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随着法律法规不断完善，人们越发重视合同，关于合同的利益纠纷越来越多，在达成意见一致时，制定合同可以享有一定的自由。那么一般合同是怎么起草的呢？下面我就给大家讲一讲优秀的合同该怎么写，我们一起来了解一下吧。
房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇一
;【摘要】经过了长时间的发展演变，我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟，并呈现出多样化的特征，实践过程中，应结合风险管理的基本流程，对风险进行全面监控、处理、分析和识别.但不管是任何一种措施都难免存在局限，因此，面对当前复杂多变的项目风险问题，建议将多种方式进行优化组合，以取得良好的风险管控效果。鉴于此，文章主要对房地产开发项目全面风险管理进行了分析和研究。
风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段，建立一个完善可行的管理体系，更加有助于各流程的顺利落实。在我国的房地产开发领域中，项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效，从而也为风险分析工作提供了更多的可能性。从某种角度来看，项目风险管理体系实则相当于一个方法库，实现了对各流程的有效汇总，同时还可对各种方式的优缺点进行对比，最终找到最佳的管理办法，对风险进行定量和定性分析。
在全面风险管理框架中，其核心在于目标体系，所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作。组织体系是该框架的基础，它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实，创造出良好的管理氛围。流程体系是该框架的关键所在，在开发房地产项目的过程中，要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理。方法体系是该框架中的重要手段，其可有效的促进风险管理工作的顺利开展。上述所有的体系相辅相成，相互影响，共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1]。
2.1识别风险项目
在房地产的风险管理中，项目风险识别是基础也是前提，同时也是风险分类和风险来源确定的过程。风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行，结合场地开发的不同阶段，对产生的风险进行识别。在不同的发展阶段，风险因素也会存在较大差别，且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2]。
2.2项目风险评估
作为项目风险评估，即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析，同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计，在此基础上，按照不同的等级对风险进行排列，并同时编制好风险报表，之后结合风险的程度对其进行专题研究。但应注意的问题是，房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围，要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围，应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手，对可能会产生的风险进行分析。
2.3项目风险监控
房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程，可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障。风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施，同时还要随着项目的不断发展，对风险的评估结果进行矫正，实时修改风险计划[3]。
3.1回避风险
作为风险回避，即结合风险预测评价，对利弊得失进行权衡，之后采取针对性措施，从而达到回避风险的目的。正常情况下，若潜在风险发生概率较高，且极有可能造成严重的后果，無法采取管理措施时，经常会选择回避风险。实践过程中，一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变。从某种程度来看，风险回避实则属于一种消极的防范对策。因此，回避风险虽然可在很大程度上避免损失，但与此同时，也会失去获利的机会，在具体应用的过程中一定要小心谨慎，做好周全考虑。
3.2风险控制
所谓风险控制，主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后，采取恰当有效的措施对风险进行控制，以期达到降低风险损失的目标。结合风险控制的目的，一般可将其分为风险抑制和风险预防两种。其中，风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率，而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度。实践过程中，分险控制往往会主动的采取应对措施，减少或者消除风险隐患。因此，风险控制则是属于一种积极的管理措施，由于其具有效益好、成本低等优势特征，且不会产生不良的后遗症，故在现实生活中应用较为广泛。对于房地产开发而言，不管是其产生任何风险，都可优先的采取风险控制措施[4]。
3.3风险转移
房地产开发商在开发的过程中，所谓“风险转移”，也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位。不同于风险回避，风险准备并不是对项目开发进行终止，而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位。另外，风险转移也与风险控制存在较大差别，它并非直接的对风险因素进行调节，而是通过风险转移这种间接的方式，达到减少自身损失的目的。
风险转移具体包括保险、期货、合同等等，其中，合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等。保险包括人身保险、责任保险等等。合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度，开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式，对风险进行合理转移[5]。
3.4风险自留
所谓风险自留，也就是在房地产开发过程中，由于开发商自己承担风险所导致的损失，对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险，或在受到较大利益的驱使，在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施。风险自留一般可被称为两种，即计划性和非计划性。其中，前者主要是对风险进行主动自留，及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等。后者则是对风险被动的自留，借助风险应急准备金进行应对。正常情况下，可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用，但在实施风险自留措施时，一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险。必要时，还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较，从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策。
3.5风险利用
即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理，通过对存在风险开发活动的参与，并结合自身的风险管理经验，实现经济效益的最大化。在风险管理工作中，风险利用层次较高，因此，对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求，其必须要具备丰富的实践经验，同时也包括熟练的业务能力，如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析。随着土地市场的不断变化，经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取，但个别开发商却经常另辟蹊径，通过对土地一级开发权进行争取，为二级开发权奠定基础，如此便是对政策风险的有效利用[6]。
4.1提升应对措施的针对性
在风险管理过程中，风险应对计划的制定是至关重要的环节之一，由于项目的唯一性和特殊性，因此，在制定应对计划时，往往不可对原有计划进行照抄照搬，而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况，提出针对性的方案，最大限度的节约费用成本，从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理，对项目风险进行有效防范。
4.2对风险管理办法进行优化组合
