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人防工程移交手续篇一
安保人员日工作流程如下：
2014年，广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司中标市民大厅项目，全面负责市民大厅物业、安保、保洁、会务、接待等服务。共有人员168名，其中，安保人员70名、保洁人员53名、机电工程专业人员12名，会议接待：7人。
市民大厅建筑面积大，合署办公部门多，办公人员密集，且开放式办公，周边无障碍通达市民大厅区与，日均办事群众万人次、30多个通道可以无障碍进入大厅地下车库、地下室有近百个各类库房和设备间、市民大厅内不由36部电梯运行、窗口电脑等办公设备、开放式摆放等情况。
物业人员调配管理区域及巡查区域分为：监控室、安检、a、b、c、d区办事大厅及夹层、公共区域、代建局（1-3层）、规划局（1-3层）、规划展示馆（1-3层）、地下室、一号岗、四号岗、室外停车场、停车场一号岗亭和二号岗亭、外围巡逻、餐厅、钥匙库管。
2、安检：每天对进入市民大厅的包扫描检查如刀具、矿泉水瓶等，刀具是违禁用品没收后将进行登记，以便还给办事人员，如遇到市民携带矿泉水、饮料瓶进入大厅时我们将会请市民打开瓶盖进行品尝后，无问题的情况下方可进入大厅办事，“认真、负责”是安保人员的职责，为了大厅的安全起见我们无时无刻都会提高警惕、兢兢业业干好本职工作避免给大厅带来不必要的损失。大厅办事人员高峰期可达上万人次，不乏会有上访人员及精神病患者混入，我们将进行跟踪必要时限制其进入市民大厅，安保人员在大厅内进行全面巡查，对进入办事大厅人员仔细观察必要时上前进行询问，如果不是办事且行踪可疑的人员如（推销人员或小偷、醉酒闹事、恶意挑衅及恶意报复窗口工作人员）会经常遇到这种情况发生，此时安保人员会在第一时间去制止。
3、公共区域人员和外围巡逻人员不定时对大楼内外及周边环境进行巡查、检查是否有火灾、偷盗、爆炸等不安全隐患，如发现隐患立即向部门负责人汇报同时进行及时处理。
4、物品出入报备登记：不管上班时间还是休息期间如有工作人员从大厅内拿走所有设备设施该单位没有出示文件一律不允许离开大厅，必须进行报备登记及出示本单位文件方可放行。
5、四号岗：主要职责是进出车辆管理，对市民大厅有车辆通行证者方可放行，前来参观车辆接到通知后方可进入，对外来办事、货运车、没有车辆通行证的车一律不得进地下车库。地下车库安保人员主要负责进入地下车库车辆停放，要严格按照车辆管理制度要求车辆统一摆放整齐，一车一位不得乱停乱放。
6、餐厅：为了确保所有人员的安全，每天中午开饭前调配安保人员前去餐厅执勤，负责餐厅内的治安以及餐厅内提供免费汤类的看管，以免不法分子有机可趁（避免投毒事件发生）。
7、为了保障市民大厅设备、财产安全，规范办公室门锁的管理，落实钥匙管理责任，特制订钥匙管理规定：
①市民大厅办公室统一由安保部钥匙管理员等级分配，备用钥匙由安保部管理人员统一管理。
②大厅内办公室钥匙，各单位办公室工作人员统一将本单位办公室钥匙各领取1-2把，剩余1把均由安保部存档备用。
③严禁将钥匙借给他人使用或另复制钥匙，如因工作需要或遇到特殊原因需要自行复制需要物业服务处领取申请单，由本单位负责人签字盖章后可自行复制。
④如有遇到特殊情况需要使用备用钥匙，必须填好《钥匙借用登记表》方可办理相关借用与归还手续。
⑤如果有钥匙损坏或遗失，请速报本单位，以便及时更换并记录在《钥匙领用或变更登记表》。
9、消防：每月1号、15号对市民大厅所有消火栓进行检查并签到，每周对市民大厅所有钢瓶间、风机房报警阀检查做好记录，同时每天针对楼顶水箱间、地下消防泵房检查并定期打扫卫生。
二、其他
1、每月25号抽调安保人员月出升国旗仪式加强训练。
2、安排安保人员每天下午5:15把市民大厅内的桌椅及设备摆放有序。
3、每月不定时的安排安保人员和消防专员对楼顶、室外停车场卫生做大扫除。
三、存在的问题
1、开放式地下车库进出安全问题，要安装进库车辆的识别系统，避免无关车辆进入地下车库，带来安全隐患，车未分配要重新规范，有车位被占的情况存在，严格控制临时牌照发放数量。
2、进厅安全检查对易燃易爆物品检查时盲点，目前的进厅安检设备不能有效检查易燃易爆物品。
3、两年的维保期已经到期，排查出的一些问题没有解决，工程的交接手续没有办理，交接后维修方面需要投入资金。
4、市民大厅墙面瓷砖脱落的隐患，大厅墙面基本都是用石材装修的，时间长了容易出现脱落隐患，需要自行改造。
5、物业人员素质需要提升。部分物业人员对市民大厅办理事项的部门布局位置了解不够，部分人员服务态度不好。
