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个人住房按揭贷款的流程个人办理买房按揭流程篇一
一、楼盘审查
在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。
1.书面申请
司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等
4.农村信用社认为需要提供其他资料
项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。
具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
1.借款人申请
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于50%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
2.受理和调查
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；
2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；
3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；
4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
3.贷款审查、审批
审贷部门重点审查：
1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；
4、借款人偿还贷款本息的能力；
审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
个人住房按揭贷款的流程个人办理买房按揭流程篇二
1.向银行提出贷款申请，
2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；
3.签定借款合同等；
4.办理房地产抵押登记事宜；（到房屋管路局办理抵押登记，由房管部门出具一份他项权证）（需要的资料：房产抵押申请表、授权委托书、承诺书、银行的营业执照复印件、组织机构代码证复印件和银行法人身份证复印件等加盖银行公章的）
注：土地是划拨的，先要到土地局抵押土地，然后再到房管局抵押房产，一般7个工作日后办完，最短15天内可以放款；如果你的土地证是出让，时间会短一些。
5.银行放款
二、客户需要提供的调查资料：（审原件，留复印件）
1.借款人的`有效身份证、户口簿；
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
4.借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
5.房产的产权证；
6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）
按揭贷款的流程：
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)凭我行出具的按揭申请审查承诺函，与售房人办理房产过户手续
(4)签订有关借款合同及担保合同等
(5)办理保险、房屋抵押登记手续
(6)办理贷款发放手续
(7)依照合同约定按期偿还本息
(8)还清贷款，合同解除、注销抵押登记
提出申请时，您需提供以下材料：
(1)个人借款申请表
(2)申请人和共有人有效身份证和户口簿
(3)房屋买卖合同
(4)规定比例的首付款证明
(5)所购房屋的房地产权证
(6)房产评估报告
(7)家庭收入证明材料和有关资产证明
(8)银行要求的其他文件
个人住房按揭贷款的流程个人办理买房按揭流程篇三
;毕业论文
题目中国银行上海浦东分行
个人住房贷款操作流程分析
英文题目take bank of china shanghai
pudong branch as the example
individual mortage operation
flow analysis
毕业论文（设计）《选题报告》院（系）：商学院
摘要
本文主要研究中国银行上海浦东分行个人住房贷款操作流程问题。作为中国金融行业的百年品牌，中国银行在注重稳健经营的同时积极进取，不断创新，创造了国内银行业的许多第一，在国际结算、外汇资金和贸易融资等领域得到业界和客户的广泛认可和赞誉。
本文首先介绍中国银行上海浦东分行的基本情况，以及论文写作的一些理论发展基础，然后介绍上海浦东分行个人住房信贷业务流程的操作流程，并给于一定的分析，最后提出相应的改进方法和意见，使贷款流程更加完善。
【关键词】流程，信贷业务，流程分析
abstract
this article mainly studies the bank of china shanghai pudong branch individual mortage operation flow chinese finance profession hundred years brand, bank of china during attention steady management positive enterprising, innovated unceasingly, has created the domestic banking industry many first, in domains and so on international settlement, foreign exchange fund and trade financing obtained the field and the customer widespread approval and the praise.
this article first introduced bank of china shanghai pudong branch the basic situation, as well as the paper writing some theory development foundation, then introduced the shanghai pudong branch individual housing credit operation flow the operation flow, and for in certain analysis, finally proposes the corresponding improvement method and the the loan flow to be more perfect.
