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企业物业管理的调查报告篇一
为加强住宅小区物业管理，创建文明城市，建设宜居家园，提高人民幸福指数，建设和谐、美丽岳塘，区政协常委会组成了以主席傅博华为组长的调研组，对全区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。调研组先后到市房产局、区物管办、区人民法院以及全区(含高新、昭山两区)各乡镇街、部分社(村)开展了调研，走访了部分小区业主委员会、物业公司和小区业主代表，还专程赴上海虹口区凉城新村街道进行了学习考察，现将调查情况报告如下：
(一)住宅小区基本情况。全区住宅小区共有398个(昭山、高新小区61个)，其中有物业公司管理的小区158个，由业主自治的43个，单位自管的22个，区、乡镇街、社(村)代管的175个。
(二)全区物业管理工作状况。我区住宅小区物业管理工作主要由市房产局物业管理科进行统一监管、区物管办协助管理、街(乡)物管办具体承担指导、协调、监督的职责。5月，我区成立了物业管理工作领导小组，在城管执法局下设物业管理办公室，工作人员2名，制定了《岳塘区规范物业管理工作实施方案及考核办法》、《关于印发岳塘区开展无物管小区环境卫生居民自治以及住宅小区星级创建工作实施方案和细则的通知》、《岳塘区住宅小区物业管理专项整治工作方案》，规范了各街(乡)、社(村)的物业管理日常巡查及协调处理工作，涌现了一批星级小区。各街(乡)成立物管办(与城管办合署办公)，均配备一名物管专干。宝塔街道成立了专门的物管办和物业纠纷调处中心，各社(村)明确了专职人员负责小区物业管理工作。
二、物业管理存在的主要问题和原因分析。
(一)法律法规、政策不完善引发的系列问题。一是缺乏物业管理联动机制。物业管理是一项系统工程，与区、街(乡)、社(村)工作紧密相连，同时涉及规划、国土、建设、房产、城管、环保、物价、供电、供水、消防、公安、工商、电信等多个部门。按照法律法规，各职能部门的监管机制不完善，存在条块分割、多头管理，特别是前期物业，区、街(乡)、社(村)未参与，造成监管缺失，没有形成齐抓共管的格局。二是考核机制不健全，物业管理领导小组职能未充分发挥。我市未建立长效的物业管理考核体系，市物业管理领导小组成员单位作用未充分发挥，对物业管理工作的推动缺乏奖惩办法，不利于调动物业管理工作的积极性，对基层提出的物业管理疑、难、急等问题，解决乏力。三是维修基金管理方面。一方面启用难。我区新开发的居民小区在办理产权证时，房屋维修基金统一交存到市房产局房屋维修基金管理中心，要动用维修基金需“两个三分之二业主同意”后报市房屋维修基金管理中心等多个部门进行审批，由于审批程序繁琐，使用条件难达到，使用起来难度较大，物业公司、业主都不满意。另外管理不到位。近几年发现有少数物业公司采取不正当手段套取房屋维修基金的情况。四是基层工作压力大。政府对物业管理工作的人员、编制、经费未作明确规定，出现了人员少、经费缺、工作任务重、压力大等问题。按照属地管理职能，区、街(乡)、社(村)三级承担的小区矛盾纠纷调解，对物业公司、业主大会和业主委员会的服务、指导、监管等任务每年都在大幅攀升，现有人员配备难以应对。
(二)小区规划建设遗留问题多。一是由于规划、建设、房产等职能部门、物业公司验收把关不严，形成遗留问题。房屋建筑质量差，部分配套项目缺项甩项，房屋格局和小区环境与销售合同条款有差异，公摊面积的划分和附属用房的产权确定以及经营收益分配等方面存在诸多遗留问题，业主与开发商、建设单位矛盾突出，物业公司难以协调。二是老旧小区、安置房小区存在管理难。老旧小区一般都是单位建的福利房，小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄。而安置小区在规划建设之初也存在着工程造价低、配套设施不齐等问题，致使两类小区的财物偷盗频发、小区安全隐患多、违章建筑多、卫生环境差，无论是小区自治还是社(村)协调聘请物业公司，都难以满足业主需要。此外，目前老旧小区没有交存房屋维修金，房屋及公共设施年久失修，政府经费投入有限，居民又负担不起过高的维修费，给物业管理带来很大困难。三是电梯设备维护维修、供水设施移交等问题。部分小区电梯质量存在安全隐患，长期维护维修不及时不到位，二次供水设施移交水务公司难。对此物业公司以属开发商、建设单位责任为由推脱，引发业主不满。四是住宅小区普遍存在停车难。
(三)物业公司在服务管理中存在的问题。一是服务资质参差不齐，侵权行为时有发生。我区共有物业服务企业73家，其中一级资质的4家，二级资质的3家，三级资质的62家，外来的4家。有部分物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是物业管理费收取难，服务质量不高。从调研的小区看，业主以“房屋质量、物业服务不到位”等为由拒缴物业费，导致物业管理费收取率平均在50%到60%之间。部分物业公司往往以“业主缴纳物业费不足”为由，单方中止部分服务。当物业公司收入低于成本或者利润减少时，“足额缴纳物业费”作为其完善服务的前置条件，必然会通过减员等办法降低成本，服务质量下降，导致更多业主对物业公司的服务不满意，从而不交物业费，形成物业公司服务质量越来越差，物业管理费收取越来越难这种恶性循环的怪圈。三是从业人员素质参差不齐，行业人才匮乏。低收入、低工资的现状无法吸纳高素质人才进入物业公司，致使大量的4050人员、企业改制人员、自由职业人员进入到物业管理行业从事保安和保洁等服务工作，物业公司管理水平低，人员整体素质不高，缺乏服务和创新意识。
(四)业主委员会作用没有发挥。一是业主委员会的主体地位不明。业主委员会按照《物业管理条例》的规定，它只是业主大会的执行机构，它与物业公司的地位不对等，不具备法人资格。业主委员会在维权过程中，始终非常艰难，暴露了业主委员会在制度设计时法律地位的缺失，很难达到《物业管理条例》在制度设计时的规范和要求。二是业主委员会组建困难。新开发建设的小区因开发周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，难以实现业主自治。调查中发现大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定的人数，给组建工作带来困难。三是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范，且房产部门对物业公司、小区业主委员会的工作监督管理不强，对业主委员会存在乱作为的现象缺乏制约的依据和手段。四是业主委员会成员缺乏责任意识。少数的业主委员会成员缺乏责任意识、法制意识、整体意识，没有从全体业主利益角度考虑问题，功利心重，利用业主委员会谋取私利，造成不良的社会影响。五是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强。只管自家门内的事，不关心涉及到全体业主公共利益的'门外事务。
三、关于加强全区住宅小区物业管理工作的建议。
为进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大业主居住环境，促进物业管理市场秩序健康发展，维护社会大局稳定，根据《物权法》，国务院《物业管理条例》，湖南省实施《物业管理条例》办法，建设部、财政部令[]第165号《住宅专项维修资金管理办法》、住建部[]165号文件《物业承接查验办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》等有关规定，结合我区实际，现就如何加强住宅小区物业管理工作提出如下建议：
(一)完善顶层设计，建立健全法律法规，政府职能部门要当好“裁判员”
1.完善法律法规政策，加大宣传力度。一是完善立法。落实十八届四中全会精神，市里可以将住宅小区物业管理纳入地方法规建设议程，明确业主委员会的法人身份和主体责任。将有违法搭建建筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质、未按业主大会决定补建或者续交专项维修资金、未按期缴纳物业费等问题的业主相关信息纳入市公共信用信息服务诚信平台，加强舆论宣传与监督，影响法人单位的投标、个人的录用晋升、信贷等，推动物业管理良好环境的形成。二是健全工作机制。高度重视住宅小区物业管理在构建和谐社会中的作用，建立物业公司准入制度，强化对物业公司的行政监管，理顺市、区、街(乡)、社(村)的职责职能、权利义务，建立健全“属地管理、条块结合、分级负责、协调联动”的工作机制。三是细化规则。政府要督促市房屋维修基金管理中心尽快落实建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》和湘潭市《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，出台房屋维修基金的使用交存管理细则，规范监管、简化维修基金的使用程序，合理调整维修基金的分摊比例，使维修基金真正发挥作用，充分调动业主委员会、业主参与自我管理的积极性。
2.严格依法依规把好规划建设验收、移交关。一是政府要出台公开摇号选聘前期物业公司的规定。同时督促规划、国土、住建、质监、房产等部门加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计、建设、竣工验收、移交等行政许可具体内容的把关，进一步规范开发商、建设单位的行为，严格落实《湖南省实施物业管理条例办法》，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为后期物业管理创造良好条件。二是进一步强化新建住宅小区验收交付工作，规划、建设、房产部门在对住宅小区开发项目验收时，区物业管理领导小组成员及所在街(乡)、社(村)物管办负责人、物业公司、业主代表作为“第三方代表”共同参与，依据政府职能部门行政许可内容逐项开展检查验收。对开发建设不配套等遗留问题，责成开发商、建设单位在规定期限内，高质量完善、整改，方可验收、移交，对拒不执行的，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司，力推开发商与业主和谐相处，构建三方共赢的良好局面。三是加快对老旧小区的改造步伐。老旧小区特别是改制企业移交管理的小区较多，居民收入低。政府在基础设施建设资金分配上予以倾斜，区牵头，街(乡)按辖区组织全面摸底，有计划逐年对小区的基础设施进行提质改造，对改造后的零散小区进行整合，将形成规模的小区由街(乡)、社(村)牵头组织成立业主自治委员会，招标引进正规物业公司进驻。
