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PPP计划篇一
一、ppp项目背景及政策
2014年是中国全面深化经济改革的破题之年，一方面，我国经济发展进入“新常态”，“稳增长”是经济发展主导政策，投资需求仍对经济增长起“托底”作用，其中基础设施投资将是稳定经济增长的重要抓手。另一方面，政府性债务规模急剧增长，为化解地方债务风险，中央全面启动深化财税体制改革，根据国家陆续出台的相关政策文件要求，未来将剥离地方政府融资平台、政府融资职能。大力推广政府与社会资本合作(ppp)模式，有利于缓解财政支出压力、为城市基础设施建设形成可持续的资金投入机制。
根据国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）的规定，“政府和社会资本合作（ppp）模式是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益分享、风险分担及长期合作关系”，由此可见，ppp模式作为一种兼具融资与管理功能的合作模式，不仅能够有效解决现阶段融资难、地方债务危机等问题，还能够有效调动社会资本的积极性，为社会资本带来了新的投资机遇。
政策热潮下，ppp项目在全国多行业多领域受到追捧，涉及供水、供暖、污水处理、垃圾处理、环境综合整治、交通、新能源汽车、地下综合管廊、医疗、体育等。2014年12月，财政部发布第一批ppp示范项目30个，总投资1800亿元。2015年5月份，发改委发布1043个ppp项目，总投资1.97万亿元。根据ppp项目库统计发现，在1043个项目中，安徽以127个项目居首，江苏以107个项目紧随其后，贵州、山东、云南、甘肃、江西、青海等地推出项目也较多，均超过60个。2015年6-8月以来，根据广发证券研报统计，各地ppp项目推出呈明显加速状态，累计总投资额超过4.6万亿元。其中8月份，先后有11省市公布ppp推介项目，总投资超过1.39万亿元，广东省再次推出的项目总投资额达2814亿元，江苏和天津项目总投资分别为1158亿元和2372亿元，此外甘肃、辽宁投资规模均超千亿元。
同时，为了加快ppp项目实施进度，提高ppp项目可融资性，多省级设立ppp基金。目前，基金规模较大的是山东和河南省。山东省ppp发展基金总规模为800亿元，分3年募集到位。其中，山东省政府引导基金出资80亿元，吸引银行、保险、信托等金融和社会资本720亿元，2015年首批基金规模为200亿元。7月份，发改委批复河南投资集团筹备ppp发展投资基金，总规模达1000亿元。另外，安徽省首家ppp专项基金项目规模近400亿元，江苏省首期ppp融资支持基金达100亿，云南和四川也设立了ppp项目投资基金。财政部也曾表态称，将深入研究设立ppp融资支持基金，提高各类金融机构的参与积极性，有效解决各地ppp项目建设资金来源的问题，推动项目落地。
二、行业状况
回款问题近几年一直被园林行业所困扰,现金流入预期非常低。ppp模式的大力推广，使得政府更乐于参与其中,这是原有商业模式的巨大突破,园林企业有望借此突围。对于园林行业而言，ppp模式是原有市政园林bt模式的一种巨大进步和一个新的经济增长点。具体优势表现为：利用多重多方协议形式规范各方风险分配,确保合作资本方的地位平等与利益诉求,契约形式更加完备；政府从原有债务方转变为权益方,立场变化使其更加积极,行政资源和补偿机制会更加向项目倾斜；借力ppp模式改善园林公司业务结构，探索多元业务，并大大提高现金流。
自去年以来，a股园林类上市公司纷纷试水ppp模式，订单累计投资额已达数百亿元，未来园林行业发展空间广阔。仅从园林绿化市场看，“十二五”期间预计年均新增城市化率1%，按照每平方米市政园林绿化投资约300元为基础计算，每年新增城市化带来园林市场约1385亿元，而转型到生态更是一个万亿的市场。
2015年，东方园林作为城市建设和生态环保领域的行业翘楚进入二次创业期，将“三位一体”综合治理方案与ppp模式双管齐下给企业注入新活力。目前，东方园林进入生态环保的四个子领域。首先是水生态领域，专注以河、湖流域污染治理及水生态修复，城市湿地修复和城市森林建设，这个领域预计投入10万亿。第二个领域是土壤污染治理及生态修复，这个领域也预计头午10万亿。此外，东方园林还进入水务、固废处理两个子领域，累计也会在7万亿以上。为使ppp项目陆续在全国各地顺利上马落地，东方园林搭建了多个平台。第一，组建独一无二的技术平台。设立自己的生态环保景观设计研究集团，目前有近2000人的技术团队。与国家级的研究机构建立了院士工作站，同时还和六所大学建立合资设计院。另外，东方园林建立了强大的全球技术资源整合能力，已和相关的全球生态环保类的顶尖公司进行了合作。第二，正在搭建一个金融平台。跟许多金融机构如国开行、农发行等都有战略协同。组建了生态环保类的产业基金。同时，正在参控各种金融机构，组建东方园林自己的金融板块。另外，东方园林还呼吁构建一个生态金融体系。第三，构建服务运营平台。与70个城市建立了良好的战略合作关系，探索了一条高效的设计、施工、运营的方法。
1、东方园林
湖北省(黄石)园林博览会园博园ppp项目的中标联合体单位,总投资额约6.2亿元。
