看物业管理合同如何约定，如果约定为保管费则应承担相应责任，反之则不应承担责任。
③看物业管理公司是否存在工作过错（过错的界定标准以合同约定为准，由相关部门裁定），如果有过错则承担过错责任，反之则不应承担责任（东方园案例）。3.空调安装有何规范？ 答：近期已有规定。
①必须安装在实心砖、混凝土或强度相等效的安装面。②应预留足够的安装位置。
③支架承重里应等于人重+机重之和的两倍以上。
④机组自重超过120千克时，安装不得离开地面悬挂安装（竹青苑案例）。4.对欠费户管理处能否擅自停水停电？ 答：不能简单确定。
③交物业费不交水电费的想办法让他欠水电费（嘉丰案例）。5.业主擅自改变房屋结构如何处理？ 答：①装修申报审批时应告之约束件。
②找出违规处罚依据（建设部颁布的装修管理规定）。③发出限期恢复整改通知。④责令停工。
答：①建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行管理办法》规定：运行维护费应由全体业主按产权面积分摊。
②业主既然已经买了房，就等于买了相关设施，就应承担相应的义务。③但承担多少义务可以通过征求业主意见而定（紫光阁、东方园案例）。7.业主装修损害邻里利益发生纠纷怎么办？ 答：①装修审批时应告知约束条件。
答：①物业管理公司只是根据合同约定提供公共性服务。
②服务的对象是小区整体而不是针对业主个体。③物业管理公司只是根据合同约定收取相关费用。
④《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对此已做出规定。⑤收费计算时间以规定入伙的时间为准（不含因工程质量维修时间）。9.公共维修资金来源、权属、用途和管理 答：①公共维修资金来源于向业主收取。
②权属业主。
③用于保质期满后房屋共用部位、保修期满后设备设施的大中修更新改造（物业费中已含日常维修费与维修资金的区别案例）。
④按物业服务合同约定单位代管，专款专用，审批使用，定期公布，不得挪用。
10.公共维修资金能否不收取？ 答：①可以。
②以合同约定为准。
③如果大部分业主不同意，可以不收。
④如果不收，双方必须以文字说清楚维修资金没有积累，如发生维修工程，物业公司不承担费用，应先向业主收费后维修（恒安案例）。11.为什么自己公司员工运出物品也要办理放行手续？ 答：防止监守自盗。
12.如何计算水电公摊、二次加压用电和电梯运行分摊费？ 答：①公共绿化、公共卫生、公共秩序用水电和水电损耗由全体业主分摊，（三种方法）。
②二次加压和电梯运行费用由享受业主分摊。
答：①公司应由行政部会同工程部统一下发预防通知，布置、检查、落实预防措施。
②各管理处应根据公司的意见和方案提前做好准备包括：提前发布预防告示，排涝功能和设施、发电设备的检查，可能发生各种突发事件的处理及救助方案的落实，安全防范措施的落实，人员值班的安排（东方园、嘉丰案例）。
14.发生管道燃气泄漏应采取什么措施？ 答：①切断气源（必须熟悉燃气主阀门）。
②如尚未造成火灾前应慢慢打开门、窗通风，切记禁止室内打电话、金属强烈碰撞和使用电器，更忌讳明火。
③立即报告领导和相关部门检查、处理泄露原因。④如已造成火灾则还要报告公安、消防、急救中心。⑤组织灭火。
15.路面有凹坑，近期有大雨，应采取什么预防措施？
答：①如能填平则尽量填平，不能填平应及时在现场贴出警示（案例）。
答：①有车辆进入停车场时应主动引导停放。
②观察车辆外观有无破损，如有破损必须立即告诉车主和记录。③提醒车主关好车门车窗，拿走车内的贵重物品。④告知车主是否要收费。⑤发放通行牌，做好登记。17.业主接房后是否还代管钥匙？ 答：不应该，当业主对房屋验收完毕确认后必须立即将所有钥匙全部交给业主这是一个有关责任问题（恒安、嘉丰案例）。
