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物业管理论文参考篇一
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主。
1我国城市社区物业管理现存问题。
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
1.2服务观念落后。
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
1.3业主思想观念存在误区。
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因。
2.1相关法律法规不健全。
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
2.2市场机制不够完善。
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求。
按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策。
3.1健全相关法律法规。
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
3.2认清行业本质找准行业定位。
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的`局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
3.3完善相关规章制度。
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
3.4完善监管机制，物业管理健康发展。
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
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物业管理论文参考篇二
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物业管理论文参考篇三
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物业管理论文参考篇四
摘要：油田小区物业管理方式落后，在信息化迅速发展的时代，已经不能满足工作的需要。本文结合油田小区物业管理信息化建设的现状，提出利用信息化手段提高物业管理的质量和效率，以有针对性的解决工作中的不足。
关键词：油田小区；物业管理；信息化。
1油田小区物业管理信息化建设的现状。
1.1油田小区物业管理中存在的问题。
经济的进步和社会的发展提高了人们的物质生活水平，人民群众的文化水平日益提高，维护自身权益的意识也在增强，很多物业因要满足社区居民日益提高的要求，也在不断提高自身工作的质量和内涵。即使位置再好的黄金地段，如果没有高质量的物业公司提供服务，是无法使居民享受到高质量的生活品质的。在实际生活中，社区居民和物业工作通常存在着巨大的冲突和矛盾，小区居民也常常通过法律武器来捍卫自身的权益。造成各种矛盾纠纷有很多原因，主要包括以下几个方面的内容：首先，居民不了解物业公司具体的职责和工作内容，有些物业公司因缺乏相应的规章制度，在提供服务时工作混乱、效率低下，例如缺乏供水供电系统、缺乏夜间巡逻安全保障系统等；其次，小区的公用设备应缺少维护而无法正常使用，这就会造成各种纠纷，如果不得到有效解决，就会增加油田小区物业管理的难度。
1.2解决油田小区物业管理问题的途径。
物业公司在管理中不断加快其规模化、市场化的进程，物业公司管理的机构也在不断庞大。与此同时，油田小区在物业管理中涉及到众多内容，要遵守国家规定，合理运用信息化的手段和技术，以提高工作的质量和效率。在物业公司内部，需要加强工作人员的有效沟通，合理的控制成本，运用信息化的网络资源传输数据和信息，实现资源共享，提高资源利用率。在工作冲推动无人管理、无纸化办公和互联网络的服务。
油田小区物业管理中要利用信息化的手段建立新型系统，实现对人、财、物的日常管理和资源配置。物业公司信息化的管理包括内部模块和外部模块。
2.1油田小区物业管理信息化建设的内部模块。
这是在办公环境和场所中实现无纸化办公和自动化办公的模块，有利于降低时间成本、提供工作效率、建设绿色环保的工作环境。以油田小区物业公司的收费环节为例，利用信息化的系统可以按照类别设定内容，通过网络购买水、电、煤气等。每个项目之间可以建立起彼此联系，可以利用网络查询某一居民的日常生活支出、缴费信息，这就大大节省了时间和人力成本。油田小区通过这一系统可以了解本区域内居民的各项生活状况，实现信息化的系统管理模式。
2.2油田小区物业管理信息化建设的外部模块。
外部模块是要建立一个丰富和立体资源库，每个社区居民都有自己的用户名和密码，通过登陆窗口查询自己个人信息，例如水、电、煤气的度数和使用情况。当居民对自己家庭生活支出存在质疑时，可以登录网站要求物业公司给与解答。实现信息资源的互联互通，也便于油田小区物业公司掌握真实的'数据。
3油田小区优化物业管理信息化建设的系统。
3.1了解油田小区物业管理信息化建设的需求。
油田小区物业管理公司根据工作的需要、工作的业务范围、资金的使用率，利用物业管理信息系统有效开展工作。这其中要考虑到软硬件的兼容性、适应性，要注重工作的具体流程和彼此相关性；为日后的正常使用和系统维护奠定基础。
3.2明确油田小区物业管理信息化建设的目标。
首先，油田小区物业公司在工作中要明确物业管理信息化系统的建设目标，逐步完善系统的功能和可操作性，避免因贪大求全而盲目建设；其次，系统在建设中要运用现代管理思想，内容充分涵盖物业公司的各项工作内容，要根据实际工作需要定制个性化的系统。在领导层面引起高度重视，继而投入足够的人力、物力、财力资源，以保证系统的开发确有实效而又具有应用性；第三，物业管理系统经专业人员和部门职工开发后要多次调整，对工作人员进行培训，使物业工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不仅仅是高价购买后无人问津，有效掌握系统的规程，充分发挥系统的价值。