【key word】process，credit business，process analysis
目录
摘要........................................................... i abstract ......................................................... ii 引言.. (1)
第一章个人住房贷款流程概述 (1)
1.1中国银行简介 (1)
1.2中国银行上海浦东分行个人住房贷款现状 (2)
1.3个人住房贷款操作流程分析及其存在的问题 (2)
第二章个人住房贷款操作流程中存在问题产生的原因 (7)
2.1银行办理个人房贷时重复工作的原因 (8)
2.2银行审批个人房贷步骤烦琐的原因 (8)
2.3操作风险产生的原因 (9)
2.4贷款发放过程中问题产生的原因 (9)
第三章应对操作流程现有问题的措施 (10)
3.1应对银行办理个人房贷时重复工作的措施 (10)
3.2应对银行审批个人房贷步骤繁琐的措施 (11)
3.3应对操作风险的措施 (11)
3.4应对贷款发放过程中出现问题的措施 (12)
3.5优化流程设计 (12)
结语 (16)
参考文献 (16)
致谢............................................ 错误！未定义书签。
引言
中国银行是中国国际化程度最高的商业银行。在近百年的岁月里，中国银行以其稳健的经营、雄厚的实力、成熟的产品和丰富的经验深得广大客户信赖，打造了卓越的品牌，与客户建立了长期稳固的合作关系。中国银行上海浦东分行坐落于上海市浦东新区，历经数年发展，形成较大规模，其中个人住房贷款占信贷业务中的79.83%，成为整个银行信贷业务中的重中之重。
本文针对中国银行上海浦东分行个人住房贷款操作流程中存在的问题，运用经济学、管理学、金融管理的相关理论对其操作流程的现状进行分析，指出其中不足之处，并提出相应改进意见。本文前期作者已经对中国银行上海浦东分行做了一定的调研，获取了丰富的资料，并有银行提供的详细资料作参考，不断的加深对银行本身的了解，为本文的前期做了大量的工作，将更有利于发展战略方案的可行性论证。
第一章个人住房贷款流程概述
1.1中国银行简介
中国银行是中国四大国有商业银行之一。中国银行主营商业银行业务，包括公司、个人金融、资金业务和金融机构等业务。公司业务以信贷产品为基础，致力于为客户提供个性化、创新的金融服务和融资、财务解决方案。个人金融业务主要针对个人客户的金融需求，提供包括储蓄存款、消费信贷和银行卡在内的服务。个人金融业务主要针对个人客户的金融需求，提供包括储蓄存款、消费信贷和银行卡在内的服务。资金业务包括本外币保值、资金管理、债务保值、境内外融资等资金运营和管理服务。而金融机构业务则是为全球其他银行、证券公司和保险公司提供诸如资金清算、同业拆借和托管等全面服务。作为中国金融行业的百年品牌，中国银行在注重稳健经营的同时积极进取，不断创新，创造了国内银行业的许多第一，在国际结算、外汇资金和贸易融资等领域得到业界和客户的广泛认可和赞誉。
中国银行上海市分行是中行最大的国内分行之一。目前，上海市分行拥有185家营业机构、100多家自助银行和5000余名经过专业培训的员工，建立了包括有人网点、自助银行、电话银行、网上银行在内的立体服务网络。
1.2中国银行上海浦东分行个人住房贷款现状
近几年来,中国银行上海浦东分行个人房贷业务保持了较快的增长势头,1997年末,个人住房贷款余额仅为60.5亿元,占各项贷款的比例为0.7%,到2006年末,贷款余额已增长为127亿元,占各项贷款的比例已经高达10.8%。这更充分的说明了随着上海市房地产业迅速发展，个人住房贷款业务由于准贷条件低，贷款期限长，在房地产大热的背景下成为多数人买房时的选择，对各商业银行来讲，个人住房贷款已经成为新的利益集中点。
中国银行上海浦东发展分行个人住房贷款业务具有自己独特的地方。贷款金额上不封顶；贷款申请人不受地域限制凡本市居民、外地人士均可申请；贷款成数高，最高可达房价的80%；贷款年限长，最长可达30年；贷款数量不限，但若贷款购房超过2套以上者，则银行根据借款人的还款能力相应控制贷款成数；还款方式灵活。客户可选择不同的还款方式，并可部分或全部提前还款，也可做转按揭等业务。
1.3个人住房贷款操作流程分析及其存在的问题
