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房地产开发项目可行性研究报告篇一
第一章投资环境分析。
一、国内环境：中国房地产还有以上的好景。
12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比20将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
2004年经济发展情况新闻发布稿》）。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邰白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
第二章项目概况。
一、建设地址。
底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广尝约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车尝社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
20底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见p.5“建筑环境及园林景观设计”）。
4、教育配套优势显著。
10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好。
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大。
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销。
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。
武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的`优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。
90套住宅猛烈冲击市常。
事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位。
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。
楼盘名称。
荆州花园。
顺驰・太阳城。
翰林苑。
观邸。
起价（元/m2）。
1380。
1616。
1448。
1428。
均价（元/m2）。
1550。
1750。
1460。
1750。
备注。
仅剩10余套。
与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见p.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见p.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见p.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，顺驰・太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采劝低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销。
100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期・城南春天。
以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落。
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势――教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园。
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：
（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）。
（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）。
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
（1）金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间。
超值起价，引领城南片区超值风暴。
省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
（3）完美设计，成就大家风范。
/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
（4）完善配套，实现爱家之人的梦想。
金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
（5）“五心”级物管，感受心的呵护。
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析。
一、前期工程情况。
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期。
本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：
项目。
占地。
（m2）。
建筑面积。
（m2）。
总投资。
（万元）。
备注。
住宅。
31146.74。
70803。
6747.00。
商业用房。
6968.85。
9659。
1146.00。
公建。
1538。
成本摊入住宅及营业用房。
合计。
38116.00。
82000。
7893.00。
说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划。
本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：
（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；
（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；
（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析。
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：
面积。
（m2）。
单位成本。
（元/m2）。
总成本。
（万元）。
销售均价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
70803。
953。
6747。
1400。
9912。
3165。
说明：具体明细见附表（1）。
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：
面积。
（m2）。
单位成本。
（元/m2）。
总成本。
（万元）。
销售均价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
9659。
1187。
1147。
2200。
2125。
978。
说明：具体明细见附表（2）。
3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：
项目。
面积。
（m2）。
销售价。
（元/m2）。
销售收入。
（万元）。
备注。
储藏室。
4620。
650。
300。
车库。
4500。
1160。
522。
合计。
9120。
822。
4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：
项目。
面积。
（m2）。
总投入。
（元/m2）。
总收入。
（万元）。
利润。
（万元）。
