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每个人都曾试图在平淡的学习、工作和生活中写一篇文章。写作是培养人的观察、联想、想象、思维和记忆的重要手段。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢？接下来小编就给大家介绍一下优秀的范文该怎么写，我们一起来看一看吧。
高速公路前期工作汇报篇一
工程（含跨渠桥）
1、按地铁公司要求，本工程本周重点工作为工程开工准备，同步进行的工作为：合同签定准备；报建资料的准备及图纸预审等。
2、完成临建设施生活区；网络、水、电、办公设备配置完毕，具备办公条件；五牌一图本周完成。
3、人员到位：项目副经理
资料员1人、测量
人，后勤人员（财务、仓管、保安、司机、炊事员、材料员）6人，工人
4、机械设备材料到位：到位挖机
围挡90m，约10人。原材料管材供应商正在洽商，目前供应商已提供资质证书及材料供应情况。
5、我项目部一定按合同要求、保证质量、保证安全完成坪山
河流域排水管网完善二期工程ⅱ标工程。
高速公路前期工作汇报篇二
努力提高兵役机关征兵工作能力
一、调查核实底数清。在征兵工作展开前的7至8月份，我们就大力开展了调查核实工作，确实做到了入村入户走访，到各乡（镇）、街办及居民委员会去进行层层调查、逐个摸底，力求做到了“四个清楚”：一是对适龄青年的数（质）量及分布情况清楚。抓住征兵工作展开前的有限时间，做好了以高学历、高素质青年为重点的兵役登记及补登工作，凡志愿报名的高考未录取生和大（中）专毕业生，只要符合条件的，一个不漏地确定为预征对象。二是对适龄青年的基本情况清楚。切实弄清登记对象的真实年龄、文化程度、身体状况、外出去向、现实表现及家庭成员等情况，一旦确定为预征对象的，适时召回，加强管理，确保能按时上站体检。三是对选定为预征对象的工作程序清楚。在初检、初审的基础上，按照逐级推荐、集体研究、张榜公布、及时调整的程序，把政治思想好、文化程度高、身体素质强、家长积极支持的适龄青年优先选定为预征对象。四是对预征对象的管理责任清楚。依据《征兵工作条例》和《征兵工作处罚细则》，明确预征对象的管理办法和措施，做到分工明确、责任具体、赏罚分明。
二、宣传教育发动早。充分抓住
7、8月份学生中（高）考和征兵开始前广大人民群众和适龄青年普遍关注征兵工作的有利时机，利用广播、电视、网络、报刊等新闻媒体，采取上门动员、发放宣传材料、开设征兵咨询热线等多种形式，广泛宣传《国防法》、《兵役法》、《征兵工作条例》和一些拥军优属的优抚政策等，宣传教育时，既为适龄青年及家长释凝解惑，大力宣传“部队是所锻炼人、磨练人、成就人的大学校”、“从前途和发展上讲，好男儿应立志到军营去锻炼成长，”等政治上的优势，又为他们（她们）耐心仔细，一笔一笔地算好义务兵津贴、士官工资、政府优抚等经济帐，截止11月上旬，在全县范围内共印发宣传材料2600多份，接受群众咨询2000余次，形成了关心和支持国防建设的浓厚氛围。同时，他们还开展了“国防教育进样园”活动，在全县大、中专院校及中学进行了“知识报国、科技强军”和革命英雄主义教育，充分调动了广大优秀适龄青年参军报国的积极性和主动性，较好地促进了征兵工作的顺利展开。
三、政策法规制定实。依法征兵是政府兵役工作的内存要求，为进一步加大依法征兵的力度，促使兵役工作从以行政手段为主向以法律手段为主的转变，用法律手段调整和规范征兵工作中权利与义务的关系，逐步建立起政府、兵役机关依法开展兵役工作，公民、法人和其他组织依法履行兵役义务的良好机制，他们在认真学习和研究《国防法》、《兵役法》和《xx省征兵工作条例》的基础上，广泛征求有关单位、广大专武干部和民兵营（连）长的意见，与当地法制机构协调，并结合历年来的征兵工作经验，根据本县实际情况制定出台了《xx县征兵工作处罚实施细则》、《xx县廉洁征兵若干规定》和《接兵人员管理规定》等多部法规性文件和规定，这些法规性文件和规定的出台，既有力地促进了依法征兵的力度，维护了征兵工作的严肃性和政策法规的权威性，又加强了对各项征兵工作的管理，更便于实际操作。
政策纪律情况。截止目前为止，我县征兵工作正按计划、有步骤地在有条不紊地进行。
审经验丰富、专业技术能力强，工作认真负责的从事公安、教育等工作的人员参加政审工作。其次是对确定参加政审的人员进行了以老帮新，一弱带强的政审人员岗前培训制度。另外，所有参加政审的人员一律要严格认真地执行《征兵政治审查工作规定》及其它有关规定和要求，严格落实“三级五方”审查、横向交叉联审、走访等制度，建立严格的岗位责任制和领导负责制，并且层层签订了政审工作责任状，综合运用交叉审查、函调、走访和网上审查等方法，按照应征公民政审条件和“六不征”的要求，突出抓好人户分离、长期外出应征青年的政审，加强外调取证工作，确实摸清应征青年思想品德、现实表现、户籍、年龄、文化程度和技术特长等情况。另外，要注重发挥好基层武装部、村（居）会、学校教师和邻居对适龄青年的了解多、情况熟的优势，杜绝有劣迹的青年尤其是“法轮功”分子混入部队，确保所征新兵在政治上不出问题。
据统计，到目前为此，全县报名应征人数达xxxx多人，上站体检人数xxxx人，合格人数xxx人，接近标准人数为xxx人，另外，可供协商定兵的人数为xxxx人，完全可以高标准保质保量地完成今年上级下达的县域新兵征集任务。
高速公路前期工作汇报篇三
第一章
规划设计介入与建设施工介入
第一节规划设计介入
对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。
1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。
2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。
业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。1.未来小区的档次、人口密度和数量。2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。 5.公建区域及面积。6.小区出入口及区内道路。
物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。
此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主(租户)入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不足)，小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。所以，物业公司在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商，使开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。