1．3．1个人住房贷款操作流程概述
办理个人住房信贷大致可以按以下顺序进行操作（见图一）
图一：个人住房贷款基本操作流程图
在实际操作中，工作进行还是十分有点难度的。下面我们以中国银行上海浦东分行为例，来具体说明其实际工作中的内容：
1、贷款人咨询。经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率和还款方式等情况。
2、申请并提供相关资料。借款人需提供借款申请书；有效身份证件及其复印件；个人家庭收入证明；已支付所购房价款规定比例首付款的证明；中国银行认可的经济收入或偿还贷款计划；购买或租赁商业用房合同、协议或其他有效文件；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；保证人同意提供担保的书面文件及资信证明；借款人向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料；中国银行上海浦东支行要求提供的其他证明文件或资料。
3、银行审批。银行审贷部门重点审查：购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；借款人偿还贷款本息的能力。
4、签订借款合同。审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
5、抵押登记、公证、保险、开户。申请个人商业用房贷款，应在签订借款合同之前提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证。以资产作为抵押物的客户应根据中国银行的要求办理抵押物保险，保险期不得短于借款期限，还款责任险投保金额不得低于贷款本金和利息之和，中国
银行应为保险单注明的第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益的限制条件。在贷款未偿清期间，保险单正本交中国银行执管。在保险有效期内，不应以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，中国银行有权代为投保。如发生保险责任范围以外的损毁，应及时通知中国银行，并落实其它担保。否则，中国银行有权提前收回贷款。
6、银行放款。《抵/质押合同》或《保证合同》生效之日起5个工作日内，中国银行将按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至贷款人指定的购买住房开发商或售房单位的专用帐户，由中国银行监管使用。其大致过程是：签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。
7、贷后管理。分为日常管理、清户撤押和档案管理三个方面。
（1）日常管理：是指对所发放的个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵押物日常保管，直至贷款结清。
（2）清户撤押：是指当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵押物及权证登记簿”同时填制“中国银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。
（3）档案管理：是指信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。
8、本息偿还。还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1－15年的（含15年），您应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法两种。在抵押贷款合同生效后，如果有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，如提前部分还款，每次还款金额不得少于1万元或其整数倍。提前还款必须提前15天向中国银行提出申请。还款方式有两种，一是委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协
议；二是柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。1．3．2中国银行上海浦东分行个人房贷操作流程分析