萍乡市湘东区麻山生态新区ppp项目的中标联合体单位,总投资额约24亿元。
与徐州东方鲁尔实业有限公司完成《徐矿集团生态建设战略合作框架协议》的签署，本协议金额约为人民币15亿元。
2、棕榈园林
与漯河市人民政府签署的《漯河市沙澧河开发二期工程ppp模式战略合作框架协议书》，合作项目总投资规模约40亿元。
中标梅州城区马鞍山公园及半岛滨水公园设计施工总承包项目第一标段、第二标段,合计中标金额为3.51亿元。
3、普邦园林
4、铁汉生态
与浙江省德清县下渚湖湿地风景区管委会签署了《德清县下渚湖湿地风景区生态景观建设ppp合作框架协议》，项目投资总额约为10亿元。
5、岭南园林
与安徽肥西县人民政府、中建国际投资（合肥）有限公司签署了《合肥市肥西县园林基建项目ppp战略合作框架协议》，项目包括肥西县环境综合整治项目、园林绿化景观项目、土地复垦及新农村建设项目、综合交通工程项目、以产业化方式建设的保障房项目、产城融合示范区项目等，项目投资额约50亿元。
三、企业ppp运作
ppp模式的核心是引入市场机制，即建立政府与企业“利益分享、风险共担、全程合作”的模式，形成“政府监管、企业运营、社会评价”的良性互动格局。因此，它不仅仅是单纯的融资方式，也是一种机制和制度设计。
ppp项目的实施主要包括项目选择、社会力量合作伙伴确定、组建项目公司、融资、建设、运行管理等过程。项目收入来源主要分三类，一是完全依靠使用者付费，二是政府支付服务费用，三是前两种方式的结合。
根据不同阶段所有权的归属不同，ppp项目可划分为三类基本模式：第一类，政府在全生命周期内都拥有项目的所有权，典型代表为bot;第二类，项目公司在特许经营期内拥有项目的所有权，但所有权最终移交归属于政府，典型代表为boot模式;第三类，全生命周期内项目的所有权均属于项目公司，典型代表为boo模式。
企业ppp项目运作方式主要有：
1、打破地域垄断。打造具有一定技术能力和管理经验的大型市政公用服务专业性企业，通过竞争机制择优选择合作伙伴共同参与项目的融资、建设和运营，逐步开拓区域市场，提高区域产业集中度，以城乡一体化进行项目打包，突破区域限制，扩大市场规模。
2、选择ppp模式。ppp运作模式选择的影响因素有很多，比如回报机制、收益方式、风险结构、融资需求、政策法规等，但从根本性的项目所有权归属视角分析，主要因素包括项目领域、收益方式、特许经营期和物有所值vfm指标。当ppp项目具有独立性较小、竞争性较弱和投资规模较大的特征时，政府限制项目公司收益的自主性，缩小特许经营期，vfm指标较小，此情况下选择bot基本模式。当ppp项目独立性较大、竞争性较强、投资规模较小时，政府将所有权逐渐转移给项目公司，特许经营期变长，vfm指标较高，此种情况下适宜选择boot或boo基本模式。
3、规范运行操作。一是，做好项目前期论证。开展ppp项目的可行性论证是决定项目成功的首要环节。筛选ppp项目要符合当地市政公用方面各类专项规划的要求，加强前期策划，可委托有一定业绩和能力的设计或咨询机构编制实施方案。二是，选择好合作伙伴。根据综合经营业绩、技术和管理水平、资金实力、服务价格、信誉等因素，择优符合政府要求的选合作方。三是，按标准签订合作协议。明确各方的权利、义务；服务费标准及调整机制;违约责任;争议解决方式等内容。四是，筹组项目公司。依合同、按现代企业制度的要求筹组项目公司，由项目公司负责按合同进行设计、融资、建设、运营等。
4、把握关键环节。一是建立长期的政府与企业、企业与企业的合作机制。二是建立合理的利益共享机制。三是建立平等的风险共担机制。四是建立严格的监管和绩效评价机制。五是建立正常、规范的风险管控和退出机制。
5、试点先行，逐步规范。优先在绿化景观、市政基础设施、污水处理和修复、新农村等方面的新建、改扩建和运营项目中，优先选择条件相对成熟的项目进行试点推进，通过总结经验，逐步规范完善，为后续扩大市场提供指导。
6、建立信用评级和黑名单制度。依托专业信用评价机构对项目涉及的政府支付能力和合作企业信用进行评价，对合作企业、咨询机构建立黑名单制度，完善信用评价体系。
PPP计划篇二
吴亚平主任表示，做ppp有两个非常重要的“万万不能”。一是一定有敬畏之心，一定要有专业;二是有钱不能任性，但是做ppp没钱也是万万不能的。他分析了项目可融资性的三大决定因素，并提出增强ppp项目可融资性的具体路径建议。
2018年6月11日，中国ppp咨询机构论坛、e20环境平台、中国城镇供水排水协会排水专业委员会联合主办，国祯环保协办的“城市排水ppp模式健康发展及案例实践专题研讨会”在合肥举行。在研讨会的第一单元我国“ppp政策导向与排水市场化机遇”主题演讲环节，国家发展改革委投资研究所体制政策室主任吴亚平作了“再论ppp项目的可融资性”为主题的发言。
吴亚平主任表示，做ppp有两个非常重要的“万万不能”。一是一定有敬畏之心，一定要有专业;二是有钱不能任性，但是做ppp没钱也是万万不能的。他分析了项目可融资性的三大决定因素，并提出增强ppp项目可融资性的具体路径建议。