不管是风险自留、风险控制，还是风险回避，虽然这些措施的实施都可取得一定成效，但同时也不可避免的存在局限性，面对复杂多变的市场环境和风险，建议对多种风险应对措施进行优化组合应用，同时还可结合项目的实际情况，提出其他不同的应对方案。实践过程中，要按照优先级进行排序，以免由于單一方案应用无效而导致的不良后果[7]。
4.3提升应对管理的经济性
在对项目风险进行预防的过程中，为获得较高的经济回报，通常要本着“节约”的基本原则，同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估。例如，在应对不可预测风险的过程中，通常可优先选择风险自留和保险等方式，之后对这两种方式的经济性进行对比，通过对风险预留金支出和投保费用进行对比，能够从中选择出最佳方案。
结语：
综上所述，房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程，由于项目具有不可重复和一次性等特征，因此经常会存在很多不确定因素，最终演变成项目风险。鉴于此，本文提出几种有效的风险应对对策，并对实践过程中的注意事项进行了简要概述，目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值，避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响。
参考文献：
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司，宁夏银川。
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;提要房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中,想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发风险分析,并采取适当的对策、方法,以期达到项目风险防范的目的,提高收益的可靠性。
关键词:房地产开发;风险防范
中图分类号:f293.3文献标识码:a
随着我国经济的快速发展,人们生活水平的提高,人们对房地产的需求不断增加,极大地促进了房地产业的发展,房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多,既有来自房地产投资开发活动本身,又有来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性,乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范,从根本上讲,就是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析,从而测定项目的风险性,并进行控制,可以有助于房地产开发投资效益的提高,减少或避免不必要的风险损失。
1、房地产开发风险存在的客观性与普遍性。风险的存在是不以人们的意志为转移的,这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的,不论风险主体是否意识到风险的存在,只要风险的诱因存在,一旦条件形成时,风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究,以降低风险发生的频率,但不可能完全消除风险。
2、房地产开发风险的偶然性和必然性。风险是客观存在的,但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件,风险事件的发生具有随机性、偶然性,有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲,风险的存在是必然的,但具体的风险事件的发生却带有偶然性。
3、房地产开发风险的可变性。在房地产开发的整个过程中,有些风险会得到控制,有些风险会发生并得到处理,同时在其每个阶段又可能产生新的风险,尤其是在大型项目中,由于风险因素众多,其可变性更加明显。
4、房地产开发风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂,致使在全寿命周期内面临的风险多种多样,而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂,各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。
1、政策风险。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整,造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关,受政策的影响很大,政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求,以及对投资规模、投资方向和税收的控制等,都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题,筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时,筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同,因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。另外,开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误,导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然,自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视,一旦出现,造成的损失是相当大的。
通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施,以达到防范和降低风险的目的。
1、工程自然条件风险的防范措施。建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前,应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施,可将风险降至最低。并且在项目前期工作中,严格把关,在勘察设计中,投入大量资源和精力,进行重点经济技术评估和多方案比选,做好前期工作。
2、施工风险的防范措施。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来不确定性。另外,应特别加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、资金风险的防范措施。房地产业是资金密集型行业,资金是项目建设的基本条件,在目前企业自身实力尚未壮大的情况下,在房地产项目开发阶段,由于投资较大,而企业自有资金不足,需要银行等金融机构的开发贷款支持,根据工程项目的进程落实资金来源,否则,即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响,同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段,由于大部分消费者无法一次性付清房款,需要银行提供按揭贷款支持。因此,房地产业必须加强与银行业合作,以推动房地产业的发展,扩大房地产市场容量,增强市场竞争力。
4、外部条件风险的防范措施。项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中,做好工程各配套项目建设的协调工作,使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步,或者超前,以规避这些外部条件带来的风险。同时,项目的开发、建设必须与环境保护相结合,必须坚持“三同时”原则,即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用,以切实保护好城市环境。
资决策的前瞻性和科学性。
6、从管理方面来看,在项目业主的管理部门形成强有力的组织,增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调,交换意见,确保项目更加顺利。在项目发展时期,对业主项目管理人员进行强化培训,挑选优秀中青年骨干进行针对性培养,使他们尽快成长。同时,招聘、引进一批既有理论知识,又有实践经验的综合性人才,从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。
7、销售风险的防范措施。鉴于房地产市场竞争的加剧,以及市民购买力的不足,能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点,但如若运作得当,能够化不利为有利。因此,建议房地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外,还应该加强经营销售力量,成立专门的营销机构,全力进行销售。加大市场宣传推广力度,提高项目的知名度。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
相关热词搜索：;房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇三
;摘要：随着我国社会经济的不断发展，建筑规模得到了不断的扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益具有重要的意义。
关键词：房地产；开发项目；风险管理