18.业主未接房前如有工程质量人员入场返修物业人员应注意什么？ 答：要特别注意返修人员顺手牵羊。返修前后都要认真检查，并当面向返修人员说清楚。
19.业主如果已交水电费而不交物业费，能否停水电？
答：原则是不能。但有些业主故意刁难只交自用水电费就是不交水电公摊费和物业费。因此，对这部分业主一般都是以牙还牙，连水电费都不收，造成其拖欠水电费而一起处理（嘉丰案例）。
20.为预防突然长时间停电，平时应做好哪些准备工作？ 答：①平时应准备好应急照明。
②经常检查备用发电机，备好柴油、接电电缆。③及时告之业主。
答：累计欠费额×滞纳金率×当月日历数 22.房屋顶层维修由谁负责？
答：①正常情况下屋顶属全体业主所有，维修费用应由全体业主共同承担。
②如果房屋顶层被顶层住户使用，则按照“谁使用，谁承担维修”的原则，应由顶层住户承担。
23.紧急情况，物管人员是否能破门而入？
答：按建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，此事应属上层住户的责任，应由上层住户负责维修。如果上层住户不配合，下层住户可直接通过司法渠道解决（安湖案例）。26.车辆借故堵塞出入口（通道）怎么办？ 答：①疏导交通，其他车辆改道行驶。
②先向车主表示歉意，问清楚原由。
③检查自身工作，征求他们对我们工作的意见。④向车主陈述车辆停在道口堵塞交通的危害。⑤要求车主将车移到旁边，其他事情慢慢商量解决。⑥如果车主不听劝告，则向相关部门报告处理。27.污水管道返水导致业主室内水浸怎么办？ 答：①接到报告必须立即赶到现场。
②如果是公共主管道堵塞造成室内水浸则马上疏通管道。
③如果是住户室内管道堵塞造成水浸则应说明责任范围，把握免责和收费依据。
④住户同意后可实施疏通。
⑤为体现人性化管理，疏通完毕后可提供一般性保洁。28.业主屡屡违反物业管理规定、拖欠费用怎么办？ 答：①按正常程序发函提醒。
②如果不整改，发出限期整改通知。③如拒不纠正则上报相关部门处理。
④严重拖欠费用则坚决采取处罚措施。（嘉丰案例）⑤起诉。
29.配电故障导致火灾如何处理？ 答：①切断电源。
②实施灭火，如火势太大必须拨打“119”火警电话。③发出紧急通知告知业主，火势太大时必须疏散人员。④火灾扑灭后必须做好事故记录备忘。⑤马上组织修复。⑥追究个人责任。
30.业主要随意封闭阳台怎么办？ 答：①寻找合同依据，主要看购房合同是否有明确约定，如无约定则可批准。②如购房合同明确约定不准封闭阳台，则必须发函向住户阐明原则和态度（违反规划管理规定、改变使用功能、改变阳台承重能力、影响验收和办房产证）。
③如果业主拒不接受，就向房屋监察部门报告处理。31.公共消防通道乱停乱放车辆怎么办？ 答：①制作告示牌立放在禁止停车的范围。
②建立检查制度。
③车辆进入小区时应提醒车主。
④发现乱停乱放车辆坚决处理（亲自告知车主，贴违章通知，屡犯者考虑拖车）
32.如何预防突发性的电力事故？
答：①制订定期检查、保养、交接班制度并坚决执行。
②晚上、节假日、休息日小区必须要有水电工值班，值班电话必须向全体业主公布。
③配电设备旁边必须放置消防器材。
④发生事故后5分钟内必须到达现场妥善处理。
答：电方面——①调整公共照明时间；②调整公共照明的数量；③减少公共道闸的使用次数。
水方面——①保持定期水管检查（通过公摊水费的动态分析是否有管漏）；②强调节约公共绿化和公共卫生用水； ③注意避免二次加压水泵的溢水； ④减少水龙头的跑冒滴漏。
物业工程管理案例篇六