ppp项目的可融资性取决于三大信用的组合吴亚平主任指出，一个ppp项目的可融资性通常取决于三大信用的组合。第一，看项目资产或者经营权/收费权的信用。这种来自于项目本身的可行性，如果这个项目技术上可行、经济上合理、财务可持续、风险上可控，那就是一个好项目，在项目资产或经营权上的信用是良好的。比如二十世纪九十年代大量的高速公路，项目本身的资产和收费权有很好的信用基础，靠项目本身的资产信用就可以解决融资问题。投资者也愿意投，金融机构也愿意提供融资。
第二，如果说项目本身的信用不足，那要看投资主体是谁来做，也就是项目投资主体(城投或社会资本方)的信用。比如如果是央企来做，投资机构觉得这种主体挺好，信用不错，这样项目资产信用加主体信用有可能获得融资。专业能力、经营业绩、投资能力都是项目主体信用的加分项。
第三，政府的信用支持。如果项目现有的主体信用和资产信用还不够，那可以看第三个信用，即政府的信用支持。政府信用不是兜底，而是合规情况下的投资补助、运营补贴，以及风险上的分担。
增强ppp项目可融资性的途径 与三大信用组合相对应，增强ppp项目可融资性可以从以下方面上做好文章。
一是加强ppp项目的可行性研究。这是项目可融资性的重要基础和前提，在很大程度上决定了项目资产/经营权的信用。实际上，ppp项目可行性研究包括两个层面，一个是项目本身的可行性研究，这是传统可研的范畴;另一个是项目采用ppp模式的可行性研究。而ppp项目实施方案就是回答项目引入ppp模式可行性的问题，核心是商业交易层面的可行性，包括风险分担机制、投融资方案、投资回报机制、社会资本方准入条件、合同体系及ppp合同主要内容、监管和绩效考核等，进一步夯实项目资产的信用。因此，如果一个项目的可行性既回答了本身的工程、技术、财务的可行性，又把投资人和政府关切的交易问题解决了，这样就有可能找到相对靠谱的投资人。同时，作为金融机构，也会有意愿接手这种项目，愿意提供融资服务。
二是优选专业化的社会资本方(产业资本)。专业至关重要。因为专业是社会资本方信用的重要基础。只有专业，才有可能了解项目所处行业领域的技术与经济特点，这是投资决策的前提条件，这是第一位的。只有专业，才有可能构建项目全生命周期的风险管控机制，包括识别主要风险因素、分析其潜在影响及提出管控措施。只有专业，才有可能建立健全项目的投资回报机制，包括创新商业模式、完善价格形成和调整机制以及设置必要的政府补助/补贴等。
而关于什么是专业化的社会资本方，他认为可以分成两大类：第一类，需要通过经营获利的项目，比如说供水、污水处理、体育场馆、学校、医院等，工程和设备只是项目成功的必要条件而远非充分条件。比如体育场馆的经营属性应该更强些，项目工程和设备非常重要，这是一个基础;但有工程和设备只是成功的一个必要条件，而不是充分条件，关键还在于运营能力和运营效果，也就是运营商或者运营商+建筑商的联合体，不然很难融资。第二类，工程和服务高度合一的项目，如高速公路、普通公路、市政道路等，工程和设备基本决定了公共服务的数量和质量。它的可经营性非常弱，高速公路建成之后有没有车跑、能不能赚钱，很大程度上是听天由命了。首先需要把工程踏踏实实建好，工程和设备质量都很好了，剩下的运营和维护相对来讲是比较简单的。因此此轮ppp项目中，建筑企业投资的积极性比较高，这其实也是一种专业使然。
三是政府信用支持ppp项目融资。首先要明确，地方政府及其所属部门，只对基础设施和公共服务的提供主体包括ppp项目公司或融资平台等，承担支付/补贴责任，并不直接与金融机构发生债权债务关系，不得对金融机构承担还贷或担保责任，不能出具承诺函、安慰函等文件。地方政府的使用支持如何实现，有几种方式可以去考虑。第一，政府切实做好ppp项目的财政承受能力的论证，包括规定的一般预算支出10%这一天花板，且考虑地方财务综合财力。有了这样的论证，政府的信用是相对来讲可靠的。第二是做好中期财政规划，在地方政府需要付费或者补贴的前三年(t-3)，可以编制中期财政规划，把项目纳入到中期财政规划中，并按其计入年度预算草案(t-1)和年度预算(t)，给投资人、金融资本吃一颗定心丸。第三是对项目进行绩效考核评价，督促社会资本方履约。四是分担部分项目风险，比如最低需求风险等，确保风险得到合理分配。
建议金融资本参与项目研究论证
吴亚平主任还表示，金融业是经营风险的行业，虽然有产业资本出具的项目资本金作为其防风险的“安全垫”，但金融资本特别是银行实际上承担最大风险。在项目可行性研究和项目实施方案研究中，应听取银行等金融资本的意见和建议，在相关交易结构包括投融资方案、投资回报机制、风险分担机制以及融资条件设计中考虑或体现金融资本合理合法的利益诉求。此外，还可以请金融资本引荐专业化的社会资本方，促成政企合作。
他也建议地方政府加强与工商联、有关协会(商会)以及民间平台类机构的合作。积极搭建ppp项目信息共享的投融资对接平台(如项目推介会)，构建金融资本参与ppp项目前期研究论证工作的常态化工作机制。
回归ppp的初心，坚持四大理念和四大原则
他强调，项目的可研、实施方案没有做好，可能得不到融资。因此，要回归ppp的初心。从社会资本投资的角度来说，要用市场和商业的眼光去看ppp项目;而地方政府，可能是融智+融制+融资的小目标。两者利益立场不同，但都是基于合作的精神，提供更优质的公共产品或公共服务。
