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房地产策划师证书 房地产策划师证含金量篇一
为（c）
a、进度图 b、蓝图 c、施工图 d、设计图
2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（d）
a、天然材料 b、防水材料 c、人造材料 d、复合材料
3、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为（d）
a、孔隙率 b、密实度 c、硬度 d、强度
4、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（a）而进行的调查。
a、权属状况 b、位置 c、土地用途 d、共用情况
5、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和（a）
a、1%
b、2%
c、10% d、8%
6、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（d）共五个
系统的有机统一。
a、艺术 b、生态 c、科技 d、支撑
7、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、（a）及施工图设计等。
a、初步设计 b、外立面设计 c、价格估算 d、微观设计
8、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内
核发（b）
a、《国有土地使用证》
b、《商品房预售许可证》
c、《建设工程规划许可证》
d、《建设工程施工许可证》
9、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将（a）出售给spv。
a、自有资产 b、资产收益
c、租赁合同 d、股票
10、abs融资是指（d）
a、建设—运营—移交
b、互助基金
c、按揭贷款
d、资产支撑证券化
11、pm2系统以（b）为控制核心。
a、筹资成本
b、合同成本
c、收支项目
d、建安成本
12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（a）三个步骤。
a、分析
b、统计
c、归纳
d、建档
13、可行性研究是项目立项、审批（d）的依据。
a、审核
b、投资
c、决策
d、开发商与有关部门签订协议合同
14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（b）
a、0.5 b、2 c、3 d、4
15、风险分析又称为（b）
a、期望值分析 b、概率分析 c、成本分析
d、动态分析
16、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（b）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。
a、信息、物流、技术 b、信息、资源、时间
c、概念、资源、人力资源 d、管理学、经济学、广告学
17、发展商策划模式又称为（d）
a、品牌策划模式 b、全程策划模式
c、产品策划模式 d、“非策划”模式
18、市场细分的客观基础是（d）
a、心理因素 b、区域因素
c、购买动机 d、消费者需求差异性
19、营销策略分为整体市场策略、市场细分化策略和（c）
a、价格策略 b、差异性市场策略
c、市场密集型策略 d、无差别策略
20、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（b）
a、整体市场策略 b、集中营销策略
c、市场细分化策略 d、无差别策略
21、经济适用房营销策略一般采用（b）
a、市场细分化策略
b、市场整体性策略
c、市场密集型策略
d、价格策略
22、在楼盘的强销期和持续期，（d）往往成为广告的主要内容。
a、规划理念
b、地段特征
c、概念卖点
d、价格攻势
23、房地产营销第三阶段又称为（d）
a、产品营销
b、满足营销
c、中级营销
d、导向型营销
24、towhouse又称为（c）
a、别墅 b、商务公寓 c、联排别墅 d、产权式酒店
25、成长型公司适宜选择（b）作为办公场所
a、酒店式公寓 b、商务公寓
c、townhouse d、普通住宅
26、物业管理已成为（a）构成的重要要素之一。
a、物业品牌 b、产品品牌 c、物业价值 d、企业竞争
27、房地产营销中的公关活动也称为（d）
a、主题营销 b、媒介营销 c、价格策略 d、事件营销
28、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为（b）
a、实物展示 b、边缘展示 c、核心展示 d、物业展示
29、头脑风暴法属于（d）
a、整合策划 b、精神价值附加策划
c、文化策划 d、创意策划
30、项目策划的造势原理是指利用一定的（a）进行造势。
a、活动项目 b、价格策略 c、会展 d、概念炒作
31、所谓初次现象是指一种（d）的思想方法
a、概念创意 b、信息整合 c、主题设定 d先入为主
32、产品营销的先弱后强原则是指（c）
a、先从低价盘做起，再做高价盘
b、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品
c、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品
d、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品
33、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（b）为主。
a、物业管理 b、规划优势和地段特征
c、价格攻势 d、配套设施
34、广告强销期广告预算约占总量的（c）
a、20%
b、30% c、40%
d、50%
35、营销计划包括（b）和营销计划安排
a、营销策略制定 b、营销渠道选择
c、营销计划制定 d、营销人员培训
36、（d）是市场营销控制的中枢。
a、营销计划 b、客户管理 c、分销渠道 d、信息沟通37、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资
本金比例由20%提高到（b）以上。
a、30% b、35% c、40% d、45%
38、房地产策划包括概念设计、项目策划和（c）
a、价格策划 b、物业策划 c、营销策划 d、区域策划
39、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越
（b），样本平均数的可靠性就越（）
a、大、小 b、小、大 c、平均、大 d、不一定
40．(b)是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。
a、产业化 b、城市化 c、工业化 d、信息化
41．（c）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。
a、城市化 b、生态化 c、可持续发展 d、信息化
42． 城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从（d）上定位。
a、规划 b、价格 c、文化 d、战略
43．详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（c）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。
a、产业 b、人文 c、经济 d、人口
44．消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（c）。
a、质量疑虑 b、价格疑虑 c、产品疑虑 d、承诺疑虑
45．产品定位受（a）因素的影响。
a、硬件、软件b、经济、社会 c、人口、收入水平d、城市规划、资金
46、房地产项目方案设计可以称为（a）。
a、宏观设计 b、微观设计 c、中观设计 d、总设计
47、股权融资的缺点是（c）。
a、融资渠道狭窄 b、流动性高、风险大 c、缺乏流动性、募集难度大 d、认购
环节复杂