3.加强对物业公司的监管。加强和完善物业管理势在必行，政府必须进一步充实物业管理部门人员力量，加强经费保障。一是学习上海的做法由政府购买服务。组建全区住宅小区管理事务所，采取购买公共服务的方式，对全区小区的物业行政管理委托社会中介组织管理。二是严格市场准入和退出制度。物业主管部门要严格执行物业公司的资质等级管理，构建多级次的服务标准体系，并充分发挥基层的监督指导作用，将区、街(乡)、社(村)、业主的考核评分纳入到物业主管部门对物业公司的资质考核工作中，每年进行一次考核审定，评分较低单位要严肃整治，执行退出制度。三是组织开展物业管理专项治理。整治服务质量差的物业公司。对以管理者自居，服务质量不高，服务意识差，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分类收取的评估、监测等服务。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务内容和标准等向社会的公开，增加透明度，促进物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。
(二)规范市场运作，加强协调监督检查，区、街(乡)社(村)三级要当好“指导员”。
1.进一步明确工作职责。明确区、街(乡)、社(村)的相应工作职责，强化考核办法，增加财力投入。各街(乡)要加强物管办的力量，配备专职工作人员，物管工作经费纳入到区、乡财政预算和街道的财政计划。同时，把物业管理纳入网格化管理，将业主委员会成员、楼栋长、有小区管理经验的志愿者或社会公益组织加入到小区管理队伍。继续开展对无物管小区环境卫生业主自治及住宅小区星级达标创建工作，并加强对申报、创建、评选结果的宣传和运用，营造良好的社会舆论氛围，逐步形成政府监管、行业自律、业主高度自治相结合的综合管理格局。
2.积极构建物业管理与社(村)建设联动机制。建立社(村)、业主委员会、物业公司的联席会议制度，搭建“三方”议事平台，共同理顺物业管理关系，建立基层物业管理长效机制。通过政府购买公共服务，组建物业纠纷调解机构。区、街(乡)物管办应结合文明城市创建工作，进一步督促物业公司落实好《物业管理条例》，加强业务培训，提高从业人员素质;指导物业公司不断适应业主的需求，拓展思路，向智慧型小区服务发展，营造清洁、卫生、安全、舒适的生活环境，争取业主的支持、理解，使物业公司真正成为小区业主的“服务员”。
3.加强对业主大会和业主委员会的指导。业主及业主委员会的自治和监管问题是物业管理行业面临的主要矛盾之一，指导、监管好业主大会、业主委员会是街(乡)、社(村)物业管理工作的重中之重。区相关部门要加大对《物业管理条例》等法律法规的学习培训、宣传贯彻力度，使物业管理部门、物业公司、小区业主、开发商、建设单位等都能了解物业管理法律法规，自觉履行职责。要增强业主自治意识、有偿服务意识、依法维权意识，积极组建业主委员会，协助推荐遵守国家法律法规、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强，公正廉洁、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。对人口规模达到两千人以上的小区可以成立居民委员会，完善居民委员会与业主委员会“一套班子，两块牌子”的运行模式。指导业主委员会制订议事规则、信息、财物公开、档案管理等制度，切实发挥应有的作用，使业主委员会成为小区的“管理员”。
4.大力提高业主自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，通过规范小区自治的内容，完善小区公约，提高业主依法维权的意识，高度自治的意识，在正确行使民主权利的基础上，承担应尽的义务和责任。区、街(乡)、社(村)有针对性地在小区开展“文明小区”、“文明楼栋”、“友好邻居”、“星级文明户”等评比活动，促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围。
企业物业管理的调查报告篇二
近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：
企业物业管理的调查报告篇三
为市人大常委会第五次会议听取和审议市政府关于市区住宅小区物业管理情况的报告作准备，市人大环境资源城乡建设委员会于9月份对市区住宅小区物业管理情况开展了专题调研。9月10日，市人大常委会副主任徐永兵、王平率领市人大常委会部分组成人员和部分市人大代表对市区住宅小区物业管理情况进行了专题视察。在调研视察的基础上，我们按照监督法的要求，已将调研视察过程中收集的各方面的建议和意见及时进行了汇总整理，交市政府及相关部门。市政府对我们汇总的意见高度重视，已在专项工作报告中作出了回应。现将这次调查视察的情况报告如下，供各位组成人员审议时参考。
我市的物业管理工作起步于1994年,经过十多年的发展,物业服务行业规模不断壮大，企业数量、服务水平、从业人员以及物业服务覆盖面都有了长足的发展。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。目前市区共有物业管理企业130家，管理面积2300万平方米，有国家级物业管理示范项目5个，国家优秀项目5个，省级优秀项目23个。
近年来，市政府认真贯彻落实《物业管理条例》，不断健全物业管理的政策体系；大力开展宣传咨询活动，努力为物业管理的发展营造有利的社会氛围；积极培育和规范物业管理市场，对符合条件的新建小区全面实施招投标落实物业服务企业，限制和约束不正当竞争行为，维护了物业管理市场良好的竞争秩序；积极引导和规范业主委员会组织建设，业主自治意识逐步得到增强；不断规范物业服务企业经营行为，行业整体素质有所提高；逐步完善物业维修资金管理使用制度，业主合法权益得到保障；努力改善老小区配套设施，积极探索准物业管理体制。通过各项扎实有效的工作措施，我市的小区环境面貌不断改善，物业管理在“五城同创”中发挥了重要作用，为提升城市品味，提高市民居住质量作出了积极贡献。
二、市区住宅小区物业管理中存在的主要矛盾和问题。
在十多年的发展过程中，我市的物业管理与外地许多地方一样，也出现了许多矛盾和问题，主要表现在以下几个方面：
（一）物业服务收费标准低，收缴率低，物业企业经营困难，成为困扰物业服务行业的第一大难题。收费难是我们在调研视察中听到的意见最集中的问题。一方面物业服务的收费标准比较低，没有建立相应的自然增长机制。目前我市普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是的标准，根据小区类别、服务标准不同，从0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍价格在0.2元/月.m2左右（与xx市水平相当）。随着用人工资和各种生产资料成本的增加，特别是《劳动合同法》实施以后，为物管工人缴纳“五保一金”给物业企业增加了很大的压力，但是物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。另一方面物业管理费收缴率低。市区平均收缴率不足60%，而低价位商品房（拆迁安置小区）物业管理费收缴率不足10%，导致物业公司无法正常运转，更无法提供高质量的服务，形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。物业管理公司投入大量的人力用于收费，而通过司法渠道追讨物业管理费，成本高、程序繁杂，牵扯过多的人力、精力，物业公司认为划不来。因此物业公司普遍都不看好住宅项目，特别是在老小区提供物业服务的物业公司几乎全部亏损，去年春节前市区有近三十家物业企业由于经营不下去纷纷退出所在小区。
（二）物业管理体制不健全，相关责任主体没有发挥应有的作用，使得物业管理矛盾重重。随着小区数量的不断增加，物业管理的市场不断扩大，物业规模和企业数量不断增加，行业管理的工作量也越来越大。目前我市的物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进行行业直管，物业管理行政管理体制缺乏市、区、街道、社区条块结合、层层节制的行业监管网络，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式，是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我市尚有100多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因没有成立业主委员会。就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现，业主自治只能是良好的愿望而已。据统计，能有效发挥作用的业主委员会仅占20%，基本不运作的占30%，另50%也是发挥作用不大。另外，居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有形成，社区管理和物业管理之间缺乏科学、有效的协调机制。
（三）住宅小区基础设施不配套，成为物业服务品质无法提升的硬伤。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计，不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司，如物业管理用房、社区活动用房不到位，公建配套设施产权不明晰，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，绿化档次低，维修资金不及时足额到位等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难，目前随着私家车的迅速增多，许多住宅小区中，包括新建商品房小区的停车位严重不足，停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题，这在老旧小区表现得尤为突出。
（四）城市综合管理执法不到位，市民对居住环境不满意，物业管理企业左右为难。诸如铝合金加工、娱乐场所噪音、住宅楼底楼小餐饮油烟污染、小区居民饲养鸽子、狗等宠物影响邻里、居民随意毁坏绿化、装饰装修中擅自改变房屋结构、违章搭建等等，这些违法行为都应该有相关的行政管理执法部门进行监管、执法，物业服务企业只有在发现后及时劝阻、举报的权力，而没有执法权，但是居民都把这些帐算到物业公司头上，并以此为理由拒缴物业管理费。由于城市综合管理协调机制不够完善，一些政策、法规在小区中出现梗阻现象，导致居民对居住环境不满意。