住宅。
70803。
6747。
9912。
3165。
商业用房。
9659。
1147。
2125。
978。
车库。
4500。
522。
522。
储藏室。
4620。
300。
300。
合计。
89592。
7894。
12859。
4965。
附表（1）住宅成本分析。
项目。
数量。
每平方米摊销。
（元/m2）。
金额。
（万元）。
备注。
建筑面积。
70803。
土地款。
200。
1416.06。
城市配套费。
40。
283.212。
土地规划设计费。
10.24。
72.5023。
中心会所。
14.92。
105.6381。
绿化广场。
22.38。
158.4571。
配电设施。
8.54。
60.4657。
道路。
15。
106.2045。
土建费、水电安装。
500。
3540.15。
开发管理费。
41.4。
293.1244。
按销售收入3%计。
不可预见费用。
20.7。
146.5622。
按销售收入1.5%计。
税金。
79.8。
565.0079。
按销售收入5.7%计。
合计。
925.98。
6747.385。
附表（2）商业用房成本分析。
项目。
数量。
每平方米摊销。
（元/m2）。
金额。
（万元）。
备注。
建筑面积。
9659。
土地款。
200。
193.18。
城市配套费。
40。
38.636。
土地规划设计费。
10.24。
9.8908。
中心会所。
14.92。
14.4112。
绿化广场。
22.38。
21.6168。
配电设施。
8.54。
8.2488。
道路。
15。
14.4885。
物业管理设施。
51.76。
49.995。
土建费、水电安装。
600。
579.54。
开发管理费。
66。
63.7494。
按销售收入3%计。
不可预见费用。
33。
31.8747。
按销售收入1.5%计。
税金。
125.4。
121.1239。
按销售收入5.7%计。
合计。
1187.24。
1146.7551。
房地产开发项目可行性研究报告篇二
项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
一、总论。
1.项目建设背景。
2.项目概况。
(1)项目名称：___________________________。
(2)建设地点：___________________________。
(3)建设单位：___________________________。
(4)企业性质：___________________________。
(5)经营范围：___________________________。
(6)公司类别：___________________________。
(7)资质等级：___________________________。
(8)企业概况：___________________________。
(9)工程概况：___________________________。
(10)资金来源：__________________________。
5.研究结论及建议。
6.主要经济技术指标。
项目主要经济技术指标见表1。
表1项目主要经济技术指标。
二、住宅市场分析与营销战略。
1.当前住宅市场现状。
2.商品房市场现状与市场需求。
3.商品房的市场需求及发展。
4.当前住宅市场面临的矛盾和问题。
5.营销战略。
三、项目选址及建设条件。
1.项目选址。
2.建设条件。
2.1位置优越。
2.2交通方便。
2.3建设场区“五通”条件具备。
供水：____________________________。
供电：____________________________。
煤气：____________________________。
通讯：____________________________。
场地：____________________________。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全。
2.5土地征用情况。
四、建设规模及功能。
1.建筑面积的内容。
2.功能设施标准。
2.1建筑使用功能。
2.2设施标准。
(1)住宅装饰及设施标准。
(2)小区配套设施。
2.3住宅户型规划。
3.工程项目一览表。
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2主要工程量一览表。
五、建设方案。
1.建设场地环境。
1.1地形。
1.2场地自然条件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地质：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地质评价：
2.总体规划布局。
2.1片区规划。
2.2小区整体规划设计原则。
2.3总平面布局。
2.4交通组织。
2.5规划指标。
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3项目建筑技术经济指标。
3.建筑方案设计。
3.1建筑方案总体构思。
3.2平面设计。
(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4项目住宅经济技术指标。
(2)公用建筑。
3.3立面设计。
4.结构设计。
4.1基础造型及处理。
4.2上部结构。
5.公用设施方案。
5.1供水排水。
5.2供电。
(1)供配电系统。
(2)照明及电力设备。
5.3供气。
5.4中央空调。
5.5弱电设计。
6.消防。
7.环境保护。
六、项目实施进度安排。
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措。
1.投资估算。
总投资造价见表5和附表1。
表5项目投资估算。
单位：万元。
2.资金筹措。
详见附表2。
八、经济效益分析。
1.住宅销售价格。
2.销售进度及付款计划。
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6各类建筑销售计划表(%)。
3.税费率。
本报告采用的各种税费率见表7。
表7税费率表(%)。
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清偿能力分析。
6.资金平衡分析和资产负债分析。
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析。
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8.临界点分析。
详见表9。
表9临界点分析表。
9.主要经济指标。
项目的主要经济指标见表10。
表10主要经济指标表。
九、风险分析及对策。
1.市场风险分析。
2.经营管理风险分析。
3.金融财务风险分析。
房地产开发项目可行性研究报告篇三
第一章投资环境分析。
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景。
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
19以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比xx年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《xx年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
房地产开发项目可行性研究报告篇四
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一、国内环境：中国房地产还有以上的好景。
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比xx年将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《xx年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