中国银行上海浦东分行的个人住房信贷在流程上基本上是按照上述流程开展工作的，基本能涵盖所有的方面。其主要操作系统——中国银行零售贷款在线审批系统(ccas) 目前已经全面推广,从结果来看，使用者都反映这个系统比较全面且操作方便，评价是非常好的。
整个流程基本分为三个阶段：资料准备阶段、贷款审批阶段和贷款发放阶段。
1、资料准备阶段。理财客户经理收集所有贷款资料，对房产证明进行预评，并由评估公司出具预评单撰写贷前调查报告等。理财客户经理和部门经理/路支行行长一、二级签字。这一阶段主要是些基本材料的准备，包括贷款申请表、身份证件、家庭户口证件等。以及与客户的联系，可以说是基础工作，但是这些工作是十分重要的。客户资料的准确度及时度将直接涉及到贷款的审批成功和时间，对于客户往往会造成比较大的影响。
2、贷款审批阶段：
理财客户经理将贷款资料和消贷客户经理将资料录入贷款系统，当天查询上海征信系统和全国征信系统的征信报告，及房地产交易中心联网查询的房产确权单。扫描借款人该出具的所有资料，上报审批。并登陆系统查询审批进展，及时补充资料和说明。这个阶段是工作的重点，由于中国银行目前电子信息化做的比较好，因此很多工作都是在网上完成的。这个周期可能会持续比较久的时间，上级需要对所有资料和客户情况进行详细的考察，考核其是否符合贷款资格。往往可能因为一点点的错误就导致资料的退回。因此在处理此阶段工作时，需要的就是仔细、仔细、再仔细。尽量把工作做到最全、最完整，为客户争取早日拿到贷款。
3、贷款发放阶段：
审批同意后，理财客户经理携贷款资料上报放款。待放款同意后，将资料交换到中心放款经理即可放款。这是贷款最后的处理阶段，这一阶段的重点主要是合同的填写，由于合同属于重要文件，上面绝对不能允许有任何错误现象存在，因此在填写时候需要与客户取得联系，在双方都在场可以相互监督、交
换意见的情况下填写。
1．3．3 个人住房贷款操作流程存在的问题
伴随着我国商业银行股份制改革的不断推进，包括中国银行在内的各个商业银行已经初步建立了个人这方贷款的风险管理体系。投入使用后也取得了比较好的效果，但是，在作者亲身实际操作后，发现主要存在以下几个方面的问题：
1、银行在资料整理时存在大量的多次重复劳动。在资料的采集、审核、整理、归档等环节中，由于流程设计的疏忽，都导致了多次重复工作。例如，在一级、二级档案归档时的分开审批和入库，完全可以在最后档案归档时，一起审批并入库。
2、审批步骤实际操作过于繁琐，一般需要两次上交审批以及两次档案清单移交审批。从申请人提出申请到最后批准放款，申请人拿到款项的时间，以中国建设银行上海分行为例，由于目前贷款权限上收到省一级行,这个时间大约需要两个月甚至两个月以上。而在中国银行的审批制度下，这个时间将会更长。这样一来，银行和客户都浪费了很多本不该浪费的时间。
3、从银行办理个人房贷业务的实际情况来看，目前，银行个人房贷业务面临的操作风险主要是由流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前审查和贷后检查工作，从而给银行造成风险隐患。而外部欺诈造成的操作风险主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。自2003年下半年以来，国家出台了一系列政策措施，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。很多开发商开始借“假按揭”之名套取银行资金。从现实调查情况来看，“假按揭”问题绝非个案，其涉案资金从几十万元到上百万元，乃至于数十亿元，可能给银行造成的资金黑洞不容忽视。
4、在贷款发放的过程中，贷款人填写合同的情况和银行的办理效率，也直接影响了整个个人房贷办理的效率。由于合同的签写不允许有涂改，如果贷款人在填写中出现错误，需要再次向银行相关工作人员询问具体内容并重新填写。这样，整个过程耗费的时间又将增加。
第二章个人住房贷款操作流程中存在问题产生的原因
一般认为，银行住房贷款面临的风险是不可完全避免的，一般将风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是所有金融机构都必须面对的风险，因为系统风险的出现与整个社会的宏观环境相联系，不可能因为银行单方面的努力就可以减轻或是避免，比如因政治、宏观经济环境等造成的风险。非系统风险由于是个别项目的收益不确定带来的风险，可以通过银行自身加强其风险防范和控制来转