一、房地产开发项目特点
（一）房地产投资周期长
房地产项目中房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影响。所以在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。
（二）房地产项目的不可移动性
房地产的不可移动性是其经济价值稳定、持续地重要原因，也是出于“保值”目的而进行投资者的首选，这也让房地产项目很明显地与其他项目区分开来。但是相对地，房地产项目的不可移动性必然也会受到例如社会条件、政策条件及环境条件等的影响，单纯地从经济角度来说，地段往往决定了房地产项目的经济价值。
（三）房地产投资活动的相关性
房地产项目投资的区域性和不可移動性决定了它的投资会受到所处地区的经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但是对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。所以研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。
（一）系统风险
房地产业我们都知道，是我国的四大支柱行业之一。那么，在房地产业的很多方面都会受到政府政策的监督和控制，因为房地产业比较庞大，与我国的宏观经济紧密相连。对于房地产业的系统风险有很多，具体的比如说，市场供求、通胀风险等等。有些政策的出台使得房地产业的存在和发展更为理性，但是也会给整个产业带来比较大的风险，而且有些风险是不可避免的。所以说，在房地产开发的过程中，企业应该及时准确的把握国家的政策导向，熟悉国家出台的相关政策和规定，积极的去应对这样的挑战，把风险降到最低。
（二）趋势风险
房地产开发项目与其周边的资源环境有着密切的联系，由于其不可移动性，主要依靠外部资源增加其经济收益，例如一些生态环境良好的区域、或者交通运输便捷的区域、又或者教育医疗先进的区域等等，这样的外部资源给同样造价的房地产开发项目不同的收益。但外在资源并非是一成不变，如果在开发过程中忽略了未来的发展趋势，如工业区改造、环境变迁、土地资源变化等，必然会有投资者带来风险。
（三）资金风险
在房地产项目的进行当中，需要大量的资金投入，有些时候会出现现有资金不足以支撑高额的开发成本。这样就会出现资金的风险。应对资金的风险，就要求投资经营者能够在投资之前就做好全方位的投资预算，考虑到各种可能发生的财务风险，避免在项目进行出出现严重的资金风险。毕竟资金才是房地产开发项目中的血液和根基。
（四）物业类型风险
房地产开发项目必不可少的一个因素就是物业，物业类型多种多样，包括公寓、别墅等的住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等的工业设施，电影院、体育馆等的文化娱乐设施，写字楼等。所以说，只有适合于市场需要的房产物业才能够顺利销售，否则会造成滞销风险。
（一）风险识别
这一部分的风险识别就要求房地产开发企业进行全面的行情了解和掌握，要尽可能的熟悉相关的法律知识和监督环节。除此之外还要对企业的资金和技术进行分析，通过对自身企业内部情况的分析，尽可能全面的掌握更多信息，尽可能估量到各种系统的风险和非系统风险。这一部分是整个风险分析的基础，如果这一步没有做好，之后的工作都等于是零。对于风险的识别是一定的基础。只有这一个部分做好了，以后的评估才能够更好的进行。在这一过程中也会发现很多问题，需要企业管理和负债人员进行讨论和调控，尽可能的将风险降到最低最小。
（二）风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
（三）风险转化
风险转化主要是通过签订合同来转移风险，转移到另一方承担和赔偿，通过参加保险等方式有一个最基本的保证。风险回避就是说，要明确项目的潜在风险和不利后果，在进行一系列评估之后来进行项目的放弃和行动的改变，减少不必要的损失。风险的转化是一个很明确的做法和选择。这样避免了冒险但是另一方面也错失了一个好的机会，所以说我们要很清楚自己的选择，在思考后作出我们的决定。
（四）风险自留
风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
（五）利用风险
对于风险来说，还有一种很好的处理方法是对于风险的利用。因为风险的管理人员不仅仅是要有渊博的知识，也需要有高度的责任心和很强的应变能力。主要的做法可以分析风险利用的可能性和价值。然后计算出利用风险的代价，还要充分考虑到自己能够的承受限度，然后要制定具体的实施方法，还有进行总结和提高。
结束语：
总的来说，在进行房地产开发的过程中，为了保证开发的效率和效果，则需要进行全方面的风险分析和风险管理。要能够及时采用各种风险防范的措施，主动的进行风险的控制，甚至把风险利用起来，从而创造更大化的经济效益。
参考文献：
[1]房地产项目的风险管理探究[j].李娟，张超.经营管理者.2011（08）
[2]城市规划对房地产开发的影响与思考[j].申作锋.纳税.2017（17）
[3]房地产开发项目的流程化管理措施[j].朱兵.建筑设计管理.2017（07）
相关热词搜索：;房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇四
;提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。
中图分类号:f293.3文献标识码:a
房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。
一、投资决策阶段
(一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。
1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。
(1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。
(2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。
(3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。
(4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。
(5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。
(6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。
(7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。
考虑开发区域政策环境风险,从以上七个要素着手,着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大,因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。
2、经济环境风险
(1)经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展,则房地产市场繁荣;经济停滞,则房地产市场萧条。
(2)市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点,其价格受供求影响的幅度更大,因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断,并科学地进行预测,把握房地产供求关系的规律,才能减少市场供求的风险。
(3)通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀,只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降,会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时,会刺激对房地产的需求,这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时,会使建筑材料价格上涨,开发费用和管理费增大,当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时,房地产开发的风险加大。
(二)开发物业类型与风险。房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性,因而具有不同的风险。因此,有必要在开发前做好市场调查及可行性分析,从而确定最佳的开发类型。
(三)开发时机与风险。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。
房地产开发周期长,开发过程少则1～2年,多则4～5年,因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断的上升趋势,此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场供过于求,房价下跌,房产销售、物业出租所需时间越来越长,甚至租售不出去,导致巨额资金占用和成本上升,预期的收益变成了实际上的亏损。
二、土地获取阶段的风险
(一)土地风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。