（五）物业服务企业资质偏低，从业人员普遍素质不高，制约了物业服务行业的可持续发展。物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。市区130家物业公司中一级资质1家，二级资质8家，二级以上资质物业企业仅占总数的7%。市区物业管理从业人员约8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下岗职工、原开发企业的富余人员或外来务工人员，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人员。由于普遍文化程度不高，加上工资待遇低，从业人员工作缺乏热情和技巧，使得整个物业服务行业表现出缺乏敬业精神、专业技能低下、诚信度和公信力不强的状态。
三、对加强市区住宅小区物业管理的几点建议。
针对我市住宅小区物业管理中存在的现实问题，市政府及相关职能部门要切实加强研究，从完善物业管理的体制、机制入手，积极探索，创新举措，推动这一社会关注、百姓关心的热点问题的有效解决。
（一）要从以人为本、构建和谐社会的高度出发，不断加强组织领导，建立健全管理网络。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现，也反映了一个城市经济、社会的发展水平。市政府要从以人为本、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性，建立健全管理网络，构建高效的物业管理新体制。要按照“重心下移、属地管理、条块结合、以区为主”的原则，明确市、区两级职责分工，落实行政监管和公共服务责任，建立“市行政主管部门监督管理、各区政府属地管理、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制，形成“上下联动、齐抓共管”的工作机制。区级政府要明确物业管理监管部门，充实街道（乡镇）和社区工作力量，健全管理网络，落实工作经费，为推进物业管理工作提供组织保障。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口，要充分发挥社区的一线作用，强化居委会的职责，在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。同时物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分，是城市管理的补充和延伸，需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制，加强部门间的`协作配合，提高行政执法的效率，依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处，为物业管理营造良好的外部环境。
（二）要从转变广大市民物业服务消费理念入手，进一步加大宣传力度，强化舆论引导。导致物业管理收费难的原因很多，但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位，对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务，对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿，总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作，强化舆论引导，使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识，从而千方百计地改进服务的方法，提高服务的质量；另一方面要强化业主的共同参与意识，以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益，从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识。要善于运用各种宣传媒介，通过喜闻乐见、通俗易懂的事例宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规，解析物业管理有偿服务的道理，引导广大市民树立正确的物业服务消费理念，分清职责，正确对待小区管理中存在的现实问题，自觉履行缴费义务，依法维权。
（三）要从物业管理的机制、模式等方面寻求突破口，努力创新工作举措，加大推进力度。一是要加大老小区整治力度。要加大老旧住宅小区环境整治的资金投入，将老小区改造工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题，为推行物业管理创造基础条件。二是要加强物业维修资金的归集、管理力度。要加强对房屋开发建设单位的监管，确保其按规定将住宅专项维修资金交存到位，并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任，同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题，为物业管理解决后顾之忧。市房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，为长期物业管理提供保障，切实维护广大业主的权益。三是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强对小区配套设施建设标准的前置把关，严格小区竣工综合验收工作，加强对房屋质量、配套设施设备以及环境的验收，明确属于全体业主产权的物业管理用房、非经营性配套用房等由产权部门验收确认，并监督交付，从而从源头上减少矛盾，为以后的物业管理创造有利条件。四是实事求是，合理确定小区物业管理模式。要实行等级性和基础性服务并举，针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区，要全面推行市场化等级物业管理；对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的，积极推行物业管理，对暂不具备条件的，由街道（乡镇）和社区建立物业服务组织，落实保洁、保安、保绿等基础性管理，并探索与水、电等其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常运行，维护小区公共秩序和环境卫生。
（四）要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度，让朝阳产业焕发勃勃生机。首先，市政府及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业企业收费行为。要强化合同约束，在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。要充分发挥公职人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立、完善机关事业单位工作人员拖欠物业管理费抄告制度，把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况作为机关作风建设的考核内容之一，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。其次，针对拆迁安置小区、低价位商品房等，政府要出台相应的政策，解决小区管理的资金问题。可以在实施拆迁时就提前对今后小区的管理费用进行考虑，在村级集体经济中作出安排，设立小区管理专项资金；或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房，作为今后小区基础性物业服务的经费来源。同时要完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助。第三，针对物业管理这一带有准公共服务性质的行业，政府要加大扶持的力度，实行差别税收政策。对管理保障性住宅小区的物业企业，建议政府对其经营收入实行税收减免或在住房保障资金中予以补贴；对在老旧小区、次新小区提供服务的企业，建议对其税收给予适当的优惠，以减轻企业的压力；对管理舒适型高档住宅小区的企业则实施正常的税收制度，以此确保市场竞争的公平性，促进物业管理行业的良性运作、健康发展。
（五）要以群众满意为标准，切实提升物业服务的品质。
市政府要规范物业管理市场准入制度，加强物业企业资质管理，规范企业服务标准。要进一步完善物业服务招投标管理办法，规范物业企业退出机制，健全区物管部门及街道（乡镇）参与对物业企业的监督管理的实施机制，进一步加强对物业服务企业的考核、监管。要充分发挥物业管理协会的作用，建立物业服务企业信用评估报告制度，促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制，重视物管人员培训工作，加强从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质，从而提升物业服务的水平，提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
企业物业管理的调查报告篇四
到了一年的年底，也到了一年中该交物业管理费的时候了。但一年的管理费却要1000多，我实在不理解，为什么物业并没有在我们生活中起很到很大的作用，却要交纳那么多钱。于是，在好奇心的驱使下，我上网调查关于“物业管理”。
原来，物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，也是一个有一定年龄的行业了，也具备了一定的规模和形态。由于经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，物业管理是房地产商品经济发展的必然产物。
以萧山的物业管理发展为例。近年来，萧山城市发展的日新月异，伴随着城市的发展的还有新式社区如雨后春笋般地涌现。“汇宇花园”、“绿都四季花城”、“白马公寓”这些新社区和“崇化社区”、“高桥社区”、“新桥社区”这些老社区有着明显不同。当然我们有必要探究一下社区基本性质发生了什么样的变化？这种变化有什么制度价值？于是，我调查了我区的三个小区“崇化社区”、“汇宇花园”、“南市花园”的基本情况来逐步研究。