48．抵押贷款证券化属于（b）。
a、表外处理 b、表内处理 c、abs融资 d、信托收益凭证
49、以下哪种方法在时间上最为经济（d）。
a、人员调查法 b、通讯调查法 c、观察法 d、电话调查法
50、盈亏平衡分析在财务管理中又称（b）分析。
a、成本 b、量、本、利分析 c、效益 d、投资
51、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是
（c）
a、全程策划模式b、品牌策划模式c、战略策划模式d、产品策划模式
52、营销组织必须考虑三大方面的问题（a）
a、组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训；
b、组织构架及激励机制；约束机制；绩效考核；
c、销售培训；企业文化；激励机制；
d、约束机制；人员培训；绩效考核；
二、多选题：
1、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（abcde）。
a、图纸目录
b、设计总说明
c、建筑施工图
d、结构施工图
e、设备施工图
2、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有（abc）。
a、砌体结构
b、现浇钢筋混凝土结构
c、轻钢结构
d、框架结构
e、剪力墙结构
3、建设强度指标包括：（cdef）。
a、套密度
b、绿地率
c、容积率
d、建筑密度
e、总建筑面积
f、分类建筑总面积
4、以下属于一级地类的是（bcd）。
a、旅游业
b、市政用地
c、住宅用地
d、农业用地
5、土地价值发现宏观分析包括该土地的（abcde）。
a、性质
b、权属关系
c、测绘情况
d、土地契约限制
e、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符
6、项目可行性研究包括（abcde）。
a、一般机会研究
b、特定机会研究
c、方案策划
d、初步可行性研究
e、详细可行性研究
f、市场调研
7、目标客户消费心理有（bcd）。
a、认知心态
b、疑虑心态
c、利益心态
d、期望心态
8、房地产工程管理主要有以下要素（acdef）。
a、成本
b、收益
c、质量
d、进度
e、安全
f、技术支持
9、以下属于传统融资模式的是（abd）。
a、开发贷款 b、按揭贷款 c、股权融资 d、专项贷款
10、spv是指（de）。
a、信托投资机构
b、商业银行
c、债券承销商
d、特设交易机构
e、特设信托机构
11、房地产开发成本可分为以下部分（abcdefg）。
a、土地费用
b、前期费用
c、建安成本
d、配套费用
e、筹资成本
f、管理费用
g、销费费用
12、房地产项目风险管理的目标是（bcd）。
a、减少成本
b、减少风险因素
c、减少风险事故
d、减少风险损失
13、物业管理的特点是（abcd）
a、社会化
b、专业化
c、企业化
d、经营性
e、公益性
14、房地产调研的内容包括：（abcdefg）
a、市场研究
b、产品研究
c、市场销售环境研究
d、消费者购买行为研究
e、广告及促销研究
f、销售研究
g、竞争者研究
h、政策研究
15、依照调查方式的不同，将市场调查分为（acde）
a、询问调查法
b、深度访谈法
c、观察调查法
d、试验调查法
e、统计分析法
16、市场调查的流程分（bcdef）几个阶段
a、战略规划b、确定调研专题
c、确定调研目标
d、制定调研计划
e、调研计划实施
f、提出调研报告
17、以下属于调查法的是（bcd）
a、随机抽样
b、人员调查法
c、电话调查法
d、通讯调查
e、观察法
18、可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源（abcd）等各方面进行全面的分析、论证和评价。
a、技术b、市场c、经济d、社会e、人口
19、可行性研究报告包括（abcdef）
a、封面b、摘要c、目录d、正文e、附件f、付图
20、不确定性分析和风险分析包括（bcd）
a、swot分析b、盈亏平衡分析c、敏感性分析d、概率分析
21、房地产项目的投资概算包括（abcd）
a、营销开支概算b、工程开支概算c、土地征用开支概算d、金融成本开支概算e、人员开支概算
22、成本估算方法包括（abc）
a、经验估算法b、因素估算法c、工料清单法d、平均成本法
23、策划的基本特征是（abcde）
a、功利性b、社会性c、创造性d、时效性e、前瞻性
24、策划的原理有（abcde）
a、心理原理b、情感原理c、创新原理d、人文原理e、造势原理f、概念原理
25、策划的基本方法包括（acd）
a、创意策划 b、全程策划 c、整合策划 d、精神价值附加策划
26、以下哪几项属于经济环境调研（bce）
a、产业政策b、区域经济结构c、消费水平d、城市规则e、银行货款
27、品牌提升要注意（abcde）
a、软性推广工程b、公关活动工程c、卖场包装工程d、口碑工程e、公关危机工程
f、广告策划工程
28、一个完整的房地产营销计划应包括（abcd）
a、开发前营销策划b、开发阶段的营销策划c、销售阶段的营销策划d、物业管理阶
段的营销策划
29、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺
度、决定控制标准（abcd）
a、收集信息b、检查与对比c、分析偏差的原因d、采取改业措施
30、房地产项目营销控制的内容主要有（bcd）
a、成本控制b、计划控制c、赢利性控制d、战略控制
31、市场占有率分析指标有（bcd）
a、绝对市场占有率b、全部市场均占有率c、有限地区市场占有率d、相对市场占有
率
32、产品规划设计包括规划设计、建筑设计（abde）等。
a、环境设计b、户型设计c、结构设计d、配套设计e、物业服务
33、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建
议和（abce）
a、建筑单体规划建议b、基础设施配套建议c、安防d、物业管理e、环保系统建议
34、以下哪几项属于经济环境调研（bce）
产业政策b、区域经济结构c、消费水平d、城市规则e、银行货款
35、完整的价格策略应该由预定销售起步价（abcdef）以及付款方式等构成。
a、销售均价b、最高销售价c、折扣价格d、销售总价e、提价幅度f、价格优惠g、促销价格
36、完整的广告周期由（abde）这几个部分组成。
a、策略期b、公开期c、增长期d、强销期e、持续期
37、项目财务评价包括（abcd）
a、税金计算b、损益表与静态盈利分析c、现金流量表与动态盈利分析d、资金来源与运用表的货款偿还能力分析e、效益分析
38、确定房地产营销控制对象的内容和范围具体包括（bcd）
a、消费性控制b、赢利性控制c、专项营销组合因素控制d、战略性控制
39、别墅项目至胜的五大支柱（abcdf）
a、建筑艺术风格b、私密性c、配套会所d、自然资源和人文资源e、价格策略f、市场性
40、产权酒店的类型有（acd）
a、时权酒店b、公寓型酒店c、住宅型酒店d、投资型酒店
41、房地产常用广告媒体一般为（bcd）
a、电视、广播媒体b、户外媒体c、印刷媒体d、报刊媒体
42、以下哪能些属于房地产营销推广策略（acde）
a、新闻抄作b、折扣价格c、公关活动d、导购e、售后服务
43、产品细节设计是指采用（abc）先进的生产工艺保证产品质量。
a、新技术b、新材料c、新设备d、新信息
44、swot分析是指（acde）
a、优势b、价格c、劣势d、机会e、威胁
45、我国房地产策划经历了以下阶段（bcde）
a、个人策划b、单一策划c、综合策划d、复合策划e、新产品主义
46、项目营销策划包括（abdef）
a、卖点策划b、营销策略c、价格策略d、销售形势e、付款方式f、促销手段
47、项目不确定性分析包括（abcde）
a、盈亏平衡分析b、敏感性分析c、决策树概率分析d、风险规避和控制措施e、项
目效益评价
48、战略控制有以下的是（bc）
a、市场占有率分析b、营销效益等级评定c、营销审计d、价格策略
49、平均调研中选择样本比较常用的方法有（bcd）
a、总体抽样法b、随机抽样法c、计划抽样法d、分层抽样法
三、论述题：
1、论物业管理的社会性。
2、简述房地产营销的六大步骤。
3、简述房地产策划的本质特征。
4、概述常见营销传播工具的主要优缺点。