物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。
1．提供良好的办公环境
(1)以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。
(2)以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。(3)办公用房间数量和面积是否够用。
(4)库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。
(5)认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。
(1)员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。(2)员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。
(3)由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件(有时开发商为了节省投资，不设计天井)，以保证员工的身心健康。
(4)较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行详细审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。
(五)建筑材料的选用
优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。1．物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。
2．对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务优良，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。
1．规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559～850平方米。
2．幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。
3．由于小学或初中学生活泼好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。
4．规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353～389平方米。
5．规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16～22．5平方米。
6．附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。7.商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的主出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。
8．居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书(报章)阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。
9．居民委员会办公用房的规划应符合政府的规定，按小区人口／户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2 000～3 000户时应设置居民委员会。
10．居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；规模为较大型居住区时，建筑面积按照每100户设置15平方米（含）以上。
11．业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房(小于其面积)，可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。
12．居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。
(二)小区公共道路规划 1道路的使用功能
(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。
(2)便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。
(3)便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。
(1)一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上。
(2)二级道路是小区次要道路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。
(3)三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。
(1)建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1．5米，与机动车道的距离应不小于3米。
(2)尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的回车场地。
(3)单车道，每隔150米应有一段回车处。
(4)道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。
(5)休闲区的甬道或人行步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。
(1)高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。
(2)铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。
(3)有机动车通过的路面，铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。
低层建筑的小区，一般不设计地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚，此时，应按下述原则考虑。
1．集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要考虑管理的经济合理性。
2．分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。3．因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。