3.3实现油田小区物业管理信息化建设的意义。
油田小区物业管理中要充分利用信息化的手段，建立物业管理的系统，实现工作过程的有序性、合理性、程序化，用科学的手段体现物业公司的服务意识和水平。油田小区在物业管理信息化进程中存在困难，要实现对系统的全面分析、深入研究，才能制定出科学合理的技术路径，逐步推进工作的顺利实施。这需要将现代企业管理思想融入到信息技术中，开发软件，推动油田小区物业管理的信息化程度。
4油田小区优化物业管理信息化建设的价值。
物业管理的高效、便捷是衡量物业管理水平的重要依据，这其中工作人员的素质和精神风貌决定着工作质量，此外，更为重要的是油田小区的信息化管理水平。例如门禁系统的安装、巡逻系统的定位、视频监控系统的全方位和无死角、缴费系统的便利程度，都为小区居民提供了安全和健全的生活环境。由此可见，在21世纪这样一个信息化时代，油田小区的物业管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、准确、快速的为居民服务，要强化物业意识，提高物业的服务能力，建设资源节约型和环境友好型的管理体系，发挥信息化系统的最大效益。
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物业管理论文参考篇五
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物业管理论文参考篇六
物业管理师考试在物业管理行业可算是一件大事了作为一个全程的参与者我觉得整个学习迎考过程的意义远远大于考试本身无论结果是通过考试还是没有通过考试我们行业从业人员的素质都得到了一次前所未有的提升《制度》、《经营》、《综合》和《实务》这四门科目立体地勾勒出了物业管理行业从业人员应当具备的知识和能力体系即便撇开考试单从培训层面来讲我认为这是一套很好的物业管理从业人员的培训教材。
这要要求考生在复习备考时在准备考试时也要有针对性的做一些练习。第三，书本和实际操作的不完全一致性，很多书本上的知识点，与我们平时的实际操作有一些出入，如果没有吃透书本上的知识点，光凭日常操作的经验就事论事地答题，自我感觉可能很好，但是最终的成绩可能是很差了。
备考心得。
去年的物业管理师考试，我参加了培训辅导班，同时也花了很多的时间和精力去复习迎考，总体感觉上是有点吃力的，不过付出和收获总是成正比的，虽然没有取得特别优异的成绩，但毕竟四门科目都通过了，我感到还是很欣慰，也挺有成就感的。今年物业管理师考试的时间已经确定，即在9月17日、18日两天举行，下面我就和大家来聊聊自己的复习心得，希望能对大家有所借鉴和帮助。
营造考试氛围很重要。
由于是全国性的第一次统考，我所在的公司领导十分重视此次考试，虽已临近退休，但仍带头报名参加了全部四个科目的考试。每周雷打不动利用工余时间组织集体复习，分别由以往参加过培训辅导的员工担任辅导老师，根据考试大纲，把四门科目的重点和要点进行讲解和梳理。这样，就自然而然地在公司里形成了一股浓厚的复习迎考的氛围，大家在一起相互帮助、相互探讨，通过互动的方式来记忆知识点也就不再那么枯燥和乏味了。有的时侯，大家为了一个知识点，争论得有点面红耳赤，但就是这个知识点大家记忆得特别深刻。特别是在临近考试的前一个月，大家把四门科目的重点和要点，进行整理和汇总，便于最后阶段的冲刺复习。
《经营》这门科目，大家起先都抱着放弃的态度，因为里面涉及的公式太多了，对于我们学文科的人来说，简直像是在看天书。但是，再硬的骨头我们也要啃，辅导老师就计算题给大家上了好几堂专题课，一次不行两次，两次不行三次，就这样反反复复，直到把公式弄明白、把题目弄懂为止。通过努力，虽然没有把所有的公式都吃透，但至少三分之二的公式和计算题，大家都掌握了。
物业管理论文参考篇七
所谓经营型物业管理模式是指以客户需求和市场变化为导向，利用创新性的经营理念，将所管辖的物业统一纳入经营，通过开发和利用各类物业的功能，提高物业的整体增值潜力。它有三层涵义：
第一、通过有机融合，使物业经营和物业管理服务成为浑然一体的实体，在做好基本管理服务工作的同时，着重为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，竭尽全力发挥域内物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
第二、依托于社会分工的不断细化。如利用现有物业企业职能部门的专业化，成立专业化公司，充分利用企业专业技术的集中优势，有效降低成本，提高服务质量。借助物业企业社会化，通过企业参与市场竞争，使其充分市场化，形成技术对外扩张的格局。
第三、采取资本运营的手段，利用兼并与联合、改组与改造等方式，优化组合资源，实现专业化管理和规模化经营相融合，不断扩大企业的资本。其目的就是最大限度地体现企业管辖物业的保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式的基本特征表现为物业企业在物业日常管理、创新经营、资本运作等方面的高度融合，其核心就是让物业管理企业全面走向市场化。此种模式是围绕物业管理所涉及的整个领域，不仅仅局限于物业企业对收益性物业及配套项目的经营管理，并且在资源的吸引和技术的转化等方面实现最优化的动态组合。由于这种最优化的动态组合，有效改变了物业管理企业过度依赖于房地产开发企业的传统模式，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，物业管理企业的社会地位日益提高。
2经营型物业管理模式市场需求的价值分析。