房地产策划师证书 房地产策划师证含金量篇二
《房地产策划师》国家职业资格介绍
房地产策划师职业定义： 房地产划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。
一、职业概况
2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。
房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。
二、“房地产策划师”国家职业资格认证不同于其它房地产策划师培训
国家职业标准属于工作标准。是在职业分类的基础上，对从业人员工作能力水平的规范性要求。是从业人员从事职业活动，接受职业教育培训和职业技能鉴定以及用人单位录用、使用人员的基本依据。
房地产策划师是中华人民共和国劳动部颁布的国家职业之一。“房地产策划师”国家职业资格证书是表明持证者具有从事房地产职业所必备的学识和技能的证明。它是求职、任职、晋级的权威凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据，也是境外就业、对外劳务合作人员办理技能水平公正的有效证件。
三、《房地产策划师》培训课程设置
房地产策划师国家职业资格认证培训根据培训内容的类别及相互关联程度，组合成理论知识学习与操作技能训练一体化的五个培训模块（①房地产项目市场调查研究 ②房地产项目定位 ③房地产项目投资策划 ④房地产项目整合营销策划 ⑤房地产项目售后服务和物业管理）。
课程的设置是以理论与实战相结合为出发点，邀请国家建设部门权威专家、房地产业资深人士与实力派经营管理人或策划人以实际案例进行深入讲解。提供最有实用价值的策划实战经验和管理方法，全面提升策划素质和策划水平。
四、培训师资
聘请了中国房地产及住宅研究会、北京大学、清华大学等著名高校的专家学者；国家改革与发展委员会、建设部、国土资源部等政府主管官员、高级研究人员；房地产界著名企业家；首都金融、传媒界名流以及国内外著名房地产推广、策划精英等组成阵容空前的师资团队。
五、培训组织 课程安排主讲内容
当前中国房地产业发展形势与应对策略房地产项目前期策划 房地产企业发展方向 房地产项目全程策划
房地产项目定位与设计房地产项目定位与设计 周易文化与居住环境
房地产项目营销策划房地产营销策划 房地产营销策划
房地产项目投资策划房地产财务管理与金融策略 房地产项目物业策划房地产全程物业管理 职业资格考试基本常识与考前辅导
六、考试级别（申报资格)
本职业共设四个等级，分别为：房地产策划员（国家职业资格四级）、助理房地产策划师（国家职业资格三级）、房地产策划师（国家职业资格二级）、高级房地产策划师（国家职业资格一级）。
七、适合对象
1、房地产及相关行业（建筑、设计、金融、投资、物业、装饰、法律、评估、代理、广告、中介等）的企业总裁、董事、高级经理、专业人士及将要涉足房地产业的企业员工；
2、各级政府负责房地产政策、规划、建设、国土资源、金融、法律法规等部门与单位的职员；
八、培训目标
1、为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。
2、通过专业理论知识学习和操作技能训练，使学员掌握房地产策划基础知识、了解房地产运作的基本形式，熟练房地产策划的工作流程，熟悉综合分析技术和主要房地产策划方法，具备房地产策划师职业资格应具备的独立工作能力。
3、规范和引导房地产策划师国家职业资格认证培训工作，树立房地产策划培训的严肃性和权威性，培养高水平、高素质的房地产策划人员队伍。
4、解决社会就业问题。受全国多家房地产支持单位委托，定向培训房地产策划专业人员，定向解决就业、择业问题。
九、学习模式
《房地产策划师》培训主要采取远程+面授相结合的学习形式，其中远程学习以理论学习和课件视听为主，面授课程以实战案例和互动交流为主。
1、远程学习的平台：通过远程学习的平台，学员可根据自身的学习兴趣及时间安排，随时随地自主学习。
2、集中授课形式：邀请资深专家现场讲解、实战案例分析、学员互动交流
十、收费标准
（1）高级房地产策划师(国家职业资格一级)￥12800元/人
（2）房地产策划师(国家职业资格二级)￥6880元/人
（3）助理房地产策划师(国家职业资格三级)￥3880元/人
（4）房地产策划员(国家职业资格四级)￥1680元/人(含报名费、教材费、培训费、资料费、考试费、等)
十一、优惠条件
优惠条件详见每届招生简章
十二、颁发证书
鉴定合格者将颁发中华人民共和国职业资格等级证书----“房地产策划师”职业资格证书。
房地产策划师国家职业资格证书介绍
时间：2006-5-1 14:13:16 新闻来源：房地产策划师-国家职业标准
国家职业资格证书含有如下防伪标识：
1、证书内页、封
二、封三采用隔色彩红印刷；
2、证书内页、封
二、封三的底边采用ldbzh浮雕印刷；
3、证书内页使用zhyzg水印纸；
4、内页第二页套印劳动和社会保障部印章；
5、封二彩红下方8－10毫米处有无色荧光显示的“劳动和社会保障部统一印制”；
6、内页第一页的国徽有红色荧光。
注：红色为四级、深蓝色为三级、咖啡色为二级、黑褐色为一级
职业资格证书
国家职业资格证书是人力资源和社会保障部依法推行的国家级证书，是表明劳动者具有从事某一职业所必须具备的学识和技能的证明，是对劳动者具有和达到某一职业所要求的知识和技能标准，通过职业技能鉴定的凭证，是职业标准在社会劳动者身上的体现和定位。从技术角度看，职业资格证书是社会按一定的职业资格标准，对劳动力质量进行严格检测的结果；从经济关系看，职业资格证书是社会对劳动供给者拥有的劳动力产权的核定和确认。因此说职业资格证书是，是劳动者求职、任职、开业的资格凭证，是用人单位招聘、录用劳动者的主要依据。
职业资格等级
指通过对职业的分析与评价，根据职业范围的宽窄、职业技术复杂程度高低及从业者掌握职业技能所须培训时间的长短，合理的设定的国家职业资格5级结构。职业资格等级是职业技术复杂程度的客观反映。
国家职业资格等级由低到高分为五级，分别为：国家职业资格五级（初级）、国家职业资格四级（中级）、国家职业资格三级（高级）、国家职业资格二级（技师）、国家职业资格一级（高级技师）。根据实际情况，有些职业可不设立高等级或低等级。
例：房地产策划师国家职业资格证书分四个等级：一级职业资格证书（高级技师），二级职业资格证书（技师），三级职业资格证书（高级技能），四级职业资格证书（中级技能）。
江苏地区考试报名咨询： 报名联系方式：
杭老师：400-012-9188 ***
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房地产策划师证书 房地产策划师证含金量篇三
2005年全国房地产策划师职业培训教材目录
第一章 策划人职业生涯规划 第一节 奋斗方向
设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。
1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；
2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；
3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；
4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；
5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。
6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！
二．阶段目标
为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。
三．策划自己的人生
一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？
（一）遵循‚早知道‛法则
对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？
这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。
四．分享策划的快乐