房地产开发项目可行性研究报告篇五
二、工作依据。
三、研究范围。
四、工作概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的`建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。
五、建设单位概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。
六、项目建设地点。
本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组(国道323线旁)，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。
七、建设规模。
富宁县水岸花园项目规划用地面积55100m2，,总建筑面积65684m2，住宅54517m2、商业11167m2;停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2%，容积率1.2，建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
八、物业管理。
该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
九、建设实施计划。
富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自1月至12月竣工，完成商住楼建筑面积65684m2。
十、投资估算。
水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。
十一、资金筹措。
1、公司自筹资金3500万元;2、申请银行贷款1000万元;3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。
十二、经济和社会效益。
该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。
房地产开发项目可行性研究报告篇六
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比xx年将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《xx年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著。
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
房地产开发项目可行性研究报告篇七
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景。
xx年12月3日xx新国际博览中心，第x届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
19以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比xx年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、xx省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，xx省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
xx是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来xx投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为xx市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年xx市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《xx纵横》之《xx年xx市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年xx市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
xx花园、xx太阳城、xx苑、观邸、xx、xx家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原xx城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
xx小区二期工程——xx项目(以下简称“本项目”)位于xx城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“xx小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“xx”为“xx小区”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为xx市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在xx二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
本项目位于xx城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：xx超市、金丰园超市、明珠超市;xx菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、xx市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对xx住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著。
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的.特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第。
一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“xx”建造成xx市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好。
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、xx大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大。
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在xx市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段xx房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、xx大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销。
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
xx年3月，本项目聘请武汉xx物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。
武汉xx物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的xx”。
武汉xx物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。xx年元旦及春节期间，xx公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明，本项目聘请武汉xx物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于xx年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“xx”价格定位。