说到初心，吴亚平主任指出应坚持推广ppp的四大理念——公平的市场竞争、合理的投资回报、有效的风险分担和真正的物有所值。在实际做ppp时，要真做ppp、做真ppp，坚持专业的人做专业的事、按服务绩效付费、风险共担、利益共享这四大原则。唯有如此，ppp的三大信用问题可以得到解决，项目的可融资性会大大提高。
PPP计划篇三
内容：营销环境调研活动是企业营销的起始活动，是基础性的活动。目的是明确环境中存在的机会和威胁，知晓自己的优势和劣势，为以后的一系列营销活动提供客观依据。
基本要点：营销环境调研活动的关键是调研分析影响营销的因素，确定出这些因素会给企业带来怎样的风险和机会。
二、目标市场的定位活动
内容：包括选择目标顾客群和确定基本经营方针，此部分内容是由市场细分、目标市场选择和市场定位三个步骤构成。
基本要点：市场定位是营销的基本问题，也是基础性工作。必须是在对消费者做出详细调查研究的基础上完成。特别是正确运用市场细分手段寻找目标市场。
三、营销要素的策划活动
内容：包括产品，价格，渠道和促销等营销要素。
基本要点：制定与目标市场相适应的营销要素组合。
四、“4p”组合模式
4p：指商品的(product)、价格(price)、地点(place)、促销(promotion)。
五：营销“4c”组合模式
消费者、成本，便利性以及沟通性。了解，并掌握营销理念。
PPP计划篇四
ppp建设项目商业计划书
湖南省新邵县
二o一五年四月
一、项目背景
2010年，沪昆高铁邵阳北站最终选址于新邵县坪上镇，这不仅是邵阳市交通建设的一块里程碑，同时也为新邵县的建设带来了前所未有的机遇。坪上镇乃至新邵县的交通区位及总体发展格局未来将发生翻天覆地的变化，区域经济地位将进一步提升，城镇建设将得以高速发展。
沪昆高铁邵阳北站位于新邵县坪上镇，车站中心位臵包括该镇的东岭、竹畔、百宁、新开等四个村。
邵阳北站设计站房规模为地级市级，站房占地6000平方米，两座侧式站台，预留了一座岛式站台两条到发线的空间。邵阳北站2014年底已建成并投入使用。新建邵阳北站位于湖南省新邵县境内北部，双石村西侧，跨过麦石里村。站位范围内多为旱地和稻田。车站性质为客运中间站。新设侧式旅客站台2座，站台长度450m，站台宽度9.0m。站中心设旅客地道1处，满足乘客乘降需要。车站两侧设防护栅栏，保障行车安全。车站设保养点1处，结合车站范围地形特点，将维修点设在站房同侧大里程端。维修点内新设大机停放线1条，作业车辆停放线1条。
连接沪昆与邵阳的邵坪高速公路作为沪昆客专配套工程正在建设，它是连接邵阳市区至沪昆客专邵阳北站的一条快捷通道。以上铁路、公路的建设，将使新邵县乃至邵阳市的区域交通网络更趋完善，使人民“一小时至长沙，两小时到武汉”的梦想变为现实。
沪昆高铁邵阳北站新城主要包括东岭、双石、百宁等14个行政村，一期规划面积为756.40公顷（约7.56平方公里），区内人口分布形式以自然村落为主，部分村虽有部分用地位于规划区内，但没有人口分布。区内现有人口11287人，总户数3225户，总人口密度1492人/平方公里，其开发前景广阔。
以沪昆高铁邵阳北站为依托的沪昆高铁邵阳北站新城位于邵阳市、冷水江市和涟源市“三市”交汇的“银三角”经济圈的核心区，北有娄新高速、湘黔铁路、沪昆高铁，东有安邵高速、邵坪高速、g207国道，西、南两侧均有“十二五”规划高速，区位交通条件非常优越。邵阳北站距邵阳市约38公里，距新邵县城约30公里，距冷水江市约14公里，距坪上镇城区约4公里。便捷的对外交通条件，有利于规划区交通枢纽中心的形成，新城框架的拉开，交通通信、商贸物流、生产要素的集聚。
二、沪昆高铁邵阳北站新城开发前景展望
1.湘中城镇一体化建设的战略连接点，城镇建设的载体
济、社会、教育、资源等各方面联动，最终实现区域城市一体化，带动安化、溆浦、新化、新邵等雪峰山区的城镇化进程，实现湘中城镇化的跨越式发展。
3.邵阳北部新城、东部城市群的重要支点、对外门户
宁波市区40公里，张家界武陵源区距市区28公里等等。总之，新城城市建设、工业建设、物流、房地产开发的前景诱人。
三、开发的有利条件
1.打造邵阳北站新城是顺势而为，发展条件得天独厚
新型城镇化是湖南“四化两型”战略目标的重要内容，是新型工业化的基本土壤。安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成，特别是沪昆高铁设站坪上，即邵阳北站，带来了城市间人口流动的大流量和高密度，是推进新型城镇化建设和促进城市间经济一体化进程的强有力的推动器，为坪上的城镇化建设提供了千载难逢的发展机遇，为县“做大城镇”战略注入了新的内涵，为邵阳市“南延、东进、北拓”的城市化战略扩大了外延。打造邵阳北站新城是顺势之举，具有得天独厚的发展条件。
2.交通区位优势为打造邵阳北站新城提供了发展条件
3.沪昆高铁为打造邵阳北站新城创造了支撑条件
非经营性/非自偿性/公益项目ppp设计实操方案 我们在实际设计ppp项目架构的过程中，接触以及正在实操设计一些非经营性的、公益性的项目ppp架构，其中典型的包括一个中南地区建设改造湿地景观公园的ppp项目（方案已审议，各方在合同签署和执行前期准备过程中）、一个中西部地级市水库河湖旅游区旅游公路建设ppp项目（方案已审议）、一个西部城市公园（带中水景观湖）ppp项目（方案策划设计审议中）。