传统社区大多数的住房是由居民的工作单位分配的，居住者不是通过市场交易价格购买房屋，而是作为工作单位的成员进入居住区的，因此居住者不是房屋的产权人。房屋的`产权属于居民的工作单位（集体）或者国家，居住社区的物业管理权相应地被赋予了准政府性质的物业公司。居民或单位交出的物业管理费用只具有象征意义，不能平衡物业公司实际的支出成本，这些费用要么由政府贴补，要么由单位组织统一负担。在传统社区中，物业只承担了社区管理的部分职责，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理职能，如垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等，是由政府机构（街道及有关部门）或准政府机构（居委会）来承担的（例如：“崇化社区”）。
而新式社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文(例如：《上海市居民小区管理条例》)出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉（例如：“汇宇花园”、“南市花园”）。
随着发展，便有了“物业公司”这一类代理管理责任的企业，甚至有了品牌。目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。
例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式，目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。
到20xx年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业。这些足以说明名牌竞争的优势，也足以说了国内物业管理正逐步迈向正规，并不断发展。
我查了许多关于物业管理得资料，再观察我们“汇宇花园”。小区大门口站着4位身着制服的保安，保安室里有9台监控录像，每天晚上也有保安通夜巡逻来保卫小区安全；路上穿着黄色工作服的环卫工人在打扫小区卫生，楼道的清洁也是有这些工人一周两次的打扫来维持清洁的；小区的游泳池也是有人管理并维持清洁；小区的健身设施有专人维护管理；包括道路、路灯等有专人维修；……原本是觉得每平方米5角的物业管理费是花得不明不白，现在明白了物业公司存在的必要性与重要性。
党的十六大报告明确要求“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社会”，物业管理是在城市悄然发生的历史性进步。作为基层直接管理社区的政府，要看到社区的这种社会基础性关系的变化，并支持、保护它们的发展，严格依法进行管理。这样，我们就可能朝向国际一流社区发展！
企业物业管理的调查报告篇五
我们知道居民小区是市民生活的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的小区环境，和谐的人居氛围，既是市民健康素质的体现，也是城市文明的彰显，而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下，我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。
为了了解益阳市的物业管理的基本情况，我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑，针对我们此次访问的那些小区，我将逐一进行分析。
先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区（以下简称梓山苑小区）是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目，是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并开始第二期工程建设。是经济适用房，梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区，小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内，在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米，小区拥有80东住宅。
该小区物业存在以下不足之处：1.由于小区建设的定位是经济适用房，所以建设密度较高。2.进门口有板报宣传：建省级文明城市，建温馨美好家园，朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告，没有人进行管理和清理。
3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。4.保安管理不严，小区对外来人员的进出不进行管理，小区分配有两个保安室，前门的保安为24小时值班的，后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头，防盗报警系统不到位。
9.没有统一的安装空调的位置，空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋，机构设置较为简单，只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。
11.小区新的业主委员成立不久，新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。
总的说来，该小区的建设和设计均较为不合理，列处于经济适用房当中，整体物业水平不够，只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的，比如说，龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米，电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示，如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话，居民愿意增加物业管理费。
由于小区建成年代较久，物业管理基本管理已经成型，小区的基本配套设施、生活设施较齐全，有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学，还拥有民办幼儿园。小区道路较干净，达到了小区居民的要求，并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静，适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入，车辆慢行”、标有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖，湖的周围种有柳树，湖上有小桥，湖面还算干净。
然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑，它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。
中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路，赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米，由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格，融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心，生活配套齐全，生活设施应有尽有；益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。
由于该小区是新建小区，所以设施设备为新的，绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期，物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查，小区内没有垃圾桶，只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个，小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上，显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况，小区出入比较不规范，存在一定安全隐患。
龙洲汇龙苑，地处益阳市赫山区中心地带，龙洲路凯莱商务酒店的对面，与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局，交通十分便利，生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈，华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边，项目还将修建临街商业区，能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住，配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控，保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中，对一期的居住还是有一定影响的，比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层，建设面积相对较少，公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。
益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。
总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快，居民对物业管理的概念也很模糊，物业管服务质量一直提升不上去，物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理，致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面：