;国家体育馆—“鸟巢”项目案例分析摘要：“鸟巢”，这件被誉为“第四代体育馆”的伟大建筑作品，是北京奥运会的一座标志性建筑，它见证的不仅仅是人类21世纪在建筑与人居环境领域的不懈追求，也见证着中国这个东方文明古国不断走向开放的历史进程。在项目前提规划工作中出现漏洞，严重影响了施工进度，因此有必要对“鸟巢”项目在可行性论证、成本管理等方面进行研究，对以后大型体育馆等公共设施的建设也有重要意义。关键词：项目钢结构 成本 安全1“鸟巢”的背景资料1.1 “鸟巢”项目简介“鸟巢”是2008年北京奥运会主体育场。由2001年普利茨克奖获得者赫尔佐格、德梅隆与中国建筑师合作完成的巨型体育场设计，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，项目2003年12月24日开工建设，2008年6月28正式竣工。形态如同孕育生命的“巢”，它更像一个摇篮，寄托着人类对未来的希望。1.2 “鸟巢”项目外形及结构特点“鸟巢”以巨大的钢网围合、覆盖着9.1万人的体育场；观光楼梯自然地成为结构的延伸；立柱消失了，均匀受力的网如树枝般没有明确的指向，让人感到每一个座位都是平等的，置身其中如同回到森林；整个地形隆起4米，内部作附属设施，避免了下挖土方所耗的巨大投资。“鸟巢”是一个大跨度的曲线结构，有大量的曲线箱形结构，设计和安装均有很大挑战性，在施工过程中处处离不开科技支持。“鸟巢”采用了当今先进的建筑科技，全部工程共有二三十项技术难题，其中，钢结构是世界上独一无二的。“鸟巢”钢结构总重4.2万吨，最大跨度343米，而且结构相当复杂，相关施工技术难题还被列为科技部重点攻关项目。2问题出现2.1“鸟巢”硬伤导致停工 ，专家呼吁办“安全奥运”“鸟巢”停工事件引起了社会各界的广泛关注，尤其对于北京市民来说，能容纳10万观众的“鸟巢”，奥运会后将成为北京市提供市民广泛参与体育活动及享受体育娱乐的大型专业场所，如果其存在安全问题显然不容忽视。北京奥组委决定把可开启的滑动式屋顶拿掉，似乎拿掉“鸟巢”的盖子就可以既解决资金浪费又能保证场馆安全问题。北京奥运会安全专家表示，国家体育场的设计在很多细节上确实存在安全问题，现在停工的原因并不能排除此因素。按照瑞士设计师的规划，国家体育场总共分为三层，最高层离地面近50米，能容纳3万人，那么中方专家对于?如果发生紧急状况，这3万人如何安全疏散到地面?问题提除了质疑。在原设计中，总共有12条楼梯通向地面，但是每一条楼梯都是直上直下的形状，这样如果发生骚乱，上面的观众一拥而下，很容易发生踩踏事故，存在很大的安全隐患。经过中方专家组的提议，设计师对楼梯进行了2个多月的修改，调整成了若干弯曲状的分段，但是楼梯的实际宽度恐怕还是不能达到2.4米的安全要求。实际上，国家体育场设计之初对于安全问题也作了考虑，他们甚至还模拟了发生火灾后的人员骚乱的疏散速度等等，但是他们完全没有考虑到灾害状况，模拟的只是正常情况下人员排着队输散状况，如果真的出现火灾或者骚动，现场人员肯定全乱了，怎么可能规规矩矩的按照模拟状况疏散。我们呼吁“安全奥运”，但我们关注的不应仅仅只是奥运，还要更多关注后奥运问题。国家体育场作为一个长期使用的项目，以后免不了在此举办大型的球赛、演唱会等等，如果在设计之初不考虑到这些隐患，只是一味的在中国追求造型、追求感觉，忽略了最重要的安全问题，那对于中国老百姓就是一种不负责任。2.2“鸟巢”未通过抗震审查在“戴高乐机场坍塌”事件发生后，北京市曾委托审查委员会对部分奥运场馆进行“抗震设防”检查。“由于奥运场馆不属于超限高层建筑，不在我们的审查范围内，我们特别请示了建设部，最后获批。”