现阶段本项目同类物业xx花园、xx太阳城、xx苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段xx房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从xx年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。
楼盘名称。
xx花园。
xx·太阳城。
xx苑。
观邸。
起价(元/m2)。
1380。
1616。
1448。
1428。
均价(元/m2)。
1550。
1750。
1460。
1750。
备注。
仅剩10余套。
与上表所列同类产品相比，“xx”在园林景观设计(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见p.7“教育配套优势显著”)、产品品质(详见p.7“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，xx·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对xx住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“xx”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“xx”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“xx”整合营销。
武汉xx物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“xx”的包装与营销进行了良好铺垫，“xx”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在xx深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“xx”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：xx小区二期·xx。
以“xx”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“xx”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个xx来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落。
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园。
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。
4、主打广告语：
(1)xxxx最值得期待的生态人文住宅(开盘前)。
(2)领舞城南新生活(开盘后，暂定)。
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
(1)金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
(2)优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
(3)完美设计，成就大家风范。
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
(4)完善配套，实现爱家之人的梦想。
xx酒店、xx公园、龙舟赛场、xx风景区等休闲场所举步即至;xx石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、xx幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
(5)“xx”级物管，感受心的呵护。
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“xx”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析。
一、前期工程情况。
土地出让手续全部完善;。
房地产开发项目可行性研究报告篇八
发展优势：
1.重量轻——塑料是较轻的材料，相对密度分布在0.90—2.2之间。很显然，塑料能不能浮到水面上特别是发泡塑料，因内有微孔，质地更轻，相对密度仅为0.01.这种特性使得塑料可用于要求减轻自重的产品生产中。
2.优良的化学稳定性——绝大多数的塑料对酸、碱等化学物质都具有良好的抗腐蚀能力。特别是俗称为塑料王的聚四氟乙烯（f4），它的化学稳定性甚至胜过黄金，放在“王水”中煮十几个小时也不会变质。由于f4具有优异的化学稳定性，是理想的耐腐蚀材料。如f4可以作为输送腐蚀性和粘性液体管道的材料。
3.优异的电绝缘性能——普通塑料都是电的不良导体，其表面电阻、体积电阻很大，用数字表示可达109一1018欧姆。击穿电压大，介质损耗角正切值很小。因此，塑料在电子工业和机械工业上有着广泛的应用。如塑料绝缘控制电缆。
发展趋势：塑料的发展方向可概括为两方面。一是提高性能，即以各种方法对现有品种进行改性，使其综合性能得到提高；二是发展功能，即发展具有光、电、磁等物理功能的高分子材料，使塑料能够具有光电效应、热电效应、压电效应等。
发展考验：由于塑料的无法自然降解性，目前已经导致许多动物的悲剧。比如动物园的猴子、鹈鹕、海豚等动物，都会误吞游客随手丢的1号塑料瓶，最后由于不消化而痛苦地死去；望去美丽纯净的海面上，走近了看，其实飘满了各种各样的无法为海洋所容纳的塑料垃圾，在多只死去海鸟样本的肠子里，发现了各种各样的无法被消化的塑料。
塑料制品市场可行性研究报告，可以向投资人全面的展示公司和项目目前状况、未来发展潜力，我们的市场可行性研究报告具有更加关注产品、敢于竞争、充分市场调研，资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等特点。
报告目录：
第1章项目总论。
1.1其他塑料制品项目概述。
1.3其他塑料制品项目备案数据的确定。
1.4报告结论。
第2章其他塑料制品项目承办单位概况。
第3章市场需求预测及拟建规模。
3.1市场需求预测。
3.2其他塑料制品项目拟建规模。
第4章原料及能源需求情况。
4.1主要原辅助材料需求。
4.2外协能源需求。
项目主要原辅材料及能源需求情况一览表。
第5章项目建设选址。
5.1厂址选择要求。
5.2其他塑料制品项目选址及用地方案。
5.3其他塑料制品项目建设区概况。
5.4其他塑料制品项目用地合理性分析。
项目占地及建筑工程投资一览表。
5.5其他塑料制品项目选址综合评价。
第6章项目设计方案。
6.1其他塑料制品项目设计原则。
6.2工艺技术方案。
其他塑料制品产品生产主要工艺流程示意简图。
其他塑料制品主要设备配置明细表。
6.3总图与运输。
其他塑料制品总图主要技术指标一览表。
6.4土建工程。
6.5给排水。
循环冷却水系统工艺流程。
6.6采暖通风。
6.7电气。
第7章其他塑料制品环境保护。
7.1环境保护设计依据。
7.2其他塑料制品项目建设区域环境质量现状。
7.3环境污染源的识别。
7.4其他塑料制品项目施工期环境影响简要分析及治理措施。
其他塑料制品项目施工期作业流程和污染源示意图。
主要设备噪声源强一览表。
施工机械在不同距离处的贡献值一览表。
施工机械噪声最大影响范围测算一览表。
不同施工阶段施工场界噪声限值一览表。
7.5其他塑料制品项目营运期环境影响分析及治理措施。
其他塑料制品办公及生活废水处理流程图。
其他塑料制品生活及办公废水治理效果比较一览表。
其他塑料制品生活及办公废水治理效果一览表。
废乳化液清洗液治理流程图。
粉尘治理模式流程图。
燃煤锅炉各污染物产生及排放情况一览表。
锅炉烟气治理前后比较表。
固体废弃物产生及处置方式一览表。
7.6厂区绿化工程。
7.7其他塑料制品清洁生产。
7.8环境保护结论。
7.9环境保护建议。
第8章消防。
8.1设计依据。