对开发商而言,土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等,房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少,而且制约着项目建成以后能否正常启用,故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。
(二)规划拆迁风险。征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件,这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。
(三)筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题,筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据,流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继,项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损,开发项目失败,企业面临破产。
三、项目建设阶段风险
(一)招投标风险。工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响,导致工程成本增加,给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种,即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊,都存在着风险。
(二)合同风险。在房地产开发中,需要订立各种合同,如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严,造成合同纠纷的概率就很大,一旦处理不好,就有可能影响到项目的质量、工期和成本。
(三)自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少,但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。
(四)工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。同时,当开发施工采用成本加百分比酬金合同时,施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。
(五)项目质量风险。良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段,而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后,规划设计深度不够,承包商技术水平落后,施工方案、方法选择不当,项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。
(六)施工索赔风险。工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时,向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险,即施工索赔是引发成本风险的因素之一。
四、经营管理阶段的风险
(一)销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款,同时减少项目贷款额,节省利息,降低开发成本。但是,一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性,价格有高有低,所以即时销售时,有可能销售收益很大,也有可能很小,这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率,开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。
(二)租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因而房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵害或被骗取,造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。
五、结语
房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点,使得风险与房地产开发时时相伴,不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究,有助于提高人们对风险的认识,在开发实践中增强风险意识,从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平,做好风险损失的防范措施。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
相关热词搜索：;房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇五
;摘要：本文在对风险分析过程进行分析研究的基础上，探讨了房地产开发项目风险管理的有关问题；文章对房地产开发各阶段的风险进行风险识别、风险评估、风险应对的研究。结合房地产项目特点，列举风险识别的方法，比较了风险评估方法的优劣，描述了房地产项目的风险应对措施。
关键词：风险；风险分析；风险识别；风险评估
风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。
项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。
一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。
风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。
2.1 概述
风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。
及筛选—监测—诊断技术等方法。
3.1 风险估计与评价常用方法
房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。
我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。
3.3 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。
3.5 风险概率分析
3.5.1 房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。
3.5.2 风险概率分析的方法
风险概率分析总结起来主要有以下几种：
（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率
（3） 蒙特卡罗模拟法
4.1 风险应对概述
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。
4.2 项目风险回避
风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。
4.3 项目风险转移
风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。
4.4 项目风险控制
相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。
4.5 项目风险自留
风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。
第五章 结语
5.1 本文主要工作和结论
本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。
参考文献
[2] 项目风险管理预警管理模型研究[j].信息与控制，2003（12）
[3]张朝兵，房地产融资理论构成与分析，载《求索》，2006（1）
相关热词搜索：;房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇六
;摘 要：在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：房地产；投资；风险
引言
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3 房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。
风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4.1 加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析
要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2 采用多元化的投资战略或联合战略
在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3 加强房地产项目工程建设的监管
为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5 结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[j].硅谷，2011（2）.