6、空调的维保期已到期，需要确定新的维保单位。 客服部日工作流程：
市民大厅会议室有9间（市民大讲堂、a70
9、a7
10、b7
12、b7
17、5楼党员之家、培训室、6楼b60
2、应急指挥中心），每天早上到岗后调配会议室服务人员去各个会议室打扫卫生，保持会议室的死角无灰尘、空气畅通无异味。
一、客服专员工作流程
物业服务处是为市民及大厅各单位工作人员提供咨询、引领、物品认领处、维修回访、解决疑难问题的一个服务窗口，每天早上晨会检查员工仪容、仪表、仪态是否合格，并且在着装，服务过程等各个环节进一步细化要求，坚决杜绝消极怠工，带情绪上岗，服务不规范等现象发生，每日上班前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服人员、会议接待员保持良好的服务形象，加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训。部门树立“周到、耐心、热情、细致”的服务思想，主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听电话礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。每一个电话都关系到我们的业绩，做好电话记录，客户信息记录，接到维修电话会及时通知相关部门进行处理，每天下午4:30前一一做好维修回访工作。
每天早上我部门8:25到岗，首先对市民大厅9个会议室进行打扫卫生，确保会议室内的整洁、干静、空气畅通。
二、会议工作流程
1、接到会议通知后确认出席会议的人数，会议类型、会议名称、主办单位、会议日程安排、会议标准、会议特殊要求及挥着的风俗习惯。
2、调配人员分工负责，会议前首先要向会议服务人员介绍会议基本情况，说明服务中的要求及注意事项，进行明确分工，能够让会议服务人员清楚的知道会议服务中的整体安排和自己所负责的工作，按照分工各自准备工作。
3、确认会议室内各种用具和设施符合会议通知单的要求（签到台、会议桌椅、签到簿、笔、水杯、茶叶、暖水壶、毛巾）。
4、确认会议室设备就位及清洁无污如：杯具、投影屏幕、话筒、多媒体投影仪、音响、空调、灯光等。
5、核对会议字幕内容是否相符。
6、对会场人数、台型进行最后确认，也可根据客人要求现场改动，7、检查会场整体是否符合会议摆台标准：台面要整洁，各种杯具干净、齐全、摆放符合摆台标准。 ①茶具要求
茶具不得有破损，必须干净型号要配套，茶杯要按会议人数配放。②水具要求
不用不保温的暖水瓶，③茶叶
散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。
8、会议开始前30分钟需要把会议室摆台再次检查一遍，包括空调、开灯、检查话筒、投影等。
三、会议过程中注意事项：
1、会议开始后服务人员迅速镇茶倒水，如果需要毛巾，服务人员应先备毛巾，首次斟茶倒水后应在15分钟左右再续水，以后每隔15分钟或20分钟需一次水，也可根据情况来灵活掌握倒水时间，倒水时，右手握瓶，左手的小拇指和无名指夹杯盖，用大拇指、食指和中指握住杯把，将茶杯端起，侧身，在领导的身后缓缓倒水后放回茶杯，一切行为应在客人后面右手方完成。
四、会后清理：
1、会后检查会场内有无与会人员遗留的物品，做好记录并及时归还。
2、与会人员所用的茶杯、毛巾等物品洗刷干净，分别消毒，桌椅擦净并摆放整齐，确保会议时随时可以使用。
3、关闭所有电器设备、话筒、空调等，安全检查后方可离开会场。保洁部日常工作安排
清洁的区域有：①、主楼共7层，每层分为4个区域（abcd），分为办事区域（1-3-5-7层）和办公区域（2-4-6层）；共计有29个厅（c5厅、d5厅暂时没有启用）其它27个区域都正常运行。②、代建局共三层； ③、规划局共三层； ④、展示馆共三层。
⑤、地上停车场（车位1321个）和地下停车场（车位638个）等共计建筑面积
12、6万平方米的环境卫生的工作。
其一、每天我保洁部人员7:25分准时到达自己的岗位，区域共分为五大板块：
①办事区域，每个厅安排一名保洁员负责； ②、办公区域每两个厅安排一名保洁人员；
③代建局、规划局、展示馆按楼层区域每层安排一名保洁人员； ④、办事楼层的卫生间（1-3-5-7层）男女共16（男8女8）个安排专职人员4名，每天无次数的清洁，因每天办事人员很多平均每天上万人次。
⑤、外围机械、清扫广场、道路，人员清洁死角和车辆清扫不到的地方，区域也是划分到个人负责完成。其