第一：物业服务态度有待提升，物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少，但规模不一，发展不够规范，仍处于初级市场阶段，还没有普遍实行招投标制度，企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，对业主的投诉也置之不理，更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生，那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责，履行自己的责任。
第二：居民的物业意识需要进一步提高，物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位，个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理，我干嘛要花钱买买别人来管我，还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识，有的居民认为只要缴纳了管理费，物业公司就必须处理业主遇到的任何问题，特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上，给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来，物业收费标准一直没变，但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调，使物业运营成本进一步加大，企业拿不出高薪来聘请人才，也不能开展良好的培训，于是就造成从业人员素质偏低，能力得不到提高，导致物业管理服务无法良性发展。
第三：部分小区设施不配套，检查维修十分不及时。由于历史的原因，老旧居民小区基础设施不配套，安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。收费率低，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备，逐步老化、损坏，随着时间的推移，这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行，将导致今后这些小区的基础环境越来越差，严重的话会形成恶性循环，影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题，为物业管理增加了一定的难度。
第四：社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作，交由物业公司来代替，物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够，也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会，部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的，监督协调职能弱化，不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（一）加强对物业管理服务的学习，提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业，建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力举措；是增加就业岗位，给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度，切实加强领导，进一步统筹协调，重视物业管理，抓好物业管理。
（二）充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制，保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置，尊重业主委员会的意见，自觉接受业主的监督，定期汇报，听取意见，切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。
（三）进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代，需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作，社区居委会也要根据自身职能，协调搞好小区物业管理工作，形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体，形成合力，管理服务效能才得以充分发挥。
（四）努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量，首先，继续深入开展创优达标活动，鼓励物业管理企业拓宽服务领域，开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务，满足小区居民不同层次消费的需求。其次，进一步提高管理人员的素质，同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育，使各企业真正树立业主至上，服务第一的理念。然后，物业管理企业要安排专人24小时值班，及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度，对群众反映的问题督促查办及时解决。还有，在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入，促进物业管理科技含量的提高，努力满足群众的需要。
（五）不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入，加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式，充分调动广大居民的积极性。所需的资金，建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础条件。
（六）做好宣传，营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次，要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。再次，增加物业服务内容透明度的宣传，对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等，都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成一种良性循环的良好条件。
通过此次实地调查走访，我们主要调查小区环境和物业管理情况，我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况，我市物业管理服务水平还有待提高，我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践，自我管理能力还培养我们团结协作的精神，社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的，而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中，我们身为大学生应该礼貌待人，体现当代大学生的素质，以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通，才能获得有效的信息。
企业物业管理的调查报告篇六
为了对***小区的客户有一个大体的了解，掌握有关***小区客户的第一手材料，以便日后做好***小区的物业管理工作，近期我们对***小区的客户进行了物业方面的调查。调查情况如下：
一、所有的客户出于安全着想都希望小区能进行严格的封闭式管理，并表示愿意配合门岗在出入大门时出示相关证件，部分客户还就此项提出了以下问题：
1、等门岗和住户比较熟悉了以后，能否取消出入证制度;。
2、能否做成统一，并且方便携带的标志;。
3、如果亲戚来了，没有证件怎么办。
二、除了基本的公共服务以外，对于合理性收费的项目，客户们认为桶装水配送、代订代送奶等服务，相关公司已提供了免费报务，如果物业公司与这些公司的收费一致或者更低，绝大多数客户表示可以考虑接受，否则就没有必要再设置;洗衣、清洁、看护老人等项目，大多数客户认为没有必要设置，因为这些情况他们可以自行解决,交给别人做反而不放心;只有很少部分客户对于看护孩子表示出兴趣;还有部分客户提议，看能否在小区内成立一些小诊所，以方便小区住户。
三、对于会所的项目设置，健身房和篮球馆倍受青睐，小部分客户倾向于乒乓球室，但部分客户担心如果建游泳池，池水的质量不能得到保证，还有客户对建立篮球场有异议，担心太乱而影响到住户的休息。
四、60%的客户对物业服务中心组织活动表示赞成，其中25%的客户赞成但自己未必参与;30%客户表示没有时间;10%的客户担心组织此类的活动会影响小区的居住环境和住户休息。另外年青人对交谊舞比较感兴趣，合唱团次之;少数老年人对秧歌感兴趣(此次调查客户中，老年人数量较少)，腰鼓一项无人选择。
五、关于对聊城物业管理费的档次归属，极少部分人表示我们提供什么样的服务，他就会出什么水平的钱;大部人认为物业公司只要提供，如：保安、卫生、等能满足住户基本需要的项目就可以了，物业费尽可能少收。
结果表明，绝大部分用户可以接受的物业管理费在3-4毛之间。
六、在对住户所在小区调查过程中发现以下问题(住单位房、自己房和家住县里的客户不包括在内)：
1、大部分小区的车辆管理比较混乱;。
2、维修不及时;。
3、社区文化没有或者陈旧;。
4、对于物业管理的在态度和卫生大部分人表示还算满意。
七、在问及***小区客户关于对公司物业管理方面的建议时，大部分人表示没有想过，以后想到可以再电话联系;在根据我们的提示进行的调查方面，大家都着重强调安全;另外有客户强烈建议我们，希望我们能在客户入住以后再进行一次类似的调查，以便他们能在住的过程中发现问题，进行及时反映情况和信息反馈。
综合以上情况，我们发现，住户对安全的要求远远大于其它各项，其次是环境、维修等，对于社区文化，真正关心的住户不是很多。