在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿(2岁以下)、学龄前儿童(3～6岁)、学龄儿童(6～12岁)三个年龄组。
老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。
3．对设施的使用功能性设计
园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市美化的组成部分。
1．结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。
2．一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。
3园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可；中型小区有1～2处即可；较大型的小区有2～3处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省了水资源和电能，也降低了物业管理成本。4．由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般1～2年即自然损毁，所以景观中的木栈道应不用或少用。
5．园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点地方少量修建。6．人造上丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。
7．尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1．5米(方形树池比圆形树池要美观、大方)。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，既有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。(六)绿地组成及绿化标准 1．绿地组成(1)公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等。
(2)公建专用绿化用地，指同区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。
(1)遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。(2)充分利用原有的自然资源和自然条件。(3)植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。(4)园内小块公共绿地，主要供居民(特别是老人、儿童)使用。绿地以观赏为主．也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。
(5)宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。
(6)为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于5米。
(7)院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。
(8)道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。
(9)在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1．5米，植大树处土层厚度应不小于2米。
(10)所有施工中应改良士壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。
以上这些要求应在设计文件中明确规定。(七)审核景观、绿化设计
设计图纸是规划的体现，也是施工的依据。从某种意义上讲，审核图纸比规划介入更为重要，因为最终的结果是依照图纸建成的。
受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。
1．选配植物的一般原则
(1)大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。
(2)在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。
(3)为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。
(4)行道树宜选用遮荫强的树种。
(5)所有游戏娱乐、健身场地、路边不得种植有刺、有毒植物。(6)为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。
(7)根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。(8)尽量少种或不种时令花卉和草本花卉。
(1)设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。
①白桦，适宜生长于海拔高的山区。
②梅树，适宜生长于长江中下游地区。③菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。
(2)选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种均难以购得。
(3)选用的树种偏少，会使绿化效果单调。(4)部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长。(5)绿篱及色带选用过多，会导致养护费用增加。
(6)水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。
(1)设计中未注明松树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将来的效果。
(2)选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。
(3)不宜在同一处种植同科植物(如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫)，因为这些植物的株形、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。
(4)同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。(5)宿根花卉(如福禄考、鸢尾等)种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5～6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。