8.2工程概述。
8.3消防设计。
8.4消防机构及定员。
第9章节约能源和合理利用能源。
9.1其他塑料制品设计依据。
9.2其他塑料制品设计原则。
9.3节约能源和合理利用能源措施。
9.4其他塑料制品项目能源消耗种类和数量分析。
项目主要能源及含耗能工质年需量测算表。
9.5其他塑料制品项目能源消耗指标分析。
单位能耗估算一览表。
9.6其他塑料制品项目用能品种选择的可靠性分析。
9.7其他塑料制品项目运营期主要节能措施。
9.8预期节能效果分析及建议。
第10章其他塑料制品项目组织管理与人力资源配置。
10.1其他塑料制品项目建设期管理组织。
10.2其他塑料制品项目运营期组织机构。
10.3劳动定员。
其他塑料制品项目劳动定员一览表。
10.4员工培训规划建议。
第11章项目实施进度建议。
11.1其他塑料制品项目实施的各阶段。
11.2其他塑料制品项目实施进度表。
第12章其他塑料制品投资估算与资金筹措。
12.1其他塑料制品投资估算依据和说明。
其他塑料制品固定资产投资估算表。
其他塑料制品流动资金估算一览表。
其他塑料制品总投资构成分析一览表。
12.2其他塑料制品项目筹资方案。
其他塑料制品资金筹措与投资计划一览表。
第13章其他塑料制品经济评价。
13.1其他塑料制品经济评价的依据和范围。
13.2其他塑料制品基础数据与参数选取。
13.3其他塑料制品费用估算与财务效益。
产品销售收入及税金估算一览表。
综合总成本费用估算一览表。
其他塑料制品项目综合损益表。
13.4其他塑料制品财务分析能力分析。
财务现金流量表（全部投资）。
财务现金流量表（固定投资）。
13.5盈亏平衡分析。
盈亏平衡分析一览表。
13.6敏感性分析。
单因素敏感性分析表。
13.7偿债能力分析。
13.8经济综合评价。
第14章其他塑料制品项目招标方案。
14.1招标方案编制依据。
14.2招标原则。
14.3招标范围。
14.4招标组织方式。
14.5招投标程序。
14.6招投标费用。
14.7招标信息发布。
14.8其他塑料制品项目招标方案。
第15章综合评价及投资建议。
15.1综合评价。
15.2投资建议。
房地产开发项目可行性研究报告篇九
一、项目背景。
1、项目名称：居住小区(暂定名)。
(1)《城市居住区规划设计规范》。
(2)《a市城市拆迁管理条例》。
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》。
(4)《住宅设计规范》。
(5)《住宅建筑设计标准》。
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》。
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》。
(8)《高层民用建筑设计防火规范》。
3、项目概况。
1)地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。
2)建设规模与目标：
土地面积：亩(平方米)。
容积率：
开发周期：
3)周围环境与设施。
(1)步行约10分钟可至a市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4、项目swot分析。
优势及机会。
(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁。
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的`测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析。
1a市概况(参考)。
a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2a市房地产住宅市场分析。
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。19至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
房地产开发项目可行性研究报告篇十
在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。
用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时问看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。
这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。报告的厚度并非取得信誉的最好方法，重要的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。
对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。
为了辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念，通常要有一些附图。这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。
房地产开发项目可行性研究报告篇十一
“xx花园”项目位于xx市xx区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米(约15.01亩)，地块西面北面临街(跃进北路及待建的高水中路)，沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的xx区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。
“xx花园”(下简称：本项目)拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米(约15.01亩)，规划设计总建筑面积约0平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米(其中中心绿地面积为2000平方米)，建筑密度为35.33%，容积率2.0，绿化率为35%。
“xx花园”拟计划于5月起着手项目规划及前期报建工作，于月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资(含土地成本及银行利息为人民币960万元)人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2月将完成土地抵押贷款清算工作。
目录。
1、项目概况。
2、开发项目用地的现状调查及动迁安置。
3、市场分析和项目定位。
4、规划发展建议。
5、资源供给。
6、项目开发组织机构、管理费用的研究。
7、开发建设计划。
8、项目资金来源及经济分析。
9、结论及建议。
一、项目概况：
1、项目名称：“xx花园”
2、项目地理位置：本项目位于xx市xx区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。
3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•xx”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到20将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。
4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的xx区政府办公用地。并处于“花园•xx”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：
1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩)，均属商业、居住用地，使用单位均为xxxx房地产开发有限公司。
2、拆迁调查：本项目土地使用权属xxxx房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属xx公司，不存在大的拆迁难的问题。