移。因此，银行应该以关注非系统风险为重点，银行在办理个人住房贷款业务时应严格按照业务流程、岗位权限以及行使权限的条件进行操作，同时，应该加强不同岗位、部门之间的相互监督、制约作用，对业务全过程的风险控制，杜绝各种违规行为的发生。制定贷前调查、贷中审查、贷后检查的办法和实施细则。同时，建立健全岗位责任制，将信贷管理责任落实到每一个部门、每一个岗位和每一个人，严格考核，防止违法现象的发生。
2.1银行办理个人房贷时重复工作的原因
在设计个人住房贷款操作流程时，银行需要考虑风险控制的问题，以降低银行面对风险的机率，很多银行往往选择从贷款对象开始入手。于是，掌握真实、有效、全面、具体地申请人资料成为业务开展的基础。但通过分析现在的个人住房贷款操作流程，我们发现该流程并不完全适合实际工作。重复环节的设置，导致银行在资料整理时存在大量的多次重复劳动。很多客户资料往往是由房产开发商提供的，因此在与银行交涉时，各种表格的填写在规范性上存在很大的缺陷。由于开发商提供的资料不够完善齐全，银行在进行各项资料整理时，一旦发现问题，又需要再次找到开放商寻找客户重新获取资料。这样，银行在重复劳动后也很难获得完整的信息，反而导致银行重复工作，难以提高工作效率。如果这种情况过于严重，客户在该行花费的时间过长但得不到贷款，客户就会考虑重新选择其他银行，这样，将导致本行客户源流失。
2.2银行审批个人房贷步骤烦琐的原因
银行在审批个人住房贷款的过程中，一般需要两次向上级行提交审批申请，及两次档案清单移交审批。初审中，银行客户部门需要完成贷款申请人的基本资料搜集，包括申请人身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）、贷款行认可的部门出具的借款人稳定经济收入证明或借款人偿债能力证明、合法的购房合同或协议书和其他银行要求同时出具的相关证明。通过初审后，银行对符合条件的申请人进行再次审查，除了在初审中提交的基本资料外，银行还要对申请人购买房屋的开发商进行审查。包括向房地产开发商核实购房合同的真实性、对开发商进行信用等级评估、贷款调查，以及开发商是否已经办理抵押登记手续等方面的情况。当再次提交审批时，上级行会对所需要的材料和客户情况进行详细的考察，考核其是否符合贷款资格。经审核后，不论是否符
合条件，上级行将在一星期左右把意见返回下级行。在此过程中，给下级行的工作带来很多不便之处，加大工作量的同时更浪费了很多本来不应该浪费的时间。
可以看出，这个阶段占据了该操作流程大部分时间，冗余地、浪费审批流程通顺性的风险经理审批以及重复性的资料收集工作，从总体上看，并没有为流程的整体运作带来帮助。
2.3操作风险产生的原因
一般，商业银行的操作风险主要由业务流程所涉及操作环节的不规范引致,进而产生风险沿业务流程链进行传导的现象。商业银行的操作风险可以划分为四类：人员因素引起的操作风险、流程因素导致的操作风险、系统因素导致的操作风险和外部事件引起的操作风险。从中国银行上海浦东分行办理个人房贷业务的实际情况来看，目前个人住房贷贷业务面临的操作风险主要是由流程执行不严格和外部欺诈两种情况引起。
流程执行不严格导致的操作风险是指在办理个人住房贷款业务的过程中没
有做好贷前审查和贷后检查工作，从而给银行造成一定的风险隐患。一般情况下，由一个客户经理全权负责一个客户的贷前调查、贷后检查和贷款的发放与收回，银行其他部门则通过该客户经理提供的客户信息进行判断和决策；上级行进行贷后检查，多是到下级支行听取业务汇报，很少直接向贷款申请人进行贷后检查，这样的流程设置，无法回避道德风险和个体思维、判断上的偏差，使得银行设置的流程出现漏洞。而外部欺诈造成的操作风险主要由于房地产开发商以各种形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。由于我国相关法律、法规不够健全，监管力度不到位，房地产市场中存在的中介公司良莠不齐，很多中介甚至不具备从业资格。这些公司伙同卖房上家骗取贷款，往往令银行防不胜防，给银行带来重大的经济损失。从这个角度来说，目前银行个人住房贷款面临的操作风险尤其严峻，银行更应该引起重视。
2.4贷款发放过程中问题产生的原因
这是贷款最后的处理阶段，这一阶段的重点主要是合同的填写，合同属于重要文件，上面绝对不能允许有任何错误现象存在。往往贷款申请人和银行双方在最后的阶段都放松了自己。贷款申请人在填写合同时不够重视或过于放松，