(6)灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大，不适宜做乔木的基础种植。
(7)乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。
(8)围墙四周种植品种宜控制在5～6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。
(9)设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2～3次，费工费时、养护成本大。可适量改种草坪、宿根植物(但应是小面积)或改种相应的灌木。
(10)楼字间应适当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。(11)龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”，应改用其他灌木做“绿篱”。
(12)整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、元宝枫与五角枫、三桠绣线菊与绒毛绣线菊等。(13)应将大花萱草改为金娃娃，因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。
4．种植设计错误
(1)常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米．否则会影响树形(若为单一树种的纯林则例外)。(2)玉簪、紫萼，性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。(3)各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。
(4)较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。
(5)大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，窗前种植的竹林也不应太近，太近会影响采光。
(6)某些地段常绿树的种植间距偏小(有的间距不足4米)，这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。
(1)因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。
(2)波峰型种植草坪存在以下问题(尽量不采用此种设计)。
①倾角不应太大，因其上部不易存水，难以养护草坪。
②波谷问容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。
⑧因为割草机割刀的长度是最小为50厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形，因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。
④草坪中铺装的花岗石板小路，每块石板的间距应大于650厘米，以便于割草机通过。
⑥绿化池的高度以30～40厘米为佳。(八)绿化用水规划
绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。
1．绿化用水水源有自来水、中水、雨水三种。，2．为降低养护成本，节约自来水，小区应建设地下雨水收集池(较大的小区至少应建设两个)，蓄水容积要足够大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。
3．将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。
4．如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。
5．地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。6自来水价格高自不必说，中水要达到浇灌的标准，其成本也很高。对于人口密度小的高档小区，中水的产量少，不能满足绿化的需求。所以小区的绿化用水应把收集雨水及景观废水作为辅助手段，尽量节约水资源。
7．为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。因为喷灌方式一般可节水40％左右，所以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。喷灌管线有地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。
8．无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距(以70米左右为宜)设置取 水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。
9．各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。
(九)垃圾处理规划
1．对于小区内的垃圾收集方式、垃圾场地的管理、垃圾的运输，垃圾场对周边环境的影响等，在规划设计阶段就应给予充分的关注。2．垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。
(1)方便使用，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。(2)垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口。
(3)垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木相间的绿化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。(4)垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。(5)关注各楼层垃圾桶的设置是否合理。
(6)楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。
(7)电梯厅内吸尘用电方便。
(8)天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。(十)辅助设施规划
辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等，这些设施都是由开发商投资提供，但物业公司要根据以往的管理经验，向开发商提出具体建议和要求。
1．社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，在与中心区的景观相协调的原则下，物业公司向开发商提出宣传栏的式样、长度和高度要求。