3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房(租赁站)，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。
三、市场分析和项目定位：
一)、市场分析：
1、xx市房地产市场供给现状分析：
1)、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。20xx市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96%。
2)、年商品房施工面积2026744平方米(其中：本年新开工面积1219914平方米)，施工面积比20减少565874平方米，负增长率22%。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比年所占比重下降6.3个百分点，为83%。
2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套(幢)，同比2003年减少106773平方米，402套(幢)。
从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。
2003年xx市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。
3)、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%;写字间竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。
4)、商品房进入市场情况：
表五：xx市2004年商品房竣工面积(按用途分)。
类型合计住宅商业用房写字间其他。
2003年147606912988101217742332532181。
2004年150922212297042459571293820673。
同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%。
所占比例81%17%0.8%1.2%。
注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例。
980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。
表八：2004年商品房市场投放情况表：
年份合计商业其他。
合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房。
套m2套m2套m2套m2套m2。
同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%。
所占比重82%74%19%4%3%14%4%。
从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。
2、2004年xx市房地产市场需求现状分析：
2004年，xx市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。
1)、2004年，xx市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。
表十：2004年商品房销售面积情况：
年份合计。
m2合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间m2其他m2。
m2套m2套m2套m2套m2套。
2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
2)、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。
3)、消费者购成情况。
随着xx市城市化进程加快，xx城市居住环境及商品房小区环境的美化，xx市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消费者购成比例：
年份。
销售人群占总。
量比占总。
量比2003年占总。
量比2004年占总。
量比。
表十八：外地人购商品房情况按用途分类：
合计m2普通商品住房电梯公寓别墅办公m2商业m2其他m2。
m2套m2套m2套。
4)、商品房销售价格情况。
2004年，xx市商品房销售平均价格为每平方米1794元，(按套内面积计算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/m2，电梯公寓2103.55元/m2，别墅1937.48元/m2，商业用房7681.52元/m2，其他用房2380.62元/m2。
从上列表中反映出，xx市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5)、不同户型商品房销售情况分析：
从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。
3、2004年xx市商品房空置情况：
2004年xx市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表。
一年以内空置。
合计合计住宅商业写字其他。
m2套普通住房电梯经适房别墅。
1614611102613673651567414527138104。
比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%。
一年以上空置。
合计合计住宅商业写字其他。
m2套普通住房电梯经适房别墅。
90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104。
297181951652793。
比例52%64%36%41%1.3%6.7%。
注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重。
2004年xx市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。
4、2004年xx市房地产市场发展特点：
xx市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。
2)、房价基本平稳：
几年来，xx的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。
3)、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，xx市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。
4)、商业用房投资势头强劲。
2004年，xx商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。
5)、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。
衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，xx二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。
6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，20外来人口购商品房123880平方米，20购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。
7)、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。
房地产开发项目可行性研究报告篇十二
一、项目概况5。
二、业主简介5。
三、编制主要依据及范围8。
四、项目主要技术经济指标10。
五、简要结论12。
第二章项目建设背景及必要性13。
一、项目建设背景13。
二、项目建设必要性24。
第三章市场预测26。
一、宏观调控下的'重庆房地产市场趋势28。