如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度 第二节 策划人员基本素质互动培训
互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。
一．策划的客观性和主观
1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。
2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。
二．知识结构与策划思路
(一）首先我们来做两个互动游戏
1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。
（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）
请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。
2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？
（答案：打碎了装进去）
游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？
（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。
从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等 方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。
1．知识结构：
（1）了解房地产行业的相关法律、法规；
（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；
（3）掌握企业管理的基本原理和知识；
（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；
（5）了解消费心理学的基本知识；
（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。
2．策划思路：
（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。
（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。
3．调研之后，进行项目再定位
为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。
4．营销策略
项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。
5．项目规划设计建议
从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设臵、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。
6．入市时机选择
入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。
（1）有市场空白时；
（2）有事件发生时；
（3）有重要节日来临时；
（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；
（5）旺季来临时；
（6）市场竞争强度较弱时；
（7）总需求增大时；
7．广告策划的执行
广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：
（1）目标市场策略
开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。
以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
（2）市场定位策略
定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位臵，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
（3）广告诉求策略
根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
（4）广告表现策略
广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广 告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
（5）广告媒介策略
据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
（6）广告效果的测定
广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。
（三）如何消除策划的困惑
课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？
分组讨论并阐述：
（1）为什么选择这个地方？
（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。
（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？
做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。
1．对项目判断的困惑
万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。
从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能 和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。
2．针对卖点群的精确策划
随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在‚货比三家‛的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取‚人有我有‛的经营策略。
策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。
每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。
卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的‚富贵病‛亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。
3．市场难以把握的困惑
在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。
4．继续提高自己的综合运营能力
激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。讨论案例：
策划路线？策划人生？——3000美元游世界
留学英国mba毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。
（1）请阐述各自对这一事件的看法。（2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？ 第二章 房地产基础知识 第一节 建筑与规划基本知识 一．建筑识图基础知识
房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为‚房屋建筑图‛。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。
（一）．施工图的内容和用途
一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：
1．图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。