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;摘要：本文从房地产开发商的角度出发，对房地产开发活动中存在的风险因素进行了分析，并阐述了房地产项目风险管理的基本过程，以期具有实践指导意义。
关键词：房地产项目；风险分析；风险管理
众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响。这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大。因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。
一、房地产开发项目风险的内涵及特征
房地产开发项目风险是指项目在投资建设过程中，由于客观条件的不确定性而导致该项目成本增加，效益减少，甚至出现投资失败的各种风险因素发生的可能性以及造成损失的危害程度。由于房地产的开发建设受许多因素的影响，导致项目开发存在许多不确定性因素，这将会使房地产项目在开发过程中的成本增加和效益降低，从而导致项目开发的实际效益与预期效益不相一致。
1.隨机性和必然性
风险的随机性，指的是某具体的风险发生都是随机的，偶然的，受到诸多风险因素和其他一些非风险因素共同作用的结果。虽然对于个别风险事故发生是随机性，没有规律可言，但是采用概率统计法，通过统计分析与研究大量的风险事故数据，可以发现风险的发生并不是无章可循的，而是表现出显著的运动规律。
2.普遍性和客观性
普遍性表现在建设项目的整个寿命周期中，风险是随时随地都存在的，而在工程项目建设中，风险的客观性体现在风险损失的发生具有不确定性，是不以人的意志为转移的，并独立于人的主观意识之外而存在的客观实事。我们只能在有限的时间和空间内对风险存在方式以及发生条件进行一定的改变，不可能完全消除风险，只能降低风险发生的频率以及减少风险损失的程度，也就是说，风险只能得到控制而不能被彻底消除。
3.可变性
任何事物在一定条件下都是在不停的变化着，建设工程项目风险的可变性指在建设项目中，各种风险不管是在质上还是在量上都会在工程项目进行过程中发生改变。在整个过程中，有的风险会得到控制，有的风险会得到有效的处理而随之消失，与此同时，在工程项目建设的每个阶段，也可能有新风险的产生。项目风险的可变性主要体现在：风险的后果及性质变化；风险因素数量消减以及新风险的出现。
4.多样性和多层次性
建设项目风险并非是唯一的，而是多种多样的风险类型共存，它们之间相互依存、相互关联。大型建筑项目通常具有规模大、周期长、涉及范围广以及风险因素数量居多等特点，在其生命周期内，存在着更多样的风险，而正是有大量内部关系复杂的风险因素以及各风险因素和外界因素相互交叉影响，才构成了风险的多层次性。
1.政策环境风险
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。
2.社会环境风险
社会环境风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性，包括房地产项目所在城市规划的调整风险、项目所在区域的发展风险、公众干预风险等。
由于城市规划要确定城市的发展方向、规模和布局，对于城市经济的发展和合理布局、城市的社会效益和环境效益相互协调具重要意义，因此城市规划的调整对房地产项目的价值会产生巨大影响。
区域发展的风险主要来自于项目所在区域经济社会因素和各类基础设施的变化，它会给房地产项目带来一定的风险。
公众干预风险是由于房地产的投资建设会影响到周围公众的利益，使相关公众对房地产项目进行干预，使项目建设不能顺利进行，从而可能给项目开发商带来各种损失。
3.经济环境风险
经济环境风险是指由于宏观经济环境变化及经济发展因素所引起的不确定因素对房地产行业和项目产生的风险。
经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。
市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中开发商所承担的这种风险比一般的行业市场风险大很多，这是整个房地产项目中最重要、最直接的风险之一。
财务风险。财务风险主要是由于各种财务因素、现金流状况发生变化而给项目开发带来的各种可能的损失。由于房地产开发项目周期较长，开发期间的各类开发费如建筑安装工程费、区域配套工程费等，都会随着时间推移和项目发展发生变化，从而给投资带来成本上升风险；房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售，由于利率的调整、税率变动，也会给房地产开发商带来成本上升的风险。
通货膨胀风险。投资完成后所收回的资金与初始投资入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，叫通货膨胀风险也称购买力风险。只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险，因为房地产投资周期较长。
4.技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关建筑施工设备故障和建筑材料的更新给房地产开发项目可能带来的损失。房地产开发项目中的技术风险主要体现在项目设计和建设过程中，包括建筑设计变更风险、建材发展的风险、施工技术风险、施工事故风险等。
5.自然风险
自然风险指在开发期内由于不可控制的自然灾害因素给房地产开发项目造成影响和破坏，从而形成开发商经济上的损失。通常情况下自然灾害风险因素包括：火灾、洪灾、地震、塌方、气候异常等。
房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。
1.风险识别
是风险管理的第一步，在整个风险管理中占有重要地位，只有正确识别出风险，才能对风险进行分析，使風险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的重要内容包括：项目的技术、经济和社会价值，市场风险与竞争背景，开发环境与开发者素质，开发计划的合理性与可行性，其他可能等。
2.风险评估
3.无论是识别风险还是评估风险，都不是风险管理的最终目的
在识别和评估风险之后，还必须进入第三阶段——风险应对，才能达到风险管理的目标。风险应对措施有多种，应用较多的有风险回避、风险转移、风险控制和风险自留等。对不同的风险要采取不同的措施来应对，对同一种风险有时要采取一种或多种措施综合运用来进行处理，以尽可能降低风险，获得最大利益。主要的风险应对方法有：风险回避、风险转移、风险控制、风险自留。
4.制定了风险防范计划后，风险并非不存在
在项目推进过程中风险还可能会增加或者衰退。因此，在项目执行过程中，需要时刻监督风险的发展与变化情况，确定随着某些风险的消失而带来的新的风险。
参考文献：
[1]沈建明.项目风险管理[m].北京：机械工业出版社，2003.