二、项目所在区域环境分析36。
三、周边典型楼盘分析39。
四、项目swot分析.41。
五、项目定位43。
六、商品房销售价格分析预测44。
第四章建设规模与建设方案46。
一、工程概况46。
二、建设内容、建设规模47。
三、建设方案49。
第五章场址选择50。
一、项目位置50。
二、工程地质51。
三、气候条件方面51。
四、水文地质51。
五、市政基础设施52。
第六章工程方案52。
一、建筑设计52。
二、景观设计53。
三.主要经济技术指标54。
四、结构设计55。
第七章总图与公用辅助工程59。
一、总图方面59。
二、公用辅助工程63。
第八章节能措施76。
一、设计依据76。
二、设计范围及主要原则77。
三、主要节能措施77。
第九章环境保护与绿化79。
一、设计环保措施80。
二、施工期环境保护82。
三、营运期环境保护85。
四、绿化86。
第十章劳动安全与消防87。
一、设计87。
二、工程在施工期间劳动安全与消防97。
三、营运期间安全与消防98。
第十一章项目进度计划与组织机构98。
一、项目建设周期及进度计划98。
二、项目组织机构99。
三、组织机构人员配备100。
第十二章投资估算及资金筹措100。
一、估算依据及条件101。
二、投资估算101。
三、资金筹措及使用计划102。
第十三章财务评价103。
一、评价依据、原则和假设条件103。
二、基础数据及其测算103。
三、财务分析105。
四、财务评价结论107。
第十四章风险分析107。
一、项目主要风险因素识别107。
二、风险程度分析107。
三、防范和降低风险的对策108。
第十五章社会评价108。
一、社会影响分析109。
二、项目互适性分析109。
三、社会风险分析110。
第十六章结论与建议110。
一、主要结论110。
二、建议111。
房地产开发项目可行性研究报告篇十三
（一）项目总说明。
在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
（二）项目概况。
在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
（三）投资环境研究。
主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
（四）市场研究。
按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。
（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目。
这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。
（六）规划方案及建设条件。
主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。
（七）建设方式及进度安排。
项目的建设方式是指建设工程的发包方式。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。
（八）投资估算及资金筹措。
这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。
（九）项目评估基础数据的预测和选定。
（十）项目经济效益评价。
（十一）风险与不确定性分析。
房地产开发项目可行性研究报告篇十四
项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
1.项目建设背景。
2.项目概况。
(1)项目名称：___________________________。
(2)建设地点：___________________________。
(3)建设单位：___________________________。
(4)企业性质：___________________________。
(5)经营范围：___________________________。
(6)公司类别：___________________________。
(7)资质等级：___________________________。
(8)企业概况：___________________________。
(9)工程概况：___________________________。
(10)资金来源：__________________________。
5.研究结论及建议。
6.主要经济技术指标。
项目主要经济技术指标见表1。
表1项目主要经济技术指标。
1.当前住宅市场现状。
2.商品房市场现状与市场需求。
3.商品房的市场需求及发展。
4.当前住宅市场面临的矛盾和问题。
5.营销战略。
1.项目选址。
2.建设条件。
2.1位置优越。
2.2交通方便。
2.3建设场区“五通”条件具备。
供水：____________________________。
供电：____________________________。
煤气：____________________________。
通讯：____________________________。
场地：____________________________。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全。
2.5土地征用情况。
1.建筑面积的内容。
2.功能设施标准。
2.1建筑使用功能。
2.2设施标准。
(1)住宅装饰及设施标准。
(2)小区配套设施。
2.3住宅户型规划。
3.工程项目一览表。
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2主要工程量一览表。
1.建设场地环境。
1.1地形。
1.2场地自然条件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地质：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地质评价：
2.总体规划布局。
2.1片区规划。
2.2小区整体规划设计原则。
2.3总平面布局。
2.4交通组织。
2.5规划指标。
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3项目建筑技术经济指标。
3.建筑方案设计。
3.1建筑方案总体构思。
3.2平面设计。
(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4项目住宅经济技术指标。
(2)公用建筑。
3.3立面设计。
4.结构设计。
4.1基础造型及处理。
4.2上部结构。
5.公用设施方案。
5.1供水排水。
5.2供电。
(1)供配电系统。
(2)照明及电力设备。
5.3供气。
5.4中央空调。
5.5弱电设计。
6.消防。
7.环境保护。
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目。
建议书。
批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
1.投资估算。
总投资造价见表5和附表1。
表5项目投资估算。
单位：万元。
2.资金筹措。
详见附表2。
1.住宅销售价格。
2.销售进度及付款计划。
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6各类建筑销售计划表(%)。
3.税费率。
本报告采用的各种税费率见表7。
表7税费率表(%)。
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清偿能力分析。
6.资金平衡分析和资产负债分析。
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析。
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8.临界点分析。
详见表9。
表9临界点分析表。
9.主要经济指标。
项目的主要经济指标见表10。
表10主要经济指标表。
1.市场风险分析。
2.经营管理风险分析。
3.金融财务风险分析。