2．设计总说明:主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。
3．建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布臵情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。
4．结构施工图:包括结构平面布臵图和各构件的结构详图。表示承重结构的布臵情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。
5．设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布臵图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布臵，卫生设备及通风设备等的布臵，电气线路的走向和安装要求等。
（二）施工图中常用的符号
为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称‚标准‛），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：
1．定位轴线
在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。
定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自 下而上顺次编写，英文字中i、o及z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
2．标高
在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。
标高有绝对标高和相对标高。
绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。
相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。
3．尺寸线
施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。
在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。
二．建筑材料基础知识
（一）建筑材料的分类
根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。
（二）建筑材料的基本性质
1．材料结构状态的主要参数
（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。
（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。
（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。
（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。
2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。
（三）材料的力学性质
1．强度
材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。
根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性
材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。
2．韧性与脆性
材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。
3．硬度与耐磨度
材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。
（四）材料的物理性质
材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。
（五）胶凝材料
能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同 分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。
1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。
2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。
（六）混凝土及砂浆
混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。
砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。
（七）建筑钢材与木材
1．建筑钢材
建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。
2．木材
木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。
（八）防水、保温隔热及吸声材料
1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。
2．保温和吸声材料
（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。
（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。
（九）墙体材料
墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙 体材料是粘土砖和砌块。
1．粘土砖
（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)
（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。
2．砌块
砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。
（十）装饰材料
1．装饰材料的基本要求及选用
建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：
（1）材料的颜色，光泽和透明性
（2）花纹图案、形状和尺寸
（3）质感
2．常用建筑装饰材料
常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。
三．建筑结构基础知识
各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。
住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。
（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。
1．砌体结构
砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。
砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。
常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为‚三七墙‛、240毫米厚的墙称为‚二四墙‛。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。
2．现浇钢筋混凝土结构框架结构
框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布臵灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。
由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布臵和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。