获得建设部许可后，对五棵松文化体育中心、国家游泳馆(“水立方”)和“鸟巢”三大奥运标志工程进行了“抗震设防”审查，其中五棵松文化体育中心、“水立方”都通过了审查，而在对“鸟巢”的审查中，但专家们的意见是?问题不少，需要修改方案?。2.3“鸟巢”体育场的露水与雷击问题长期以来，气象预报的降雨量，以及计算水资源的时候，从来不包括露水量。目前我国气象学界也有人在测量露水量，可惜没有引起重视。不同地方不同季节的露水量均不等，北京地区的夏季露水量，估计每平方米每夜有200克左右。由于露水在钢结构上更容易凝结，而且凝结后又迅速流下，因此钢结构凝结露水的过程能够反复进行。具体到鸟巢体育场的钢结构来说，它是一种立体结构，每立方米每夜的露水量估计可在1000克左右；按总体积约100万立方米计算，每夜鸟巢体育场的露水量约有1000吨。因此，如果没有相应的排水设施，鸟巢体育场的“鸟巢”下面将总是湿淋淋的。众所周知，任何高大建筑物都需要考虑避雷问题。鸟巢体育场与埃菲尔铁塔不同，后者高320米，用钢材量仅7000吨，而且有制高点。对比之下，鸟巢体育场的钢结构无高点，用钢量是埃菲尔铁塔的6倍，周边又没有高大建筑物，如此巨大的钢铁堆积起来的庞大建筑物，其对雷电会有着更加强烈的吸引力，甚至有可能形成雷击景观。虽然，一般来说，这种落在鸟巢钢架上的雷击对坐在体育场内观众席上的人不大会造成直接的伤害，但是却会让观众产生心理紧张，而且也会干扰体育转播的电视和无线电信号。2.4奥运鸟巢设计缺陷，晴天无法使用由于鸟巢的设计缺陷，使用过于复杂的钢结构，而且高度太低。在晴天的时候，钢结构的阴影覆盖在整个足球场上，使得座在远处的观众 跟本无法分辨球场上的复杂阴影和运动员。3问题解决方法，进行瘦身大行动当工程进入实质的施工阶段时，这些问题就表现得越发明显。不但用钢指标惊人，建筑的稳定性和安全性也难以保证，实属不必要的巨大浪费和冒险。
“节俭办奥运”开始进入决策者的视野。要挖掘存量，尽可能利用现有体育场馆，减少重复建设；新建场馆标准要适度，在满足赛事需要的前提下重新调整项目规划，千方百计降低工程造价；不仅如此，新建、改建场馆还要充分考虑赛后利用。经多方考证，“鸟巢”体育场暂停施工，这个赛时可容纳10万人的巨型体育场，将取消曾被称为世界第一的可开启屋顶。同时，“鸟巢”的框架结构由密集变得相对松散，以及减少近万个观众席，以便奥运后将“鸟巢”改造为具纪念意义的宾馆。此外，修改方案亦涉及vip专用逃生通道以及观众席逃生通道的设计，便于在遭遇突发事件时大大缩短观众逃生时间等。调整后的方案可减少用钢量1.2万吨，膜结构减少0.9万平方米。虽然减少了用钢量，框架也变得相对松散，但由于屋盖的取消减轻了支撑结构的压力，所以“鸟巢”本身的牢固性不受影响。原来的设计耗钢量过高，结构调整后，成本降低约4亿元人民币。屋顶开孔面更大，虽然减少了挡雨面积，但草坪能够接受更多自然光。4问题分析“鸟巢”在施工过程中出现一系列问题严重影响施工进度，出现问题的原因是多方面的，项目可行性论证和项目决策等是其中主要的原因。4.1奥运鸟巢方案选定前未经权威机构进行可行性论证4.1.1 可行性研究的定义可行性研究是针对某个预期的目标，为论证技术、工程、经济上是否科学、合理、可行而进行的调查、分析、评估的一种科学论证方法。?4.1.2可行性研究步骤及组织形式确定委托人→成立项目组→制定实施计划→收集资料和调研→项目方案设计→对方案进行综合分析和评估→递交可行性研究报告?项目可行性研究的组织形式主要有三种：一是通过企业、投资公司、政府有关部门自己已有的人力资源中抽调，组织相应的研究团队；二是聘请有一定资格的专家和技术人员进行项目的可行性研究；三是寻找有资格的咨询机构，通过一定的支付费用，让其承担研究责任。