这几个项目本身非经营性、公益性特点，也就导致了融资难的问题。项目本底性质上都有这样的特点：初始投资较大但当地政府财政都不宽裕，无法独自承担相应的建设费用；如果采用传统的银行贷款等融资方式，利息负担太过沉重（对于其中一个项目而言，因为项目推出时间的问题，2014年43文关于增量地方性债务的管理也是一个融资障碍）；项目本身非经营性和公益性特点强，本身没有收费机制或者本身收益太微薄，对于社会资本没有吸引力，bt、bot等广义ppp下的融资模式也不可行。
综合考量之后，这几个项目方案通过设计不同类型的资源补偿型模式来解决，根据项目本身特点，其中湿地景观公园ppp项目，采用了直接资源补偿型模式；旅游公路项目采用捆绑式的资源补偿型模式；带中水景观湖的城市公园通过借鉴和引入生态补偿机制的部分设计要点，则采用了特许经营权转移式的资源补偿型模式。
湿地景观公园ppp项目
项目背景：
中南地区某市计划通过对自然湿地的改造维护建设湿地景观公园，初步规划公园一期占地面积约1200亩，预计总投资约1.5亿元，预计建设期两年。但因为政府财政负债较重，无法独自建设费用，传统融资方式利息太过沉重，而因为项目本身没有计划制定收费机制（鉴于项目公益性质，以及类似鸟巢ppp项目的失败教训，也不推荐项目本身的收费机制），难以通过bt、bot等方式引入社会资本，最终方案确定使用狭义ppp模式下的资源补偿型融资模式，即选择一种可能产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不可行的项目。资源补偿型融资模式为非经营性项目的融资提供了新方式，具备一方面减轻政府财政压力、另一方面调动社会资本积极性和参与度从而提高项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决非经营性基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设具有重要价值。
项目资源补偿型模式定性定量分析设计：
定性分析设计：
将资源补偿型模式引入到该项目中，首先考虑的是补偿方式。该项目所在地可选的补偿方案有建设用地资源、旅游资源和矿产资源补偿，通过前期可行性分析确定了建设用地资源补偿的方式。
将土地作为补偿资源，政策上遇到的最大问题是我国对土地出让方式有严格的限制（如国土2004年71号文），一般通过三种方式来使土地使用权的获得合法化：捆绑招标、土地出让金补偿和作价入股。捆绑招标可以提高投标人准入标准发挥投资方企业优势但有复杂的法律冲突要协调且风险利益分担不是太平衡，出让金补偿结构简单操作性强但政府对项目没有后续控制能力，在敏感问题的操作上政府意愿是倾向于选择法律风险较低且具有一定的控制能力的方式，因此最终确定采用建设用地作价入股的方式（虽然土地使用价值有波动，但政府对项目公司有一定的控制权，发挥投资方企业优势的同时又能保证公众利益；对投资方的保障通过地块选择和利润保底设计来实现）。
确定作价入股的方式之后，根据当地政府的的规划以及政企双方意愿，方案选择了一块住宅建设用地（“a地块”）作为潜在的补偿用地，该土地规划类型为一类住宅用地，临近湿地景观，环境优美，景观公园建成后交通便利，土地规划中a地块周边公共设施健全，适合开发建设成别墅高档社区。湿地景观公园建成后居住用地的价值提升的预期较高，补偿方案对投资者的吸引力较大。
土地补偿的定量分析：
设计方案通过采用假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间价值，采用现金流折现的计算方法对a地块进行价值估算：（1）开发经营期：地块总用地面积为约6.5万平，总建筑面积5万平，预计开发销售期为三年，其中两年为开发期，一年为销售期。
（2）开发完成后的房地产价值：用市场法，通过对估价时间点三处容积率类似的可比高档住宅项目案例的对比，结合本地住宅价格波动趋势、景观公园落成后对楼盘价格的拉动预测以及项目所在市新建商品住宅分类价格指数的变化，取出年平均价格增长率，预计经过两年的开发建设后，开发完成后的房地产价格将为每平米8千元，房地产总价值为4亿元。（3）开发成本：其中住宅开发成本为1.1亿元（包括勘察设计和前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费等测算；（4）管理费：取开发成本的1%，为110万元。（5）销售费用：取开发完成后房地产价值的3%，为1200万元。
（6）销售税费：取开发完成后房地产价值的6%，为2400万元。（7）基于对房价的保守估计，开发利润也取相对保守的15%，为6000万元。
采用现金流量折现法计算地块价值，折现率取10%，不考虑投资利息和开发利润，测算出土地价值为1.7亿元，大于湿地景观公园的预测开发成本费用。可供项目投资方收回成本和获得合理利润。
特许权协议关键条款设计：
1、特许权协议双方为：
甲方：市地方政府
乙方：投资者和政府组成的项目公司
2、特许权的内容要点：
甲方将a地块总价值为1.7亿元入股到乙方项目公司，股权由地方国土资源局持有；甲方特许乙方独占排他享有a地块的特许权，该权利在整个授权期内有效。甲方保证至本协议签订之日，未授予任何第三方享有本协议中乙方享有a地块的特许权并将确保根据本协议授予乙方的特许权、其他权利和优先权不以任何方式受到损害和妨碍。