异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由t形边柱、十字形中柱、l形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。
3．剪力墙结构
剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布臵，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：
1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。
2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。
3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。
4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。
四．住宅小区规划设计基础知识
城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。
（一）居住小区的规划结构
1．用地规模与配臵
为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。
用地配臵包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。
一个具体的住宅小区用地配臵的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配臵应该在国际《城市居住区规划设计规范》（cb50180－93）用地配臵建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。
满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配臵的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。
2．居住密度
在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。
居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅 的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。
3．设施布局
基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。
考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位臵将逐步摆脱服务半径的限制。
（二）主要规划指标
1．建设强度指标
住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。
2．环境指标
住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。
（三）规划管理
1． 规划管理审批的程序：（1）申报与立案；（2）工作周期。
2． 规划管理程序内容：
（1）规划要点；（2）选址定点；（3）建设用地规划许可证；（4）规划设计条件；（5）规划设计方案；
（6）设计方案；（7）建设工程规划许可证；
并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。
五．住宅智能化和综合布线
随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。
住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化 系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。
综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布臵工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。第二节 土地权属登记
土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。
一．土地调查
土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：‚国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查‛。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。
《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。
（一）土地权属调查
土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位臵、界址、数量和用途等基本情况的调查。
土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位臵、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。
土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。
城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。
表1 城镇土地分类体系
（二）土地利用现状调查
土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。
根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利
用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。
表2 土地利用现状分类体系
二．土地登记
土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。
土地登记分两类：
（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。
（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。
三．土地权属登记办理流程
受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档。第三节 房屋权属登记
一．房屋权属登记
房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。
房屋权属登记主要分为：
（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。
（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；
2、房屋面积增加或者减少的；
3、房屋翻建的；
4、法律、法规规定的其他情形。
（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
二.房屋权属登记的程序
（一）受理登记申请。
（二）权属审核。
（三）公告。
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
三．房地产交易的核心
房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。
（一）商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售应当符合下列条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。
2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（二）商品房买卖合同