就我国实际情况而言，客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，使房地产服务领域巨大的市场空间得到了拓展。根据有关资料分析显示，某总公司所属的总资产中，其中物业资产竟达65%，而且这些物业资产中有相当一部分未得到充分利用，甚至长期闲置。有些分支机构效益差，却对物业这个怀中的金娃娃无动于衷。比如：目前的租赁市场，全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例达9.52%。据北京、上海等大城市住房调查显示，分别有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织各式各样，非常缺乏专业性和规范性，显然这将给为数众多的物业企业开拓了营利市场，创造了利润空间。试想：当三级市场启动后，随着住房交易量增大，广大市民会有更大的咨询交易、代理租赁及估价物业的需求，显然，这些业务与物业管理企业都将存在必然联系，这些足以说明经营型物业管理模式市场需求旺盛，而现实中相当一部分物业企业在专业管理、合理的规划和经营方面十分缺乏。综上，物业管理企业必须增强经营意识，提高经营水平，更多关注其物业的增值、物业效益潜力的`发挥，最大限度的体现经营型物业管理的价值。
物业管理企业在发展经营型物业管理模式的过程中，应该提高经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制，走出“保本微利行业”传统思路。
3.1提高经营效益，彰显企业的市场竞争优势虽然物业管理企业转化资金、劳动力等资源后，作为综合性服务和精神产品提供给市场，除了给劳动者提供就业、给国家增收之外，毋容置疑，物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金。物业的保值增值依赖于经营型物业管理服务水平的不断提高。企业在不增加经营成本的前提下控制成本为业主提供更多的增值服务，提高成本效益和经营效益是经营型物业管理企业的当务之急。实践证明，惟有注重成本效益的物业管理企业，才能有更强的市场竞争优势，赢取更多的企业生存空间。提高经营效益意味着根据企业自身的有利条件和优势，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。
3.2创新经营理念，提升物业的市场价值经营型物业管理模式，要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的必须份内之事。针对客户群找准定位，群策群力策划优质项目，以更多的实惠满足广大客户的需求。诚然，做好物业管理工作固然重要，但是，在激烈的市场竞争中，只有不断地迎合市场、积极地拓宽经营渠道，所引进的经营项目是急客户所急的，才能顺利实现客户、经营者及商户“多赢”。因此，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖的物业潜力得到充分发挥，不断提升物业的市场价值。
3.3建立人才培养机制，实现物业管理人力资源价值经营型物业管理模式，要求物业企业应根据具体的物业项目，狠抓物业经营人才队伍的培养。培训对象应从管理层到员工层全方位实施培训，做到有步骤、分阶段、且提供针对性强的、分层次的专项培训课程。通过培训，使企业广大员工充分了解和掌握物业经营方面的基本知识，学会运用新的市场化的管理理念、服务标准。因此，只有建立物业管理人才培养机制，才能为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化需要创造持续的动力。借助现代管理工具，利用信息化手段才能更好发挥人力资源的效率，最大限度实现物业管理人力资源的价值。
总之，经营型物业管理模式是企业做强的一条重要途径，推行此种模式必须注重成本效益和经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制等，使我国物业管理行业真正进入健康、持续、快速的良性发展轨道。
物业管理论文参考篇八
摘要：12月1日新的《天津市物业管理条例》实施以来，南开区物业管理水平有了很大的提高。
在继续深入推动新条例贯彻实施的同时，结合南开区的具体情况，探索出一条新型的物业管理模式已经成为摆在南开人面前的一个严峻的考验。
本文根据新的《天津市物业管理条例》实施以来对南开区物业管理实践产生的启示，提出了六点完善南开区物业管理的措施建议。
物业管理论文参考篇九
直到，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。
3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显，前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段，是非常重要的环节，不容忽视，因此，解决好前期物业管理中存在的问题是关键。
本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题，指出存在的困境，给出解决问题的对策及建议，对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场，具有重要的理论意义及现实指导意义。
物业管理论文参考篇十
规范供应商管理,对供应商进行有效的评估与控制。
2.适用范围。
绿化工程部。
3.职责和权限。
部门/岗位职责。
品质管理部负责a类供方的审批。
部门经理负责b类供方的审批、报公司备案。
项目负责人负责供方的`管理与日常协调及监督。
采购员负责收集、反馈、整理市场信息。
4.定义。
苗木供方:为绿化部提供苗木的合作商;。
劳务服务供方:为绿化部提供劳务服务的合作商;。
物资供方:为绿化部提供物资保障的合作商。
5.方法和过程控制。
5.1苗木供方。
5.1.1部门对长期合作的苗木供方应按《供方管理程序》进行评估为公司a类供方,挂在公司网页上供查询,对年采购额超过20万元的供方应签订框架性协议。