二、每天早7：30-8:50、下午13:30—14:50将所有的区域在办公人员上班之前都清洁干净。每天分为四次清理楼里的垃圾早上9点前和10:30清理垃圾，下午13:30和16：30清理垃圾。因中午在楼层里就餐的人员很多，特别是三层办事人员多吃方便面、盒饭、烤肠、汉堡等产生的垃圾非常之多，为了方便市民在果皮箱旁放上大的敞口的纸箱来缓解中午饭点的垃圾存放，过了吃放点13:30准时收掉。其
三、每天除日常正常保洁的区域工作外，我们部门还有计划工作，每周一统一清洁消防通道46个（用拖布拖、抹布抹灰尘、擦护栏），每天保洁；周二清理空置房间、厅里的卫生；周三下午三点集体出外围拾草坪上的白色垃圾、擦各个区域的灯杆、地灯、指示牌、护栏、标识牌等；周四集体清洁地库停车位的地面（用拖布擦洗地面、用尘推车拖）日常巡回保洁。周五下午部门例会总结一周的存在的问题和解决的方案。周六、周日是保洁人员最忙的时候，每个保洁人员在这两天都要全面大型的清理区域的卫生，周一至周五只能保洁，特别是公共卫生间在这两天要消毒、冲洗地面、墙面、擦洗隐私门、等工作。周六、周日我们还要对楼里扶梯（16部）的擦拭、直梯（20部）的轿厢、门的打油保养清洁，扶梯口地毯的清洗；外围停车场的清扫、擦灰等工作。
因市民大厅办事人员每天上万人每天的工作量大，卫生间保洁的频率不间断，每天卫生间的用纸量非常大比较浪费能否把卫生间里按上一台烘手机；洗手液丢失严重，为了方便办群众而又减少丢失能否把洗手液固定在墙上，每次添加洗手液就是。为了不影响来市民大厅办公、办事的人员的工作环境，能否规定办公区域每天的垃圾能在早九点前清倒卫生间，下午下班后将工作台的垃圾清理出来，我们统一运送室外，不留隔夜垃圾共同创造美好的工作环境。工程部日工作汇报如下：
1、从周一至周五每天白班人员为11人、夜班1人、注、【夜班人员每天下午上班后须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏的关闭至第二天上午八点半下班前须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏必须开启、包括仔细填写晚上的值班记录】、【如果审批服务局通知节假日或周末有哪些单位不休息、白班人员不变】！
1、工程部每天上午八点半开始为正常上班、八点四十之前必须将各区域办事大厅所有电子门迎、led大屏、叫号条屏的电源给送上、包括市民大讲堂内大片的播放！
2、工程部上班人员开始巡查对所有的电子门迎、led大屏、叫号条屏及墙上的电视开启是否正常！
3、强电负责人、弱电负责人、空调负责人、水暖负责人每天最少二遍的巡查及填写各设备设施的运行记录！
4、从周一至周五甚至周末只要有参观团时工程部派专人按审批局综合服务处要求对宣传片的播放与跟进！
5、工程部派专人负责对大讲堂、所有会议室、培训室内开会、学习等活动时的字幕更改、音响设备调试及无线话筒的摆放！
6、工程部管理人员保持每周召开一次例会、了解大家一周的工作汇报与反应的一些问题与建议！【包括部门每月的工作总结上报公司行政部】！
7、积极配合各部门完成领导安排与各单位报修的一切临时性 工作！
8、周六、周天分班休息、上班人员负责对所有设备、设施的巡检巡查1 两点建议：
人防工程移交手续篇二
物业心得汇报
在公司入职学习期间，我对公司每个项目进行了走访。在走访过程中结合我自己的物业工作经验，按照现实情况总结出几点心得体会，在此向领导汇报。
一、提升品质，增加业主认知度。
1、为便于小区管理，对已接管小区设备、设施进行统计、检查，并按照标准制做说明卡、使用卡等。对小区路灯进行编号，对小区监控进行提示。让小区内各项附属设施美观、大方，让参观、检查人员能一目了然。
2、加强小区内业主对物业的忠诚度。为确保物业服务工作的顺利开展，须多渠道、多形式、多角度展开宣传活动。可通过与广告公司合作制作公示栏、宣传栏，在明显区域张贴服务电话，利用宣传画、宣传文字、小区各种对比图形、多媒体等工具将物业服务工作展现在业主面前。增强业主物业服务消费意识，花钱买服务的意识，让业主明白传统的物业管理和新型的物业服务的优劣，使业主理解、认可支持物业服务工作。同时做好调查研究工作，广泛听取业主意见，科学制定物业服务方案。
3、对小区内安全隐患进行排查、维修。每年按季度进行全面检查，结合日常巡检发现的问题，进行一次统一处理。并根据问题进行解决或上交相关部门，对以解决的问题通过宣传栏像业主汇报。完善小区各项配套措施，可根据各项目实际情况配套围墙、岗亭等设施。为物业服务提供基础保证。
4、制定多级日常巡检制度，及时发现小区内各种问题。如客服巡检、保安保洁巡检、项目经理巡检。在巡检过程中做好记录，对发现的问题及时汇报。公司制定相应处罚及奖励机制，根据员工责任心进行奖惩。
5、增加社区文化。根据各个社区居住人员制定相应的社区活动，利用节假日进行，增加与业主的互动，也可根据业主需求与相关部门联合举行各种展板教育活动，与商业部门联合举行服务进小区等活动。同时通过相关渠道进行宣传。做好社区活动记录，检查记录，宣传记录。