相关热词搜索：;房地产项目合同风险房地产项目合同管理台账篇八
;摘要：本文剖析了房地产开发项目财务风险的特点，以及投资风险控制、筹融资风险控制、营运资金风险控制等房地产开发项目财务风险控制的主要环节，并提出了针对性的风险控制措施，以供参考和借鉴。
关键词：房地产开发 财务风险 控制
（一）房地产企业筹资难度和偿债压力巨大
房地产开发行业是资金密集型行业，因此筹资活动是支持房地产项目开发经营，促进房地产项目投资和再投资效率的重要环节。目前我国房地产行业用于运转的资金的主要来源有自筹资金、银行融资、销售回款三个主要方式，其他方式的资金来源不足融资总额的10%。而销售回款中约有60%的资金来源于银行按揭贷款，由此可见我国房地产行业发展对银行的依赖程度。由于我国经济发展阶段和资本市场成熟程度的限制，欧美国家房地产行业的多渠道融资模式在我国难以推广，加之国内证券市场对房地产企业上市的限制严格，信托受限，房地产行业资金需求规模的不断增加和融资方式的单一使房地产企业在筹资融资环节上面临巨大的财务风险。
（二）投资活动对企业经营管理水平要求高
房地产项目的投资活动是以资金为资本通过对项目投资的手段以获取投资收益的行为，是企业经营管理水平、战略决策和资金运用能力的综合体现。房地产项目投资回收期长、资金需求量大，因此在项目投资决策时要十分谨慎，一般的房地产企业在进行投资决策的过程中都会进行可行性研究分析和投资测算，从主观方面来说，不管是公司管理层还是专业咨询机构对市场走势和竞争环境的预测均来源于对历史数据的分析和主观经验假设，因此企业管理能力和专业水平的高低对投资成败有着不小的影响。从外部政策环境来说，投资决策中对政策条件和经济环境的因素变化的分析不可能面面俱到，外部环境的不确定性很大。因此这些投资决策过程中的不确定性因素会引发较大的财务风险。
（三）项目销售资金回收情况受市场波动影响大
房地产行业的投资回收取决于销售收入额和其转化为资金流入的速度，资金回收是企业偿还债务和再投资的基础。销售收入的实现主要受房地产市场供求状况和购房者的心理预期影响，图1为2008年-2014年我国房地产开发面积和销售面积增长率变化情况。
由图1可见，除去2008年度金融危机到2009年度房地产行业反弹过程中我国房地产开发面积和销售面积均存在较大增幅以外，其余年度我国房地产行业新开发面积和销售面积均呈现下降趋势，但是销售面积下降幅度和波动程度远高于新开发面积的变动程度，由此可以分析判断出，我国房地产的总体供求关系还是供应量高于市场需求。进入2015年以来购房者仍持观望态度，一边是高企的库存，一边是浓厚的观望情绪，不少中小型房地产企业的资金回收不足，在加上融资能力的欠缺和较高的融资成本，使其资金链越来越脆弱，而为了确保资金链条，这些企业纷纷降价促销，导致购房者强烈的降价预期，在这一过程中有不少中小房地产企业已经不堪重压，面临破产。企业资金回收中面临的风险会直接导致资金链紧张，引发财务风险。因此，企业应采用加强销售战略制定和收款管理的双重机制，降低资金回流风险。
房地产行业的财务风险控制应该在结合房地产企业财务风险特点的基础上，结合企业财务风险控制的主要环节进行企业财务风险的把控。
（一）投资风险控制
房地产企业的投资管理水平与房地产企业的财务风险控制水平有着密切的关系，投资管理主要体现在对整个投资项目的事前投资策略制定、事中控制、事后反馈三个过程，通过聘请具有丰富行业经验的高管团队、建立科学严谨的决策流程、扎实细致的预算工作等手段可以有效降低项目投资管理中的非系统风险，因此科学的投资管理体系是房地产投资风险控制的有效手段。
（二）筹融资风险控制
根据房地产面临财务风险的具体特点，可知融资风险把控是与投资风险控制密切相关的风险控制环节。从房地产经营的开发时序性来说，在投资策略制定后最重要的财务风险控制就是融资风险控制。目前我国房地产企业的投资主要来源就是外部融资，而投资策略能否按步骤实施完全取决于融资风险的控制能力，因此，房地产企业应当在健全投资管理体系的基础上，理性客观地评价企业的资金需求和资金平衡能力，将融资工作的控制细化到每一个节点。不仅仅是将成功实现融资作为主要目标，对于融资的偿还和再融资安排也要形成具有系统管理能力的体系，这样才能完成既定的投资管理目标，降低筹融资风险及整体财务风险。
（三）营运资金风险控制
作为房地产项目投资最重要的资金来源及投资效果评价最关键的环节，营运资金风险控制始终是房地产企业财务风险控制的重中之重。目前，我国对于房地产开发企业的流动资金控制愈加规范和严格，房地产企业无法将所有的销售回款进行再投资或进行企业间拆借。因此，要控制好房地产营运资金风险首先要确保资金来源，加强回款管理保证资金回流速度。其次，在做好回款管理的基础上，合理制定营运资金滚动计划管理机制，确保对于项目整体投资策略的细化目标实现。最后，合理利用流动资金进行融资还款及再投资，实现项目资金的良性循环，降低整体财务风险。
除了上述三方面在房地产行业普遍存在且影响较大的风险以外，房地产企业与其他企业一样还面临着利益分配风险、内控管理风险等，虽然每个企业的综合管理能力有所不同，但是每个企业都应该重视风险控制，避免严重危机的产生。
（一）建立完善的投资预算体系控制财务风险
在房地产开发项目投资建设期间，一些预算及分析体系不完善的企业往往偏向关注项目开发进度及销售进度，对项目前期的财务测算及事中事后的财务预算管理重视程度不高，导致项目开发过程中出现资金链断裂和清算，造成整个投资失败。