2．在与周围照明相协调的原则下，物业公司提出对宣传栏的照明要求。
3．因宣传栏安装在室外，必须采用不锈钢材料制作。4．公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐美观，物业公司应提出长、宽、高的具体尺寸要求。室内安装的一般为长方形，以四张a4纸(足够发布公告或通知用)大小的幅面比较适宜；室外安装的一般为公示小区平面图或其他公告，其尺寸需要相对大一些。不论室内或室外安装，均应以不锈钢材料制作。5．物业公司应根据不同安装情况，分类统计广告牌的数量、尺寸，报告开发商。6．信箱也应以不锈钢材料制作，保证每户一个。
7．信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可以将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范的功效。
8．因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同，所以物业公司应将信箱分类，向开发商提出不同的具体要求。
(十一)临时供电、供水收费
因为小区入住后在相当长一段时间内处于临时供电、供水的状态，常有些业主以此为借口，拒不缴纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋销售合同中写明业主入住后应交纳临时供电、供水费及其交纳标准。
(十二)园区道路、公共区域照明及景观照明控制规划
(1)视小区占地面积大小，将园区划分成两个或两个以上的控制区域，对每个区域内的道路照明、公共区域照明和景观照明分别进行分类控制，使之面、线、点层次清晰，不但便于运行管理和维护，也可避免因故障而造成整个园区的公共区域无照明。
(2)将每个控制区域的照明按使用功能划分等级，再按照不同使用功能结合实际情况(如建筑物的分布、道路的长短、景观要求、照度要求、照明时间等)划分支路，不同功能的支路不得混合。(3)将相同使用功能的照明进行分组控制才能达到既满足用电需求又节能的目的。
2按照使用性质划分照明等级(1)i级照明
i级照明是用于安全管理及交通的照明，还可以进一步细分为i-1级照明和i-2级照明。
①i-1级照明是不扰民、高照度的照明，其照明范同是小区围墙和大门区域。i-1级照明要求彻夜照明，并达到足够的照度，但不能对邻近住户造成光污染、使灯光扰民，同时还要满足治安监控及夜间巡逻的需要。
②i-2级照明是不扰民、柔和照度的照明，其照明范围是小区园内主干道、甬道。i-2级照明为保护行路人安全及夜间巡逻照明，要求彻夜光照柔和，既能让行人看清路面，又不会使灯光扰民。(2)ⅱ级照明 ⅱ级照明是用于绿地、景观及节日的照明，还可以进一步细分为ⅱ-1级照明和ⅱ-2级照明。
①ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明，其照明范围包括小区内外水系边、小桥、梯级路等易使行人发生意外的场所，要求彻夜照明。
②ⅱ-2级照明是一般性的照明，其照明范围包括甬路、绿地内、林木间、水下灯、景观等。
ⅲ级照明是用于园区内功能性活动场区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等处的照明。ⅲ级照明既属于一般性照明，又属于小区园景美化整体的一部分，所以对它们的设计要求归人ⅱ-2级中。
3．重要节日的照明
(1)所有节日彩灯及情景照明、功能性照明灯均处于全工作状态，24：00后可适当延长关闭时间。
为了实现上述三种等级的照明功能，在相同功能支路分组的基础上，每组的控制方式是时钟控制+手动控制。，这里要求的是“时钟控制”，而不是“时间控制”，即采用时钟控制器，而不是普通的时间继电器。因为对于一个较大型的小区而言，道路、公共区域、景观、节日灯的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季节的开灯时间也不同，单凭时间继电器是不能满足自动控制要求的。为了减少人工管理的繁琐及达到最大化节电的目的，必须采用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制出现故障时，以手动方式控制照明。
在审核设计图纸时，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要领，还要强调三相负荷平衡的问题。
审核设计图纸的过程中，出现最多的有以下几个方面的问题。(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景观照明混接、此区域的照明支路同另一个区域的照明支路混接、休闲娱乐场地的照明与道路照明混接等。
(2)有的支路过长，连接的灯具数量过多。
(3)园内主干道高杆灯的间距过密，只有10米左右。适宜的距离为20～25米。
(4)有些楼前甬道的高杆灯正对一层住宅的窗户，易对住户造成光污染。解决的方法是尽量避免灯光直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。
(5)高档楼内大堂的灯饰过分强调美化效果，灯具数量过多，单个灯的功率过大。
以下列举的楼宇建筑设计问题(设备问题将在设备前期管理一章中讲述)是一些住宅小区在物业接管之后发现的，有的可采取补救措施，有的则难以整改，开发商不得不同业主协商以经济赔偿了事。这些问题造成了业主的极大不满或对房屋的安全性提出严重质疑。
实例1 某别墅小区部分联排户型的楼梯高度不足，给业主的装修、居住带来不便并造成安全隐患，开发商不得不赔付业主。
实例2 某小区有3栋楼未设计基础加固cfc桩(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，对整体地基进行加固的简称)，引起此3栋楼的沉降幅度过大，沉降时间过长，其直接后果是：(1)楼宇伸缩缝止水带断裂，防水装置失效；(2)雨雪季渗水、积水严重，影响车辆和行人通行；(3)长期渗水，危及相邻设施安全；(4)业主对楼宇结构和安全性提出质疑。
对此，开发商在楼宇伸缩缝处采取止水铜板防水工艺，在伸缩缝外部重做止水带进行补救。即使如此，劣质建筑的印象也难以从业主的头脑中抹去。
实例3 某小区跃层户型室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，由业主在装修中自行施工整改，其费用由开发商承担。
实例4 某小区共有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主的出入带来了极大不便。
以上列举的问题似乎令人难以置信，但确实是发生了。如果物业公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，或许可以避免这些问题的发生。
第二节建设施工介入