6、完善物业各种内部制度、流程。如:客服接电话流程、收费流程、维修上门服务流程、收费流程。物业人员按照工作流程进行业主接待工作。制定各级员工岗位职责、奖惩制度，对在物业突发事件中表现优秀的员工、日常工作中收到业主感谢信及锦旗的员工进行奖励，对在日常工作中因个人原因造成失误的进行处罚。
7、制定员工循环培训计划，重点对客服、维修进行职业培训。通过理论与实践考核，淘汰不合格员工，达到优化管理的目的。
8、采用原始档案和电脑档案双规管理制度，建立小区各种档案。（如催费档案、投诉档案、维修档案等）一份合格的物业档案，可有效避免物业公司损失，公司可利用物业管理档案依法维护企业权利。
二、增加物业附属增值项目，提高物业及相关部门利润。
1、对已接管小区进行分类。了解入住人员情况，了解物业维修基金交付等情况。⑴对有维修基金的楼栋进行全面排查，检查隐患点，了解业主意见，做出整改计划进行公示。根据业主意愿利用维修基金进行各项整改。⑵对无维修基金的老旧楼宇，根据每个单元实际情况，做出整改计划进行公示，按照业主意愿进行收费整改。如：单元门、对讲门铃、消防设施、墙面粉刷等。
2、了解已接管小区内服务项目，与对口服务品牌进行连接。在小区内寻找合适场地安装服务项目，由物业公司对日常服务工作进行管理。如饮水机服务、洗车机、快递接收箱、废旧回收等。
3、特约服务。根据小区业主需求情况制定各种特约服务，对小区内业主提供各项免费及收费服务。如年底清洁服务、日常维修服务、日常保洁服务等。
4、根据公司职能，在客服管理上按照实际情况增加房屋租赁、出售中介服务。杜绝小区内出现业主乱贴小广告以及黑中介现象。
5、广泛使用小区宣传栏、公示栏。与大型超市、商城等商业机构合作，提供广告代发（发放到物业通知栏）、活动通知等工作。在小区内举行各种直营活动。与正规旅游公司合作，将旅游公司信息进行宣传。
6、可考虑是否与智慧社区物业app进行合作，通过app整合小区内商户、业主。增加物业利润点。
人防工程移交手续篇三
黄璞琳
商品房住宅区配建的人防工程平时利用权，到底归开发商，还是归全体业主共有，一直有极大争议。源头在于，对《人民防空法》第五条有关人防工程“投资者”存在不同理解：——《人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
业主一方主张：（1）配建人防工程是开发商的法定义务，因故不能原地配建人防工程的开发商，还需按规定向国家缴纳人防工程异地建设费，由国家另行统一修建人防工程。——《人民防空法》第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《江西省实施〈xxx人民防空法〉办法》（2018）第十一条：有下列情形之一，不能按照规定修建防空地下室的，必须经人民防空主管部门批准；建设单位应当缴纳防空地下室易地建设费，由人民防空主管部门统一修建人民防空工程……
（2）开发商出售商品房后，其商品房住宅区人防工程建设费用或另行缴纳的人防工程异地建设费，与小区内配建的业主共有道路等设施建设费用，以及配建的城市道路（国有资产）等设施建设费用一道，作为商品房开发成本组成部分，通过出售或持有可确权登记的商品房而收回成本。
（3）房地产开发商在缴纳增值税所和企业所得税时，也是将其开发的住宅区人防工程建设费用或另行缴纳的人防工程异地建设费，作为其房地产项目的开发成本予以扣除，而未作为开发后所得的财产项计算应纳税额。
据以上理由，业主一方认为：商品房出售后，配建的人防工程的“投资者”，也由最初投资者开发商，转为全体业主。但是，开发商们持相反意见。
江西省地产协会对抚州公元1959住宅区人防工程平时利用权纠纷再审一案，组织开展了很多庭外支持活动，给法院及行政机关很大压力。就这一法律问题，确实争议极大，最好的解决路径，是xxx常委会解释《人民防空法》，或至少由xxx常委会法工委作法律询问答复。否则，法院在个案裁判中支持任何一方，只要逻辑自洽，就说得过去。
但是，江西省高级人民法院对抚州公元1959住宅区人防工程平时利用权纠纷再审一案的再审裁判理由，逻辑上是难以自洽的，有为了支持开发商而强找理由之嫌，可说“简单粗暴”：
其理由一，是直接认定开发商是小区人防工程“投资者”享有平时使用收益权，但未针对业主们的主张及现实客观存在的法律理解分歧进行裁判说理。