因此，必须通过进行概率分析法和例举法在项目开发前期进行整体现金流量可靠预测，避免项目财务风险。在项目开发的过程中应该实时根据项目开发进度及市场情况的变化及时调整整体预算及资金预算，加强对项目开发过程中出现的意外情况的把控能力，保障整体预算目标的实现，体现出财务管理工作的监督和保障职能。
（二）多方面开拓筹融资渠道，合理配置资金结构
基于健全项目开发预算体系，通过对项目开发整体资金需求的分析，求出资金需求缺口峰值，根据资金需求峰值出现所处的项目开发阶段，考虑项目所处开发阶段对融资的局限性，客观分析筹资缺口，如果项目自身融资能力不足以满足，通过合理的方式寻求自有资金需求，避免筹资额度不足带来的财务风险。
通过多渠道的融资方式间的互相弥补，降低资金成本，消减获利能力风险。由于项目开发类融资有获取难度大、期限长、资金成本高的特点，而短期经营类融资有着易于获得、期限短、成本低的特点，因此通过长短期融资的高低搭配以实现长期融资为基础，短期融资为辅助，利用短期融资流动性强的特点，实现长期融资和短期融资之间的置换和互动，降低整体资金成本，减少偿债风险。
（三）增强流动性资金管理，使资金利用率最大化
房地产项目对资金投入的要求较为密集和持续，假如在某一个环节上，出现资金投入困难的问题，项目投资很可能难以为继，严重时甚至会拖累整个企业的发展。所以在日常运营时，流动管理资金就更加应该得到充分的重视，加强各方面的营运资金管理。
1.加强回款管理提高销售回款率缩短回款时间
对于房地产开发项目来说，销售回款是整个项目开发的命脉，销售回款的速度直接影响整个项目开发资金链的稳定程度及财务风险控制水平。因此，需要构建完善的营销与财务的对接机制，形成对销售未回款部分按期梳理和逐笔清理的具体措施，并制定合理的任务目标与具有激励性的考核机制，最大限度地提高销售回款比例。
2.经营性资金流入用于筹资业务有关的支出管理
房地产行业是资金密集型行业，其筹资成本必然在其整体项目获利能力预期和项目投资评价中起到举足轻重甚至是决定性的作用。因此，当项目进入销售期和经营期以后，将一定的经营性现金流入用于归还融资本金，降低资金成本就成为增强项目获利能力的重要途径。从经营性现金流入的类别来说，项目销售类资金流入虽然有着资金流入量大、回收期限短的特点，但其受市场波动和政策调整等不确定因素的影响较大，如果在项目销售情况比较好的情况下去预测未来较长一段时间的销售资金流入，很可能出现过于乐观的判断和假设，在此阶段使用过多的销售类回款用以提前偿付筹资本金，极有可能使整个项目在市场波动或政策调控情况下面临开发资金短缺。而此部分资金缺口由于在短时间内需求量较大，难以通过短期融资来弥补，从而使企业面临较大的财务风险。
针对这一特点，开发企业应当对销售性资金流入进行妥善管理，在较为理性保守的财务预测分析下，对波动性较强的销售回款和较为稳定的持续经营类收入做好统筹安排，在优先保证项目开发和到期融资的资金需求前提下，再考虑提前偿付融资。
3.利用经营性资金盈余进行再投资管理
由于房地产行业发展的特性及近年来我国房地产行业的市场发展模式，我国大多数房地产企业均会在其投资项目的中后期利用项目自身产生的净现金流量进行再投资，主要的投资资金用途包括摘取新土地、为其他项目开发提供资金支持等，但是不管是摘取土地还是进行其他项目开发投资，其对资金的占用期限均较长，而且被投资项目的投资效果不确定性很强，在短时间内无法产生足量的现金流入。因此，从项目本身来说，对于利用项目盈余资金进行投资的控制应在绝对满足项目自身开发经营的前提下，利用多种假设及敏感性分析的模型同时对资金输出项目和被投资项目的现金流量情况进行预测，避免由于过度投资产生的资金流动性弱而导致的财务风险。
四、结论
房地产开发行业属于资金密集型行业，其财务风险特点及控制手段与资金在整个项目开发过程中的流动密切相关，因此房地产开发项目的财务风险控制应从项目资金链条的角度出发，通过各种预算及技术经济手段配合相应的企业内部控制流程保障资金链条的稳定运行，是房地产开发项目财务风险控制的关键内容。
（作者单位：财富嘉苑天津置业有限公司）
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代理方： 以下简称乙方
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根据《合同法》和国家有关政策、法律、法规，为加快商品房预售，回收资金。甲、乙双方根据自愿、互利的原则，经友好协商就甲方正式聘请乙方为甲方开发的 项目进行全程推广之事宜，特签定本合同，双方共同遵守执行。
一、工作范围及内容
(一)整合推广策略服务范围
1、项目整合营销推广策略制定
2、项目整体宣传包装设计
3、分阶段营销推广策略制定
(二)整合推广策略服务内容
第六部分：阶段营销推广方案
1、第一阶段推广的策略计划(开盘前)
2、第二阶段推广的策略计划(开盘期)
3、第三阶段推广的策略计划(跟进期)
4、第四阶段推广的策略计划(跃进期)
5、第五阶段推广的策略计划(跟进期)
二、工作时间计划本合同共分五个阶段工作。
具体如下：
1、第一阶段为合同签定至开盘前一个星期。具体递交及执行时间如下：ø 整合推广策略报告的递交;ø 项目基本包装设计(标志、现场、卖场、楼书、单张)的递交。注：自项目定位及名称确定后起;ø 第一阶段策略执行计划的(自整合推广策略报告确定后)递交;ø 项目第一阶段宣传推广执行自第一阶段策略执行计划确定及项目基本包装设计完成后开始，预计在合同签定后 月展开，即 月 旬开始执行。