物业公司作为物业建成后的常驻管理与服务者，其对建设施工质量的关切程度应更为强烈。物业公司在施工阶段虽然处于非主要地位，但是长期物业管理的经验和对已建成物业工程质量的详细了解，比较容易发现施工质量问题，所以物业公司十分有必要参与施工阶段的质量检查，为下一步的物业接管和后期物业管理打下一个坚实的基础。建设施工介入工作主要有以下几个方面。
1．从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理设计和不合理施工，所有这些都应进行记录。
2．协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。
3掌握水、电、气、暖、通风、空调、各类弱电工程(消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等)的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要。
4．在开发商或施工单位的要求下，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。
5．协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。
6．对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。
7．在设备的安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。
综上所述，物业公司在介入施工时，应明确自己的责任和位置，发现工程质量问题时要按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好开发商、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。
第三节建筑工程质量保修的前期管理
一、保修期限问题
从字面上看，建筑工程质量(包括各类设备设施)保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与业主入住时间不统一，形成一个“保修时间差”，这个时间差有数月或半年之久甚至更长，这就引出了一个保修的起始时间间题。开发商同施工单位签订的保修合同的起始日期是从每栋楼竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有入住，往往是在数月甚至更长时间以后才入住，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不在物业公司，所以物业公司在前期管理工作中必须就此问题同开发商达成相关协议，以正式文件的形式做出规定，以免在后期的保修工作中陷入被动或造成经济损失。
为了维护业主(使用人)及物业公司自身的利益，物业公司可以要求开发商与施工单位在保修合同中规定保修起始日期从业主(使用人)入住之日算起。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规中明确说明其规定的保修期限是“最低期限”。
以下列举了国家有关建筑工程质量保修的法律法规，从这些法律法规中可以明确了解上述的保修“最低期限”的含义。1．《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日施行。2．《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日施行。3．《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年1月1日施行。
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程；各类设备以及电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程。
(二)建筑工程质量的保修期限
《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限如下。
1．基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
3．供热与供冷系统，为两个采暖期／供冷期。
4．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。(注：这就是前面所说的“保修时问差”)5．其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。
根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程承包单位在向建设单位(即开发商)提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定，建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期必须符合国家的有关规定。
国务院《建设工程质量管理》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，因保修人未能及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对保修责任做了如下规定。
第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。
第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第十七条 下列情况不属于保修范围：(一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。(二)不可抗力造成的质量缺陷。
只有了解了国家关于建筑工程质量保修的法律法规，才能理解将保修工作纳入物业前期管理工作范畴的含义。
第四节筹建物业管理机构
一、筹建前期物业管理架构
所谓“前期物业管理架构”是指物业项目在开发建设阶段，由开发商选定或由招投标选定的物业公司的组织架构。此时的物业公司“麻雀虽小，五脏俱全”，不需要太多的人员，但要求上岗人员都是能够独当一面甚至多面的骨干型人才。此期间物业公司的工作任务不是直接面向业主提供服务，而是要完成物业前期管理工作的全部任务。所以，此时的物业公司只是搭起了一个骨干架构，为以后扩充规模奠定基础。
项目开发建设阶段物业公司的机构和人员组成(仅为参考)。1．经理1人。
2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。
3．各工程专业技术人员，每个专业1人或兼职。
4．工程主管1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统)。
5．水、电维修领班各1人(同技术人员一起参与工程及设备系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统)。