鉴于以上结果，现提出以下建议，以供参考：
1、在业主入住时，可以就业主的兴趣爱好等方面进行一次调查，以方便以后管理;。
3、重点做好小区业主的安全工作，加强对小区的车辆管理;。
4、强调维修员进行及时维修和服务人员良好的服务态度，这最能影响我们公司的形象;。
5、定期更新社区文化;。
6、重点做好物业管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。
7、定期对小区消防等各项配套设施进行巡查，做到防患于未然。
8、物业虽然属于后勤管理，但我们必须做出让业主看得见的成绩，有质量(无形的)，也要求形象(有形的)。
企业物业管理的调查报告篇七
随着我国经济的不断发展，我国人民的生活水平进一步得到提高，人们对乳制品的需求也不断扩大，后来乳制品越来越多地成为我国人民特别是城市居民的生活必需品。正因为我国的乳制品消费市场广阔，更多的乳制品企业在我国得到了不同程度的发展，其中包括不少外来乳制品企业。乳制品行业已经成为我国食品行业中增长最大的行业，为我国经济的发展作出了巨大的贡献。但是，中国乳制品行业也面临着产品生产结构性过剩，生产大规模扩张，产品结构不适应消费者需求的不良局面。为此，我们小组决定对伊利集团的产品进行市场调查。调查时间是20xx年11月，调查方式为问卷式访问调查，我们制定了问卷150份，收回有效问卷132份。各项调查工作结束后，我们将调查内容予以总结，调查报告如下。
二、调查对象的基本情况。
（一）性别构成比例（问卷问题1）。
根据调查数据显示，在我们所调查的消费者中，有90人曾经购买过伊利产品，其中男性为60人，占伊利消费者人数的67%；女性为30人，占伊利消费者人数的33%。
（二）年龄构成（问卷问题2）。
其中18岁以下为14人，占伊利消费者人数的15%，18至24岁38人，占伊利消费者人数的42%，25至30岁13人，占伊利消费者人数的14%，31至40岁8人，占伊利消费者人数的8%，41至50岁13人，占伊利消费者人数的14%，50岁以上4人，占伊利消费者人数的7%。
三、专门调查部分。
（一）消费需求调查。
1、根据调查显示消费者选择伊利乳制品所考虑的因素中，品质仍然占申通快递客户满意滴调研报告最大比重。
其中品质占34%，接下来是口味25%，价格占到22%，品牌13%，其他6%。经过数据分析我们能够了解到，消费者购买伊利乳制品所考虑的最主要因素是乳制品的品质，口味和价格也是考虑的重要因素，而品牌则不是考虑的主要因素。因此，伊利不仅要加强品牌宣传力度，更要注重产品的品质，运用国际水平的工艺技术，为消费者提供天然无污染的绿色产品，不断生产出适合消费者口味的产品。同时，运用强大的资金运作实力发挥价格优势，这样伊利才可能占有更广阔的市场，成为市场竞争中的主导者。
2、价格是消费者考虑购买商品的重要因素，商品价格的高低对消费者是否购买这一商品产生最直接的影响。因此，我们对伊利产品价格展开了调查。
经过调查，60%的人认为伊利产品价格偏贵，另外，36%的人认为伊利产品价格一般，只有4%的人认为伊利产品价格便宜。这说明伊利产品在价格方面还应做出适当的调整，减轻消费者的消费压力。
3、包装是一件商品的重要组成部分，因此我们针对伊利乳制品包装展开了一项调查，结果如下：
软包装比较收到消费者的青睐，占到总数的35%，瓶装占20，罐装、袋装、其他则均占15%。经过数据分析我们能够了解到，在消费者青睐的伊利乳制品包装中软包装仍然是主流，其他包装也占据一定比例，所以，企业在保持原有优势的基础上，继续寻求新颖，备受消费者青睐的包装。
4、消费者青睐的伊利产品。
90名伊利产品的消费者中有85人表示喜欢液态奶，有60人表示喜欢冰淇淋，有54人表示喜欢奶粉，有56人表示喜欢奶酪，表示还喜欢伊利其它产品的有32人。
消费者比较青睐伊利的液态奶和冰淇淋，伊利公司可以加大对液态奶和冰淇淋的生产。
文档为doc格式。
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企业物业管理的调查报告篇八
——岗位管理现状内容摘要：我国企业对通过岗位分析加强岗位管理规范化的态度基本一致，但管理规范化水平有待进一步提高。绝大多数企业进行过组织结构调整和人员调整，且主要以小范围的局部调整为主。企业岗位分析的结果主要应用于考核、招聘、薪酬设计和人员岗位调整等领域。企业对岗位分析在人力资源管理中的作用的认同感高度一致。不同背景企业岗位管理情况存在一定差别。
关键词：企业人力资源管理岗位管理应用。
现代人力资源管理的核心命题之一是解决人与组织的关系问题，这一命题自然地集中在人与组织的结合点——岗位的管理上。以岗位分析为核心的岗位管理是现代企业人力资源管理的一项重要的基础工作，反映一个企业管理的规范化水平。
我国企业对通过岗位分析加强岗位管理规范化的态度基本一致，但管理规范化水平有待进一步提高。在调查的1883家企业中，92%的企业认识到通过岗位分析加强岗位规范化管理的重要性，其中，51.8%的企业做过岗位分析，41.4%的企业正在做或准备做岗位分析。这表明，我国企业通过岗位分析加强岗位规范化管理的态度具有高度的一致性。但仅有51.8%的企业做过岗位分析，企业岗位管理规范化水平仍比较低。
绝大多数企业进行过组织结构调整和人员调整，且主要以小范围的局部调整为主。调查显示，在进行岗位分析前，81.7%的企业对自身组织结构都进行了调整，其中，进行局部调整的企业占60.4%，调整较大的企业占21.3%，没进行调整的企业仅占18.3%。有76.3%的企业通过岗位分析对人员进行了调整，其中，人员调整大的企业仅占10.1%；人员局部调整的企业占66.3%；另有23.7%的企业没有进行人员调整。这表明，大多数企业在岗位分析之后进行了人员调整，但调整幅度主要以小范围局部调整为主。
企业岗位分析结果主要应用于考核、招聘、薪酬设计和人员岗位调整等领域。企业进行岗位分析的结果主要应用于考核的占36.2%、招聘的占34.3%、薪酬设计的占33.3%、人员岗位调整的占31.5%；而应用于培训和职业生涯规划的仅占23.1%和10.9%，比例较低。
企业对岗位分析在人力资源管理中作用的认同感高度一致。87%的企业认为岗位分析对企业人力资源管理工作发挥了比较大的作用，其中，9.4%的企业认为作用非常大，31.7%的企业认为作用很大，46.3%的企业认为作用较大。另有10.1%的企业认为有一点作用，仅2.2%的企业认为没有发挥作用。
反映出西部地区企业的管理模式正发生重大改变。
不同地区企业岗位分析结果应用稍有差别。东部地区企业岗位分析结果主要应用领域是考核、招聘、薪酬设计，中部地区企业主要应用于考核、薪酬设计、人员岗位调整，西部地区企业主要应用于考核、人员调整、招聘。东中部地区企业越来越认识到薪酬设计对提升人力资源管理水平的重要性，并逐渐将岗位分析的结果应用于薪酬设计领域。
集体企业正规化管理意识两极分化，私营企业管理正规化水平较低。从企业性质来看，国有企业、非国有股份公司及外资企业“做过”、“正在做或准备做”、“不打算做”岗位分析的比例差别不大；集体企业中，做过岗位分析的企业占60.7%，为最高，但也有14.3%的企业不打算做岗位分析，这表明集体企业管理意识两极分化；私营企业中，做过岗位分析的企业占47.1%，低于其他企业，这表明私营企业还不太重视管理正规化。
集体企业组织结构和人员调整的比例和幅度最大，外资、港澳台企业和非国有股份及有限责任公司进行调整的比例和幅度相对较小。94.1%的集体企业进行了调整，其中进行较大调整的占29.4%，进行局部调整的占64.7%。外资、港澳台企业和非国有股份及有限责任公司进行调整的比例和幅度相对较小，有超过20%的企业基本没有进行组织结构的调整。从人员调整的情况看，集体企业人员调整的幅度和调整比例最大，人员调整大的企业占17.6%；非国有股份和有限责任公司的调整幅度最小，仅有5%的企业进行了较大幅度的调整；外资、港澳台资企业调整比例最小，31.6%没有进行人员调整。
不同性质企业岗位分析结果应用领域稍有差别。国有企业和国有控股企业的岗位分析结果主要应用于考核和薪酬设计；集体企业主要应用于薪酬设计和考核；外资、港澳台资企业、私营企业和非国有股份及有限责任公司主要应用于招聘和考核。这表明，国有和集体企业越来越认识到薪酬设计在人力资源管理中的重要作用，过去平均主义的分配方式已经明显不适应现代企业管理的需要，并根据岗位分析和评价的结果逐渐拉开收入差距。
上市企业管理规范化水平明显高于非上市企业。境内外都上市的企业岗位管理规范化程度最高，做过岗位分析的比例高达72.5%；非上市的企业岗位管理规范化程度最低，做过岗位分析的比例仅为47.3%；境内上市、境外上市或拟上市企业做过岗位分析的比例差别不大。
拟上市企业的组织结构调整幅度最大，企业上市有利于促进企业管理水平提升。拟上市的企业组织结构调整大的占28.9%；境内外都上市的企业100%都进行了组织结构调整。
上市企业更注重把岗位分析的结果应用于薪酬设计。境内外都上市的企业岗位分析结果主要应用于薪酬设计和考核；没有上市的企业、拟上市企业主要应用于考核和招聘。这表明上市企业更注重把岗位分析的结果应用于薪酬设计，来提升人力资源的管理水平。
上市企业更加认同岗位分析对企业人力资源管理的作用和地位。上市企业认为通过岗位分析对公司人力资源管理的作用“非常大”和“很大”的比例占54%；非上市企业认为通过岗位分析对公司人力资源管理的作用“非常大”和“很大”的比例不到40%，低于上市企业。
企业资产规模越大，企业岗位管理规范化程度越高。企业资产额3000万元以下的企业、3000万元至1.5亿元的企业、1.5亿元至3亿元、3亿元以上的企业做过岗位分析的比例分别为：42%、52.2%、52.8%、58.9%。从企业的销售额来看，也有类似规律。这表明，企业的规模越大，管理的层级越多、管理的复杂程度越大，越需要通过岗位规范化管理提升企业的人力资源管理水平。
企业规模越大，组织结构调整的比例越大。资产额3亿元以上的企业组织结构调整幅度最大，28.1%的企业组织结构调整大；资产额3000万元以下的企业组织结构调整幅度最低，只有16.1%的企业进行了组织结构的大调整。从企业销售额看，也有类似的规律，即销售额越大，调整幅度越大。
企业规模越大，薪酬设计受岗位分析的结果的影响越高。资产额3亿元以上企业的岗位分析结果主要应用于考核、薪酬设计和招聘；资产额1.5亿元至3亿元企业主要应用于考核、招聘和薪酬设计；资产额3000万元至1.5亿元的企业主要应用于考核、招聘和薪酬设计；资产额3000万元以下的企业主要应用于考核、招聘和人员岗位调整。