3、特许权主要权利要点：
开发建设权，即授予乙方上a地块的符合规划要求的开发建设权。
销售经营权和物业管理权，即授予乙方开发完成后的房地产的销售经营权和物业管理权。
开发建设完成后的住宅小区配套基础设施和服务设施的建设运营和物业管理权。经甲方（甲方不无理拒绝）同意的特许权转移转让权。
4、特许权方式要点：
该特许权以资源补偿项目形式由乙方享有。乙方需要承担甲方规定的公园项目的开发建设工作，本协议写明的特许权主要是补偿给乙方的土地资源使用权，用以抵消乙方建设湿地公园所花费的成本。
湿地公园实际成本超过预计成本5%以内时，湿地公园的建设成本全部由乙方承担，超出5%的部分由甲乙双方协商后确定各方承担比例；湿地公园实际成本低于预计成本（8亿元）时，甲方无权要求乙方返还盈余部分，但是甲方作为乙方的股东之一，有权根据所占股份比例同乙方共同分享盈余。
5、特许权先决条件要点：
上级省政府同意公园和a地块用地取得的意见。
乙方向甲方提交其关于公园和a地块住宅工程投融资计划以及资金来源保证。
6、特许权期限：
土地使用期限为70年（含建设期），本特许权协议期限同为70年，但如果出现不符合协议第三条先决条件的，甲方有权按照实际情况对特许期进行修改甚至终止本协议。
7、乙方的权利义务要点：
乙方负责公园项目的建设，公园的建设不晚于本协议生效之日起三个月内，并且乙方需在公园动工之日起两年之内按照相关规定和要求完成公园的建设。
公园建成后，乙方需要向地方主管部门申请验收并且验收合格。
在公园项目验收合格之前，乙方不得向地方主管部门申请验收a地块住宅项目。
甲方虽然入股到乙方项目公司，但是甲方仅限于在湿地公园项目上追加投资，乙方开发建设的住宅项目出现资金短缺时，乙方不要求甲方追加投资。
8、甲方的权利义务要点：
甲方对公园项目的建设有监督权，一旦建设期内发生甲方认为的严重影响工期或工程质量的问题，或是乙方有严重的违约行为时，甲方有权叫停项目，并有权视情况修改或终止本协议。
在特许期内，甲方确保乙方享受生态建设优惠政策和税费减免政策。
乙方开发建设公园和住宅项目所得的总利润由甲乙双方按照股权比例分配。
9、特许权的转让和担保：
乙方依据本协议享有的开发建设权未经甲方同意不得转让（甲方不得无理拒绝），乙方股东或投资联合体调整和变化需报甲方备案，但新的股东或投资联合体必须承认本协议并按本协议承担相应的义务；乙方与受让方签署的转让合同中，受让方对乙方承担的义务，不得少于本协议中所规定的乙方义务。
乙方有权将其依据本协议享有的土地开发经营权以及规划住宅小区范围内的服务设施的开发经营权进行担保；乙方用上述权利进行担保的期限不超过本协议规定的特许期。
10、土地使用权和设施的所有权、经营权：
在协议生效期限内，房地产和配套基础设施和服务设施的所有权和经营销售权由乙方享有。
除本协议另有规定外，甲方保证在任何情况下，在整个特许期内，对乙方享有所有权和经营权的设施及其他资产不进行征用、充公、收归国有。
由于乙方销售房地产，使得土地使用权转移到第三方的情况，办理程序同通过“招拍挂”方式取得的土地一样，第三方对土地的使用权按照国家法律规定确定。同理也适用于乙方拥有的物业管理权等权利的转让，第三方的权利和义务由乙方与第三方自行商定，程序和规定同通过“招拍挂”方式取得的土地一样，本协议不应对此造成影响。乙方放弃土地使用权和设施所有权、经营权后，本协议不再适用。
公园建设完成并验收合格后，由乙方移交给甲方所有，甲方自移交之日起拥有湿地公园的所有权和经营权。
特许权期限届满后，如果所有房地产均销售给第三方，则按照特许期满时的国家法律规定处理；如果乙方还有剩余房产未卖出，甲方无偿收回未卖出房产。
11、违约赔偿条款要点：
甲乙双方应严格遵守本协议的有关规定，任何一方违约都必须承担违约赔偿责任。合同签订后，甲方在开工前单方终止合同，除承担乙方前期实际支出的费用外，还需向乙方支付项目投资总额1%的违约金；在项目工程建设期内甲方终止合同，要向乙方赔偿实际发生的工程费用，并承担项目工程投资总额10%的违约金；运营期间，甲方终止合同，要向乙方赔偿工程总投资额及合同期内的总利润。
公园建设完成后，如果验收不合格，乙方需要立即进行修复，所产生的费用由乙方自行承担，赔偿甲方因延误开园产生的损失。
如乙方资金未能到位，导致公园项目工程延误的，须赔偿甲方因延误开园的损失。若乙方在竣工前单方面终止合同，除承担项目工程投资总额1%的违约金外，尚需承担停工造成的甲方的实际经济损失。
乙方a地块所建的住宅范围不得超过规划的面积，不侵占湿地公园的公共面积，不得妨碍公众游览公园，如果出现乙方损害公共利益的情况，则甲方有权勒令乙方停止侵权行为并视情节程度依照法律法规予以处罚。
12、协议的终止
ppp项目金融财务人员岗位职责
职责描述及工作任务
1.项目融资与财务规划
? 负责对项目拟定实施方案，并进行融资与财务规划；
? 负责组织撰写项目商业建议计划书中的财务与投融资部分内容。
2.在融资与经济方面的项目可行性论证
? 负责项目融资模式确定与财务模型建立；
? 负责组织对项目进行成本-效益论证分析；
3.在融资与经济方面的项目可行性论证
? 负责系统性分析与评估项目融资付款模式和财务规划对政府财政的直接和潜在影响； ? 负责协助并组织第三方服务机构进行项目可行性尽职调查； ? 负责并协助第三方服务机构进行项目招标前期的信誉评级。