在业主入住前2～3个月，物业公司应由前期的“架构”型，按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点，将前期的“架构”进行充实。
首先定岗位、定人员，制定各岗位人员的招聘条件，配备各部门、各岗位人员。这些人员应根据工作进程分期分批到位。
在人员到岗，业主入住前，物业公司除了要做好入住准备工作外(将在“物业后期管理”章节中详细讨论)，首先要做好员工的培训考核工作，让员工以饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业户人住。为此要拟订培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。各类人员的培训课目，如下所示。(一)对管理人员的培训、考核 1．物业经营管理知识。2．物业法律、法规。3．公司概况及各项规章制度。4．礼仪、礼貌，文明服务。
5．机电设备知识(重点对象是主管工程的人员)。6．安全生产知识(重点对象是主管工程的人员)。7．物业管理目标及管理知识。
8．公文写作知识(重点对象是文秘、行政事务管理人员)。9．公共关系知识(重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘)。
10．与财会有关的知识。
11．本小区物业概况(主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、地理位置及周边环境、公共交通等)。12．与服务有关的小区周围的社会单位，如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位的所在地及联系电话。
(二)对工程维修人员的培训、考核 1．安全生产知识。2．设备系统现状。3．上门维修工作制度。4．专业技术、技能。5．公司概况及各项规章制度。6．礼仪、礼貌，文明服务。7．本小区物业概况。
(三)对物业服务人员的培训、考核 1．物业法律、法规。2．公司概况及各项规章制度。3．礼仪、礼貌，文明服务。4．本小区物业概况。5．岗位职责。
(四)对陪同业主收楼人员的培训、考核
业主收楼前，应对全体陪同收楼的人员进行培训并考核。1．收楼资料、收楼流程。2．如何陪同业主验房。
主要是对电梯维修保养、保安、保洁、绿化等外聘单位的管理人员进行培训，让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求，并充分理解双方既是合作共赢的关系，又必须服从物业公司的管理，共同为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。1．相关的合同内容。2．本小区概况。
根据地方政府的规定，实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或酬金制方式。由于在物业前期阶段不可能成立业主大会，所以由开发商、物业公司与业主在购房合同或前期物业服务合同中约定。
物业公司最了解物业服务的规模和具体内容，因此物业服务费用的测算主要由物业公司承担。这就要求物业公司对小区物业进行全面、详细的了解，在此基础上，依据当地政府的有关法规进行测算。测算内容一般包括以下几方面。
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2．物业共用部位、共用设施设备的日常管理运行、维护费用。3．物业管理区域清洁卫生费用。4．物业管理区域绿化养护费用。5．物业管理区域治安、秩序维护费用。6．办公费用。
7．物业公司固定资产折旧费。
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9．经业主同意的其他费用。
(三)经济适用房、危改回迁小区的物业服务费
经济适用房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
四、协助开发商的前期工作 (一)办理楼／门牌号
在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作，在此过程中须加盖公章的一律加盖开发商的公章。办理步骤及所需资料如下。
1．到当地辖区派出所领取《楼门牌办理登记表》，并附加办理申请一份。
(2)用地许可证、国有土地使用证；
(5)所有楼宇开工证、施工证、竣工证；(6)小区平面图(a3、a4幅面各一份)；(7)拟设置楼宇编号图的要求与原工程编号(规划)的楼宇编号一一对应，按从北至南、从东向西的顺序排列。
3．所有资料准备齐全后到派出所进行审报，经派出所审核批准、盖章后到所属区公安分局办理审批手续。
4．到区公安分局办理手续时需提交办理申请一份及原派出所申报材料一份。
5．区公安分局现场勘验完毕后出具《楼门牌号证明信》一份。6．取得《楼门牌号证明信》后，到当地邮政投递局办理小区通邮手续。
7．《楼门牌号证明信》是作为办理小区通邮手续的重要证明，应履行严格的交接手续交接给开发商，物业公司留存复印件，且此原件属开发商所有，在办理任何手续时均不应交予第三方。
8．楼门牌号办理的各项手续，应从办理初始阶段起，物业公司要注意留存相关整套复印件以备将来查询时用，同时此全套手续应交开发商一份存档。
(二)代为开发商准备物品 需准备的物品包括以下儿大类。
l．开发商与物业公司共同起草或开发商委托物业公司起草的文件。
2．开发商委托物业代为采购的物品。
3．开发商为提高小区档次而特殊要求的附属物品等，一般又分为以下几类。(1)文件、资料等印刷类，包括《业主手册》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。
(2)保洁开荒类。(3)交通、安全、消防类。
(4)标识类，包括：室外告示、室外指示牌；室内告示、室内指示牌；交通指示牌。
(5)环境及卫生类，包括垃圾桶、地面座椅、娱乐健身设施等。
第二章设备前期管理
设备(含设施)的前期管理是设备全寿命周期管理工作的重要组成部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理(称为设备后期管理)共同组成设备管理。然而，设备的后期管理只是一种“被动”式管理，对开发建设期间的不合理设计和不合理施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，结果一是给使用和维护带来困难，二是不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业公司造成永久性的经济损失。
物业公司有多年对设备进行运行管理和维护保养的丰富经验和切身体会，介入设备前期管理，恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住因不合理设计及安装施工而对设备后期管理造成的困难和损失。