1．商品房买卖合同说明
（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
（5）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打〓，以示删除。
（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
2．商品房买卖合同文本
商品房买卖合同（合同编号）
合同双方当事人：
出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿
委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿
【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准 文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。该地块土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【单元】【层】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号房。
该商品房的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑层数地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第四条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款：
1．按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。
2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万 ＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。
3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：
1．双方自行约定：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────〓100％
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限
买受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式按期付款：
1．一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第七条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在＿＿＿＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 第八条 交付期限
出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿＿＿＿日内告知买受人的；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第九条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十一条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为 住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷
因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿＿＿＿项处理：
1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％赔偿买受人损失。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十六条保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十七条 双方可以就下列事项约定：
1．该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
4．该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
6．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十八条
买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第十九条 本合同在履行过程中发生的争议
由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿种方式解决：
1．提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。
2．依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四
房地产策划师证书 房地产策划师证含金量篇四
房地产策划师
第一章 职业道德基础知识、房地产策划师职业道德是指房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的道德标准，房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一。
2、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划服务工作中所应遵循的特定的行为规范，房地产策划师职业道德规范源于并高于其道德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社会公众利益出发，经过概括而形成，是对房地产策划师最低的道德要求。
3、诚实守信是为人之本，从业之要，为了树立良好的房地产策划职业形象，房地产策划师在策划过程中要始终诚实守信，应当做到：实事求是，恪守合同，保守商业机密。
4、房地产经纪理论是房地产策划的基础。房地产政策与法规有两部分：一是与房地产行业相关的基本政策与法规，二是房地产行业的基本政策与法规。
5、房地产策划专业能力包括：房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。
6、房地产策划师在工作中要整合建筑、营销、设计等多方面因素，包括掌握全局的能力（因一个好的房地产策划师要能够整合包括市场、设计、建筑、融资等在内的各种可以利用的资源，同时要协调好这些资源，发挥其特定的作用）；充分的实战经验；出色的创新能力；敏锐的洞察力；较强的合作能力。
6、房地产策划师的职业素质包括对民族传统文化和人文精神有普遍的认识；对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深入的理解；对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识；对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解；对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认识；深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力；对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力；对设计处理和建筑施工有一定认识（成功的房地产策划师都以深厚的文化知识和宽阔的视野为背景）。
第二章 房地产策划基础知识
1、房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程，2、房地产开发的有关概念，房产是指房屋财产。房产与房屋不同，房屋是指建造在土地之上、定位于供人们生活、生产使用的建筑物。
3、房地产开发最本质的特征是综合性。