4.1.3 “鸟巢”项目可行性研究“鸟巢”的设计寓意原始生命的孵化过程，是既能体现科技、人文、绿色奥运精神，又能与周围自然环境良好地达成协调统一的优秀方案。“鸟巢”之所以在实施中发现问题，应该归结为在选定前，没有权威机构针对可行性和工期、造价的先期审查、论证，以至于在施工过程中出现成本及用钢量过高等问题，最终不得不暂停施工重新进行方案的调整。按照建设惯例，一般的设计招标项目，尤其是大型项目在选定前就应当邀请权威机构对设计方案的可行性进行论证，但北京奥运会多项工程的设计方案审查偏偏都放在了方案选定之后。4.2成本管理4.2.1项目成本管理的定义项目成本管理是承包方为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。
4.2.1项目成本管理的过程和控制手段项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。
项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。成本管理控制手段包括基于预算的目标成本控制方法、基于标杆的目标成本控制方法、基于市场需求的目标成本控制方法、基于价值分析的成本控制方法、基于经验的成本管理方法。4.2.3 “鸟巢”项目成本管理按照工期要求，“鸟巢”要在2003年底前开工建设，设计方瑞士赫尔佐格·德梅隆设计公司给出的38.9亿元预算，用钢量高达13.6万吨，被指责为既昂贵又笨重。最初时，全国上下都热衷于建设一流的奥运场馆，把办一流的奥运会和一流场馆建设等同起来。自温总理提出“节俭办奥运”之后，社会各界越来越认同：最好的奥运会未必是花钱最多的。从“鸟巢”建设开始，国内舆论开始质疑工程建设在经济上是否合算。根据中咨公司当时的测算，有没有盖子的工程造价相差6亿元。“但实际上，真正做下来，可能要增加10个亿，这个数字占了‘鸟巢’总投资的1/4～1/3。”如果说一个有盖子的“鸟巢”就是为了取得令人震撼的闭幕式效果，那这个代价未免太大了。结构调整后，取消移动屋顶，可减少1万多吨用钢量，节约4～6亿元人民币。4.3决策体制4.3.1项目决策的定义为实现组织的既定目标而提出的实现组织目标的各种项目可行方案，然后根据项目评估标准对多个项目备选方案进行分析、评价和判断，最终选择一个满意的项目方案，并付诸实施的管理过程。项目决策关乎组织的生存和发展，是项目管理的核心与关键，是项目管理者的主要职责。4.3.2项目决策的步骤识别问题或机遇→诊断问题的原因→确定项目目标→制定项目备选方案→评估项目备选方案→做出决策并实施4.3.3 “鸟巢”项目管理决策“鸟巢”工程暂停施工吸引了很多关注，不单单是因为这件事涉及的国家投资巨额损失问题，更重要的是反思这事件背后反映的关于“决策体制”的敏感话题。对场馆建设出现合乎情理的调整变动本不足为奇。但是透过媒体对这一事件的报道，会发现这确实已经涉及到决策如何完善和改进的问题了。引起整个奥运场馆建设方案的调整有两方面原因，一是对这些馆场的安全问题存在顾虑，二是花钱太多。如果仅此而已完全可以理解，有学者却一针见血指出，“这不仅是钱问题，也不仅是技术问题，它还是决策本身的问题”。项目决策是项目管理者的主要职责，通过项目管理者对问题的识别，诊断、评估等过程，最终做出正确的决策。“鸟巢”要不要改变或者说怎么改变其实并不那么重要，重要的是“鸟巢”的改变机制。现在对于国内的许多城市规划建设项目，都存在一个亡羊补牢的问题，亡羊补牢最终补得牢不牢，还是需要决策过程有公开透明的程序以及问责制、赔偿机制等等来保证的。
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