其理由二，将《物权法》第七十四条第二款有关“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”之规定，作为支持开发商主张的依据。个人认为，该裁判理由，明显是错误的。因为，人防工程并非规划用于停放汽车的车位车库，《物权法》第七十四条第二款的适用范围并不是包括人防工程，《物权法》第七十四条第二款也不能用来论证人防工程的最终投资者应否、能否转为全体业主。何况，现行立法已明确住宅区配建的人防工程不得出售。——《江西省实施〈xxx人民防空法〉办法》（2018）第十七条第一款：平时使用或者开发利用人民防空工程应当经县级以上人民政府人民防空主管部门批准。未经批准，任何单位和个人不得占用、转让、抵押、租赁人民防空工程。
其理由三，是将1995年xxx发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条有关“作为人防工程的地下室面积，不计入商品房销售面积，也不计入小区公用建筑面积”之规定，作为其支持开发商主张的依据；据此认为商品房销售价格不包含人防工程建设成本，进而认为商品房销售收入系开发商除人防工程以外的投资所产生的收益，故人防工程的投资者身份恒定，不会因商品房出售而转变为小区全体业主。
此理由三，完全没有考量国家有关规定已经明确“（包括商品房项目在内的民用建筑配建的）人防工程建设费用，据实列入建设项目开发成本”，也没有考量计缴税负时，开发商并未将人防工程作为收入或所得项纳税的实际情况。另外，xxx《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条，有关计入商品房销售面积的建筑部位规定，以及计入业主应分摊的小区公用建筑面积的建筑部位之规定，是作为应计入业主产权登记面积（单独计价的商品房面积）的住宅区建筑部位范围之依据；列入该范围的建筑部位，肯定是业主个人所有或共有，其建筑成本也肯定是由业主承担（投资）的。但是，不能据此得出未列入前述范围的建筑部位就不属业主个人所有或共有之结论，不能据此得出未列入前述范围的建筑部位的建筑成本就未由业主承担（投资）之结论。如，小区内业主共有的道路，同样未列入《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条、第九条所列的，计入商品房销售面积或可分摊的公用建筑面积之范围；但是，小区内业主共有道路，其建筑成本就是由业主们共同承担，甚至是业主共有的。
所以说，江西省高级人民法院本案再审判决理由三，在逻辑上同样是不能自洽的。
人防工程移交手续篇四
物业交接工作注意事项
交接前的准备工作： 一、物业费、停车费等费用
物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有
无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费
用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。二、各类能源费
前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴 清。
三、各类遗留问题
1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承
诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任
物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业
费等情况。
3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开
发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。四、其他准备工作： 1、物业用房的确定
2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况 3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况 4、工程、保洁的工具到位情况 5、正常办公所需的各类表格等文件
6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展
7、其他准备工作
交接当天工作注意事项： 一、物业承接查验按照下列程序进行： 1、确定物业承接查验方案； 2、移交有关图纸资料；
3、查验共用部位、共用设施设备； 4、解决查验发现的问题； 5、确认现场查验结果； 6、签订物业承接查验协议； 7、办理物业交接手续。
二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