设备前期管理主要是从设备的技术性、经济性、安全性、可靠性、生产效率、使用寿命、可维修性、操作调节方便、灵活等方面进行的预期性管理。进行设备前期管理，可以防患于未然，在日后设备的长期运行管理中，延长其使用寿命，便于操作维护，为物业公司赢得经济效益奠定良好的基础。
第一节 设备前期管理的综合要求
一、设备选型与规划设计阶段 (一)设备选型时应注意的问题
对设备选型，主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。
1．所选设备具有一定的技术先进性，近几年内不可能被淘汰。2．在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。
3．设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行处于“大马拉小车”的严重浪费状态。
4．采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性，且便于维修、便于材料和备件的采购。5．设备的耗能状况符合要求。
6．避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。
l．物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质及施工工艺等。2．认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求。(1)足够的操作空间。
(2)足够的拆卸、吊运和维修空间。(3)便于巡视、观察、检查和记录。
(1)控制箱(柜)因安装位置不合理，只能半开门，无法进行检修。(2)控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患。
(3)锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患。(4)人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中，既影响安全运行又使电器元件和箱体极易被锈蚀损坏，从而造成故障多发。
(5)室外π接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患。
(6)住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。
(7)公建楼(会所)只有总计量电表，未分层设计计量，不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。
(8)锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运，检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄，无法架设起吊用的三脚架，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。
(1)生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修，也无法更换消毒灯管。
(2)生活水泵房内水系统未设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。
(3)卫生间排污泵选型不当，没有铰轮，部分污物不能被破碎，经常堵塞。
(4)卫生间下水口距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具。(5)地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通，致使污水排上地面。(6)楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。
(7)园内未设计雨水地下排泄系统，每到雨季时，小雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题。
(8)室外井盖低于地表面(包括水、电、气、通信等井盖)，下雨和绿化浇水时大量地表水流入井沟内，将管线、水表、电缆等设施泡在水中。
3．供热工程设计缺陷
(1)监视、测量仪表液位显示等处的照明光线不足(自然光或人工照明)，给定时观察和记录带来困难。
(2)整座楼的供暖管道只安装一个阀门，各单元入楼处不设计阀门，这样就造成一个单元有问题而必须关闭整座楼的供暖。(3)入楼的采暖管线管径偏小，使许多住户室温达不到规定标准，供暖费收不上来。
(4)热力站所有二次水除污器均未设计旁通，除污时必须关闭整个采暖系统。
(5)锅炉房空间面积太小，勉强挤下了各类设备和管线，没有维修和更换大件设备的充裕空间，没有水处理化验间，值班室也是勉强挤在配电室内。
(6)同一个小区的供暖设计为不同的模式，大多数楼宇为并联型供暖，个别楼宇却被设计成上供下同的串联系统，无法从根本上解决此类楼内暖气不热的问题。
(7)生活热水补水系统未设计单独计量水表，无法准确计算生活热水补水量。
(8)户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。
设备安装阶段虽然有监理公司负责质量监理，但由于种种原因，不能完全依赖监理公司。物业公司介入本阶段的主要目的是从使用角度监理设备安装施工质量。
l．在已经详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现场实际情况，比较、对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉了全部设备系统的布置情况。
2．在上述基础上，比对实际情况，验证以下几方面是否符合要求。
(1)设备的安装基础、标高、位置和方向。(2)没备的操作和维修、拆卸所需的空间尺寸。
(3)巡视、观察、检查设备所需的空间尺寸，观察方向是否正确，光照是否充足。
(4)施工材料和施工工艺是否符合规定，是否能保证设备的长期安全运行。
3．检查隐蔽施工的质量是否符合国家标准和设计要求。4．检查不同专业管线交叉的安全距离是否符合国家标准和设计要求。
5．了解施工进度，其目的在于掌握重点施工阶段的施工时间，便于及时对施工质量进行监查。
6．及时搜集(复印)设备装箱单，尤其是大型成套设备的装箱单。因为房地产开发商和施工单位常常将装箱单丢失或缺失，而装箱单是设备验收的依据之一，在将来验收时应按照装箱单查验设备主机、辅机、配套件、备件及专用工具等的数量、型号(规格)是否与装箱单相符，有无损伤、缺失。
7．查找进口设备的所有中文技术资料、图纸和商检文件。这些文件虽然在验收移交时才归物业公司所有，但必须先行掌握它们的实际情况，以利于将来的验收，必要时可先行进行复印。
本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段。物业公司各专业技术人员