4.项目招标与合同管理中金融财务相关的工作
? 负责项目招标文件和合同中的经济相关条款进行分析、确定；
? 参与项目融资的谈判和签署；
? 负责在项目合同允许下对项目公司的账户进行监管，并对项目公司的财务运营状况进行必要的稽核和总结； ? 负责组织处理项目后期的再融资与债务重组事宜； ? 组织或协助项目后期服务费率的调整与再谈判。
5.项目融资及其渠道管理
? 负责组织与潜在社会资本投资方的沟通；
? 负责与潜在社会资本方沟通，并优化项目融资方式，增加项目合作机构数量； ? 负责建立并拓展融资渠道； ? 负责组织开发创新的融资模式，提高项目的市场吸引力。
6.资料管理
? 负责收集、整理与经济相关的文案资料，并建立资料库；
7.专业咨询顾问与服务的管理
? 参与聘用专业咨询顾问；
? 负责第三方专业服务的质量监管；
ppp（公私合作关系）项目实施建议方案
一、什么是ppp
（一）基本概念、核心理念
ppp，即公私伙伴关系是指公共部门与私营部门为提供公共服务而建立起来的一种长期合作关系。这种关系用商业协议来确立，公共部门将融资、建设、运营风险转嫁给私营部门，并与私营部门发挥各自的优势来提供公共服务。在这样的框架下，ppp的表现形式有多种，如bot（建设-运营-转让）和boot（建设-运营-拥有-转让）等。一般而言，按照私人部门的参与程度和公共部门将各类风险向私营部门转移的程度会产生多种ppp模式，如bot,boot,dbfo等。
ppp的核心理念是追求资金最佳使用价值,通过引进社会资本，发挥公私双方各自优势，紧密合作，风险共担，利益共享，得到最优的投资回报及社会公共效益，实现公共财政或者公共资源的价值最大化。
（二）ppp的比较优势
相对于政府传统项目开发模式及公共融资方式，ppp有以下
比较优势：
1、提高公共财政使用效率
ppp项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇化建设有比较重要的意义。
同时，由于捆绑了建设和经营，并以服务和产出付费，使得私人部门能够发挥最大的能动性，通过创新、自我施压等避免项目成本超支。在风险管理上的合理分配和良好的合作机制也使得项目失败的概率大大降低，避免了公共资源的浪费。
2、保障项目和公共服务质量
评审中标的私人资本或联合体组建项目公司建设项目并提供公共服务。联合体一般是由建设方、融资方、运营方组成的利益共同体，它比传统开发模式具有更好的内部协调能力。
另外，很多ppp项目通过引进国际知名建设、管理机构，带来先进的管理经验，有利于提高公共服务的质量。
3、实现合作双方互利共赢
合理的ppp模式可以平衡公私双方的权责利。在风险分配上遵循“最优承担”原则，即将风险分配给最有能力承担的一方。同时，全寿命周期特点使得合同具有较大的灵活空间，风险共担、收益共享的机制既能维护共用部门的利益，也能最大限度满足私人资本的诉求。
（三）ppp实施背景
十八大以来，稳增长、促改革、调结构、惠民生逐渐成为政策主线。在当前宏观经济环境下，发展是重中之重，稳增长的任务尤其艰巨。在此背景下，新型城镇化进程加快。财政部预计2020年城镇化率达到60%，由此带来的投资需求约为42万亿元人民币，每年需要资金约7万亿。然而作为城镇化建设主力的地方政府财政压力巨大，各级政府直接债务约11万亿，或有负债约7万亿。在当前土地收入成为地方债务主要还款来源的情况下，房地产市场的正常波动都足以影响地方财政，进而影响新型城镇化建设进程。
要改变这种困境，最关键的是创新投融资体制，改变传统政
府投资模式。ppp模式积极引入社会私人资本，参与城镇化建设，在保障资金来源、引入先进的建设和管理经验、保证项目和公共服务质量上有较大优势。
（四）ppp法律依据
ppp模式在本质上是鼓励社会非公有资本参与社会基础设施
建设和基础服务提供，我国早在2005年就出台《国务院鼓励支持非公有制经济发展的若干意见》，即“非公36条”，放宽非公有制经济市场准入，其中就有“允许非公有资本进入公用事业和基础设施领域”条款。
2010年，国务院下发《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，即“新36条”，进一步拓宽民间投资的领域和范围，明确鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域及市政公用事业和政策性住房建设领域和社会事业领域。
在党的十八届三中全会上，“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”成为进一步深化改革，推动新型城镇化建设的重要措施。
（五）ppp适用领域
ppp项目的实施过程是引入社会私人资本组建联合体，授予特许经营期，由其自主融资建设和经营该项目，通过项目本身收费或政府对服务的付费收回投资成本，实现投资收益。特许期满，项目移交政府或续约经营。原则上，所有能满足这个特点的政府投资项目都具备采用ppp模式的可能。
在具体实施中，相应ppp项目一般由上述各领域政府专业主管部门联合政府投融资平台组成招商主体，成为项目发起方。由专业主管部门代表公共部门负责对服务质量进行监督审查，维护公共利益。