5.1.2部门采购人员应对采购苗木进行性价比分析,尽量在指定a、b类物资供方处采购,如在非指定物资供方处采购的,按《采购管理程序》要求执行。
5.1.3部门在工作中应针对不同的苗木尽量多寻找合格的供方。
5.1.4采购员在采购过程中应向供方明确职务行为规范,杜绝经济问题。
5.1.4财务人员或部门指定人员应按《采购管理程序》要求对采购物资进行回访。
5.1.5对合作不好或多次苗木不达标而拒不愿进行改进的供方,部门应《按供方管理程序》要求上报部门经理和品质管理管理部,视实际需要取消其合格供方资格。
5.1.6大宗苗木采购按《绿化部物资采购办法》进行,并安排现场约谈。
5.2劳务供方。
5.2.1在选用劳务供方时,部门应事先进行评估,签订合作协议,明确相关安全事项。
5.2.2在发放大宗劳务费用时,必要时应安排专人跟踪劳务费用的发放工作,避免发生劳务纠纷。
5.3物资供方。
参照苗木供方的方法操作。
6.相关文件。
vkwy7.4-z01《采购管理程序》。
vkwy7.4-z03《供方管理程序》。
物业管理论文参考篇十一
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主。
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
1.2服务观念落后。
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
1.3业主思想观念存在误区。
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因。
2.1相关法律法规不健全。
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
2.2市场机制不够完善。
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求。
按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3.1健全相关法律法规。
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
3.2认清行业本质找准行业定位。
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的`局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
3.3完善相关规章制度。
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
3.4完善监管机制，物业管理健康发展。
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
参考文献:。
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5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[j].求索，20xx(1)。
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[j].长白学刊，20xx(1)。
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物业管理论文参考篇十二
但在现行的《物权法》及《物业管理条例》中，对业主权都未作出明确的规定。
立法上的这一缺陷，导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。
对此，我国应尽快完善物业管理法律制度，将业主权法律化，构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。
物业管理论文参考篇十三
为了加强绿化工程部物资采购的管理和监控,确保绿化工程的顺利开展。
2.范围。
适用于公司绿化工程部。
3.职责。
部门/岗位工作内容。
总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批。
相关职能部门负责权限内的物资审核、审批,采购行为监控。
参与现场议价。
部门经理负责权限内的物资审核、审批。
负责对部门物资采购的监控。
工程主管负责对工程用物资采购的审核。
养护项目负责人负责对绿化养护类物资采购的.申请、审核。
工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用控制与监督。
部门采购员负责物资的采(订)购。
苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验收,独立于采购员。
4.方法与过程控制。
4.1中标工程的物资采购申请。
项目操作办法。
合同评审评审时,须附《绿化苗木采购申请单》。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款采购,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后进行报销。
合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同。
4.2地产公司指定的零星工程物资或甲供物资采购申请。
项目操作办法。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后报销。
甲供物资附发票、按地产相关部门要求到地产报销。
合同如地产公司事后要求补签合同时,按合同管理程序进行。
资料部门保存签证单、业务指令单等记录。
4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的采购申请。
项目操作办法。