企业规模越大，越认同岗位分析对企业人力资源管理的作用。资产规模3亿元以上的企业认为通过岗位分析对公司人力资源管理的作用“非常大”和“很大”的比例占45.3%；资产规模1.5亿元至3亿元企业的比例占39.1%；资产规模3000万元至1.5亿元的企业占38%，资产规模3000万元以下企业的比例占37.8%。
采掘业企业做过岗位分析的为79.2%，高于其他行业；其次是公用事业类企业，占61%；金融保险和建筑业企业做过岗位分析的比例较低，分别为47.9%和48.7%。
从组织结构调整情况看，农林牧渔业企业调整比例最大，95%的企业都进行了组织结构调整；批发零售餐饮业企业的调整幅度最大，进行组织结构大幅调整的占46.7%；采掘业企业调整幅度最小，调整大的企业所占比例仅5%。
从人员调整看，采掘业企业调整比例和幅度最大，所有受调查的企业都进行了人员调整，且绝大部分企业以较大范围的人员调整为主，人员调整大的企业占89.5%。通讯与信息技术（it）及制造业企业调整幅度最小，进行较大范围人员调整的企业不到8%。交通运输、仓储和邮政业企业调整比例最小，进行人员调整的比例为67.6%，低于其他行业的企业。
从岗位分析结果应用看，农林牧渔业、制造业、批发零售餐饮业、房地产业、金融保险岗位分析的结果主要应用于考核和招聘；采掘业企业主要应用于薪酬设计，公用事业企业主要应用于人员调整和考核；建筑业、交通运输、仓储和邮政业主要应用于考核和薪酬设计；通讯与信息技术（it）、社会服务业主要应用于招聘和人员岗位调整。
企业物业管理的调查报告篇九
员工满意度然而指员工对所在公司中扮演主角的感受或情感体验，然而员工对其工作或工作经历评估的一种态度反映。透过员工满意度调查，有助于分析员工满意度(es)、客户满意度(cs)和公司业绩三者之间的关系，提高品牌公司的经济效益;有助于了解员工如何看待公司、评价公司，诊断品牌公司潜在的问题，不断完善公司的管理制度;有助于增强管理者的职责意识，使品牌员工对公司战略目标有明确认识，强化公司健康和谐的文化氛围。
xx日，人力资源部前往某公司开展了员工满意度调查工作，经后期调查数据的录入、整理、统计与分析。现将本次某公司员工满意度调查结果作如下分析汇报：
某公司车间二楼培训室
xxxx
公司各部门员工
抽样匿名调查
本次员工满意度抽取42个样本进行调查，其中，有效问卷为41份。
本次员工满意度问卷从总体满意度、管理环境、工作环境、绩效考核、职业发展、薪酬福利和协作沟通等七个维度进行设计，问卷较为全面地包含了员工满意度的各项资料，较为客观地反映了员工在现阶段对品牌公司的满意度。
1、整体满意度分析
从上图能够看出，十分满意的员工占抽样调查员工的56%;满意的员工占抽样调查员工的34%;员工感觉“还能够，有部分地方不满意”的占调查员工的10%。从中能够看出，某公司员工满意度整体较高，满意以上为90%。其中还需要进一步了解被调查员工提到的部分不满意的具体方面。
2、管理环境维度分析
其中，在了解员工对“管理制度然而否合理”的看法时，有2%的被调查员工认为公司的制度常与实际脱离，管理还然而得靠自我的经验，22%的被调查员工认为公司制度基本能为管理带给帮忙，76%的被调查员工认为公司制度很完善，我们工作生活都很有序。
推荐管理者在管理中精益求精，用心听取员工的推荐。同时，了解少部分员工对管理制度不满的原因。
在了解员工对“公司的激励奖励制度”的满意度时，有76%(即图中1、2之和)的被调查员工认为公司的激励制度基本公平，能满足管理需要;有17%的被调查员工认为公司制度惩罚多于奖励，需要激励员工还然而得靠自我掏钱包;有5%的员工认为公司激励制度形同虚设，员工得过且过。(说明：本题实际做作答员工为40人。)
推荐管理者在达成公司经营目标的基础上，思考调整现有的激励奖励制度，或了解个别部门的激励奖励措施，找出部分员工的不满之处，增加团队的凝聚力，提高员工的工作用心性。具体比例请见下表：
在了解员工对“上司的承诺兑现状况”的满意度时，总体满意度较高，78%的被调查员工认为上司的承诺总然而能够实现，只有2%的被调查员工认为上司的承诺从不实现。
说明品牌的大部分管理者言行一致，得到员工的信赖。推荐管理者掌握丰富的管理知识和技巧。
3、工作环境维度分析
其中，在了解员工“哪些方式有助于提高工作热情”时，具体比例如下：
有41%的被调查员工认为“公平、及时、恰当的激励”有助于提高工作热情，有44%的被调查员工认为良好的工作氛围和团队精神;有10%的被调查员工认为不断参加培训，获得与岗位相关的知识。被调查员工没有员工选取“加强内部竞争，实行员工的优胜劣汰”。
从中能够看出，被调查员工更加注重良好的工作氛围和团队精神，其次然而注重公平、及时、恰当的激励。相比其他品牌，某公司员工整体凝聚力较强，注重团队协作。推荐品牌管理者能够从以上几个方面提升员工的工作热情。
4、绩效考核维度分析
在了解员工对“考核然而否公正、客观、有说服力”的满意度时，有56%的被调查员工认为完全贴合，39%的被调查员工认为基本贴合，2%的被调查员工认为不相符。
推荐管理者透过员工访谈的方式，了解该部分员工对考核方法不满意的深层次原因，识别该部分员工在团队中的作用。详细比例请见下图：
在了解员工对“考核过后上司的反应与关注”的满意度时，有63%的被调查员工认为对于做得好的表示赞扬，并与你分析考核中需要改善的地方，并协助你改善。有24%的被调查员工认为告诉你考核结果，对做得不足的给予指出。有10%的被调查员工认为只告诉考核结果，不做出任何行动。同样，也有2%的被调查员工认为考核只然而为了应付，上司无任何作为。
推荐各层级管理者对下属的绩效考核给予合理的关注，以了解下属的想法，并做出绩效辅导和工作帮忙。
5、职业发展维度分析
在了解员工对“对自我的晋升渠道然而否清晰”的满意度时，有37%的被调查员工认为自我十分清晰并清楚方法;有37%的被调查员工认为基本明白，但具体方法不清楚;有17%的被调查员工认为“只明白做得好就有机会，上司没有给到明确指导”;也有7%的员工认为“不明白也没有想过要升职。”
从此项调查资料发现，只有一部分被调查员工对自我的职业发展明晰明确，有54%的被调查员工认为明白，但不明白具体方法，也得不到上司的明确指导。推荐管理者对下属更加明确的工作指导，重视人才培养;同时，推荐各级管理者深入了解员工的职业发展兴趣，鉴别员工的潜力优势，规划员工的技术，或管理职业发展路径。
6、薪酬福利维度分析
在调查员工“对自我工资待遇的满意程度”时，17%的被调查员工认为此刻公司的工资在同行业来说然而稍高的，56%的被调查员工认为此刻公司的工资在同行业来说然而差不多，22%的被调查员工认为偏低，5%的员工认为差远了。
综合分析，认为73%的被调查员工认为此刻公司的工资水平在同行业内中等偏上，内部员工认为较为适宜;但也不能否认，27%的被调查员工认为偏低。推荐管理者透过多种渠道了解行业内薪酬水平，同时了解不满意员工所代表的岗位，具体了解不满意薪酬水平的深层次原因。具体比例请见下表：
在调查员工“对哪种文体活动最感兴趣”时，5%的被调查者选取卡拉ok;37%的被调查者选取户外运动;54%的被调查者选取旅游。具体比例请见下表：
本项调查资料能够为综合部组织员工活动带给依据，推荐综合部首先思考户外运动和旅游这两种形式，进而增加员工的满意度，丰富员工的业余生活。
7、协作与沟通维度分析
在调查员工“遇到困难时，所选取的倾诉对象”时，39%的被调查员工选取直接主管作为倾诉对象;7%的被调查员工选取人力资源部，，24%的被调查员工选取同事;24%的被调查员工选取家人、朋友。
从本次调查资料能够得出，39%的员工在遇到困难时，会选取直接主管，说明品牌部分管理者值得员工信赖和肯定，有利于团队目标的实现。当然，被调查员工中仅有7%的员工选取人力资源部，说明人力资源部和综合部作用没有充分发挥。
企业物业管理的调查报告篇十
百万，涵盖了特色餐饮、宾馆餐饮、火锅、小吃、快餐、休闲餐饮等多个业态，主要是国内餐饮行业中各业态、各区域、各类型的代表性企业和领军企业，范围覆盖中国内地每一个省、自治区和直辖市。应该说是汇总了行业中的优秀企业。本次调查明显有两个特点：
一是真实填报数据的企业越来越多，行业发展逐渐进入规范发展的轨道。
二是企业填报和专家调研相结合，真实的反映了行业的发展现状。鉴于餐饮行业中企业差距较大，因此本报告中若干指标会略高于行业平均水平。
本报告借鉴美国restaurants&institutions对美国餐饮企业排序的通用方式（见报告附件），对国内民族餐饮品牌和单体餐馆两个序列进行了排名，依据各企业营业额从高至低分别排出了前30强和前xx年营业额则平均在一亿元以上。
xx年，全国餐饮企业平均利润率、人均劳效、每平方米营收、每餐位营收四项指标均取得较好业绩，全国餐饮品牌30强平均利润率为8.2%，利润率排在前三位的企业分别是上海老城隍庙、上海小南国、厦门舒友海鲜；前30强品牌年人均劳效平均为8.2万元，排在前三位是上海老城隍庙、上海杏花楼、广州酒家。
从单店来看，前xx年人均劳效分别为北京22.3万元、上海22.8万元、广东2.2万元、浙江8.3万元；企业每天每平方米营收分别为北京39元、上海28.5元、广东59元、浙江32.8元。
按特色餐饮、快餐、小吃、火锅四种业态测算，三大指标分别是：就利润率而言，特色餐饮8.76%、快餐5.2%、小吃0.4%、火锅9.6%；就年人均劳效而言，特色餐饮xx年利润超亿元的企业有四家，分别为杭州饮服、上海杏花楼、北京全聚德、上海小南国。
在30强品牌中，企业对上市融资扩张充满信心，其中有一半品牌企业在筹划上市，在调查的营收中数据清晰。但目前资本扩张依然以自筹资金为主，资金筹集的市场化程度不高。
在接受调查的餐饮企业中，80%的企业开业年限超过3年，50%以上则是具有十年以上的历史，74%的企业为民营。特别是老字号企业经过这些年的市场锤炼，重现发展生机，在30强品牌中占0席，老字号跨区域连锁扩张进入了一个新的阶段。
数据显示，接受调查的餐饮企业中，已有62%开展了特许经营，并把其视为品牌扩张和企业发展的重要路径，这是餐饮业发展的必然选择，另一方面也受到了各地物业价格高企的影响，数据显示，全国各地适合用做餐饮经营的物业价格均比上年有所增长，而北京上海等地，中高档餐饮的目标物业平均租金已经高于5元平米天，成为企业不堪之负。
从财务能力来看，企业对人力成本不断上升表示担忧。餐饮企业中原材料成本和人力成本占据了企业成本费用的最大部分，分别为37%和2%，且均比上一年度有所上涨。平均利润率逐年下降。企业对盈利能力成长信心不足。