2、第二阶段开盘开始至开盘后一月ø 项目推广设计(活动现场、广告)开盘前一月递交;ø 第二阶段策略执行计划开盘前一个半月递交;ø 项目第二阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月内执行。
3、第三阶段开盘一月后至裙楼封顶ø 项目推广设计(活动现场、广告)开盘前后递交;ø 第三阶段策略执行计划开盘前后递交;ø 项目第三阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月开始执行。
ø 项目第四阶段宣传推广执行自主体封顶前一周开始执行。
5、第五阶段自项目主体封顶后一月开始ø 项目推广设计(活动现场、广告)自项目主体封顶后递交;ø 第五阶段策略执行计划自项目主体封顶后递交;ø 项目第五阶段宣传推广执行自主体封顶一月后执行。
三、关于成果的界定
1、关于整体策划报告的界定：以甲方认可签字为标准
2、关于设计的界定：以甲方认可签字为标准
3、关于广告、活动的界定：以入线率、到场率为标准
四、费用及付款方式本合同所涉及整体营销推广策划服务费为项目总标底的 3 ‰。其具体付款方式如下：ø 合同签定后，乙方即向甲方收取策划服务费总额的30%，即 万元( 万元整);ø 在完成项目第一阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%， 即 万元( 万元整);ø 在完成项目第二阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%， 即 万元( 万元整);ø 在完成项目第三阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20%， 即 万元( 万元整);ø 在完成项目第四阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的10%， 即; 万元( 万元整)。
注意：策划服务费不含以下费用：(1) 影视、广播音带等广告制作费;模特费用、歌曲版权费用;(2) 广告发布费;(3) 各项公关、促销实施费(含记者编辑费、招待费等);(4) 印刷品、菲林制作费;(5) 调研礼品费、调研人工费、印刷费等。
五、甲方权利与义务
2、 甲方对乙方的所有提案具有否决权、审定权、修改权，并有权要求乙方修正。3、 双方商定认可的任何方案，甲乙双方均不得有单方擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。
4、 甲方采纳的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改也应相互通报，经双方认可方可执行。
5、 甲方应及时提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密。6、 甲方单方制定的方案，实施责任与乙方无关，但经双方认可的方案双方都应承担责任。
7、 甲方采用乙方的方案及设计即归甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。
8、 合作内容与具体操作方式乙方根据甲方的要求和实际情况可进行调整和改动。
9、 提供该项目进行广告宣传所需的费用。
六、乙方权利和义务
1. 乙方向甲方提供一系列设计策划方案，并收取策划设计费，甲方应及时向乙方付费。
2. 乙方负责该项目的整合营销策划及广告设计。
3. 乙方为甲方提供咨询服务，并根据工作进展，及甲方要求，经双方协商后提供相应文本和服务。
4. 乙方应及时提供完整的市场分析及市场推广建议。
5. 乙方向甲方提供项目整合营销策划文本，主要内容包括：ø 促销执行文本：内容包括促销思路、促销主题、促销活动内容、促销活动执行计划以及费用预算。ø 广告策划：内容包括广告思路、广告主题、广告诉求点以及广告文案写作、设计。
6. 销售策划：内容包括销售战略战术及实施要点
7. 乙方经甲方采纳后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未经甲方采纳的提案不可做此用途。
9. 合同期内或合同中止后，乙方不可泄露甲方商业机密，因此造成的损失由乙方承担，乙方将甲方产品的策划案用于案例分析时，须征得甲方的同意。
七、违约责任
1. 当甲方发现乙方工作不力，或双方意见难以沟通与协调时，甲方有权单方面终止协议。
2. 当乙方发现甲方因产品质量或销售管理等方面出现问题时，乙方屡次建议，甲方不予以配合，乙方有权单方面终止协议。
八、其它
3. 本合同所涉及服务内容的服务时间为一年，具体自 年 月 日开始至 年 月 日结束。
4. 本合同一式四份，自双方签字盖章时生效，双方各持两份。
5. 本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。
6. 合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失由违约方承担。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