加上很多贷款人在办理贷款前期对于银行贷款流程并不了解，与银行缺乏沟通。银行工作人员也没有从贷款人的角度考虑，没有对贷款人进行合理引导，最终导致贷款合同填写错误。银行在最后处理合同存档也该双重确认，工作人员应该在最后的关卡把握好自己的本职工作。另外，银行的办理效率低下，主要是因为银行存在总行-分行-二级分行-支行-分理处-营业所等多环节的委托代理关系，难以形成有效的决策机制，在人事安排上，银行沿用了很多政府机构的方式，冗杂的机构设置导致效率缺失。
第三章应对操作流程现有问题的措施
国内各银行之间竞争激烈,面对其他国资银行和外资银行咄咄逼人的压力，在相同的基础化条件下, 中国银行如何去吸引客户？关键在于把握整个贷款操作流程中的两个度----速度和进度，二者缺一不可，需要将二者合二为一。因此我们认为,银行必须加强操作流程管理，避免以后出现由于这方面出现的问题，导致客户流失的情况,这样既有利于客户也有利于银行本身。
3.1应对银行办理个人房贷时重复工作的措施
在资料收集方面，建议以后改为客户经理与客户当面联系，这是银行工作人员的基础工作，也是十分重要的一个环节。与客户的联系，可以说是基础工作，但是这些工作是十分重要的。
这样，一方面银行可以取得更加完整、准确的客户资料和信息，避免由于掌握资料不完全导致的多次重复性的采集客户资料的过程；另一方面银行和客户也可以进行一定的交流，方便之后在贷款办理过程中工作的沟通。
另外，客户资料的准确度及时度将直接涉及到贷款的审批成功和所消耗的时间，这对于客户往往也会造成比较大的影响。
3.2应对银行审批个人房贷步骤繁琐的措施
以中国银行上海浦东分行为例，现行审批制度是根据“审贷分离”原则，通过分设贷款调查、审查、审批不同岗位和职责，实现个人住房贷款的风险控制与管理。但是，这样一来，每个部门只负责对自己部门的审查内容进行审查，各个部门之间分开作业，一般不会集中办理。如果a部门出现工作失误，b部门会直接将资料退回b部门，大大延长了审批时间，明显降低银行工作效率。目前，国内已经有银行正在探索或实现了集中审批的模式，即通过成立审批中心，由专职审批人员对辖区内所有个人住房房贷业务进行集中化和规范化的审批，以减少审批步骤，缩短审批时间，可以有效提高银行工作效率。
由于中国银行上海浦东分行现在的审批步骤实际操作过程过于繁琐，建议能相应地简化审批程序。除了上面提到的通过建立审批中心外，还可以通过分散风险经理的权限来实现。例如风险经理审批处，可将限额内外的分开处理，以节省在此处审批消耗的时间。汇总、细化贷款流程，使个人住房贷款业务操作更趋规范。例如银行可以在所有材料整理完成后一并上交，不必分为两次。可将第一次、第二次档案入库合并为最后一次的统一的档案入库。这样避免了浪费时间，并请所有工作人员能各尽其责，为自己的工作和贷款人的利益负责。
这个周期可能会持续比较久的时间，上级需要对所有资料和客户情况进行详细的考察，考核其是否符合贷款资格。往往可能因为一点点的错误就导致资料被退回。因此在处理此阶段工作时，需要的就是工作人员和客户都仔细、仔细、再仔细。尽量把工作做到最全、最完整，为客户争取早日拿到贷款。
3.3应对操作风险的措施
导致个人住房贷款操作流程中存在的操作风险问题的主要原因是，在银行办理个人房贷过程中，没有做好贷款前的审查工作和贷款后的检查工作。在我国，还存在很多的“人情”问题，银行有些职员在为亲戚、朋友等办理个人房贷问题上还有很多的空隙，在审查工作和后期检查工作上，都没有按照严格的规定在执行。这些做法直接导致了银行给出的贷款可能无法按期收回。
而外部欺诈造成的操作风险，例如房地产开发商以各种形式骗取银行资金、
中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况，也给银行带来重大的经济损失。
整个贷款工作看似不是很难，但其需要的是细致的观察和迅捷的操作速度，因为这些材料里的细小科目很多很杂，往往不注意就可能会填写错误，从而造成客户和银行不必要的损失，同时还需保持一定的速度，否则有时根本完成不了工作量，就会拖延整体工作的进度。因此这也是一项充满挑战性的工作。
上海银行办公室发布的《上海银行加强个贷风险管理》中①，就贷款操作流程方面也出台了新的规定，对开办个人房贷业务以来的各项相关规章制度进行梳理，在此基础上制定《个人房贷作业手册》，以汇总、细化贷款流程，使房贷业务操作更趋规范。该行还建立了个人贷款操作合规性检查制度，加强对放款和回收的核算监督，保证业务操作质量。