苗木类申请人填写《绿化苗木采购申请单》,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。非苗木类填写物资申请,按权限审批后采购。
4.4采购行为、资金的管理办法。
项目操作办法。
常用绿化苗木采购应建立部门供应商名录(填写《合格物资供方(品牌)一览表》)及价格清单,并挂部门内部网页,长期合作的应每年签订框架协议,每次采购时可不签订采购协议。
市外苗木采购市外采购要求有两人同时在场,并选择在有正规发票的供应商购买。
单宗采购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以上的须有公司职能部门人员参与现场议价,填写《供方现场(约见)评审记录表》(人工外包的单独签订施工协议)。
结账应以转账方式进行。特殊情况下需使用现金付款超过5000(含)元以上,必须事前经分管领导审批,支付时,金额在10000元以上的必须两人以上前往结账;金额在30000元以上的必须由公司财务人员陪同结账。
不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
甲供物资在地产相关部门参与及授权下进行,并由参与人员及授权人签字确认。
市内苗木采购在价格、质量同等条件下,应选择在合格供应商采购。
结账以转账方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供应商无需要的苗木或价格不合理时,经部门经理同意后可以在其它苗场采购。
如不能进行支票交易,按市外采购规定执行或供应商直接到财务管理部结账。
不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。
其他物资采购按《采购管理程序》要求执行。
4.5验收入库及报销办法。
项目操作办法。
养护绿化苗木项目负责人负责验收,核对实数,并在供应商送货单收货人处签名、填写《绿化部苗木(物资)采购验收单》。现场领用物资。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
凭送货单、发票、《绿化苗木采购申请单》、《绿化部苗木(物资)采购验收单》等资料报销。
工程绿化苗木。
设备工具、药品、肥料等备用品由专人验收入库,仓管员填写《进仓单》、入账。
物资领借用按《物资存储及管理程序》执行。
凭《进仓单》、发票等报销。
土方、陶粒、一次性消耗品工程项目负责人负责验收,核对实数,并在《物资申请单》'备注'栏中签名,现场领用。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
采购凭送货单、发票、《物资申请单》复印件等资料报销。
4.6本办法中未明确规定的内容,按公司《采购管理程序》执行。
5.相关文件。
vkwy7.4-z01《采购管理程序》。
vkwy7.5.5-z01《物资存储及管理程序》。
6.记录表格。
vkwy7.4-z01-f1《物资申购单》。
vkwy7.4-z01-f3《物资/服务申请报告》。
vkwy7.5.5-z01-f1《进仓单》。
vkwy7.5.5-z01-f2《物资领(借)用单》。
物业管理论文参考篇十四
1.0目的:。
根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。
2.0范围。
适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0职责。
3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0程序。
4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;。
4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。
4.1.2财务票据监控。
4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;。
4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。
4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;。
4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;。
4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;。
4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。
4.3酬金和亏损补贴支付。
4.4资产管理监控。
4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;。
4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0支持性文件及质量记录。
5.2《xx物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)。
5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02。
5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03。
5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04。
5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05。
5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06。
5.10《xx资产购置申请表》zr-kf-wy-07。