二、ppp实施路径
（一）项目发起
1、明确需求
拟建项目相应级别的行业主管部门，如市级项目由交通局、环卫局、教育局等根据行业需求分析报政府及发改委申请投资立项。需求应量化，尤其对于拟用ppp模式开发的项目，量化的需求是在支付环节提供绩效标准的重要依据，比如，每年需新增垃圾处理多少吨。需求分析是确定投资规模、投资方式的前提。
也可由相关专业国有企业、政府投融资平台公司会同行业主管部门提出上述需求，并报政府立项。
2、评估方案
在需求分析基础上，上述部门进一步对备选方案进行评估。主要是开发方式的选择。由于ppp开发模式前期工作较长、过程复杂、专业性强、总投资大，因此不是所有的项目都适用ppp模式。有些可能更适合传统采购方式，如bt或代建。对于确需进行ppp模式开发的，也要为该项目确立一个参考标准，即如果按照传统政府采购模式（psc）开发，需要的总投资和产生的效益，以便为引入ppp模式提供充分的依据。
3、可行性研究
项目可行性研究应由以上相关部门组织专家独立进行，或通过权威中介机构提供分析报告。
在可行性研究中，商业预测较为关键，它可以使政府在大量花费资源开发项目之前就能够对合作伙伴关系的适用性有所认识，且对于分析招商过程中私人部门是否胜任、确定合理底标有意义。
ppp项目涉及私人资本的引入。较为严肃的项目可行性研究对于量化项目风险和成本，确定净利润，形成有吸引力的商业预测，从而降低招商难度有帮助。同时也是政府选择开发模式的参考依据。国际上一些失败的ppp案例大多源于对市场风险预测不足，导致收支难以平衡，最后破产，由政府接管提供公共服务,无形中也增加了公共资源的浪费。
4、征询意见 就拟建ppp项目征询监管方、专家、终端用户等的意见有助于发现潜在问题，并在完善后发布切实可行的招商文件。
5、确定决策文件
在项目发起的最后阶段，通过分析需求及初步的可行性研究之后，应形成相关确定性文件，比如绩效标准，风险管理方式，项目公司运营模式，招商程序，融资安排以及监管方案等。
这是开展项目招商工作的前提，也是政府在ppp项目中需要做的基础工作。
（二）项目招商
1、成立招商小组
招商主体一般由项目所在行业专业主管部门及政府投融资平台公司组成。招商主体可以进一步委托专业的资产管理公司或资产运营公司为招商代理，并与其组成招商工作小组。
为完成招商工作，招商工作小组应聘请相应的财务顾问、法律顾问和技术顾问等。在成功招商后，顾问团队可以进入项目公司继续提供咨询服务，顾问费用由项目公司支付。
2、发布招商文件
招商前期准备工作包括与潜在对象初步接触，向政府有关部门和融资机构进行咨询等，并在此基础上确定招商边界条件。如，合同结构，特许经营协议，费用结算方式，项目公司的组织形式，招商的范围等。这些内容构成完整的招商方案。在获得政府批准后，由招商工作小组正式发布招商文件。
3、确定短名单
招商文件发布后，招商工作小组负责接待意向投资者，在提供必要的文件和信息后，与意向投资者进行充分的沟通，并接收投资建议书。
招商工作小组应从大量的投标方筛选优质的对象确定短名单进入谈判环节。过低的门槛虽然可以使得竞标过程比较激烈，但也容易增加谈判工作难度。由于ppp项目的特殊性和长期性，单一的指标，如利润率、成本收益等无法确定最合适的合作伙伴。
以往一些ppp案例中不乏为中标而故意压低条件，但最后却无法维持，转而由政府接手的现象。
4、谈判及评审
专家和顾问团队应根据项目的特点，从成本效益、技术创新、管理经验等各方面予以分析比对，尽量以推荐而非打分的方式出具意见。当前ppp项目的行业经验不足以用过于精细的方式进行评选。评审工作应充分考虑ppp项目的全寿命周期这个特点。对投资者的经验、技术、实力以及创新能力应予以重视，前者甚至比价格更为重要。
ppp项目实施的基本流程
(一)编制实施方案和资格预审文件
主要工作：按照财政部要求编制项目实施方案，进行物有所
值评价和财政承受能力论证，编制资格预审文
件。
3.方案，内容主要包括：
本框架
式
择
4.评价；
5.能力论证；
型，进行财务测算
政支出测算和承受能力评估
受能力论证结论
6.门汇报实施方案，并进行修改完善；
7.方案报批稿；
10.机构成立评审小组；
11.资格预审和评审工作。
主要工作：编制招标文件，进行招商推介，解答投资人有关
问题，吸引投资人关注和参与投标。
1.制定招标阶段的具体工作计划；
2.主持起草招标文件，招标文件主要包括：
（1）投标人须知
（2）项目协议，（3）合资合同（如政府部门或其指定机构参股项目公司的）
（4）技术参考资料
3.与政府有关部门讨论招标文件；
4.修改招标文件并完成终稿；
5.起草招标公告并协助项目实施机构在相关媒体发布招
标公告，组织发售招标文件；
6.协助项目实施机构接待潜在投标人进行现场踏勘及尽
职调查；
11.将招标文件的任何变化及时通知潜在投标人；
文件；
主要工作：制定评标标准，协助进行谈判，并就协议关键条
形成最终项目协议。
1.清谈判的计划；
2.评标方法和澄清谈判策略；
3.对全部投标文件进行澄清、摘录、比较和
5.确认谈判工作组与候选社会资本就项目
6.结束时编制谈判备忘录，并根据谈判结果
7.定稿；
8.公示；
9.书；
10.政府与投资人协议签署仪式。