4、房地产开发程序为四个阶段，即项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。
5、城市总体规划纲要的主要任务是：研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。
6、控制性详细规划包括的内容：详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定。
8、房地产策划的本质：市场性、地域性、前瞻性、系统性、创新性、操作性、效益性（策划的最终目的在于为投资者带来良好的经济效益）。
9、房地产策划在策划咨询领域中处于领先、主导地位。
10、房地产策划的原则：独立原则（房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下要求：房地产策划主题要独创、房地产策划手段要独创）、定位原则、整合原则、人文原则、全局原则、可行原则。
11、房地产策划的内容从房地产开发项目的前后期来划分，可分为房地产项目前期策划和房地产项目后期策划。房地产项目前期策划包括市场策划、投资策划、设计策划三个部分。房地产项目后期策划包括销售策划、广告策划、形象（品牌）策划和物业管理策划四个部分。
12、品牌策划推广的四个阶段：“人工降雨”阶段——这个阶段主要是通过一些公关活动、软性广告，令开发项目有一个较为精彩的亮相，从而吸引区域内目标客户的注意；“筑池蓄水”阶段——这个阶段主要以持续的软性推广、定期的新闻炒作、公关活动、现场销售的手段，不断积累起社会对本项目的认识，以其量变到质变，形成品牌的知名度和美誉度；“开闸泄流”阶段——这个阶段是在以前的推广上做一个总结，并在短期投放大量的硬性广告，吸引目标客户购买；“持续蓄水”阶段。
13、勘察工作的具体内容：地形测量；工程勘察；地下水、地表水的勘探；气象调查。
14、住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积。容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。因为过高的容积率往往不利于城市景观和建筑自身环境的改善，并使市政公用设施高负荷运行，其结果反过来使商品建筑标准档次下降，影响销售，从而导致经济效益下降。
15、建筑控制：建筑高度；建筑后退；建筑间距。
16、旅游房地产的投资特征：投资和消费的双重性；功能上的娱乐性和休闲性；消费档次高；消费的可存储性和期权消费。
17、房地产开发项目融资的资金来源。资本和土地是房地产开发的生命线。融资作为一个产业链中的首环。地产开发所需的巨额资金是一般的开发企业所难以独自承担的，所以，银行贷款成为最主要的渠道，同样房地产开发贷款也成为银行的一项主要收入。
18、社会营销观念阶段：社会营销观念是市场营销观念的修正。这种观念认为，企业应该根据目标市场的需要、欲望和利益，然后以一种能够维持或改善消费者和社会福利的方式向顾客提供更高的价值。社会营销观念是从20世纪70年代开始提出的。
19、房地产市场营销的概念包括房地产市场营销是以顾客需要为导向的活动；房地产市场营销师一种创造性的活动；房地产市场营销是一个系统的管理过程；房地产市场营销活动要兼顾社会利益。房地产市场营销的特征：复杂性、风险性、差异性、协同性。房地产市场营销的过程包括分析市场机会、选择目标市场、确定市场营销组合、拟定市场营销计划、执行和控制市场营销计划五个步骤。
20、物业的特征：固定性、耐久性、多样性、高值性、权益性。
21、物业早期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，使建成后的物业能满足业主或非业主使用人得要求；前期物业管理是指物业管理在业主入住前或业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施物业管理。
第三章 劳动法和合同法知识
1、合同订立的要件：主体合格；当事人意思表示一致；合同的客体合法、确定；符合法律规定的形式（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应采用书面形式）。
2、有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定，合同中的以下免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
3、有下列情形之一的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同：因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
第四章房地产管理法和城市规划法知识
1、土地使用权出让的方式：拍卖出让、招标出让、双方协议出让。
2、使用期限届满。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
3、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
4、土地使用权期满后的续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
5、土地使用权划拨，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定者外，没有使用期限的限制。
第五章 土地法管理法和土地出让、装让制度知识
1、土地使用权出让的法律特征：财产性、平等性、期限性、出让人的单一性和受让人的广泛性。
2、土地使用权出让的方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。
第六章 房地产开发企业开发经营管理相关法则知识
1、所谓工程监理是指监理单位受项目法人的委托。
2、商品房交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同和房地产开发企业提供的“两书”，对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：房屋建筑质量。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、根据《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十条的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
4、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积×100%
5、我国房地产广告管理具有法制性、广泛性、综合性、强制性的特征。
第七章房地产金融业务管理相关法规及物业管理条例知识
1、房地产信贷业务的结算方式：异地结算（指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。异地结算有汇兑、信用证、异地委托收款、商业汇票、票汇等方式）、同城结算。
2、房地产信托投资法律关系一般涉及三个关系人：信托人、受托人、受益人。
3、房地产信托资金的筹措：办理房地产信托存款（信托存款是金融信托机构主要筹款的对象，是房地产信托投资业务的主要来源之一）；信托基金；共同投资基金。
第八章 房地产相关税收法律和房地产税费相关政策
1、有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要建造依法征用、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定
计征土地增值税。
2、耕地占用税，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。耕地占用税施行定额税率是以县为单位按人均占用耕地的多少分别规定不同的税额。纳税人必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
3、契税税率为3%~5%。
4、减税免税有下列情形之一的，减征或免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