3.4应对贷款发放过程中出现问题的措施
合同本身属于重要文件，上面绝对不能允许有任何错误现象存在，因此在填写时候需要非常的小心。最好是在与客户取得联系后，客户银行双方都在场的情况下，相互监督、交换意见的情况下填写填写准确。再把合同和档案存入库，最后，银行发放贷款。
3.5优化流程设计
针对上述的流程存在的问题，我们认为有必要进一步改进流程，使之更科学、合理。
3．5．1业务流程设计原则
业务流程的设计讲究一定的原则，在设计的时候主要从以下原则来把握流程的设计和实施：1、遵循环境要求原则，这个流程的设计的主要环境约束是政府的法律、法规，其设计的前提是必须要考虑政府的法律、法规，例如合法、安全等因素；2、以顾客满意为中心原则，由顾客需求决定流程的内容和方式。如果顾客不满意，银行就需要重复工作，必然造成资源浪费，提高了银行运营成本，降低工作效率，最终导致顾客不满意银行工作；3、资源约束原则，即可操作原则，建立的业务流程必须具有可操作性，从新流程的可行性与科学性分
①沪中银发（2006）535号--关于下发《个人一手住房贷款业务操作细则（2006版第二版）》、《个人二手住房贷款业务操作细则（2006版）》
析来看，改进后的流程具备可操作性；4、相互制约、相互服务的原则，如新流程中加入的上下级风险经理审批，缩减了以往风险经理手中的权限，达到上级对下级监管的目的；5、简明、清晰、扁平、高效的原则，新流程中删除了不必要和重复的环节，形成一个更紧凑、清晰、易于操作的流程；6、目标明确、动作标准化原则。
3．5．2改进后业务流程及说明
根据上述原则，同时参考其他行的经验，作者对中国银行上海浦东分行个人住房贷款业务流程进行了新的设计。
具体流程如图二：
根据上述原则，制定的这个新流程，结合了中国银行原有的个人住房贷款的特点，参考了其他银行一些值得借鉴的地方,修正了些不足的地方。包括在整个流程中添加了风险处风险经理审批程序，提高了银行预知发放贷款风险的能力，有效得降低了银行因这些不足带来的实际风险。贷款发放后，根据贷款人实际情况灵活变更还款计划，有效降低银行与贷款申请人之间的矛盾。这样，有利于吸引不同层次的客户群体，进而提高银行效益。
3.5.3流程改进可行性及科学性
1、可行性。（1）经济可行性分析：流程的审批往往占据了超过整个流程三分之二的时间，从而也浪费很多金钱。在缩减了不必要的流程后，减少了经济上的不必要浪费，节约了流程审批的时间，对于银行和客户两个方面都可以获得利益。因此，是可行的。（2）技术可行性分析：从技术层面上讲，此流程基本都是缩减的不必要的一些流程，比如冗余的、浪费审批流程通顺性的风险经理审批以及重复性的资料收集工作，从总体上没有改变流程的基整体架构，信贷的流程是能够顺利执行直至完成，因此，是可行的。（3）法律可行性分析：银行业务流程设计应符合我国相关法律、法规，如《中华人民共和国中国人民银行法（修正）》、《中华人民共和国商业银行法（修正）》、《中华人民共和国银行监督管理法》等，新设计的流程安全合法，符合国家制定的相关法律法规，是可行的。
2 、科学性。（1）兼顾效率与权力制衡：在剔除了这些不必要的流程后，审批效率得到提高，节约了很多时间，从权力制衡上来讲，剔除的流程主要是多余的风险经理审批过程，因此限制了风险经理在整个贷款流程的权力，迫使其必须仔细、翔实的核实材料作出决定，而不是像以前草率，使得重复劳动。（2）减少了管理中的事务重叠：在亲身体验过信贷流程后，新改进的流程主要是把多余的、重复的流程予以剔除或整合，例如在资料的采集、审核、整理、归档等环节中，把一级、二级档案分开审核入库，简化成最后将两级档案在最后一起审核入库。使整个流程更为紧凑。
结语
本文从中国银行上海浦东分行个人住房信贷的实际操作流程入手，详细讲解办理中国银行住房信贷所需要的资料、过程等等，并亲身实际进行操作，对其流程进行介绍并做了一定的分析，最后提出比较可行的整改意见，使信贷流程更为完善。
由于作者阅历尚浅，加之时间和资料所限，本文未能进行更深入研究，不足之处在所难免，恳请各位专家学者批评指正
参考文献
1.沪中银发（2006）535号--关于下发《个人一手住房贷款业务操作细则（2006版第二
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