从人力资源状况来看，企业对一线人员紧张和高层次管理人员缺乏表示担忧。企业员工流动率依然较高，平均达到了56%，影响了企业服务品质和持续发展的能力。而员工结构以40岁以下、高中学历以下为主，但大专以上学历员工比例有所增加。企业对员工培训的重视程度也有所增强，有42%的企业年度培训经费占薪资总额的比例超过3%，平均达到3.6%。
从集团化发展来看，餐饮企业越发重视集中采购、统一配送，并注重中央厨房、种养殖基地和餐饮食品加工方面的多元化发展。但是在计算机联网管理和餐饮信息化技术应用方面仍有待提高。
在要求餐饮企业高层管理人员对企业和单店的核心竞争力要素依据重要程度进行排序时，最被重视的核心竞争力要素分别为：企业层面依次是品牌、人才、管理与服务三项；单店层面依次是品牌、出品质量和特色。显示了企业已经对品牌在市场竞争和企业发展中的重要性有了充分的认知。
调查显示，餐饮企业把在本地媒体尤其是平面媒体上投放广告作为最为主要的营销和推广方式，在渠道建设中，实现与大中型预订网络合作的比例并不高，70%的企业仅为0-5%的预定量。
越来越多的企业开始重视忠诚客户建设和客户关系管理，主要通过会员卡、优惠卡方式实现，但是在客户关系管理方面，仍有较大的提升空间。
调查显示，消费者使用信用卡消费的人群比例达39%，有预定习惯的消费者比例并不高，平均仅为37%，传统上签单消费的消费者比例已经下降至很低。
展望未来，企业对餐饮市场长期向好趋势不变，餐饮业将继续快速健康发展，对大众餐饮、中心厨房、名菜名点成品半成品加工、原辅材料基地建设充满信心；对会所餐饮、健康餐饮、精细化管理、六t管理走势乐观；对企业上市、融资扩张、连锁经营热情很高；对品牌提升、餐饮文化发展趋势表示乐观。餐饮市场将进入品牌消费时代，餐饮业将以6%的增速继续对扩大消费、促进就业发挥积极作用。
企业物业管理的调查报告篇十一
方正镇线业物业小区143个，246栋楼，12,014户，建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋（86个小区），未实行分户供暖的有69栋（57个小区）。有114个小区成立了业主委员会，51个小区由建设单位管理，32个小区由物业公司管理，有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家，分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。
到保驾护航作用；二是配合各社区组建业主委员会，并对所成立的业主委员会进行注册备案存档；三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营，当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时，督促业主委员会为他们进行调解；四是督促和收缴专项房屋维修资金，并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理；五是对全县40平方米的老楼进行检查，发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。
经过走访和调查，我县物业服务的内容主要包括：
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
目前，我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出，物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同，标准从每平方米0.15元至0.50元不等。
企业物业管理的调查报告篇十二
社会调查时间：社会调查是每个大学生必须拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，受益匪浅，也打开了视野，增长了见识，使我认识到将所学的知识具体应用到工作中去，就会为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，只有在社会调查期间尽快调整好自己的学习方式，适应社会，才能被这个社会所接纳，进而生存发展。刚进入公司的时候我总是踌躇满志，经历了一连串的经验教训之后，我努力调整观念，正确认识了公司和个人的地位以及发展方向，我相信只要我们立足于现实，改变和调整看问题的角度锐意进取，在成才的道路上不断攀登，有朝一日，那些成才的机遇就会纷至沓来，促使我们成为世界公认的人才。现在我就对这两个多月在鑫海集团下属的鑫海家园物业管理公司这个社会调查的机遇做一个小节。
办公室人际关系对工作的影响，因为这些都是我在校学习中不曾接触过的方面，所以我将在报告中首先讲述我在实习期间积累的这方面的认识和经验。
一、物业工作需要严谨的工作态度。其实做任何工作都应该认真细致，尤其是在我工作的会计处，每个岗位都需要与数字打交道，经常要处理大量数据，要求精确，任何一点细小的错误都会影响到整体的结果。比如做物业费用收取的核算，金额数字必须完全准确，才能进行解付和交易。在记账时，每一笔交易录入电脑后都要有专人复核，确保汇款时间、金额、汇款人和收款人账号等各项要素准确无误。一个月后，我又被借调动到了人事处，但这一严谨的工作作风始终影响着我，同时我也注意到这一作风也是公司的企业文化之一，在每一个员工身上都能能得到体现。
二、讲究分工合作，工作程序详细具体，每一步骤都有一定的操作规范。比如进行代理水电费用征收时，必须按照计算核对总金额、记账、复核、打印、用户核对这些步骤进行。每一张票据的信息都要准确地输入电脑，还要经过复核。如果资料出现错误，就无法使征收成功。各道工序都互相关联，每一步都关系到整体结果，必须大家一起分工合作，才能最后完成工作任务，这种细化分工合作的模式表面上看来似乎有些繁杂，但它最大程度上减小了在中间环节中的资金流动，避免了有可能导致的业主与物业公司的纠纷。
三、与同事的相处与交流很重要。由于一个完整的任务需要大家分工合作来完成，所以同事之间的沟通与交流很重要。在工作过程中难免会出现一些差错，给下一道工序的同事造成不便；或者由于某些客观原因，虽然不应由某个人完全负责，但确实影响到其他同事的工作。这时一定要用正确的方法与同事交流，尽快地解决问题，大家才能齐心协力地搞好工作。另外在办公室的人际关系也很难把握，尤其是对于我们这些初出茅庐的实习生，尤其是有些同事之间的关系非常微妙，亲近或疏远任何一方都会给自己带来一些不利的影响，我在这方面的经验是少说话，多做事，这方面的技巧，书本上是学不到的，要在工作中慢慢地学习积累。
以前（社会调查之前），总以为我们的生活按照书本来做就没错了，可是社会调查之后我才发现好多东西是书本上学习不到的。有人说社会是一个大学校，而我现在才真正体会到自己只是一个幼稚班的小朋友而已。当然我并不害怕和气馁。我有很多领导和同事在指路，而我自己也是一个不啬请教的小学生。也许我有时候会为我曾经做过的一些事情而感到后悔，但是没关系，我也清醒的知道这些都是我为社会交的学费。有了经验就有了生活的知识。
同事是一个很奇怪的东西，当然这个“东西”并非骂人之词，我只是把这个角色当作一个社会的事物组成来分析。我之前也天真的以为搞好和同事的关系和搞好和同学的关系没有什么差别。但后来的实践证明当时的我完全是想当然之见。事实上同事之间的关系要比同学之情复杂的多。至少在大多数场合里同学之间不会有利益冲突，而同事之间的关系会在与领导的关系，权位竞争，工资业绩竞争中寻求平衡。
社会调查期间，我得到了各位领导、老师和前辈们的关心与帮助，各位老师都非常耐心地教导我，让我不但学会业务，也学到很多待人处事的道理。特别是办公室里的领导和同事们，在繁忙的工作中抽出时间，不仅在工作上给我指导，向我解说业务知识，还在生活上给与很多关怀。希望以后有机会能再向各位领导和同事学习请教。
以上是我对自己在本公司工作的，下面我将结合在校学习的管理知识对社会调查期间所观察的公司中存在的一系列问题以及解决方案作一个系统的论述。
在社会调查期间，我深深体会到了本公司的优势，以及在齐齐哈尔市的影响地位。虽然本公司仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与鑫海人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响鑫海物业发展的问题，现总结整理如下：
第一，内部管理不规范。首先，本公司受齐齐哈尔市整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
这些问题影响着我公司的发展，为改善其物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。本公司欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立鑫海物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立海纳物业品牌。
3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。
4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立鑫海物业品牌。提高员工素质可以从以下几个方面入手，一方面，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，整体提高员工的业务水平和服务意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，实践经验丰富的专家，进行培训，学习优秀物业管理企业的成功经验；最后，引进人才。企业应引进部分专业知识丰富的优秀人才，以补充新鲜血液，提高企业的活力和创新力，促进企业的发展和品牌的树立。
5.建立企业文化。物业管理企业的服务特性决定了必须从文化层面上去提高员工素质，只有建立起适合本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业价值观，以此规范员工的服务水平、服务态度和服务意识。这样才能促进企业的正常运行、高速发展。
总之，想要走品牌之路，就应全面改善管理，明确公司之间、部门之间、岗位之间的职责与。
权利，建立健全各种规章制度，理顺、协调各方面关系，形成高素质的优秀管理队伍，建立起适合鑫海物业特点的企业文化，树立全新的鑫海物业形象。另外，由于鑫海物业所辖小区较多，各处的物业、业主各具特色，建筑物业差异较大。所以，还应根据各处的特点采取不同的改善措施。
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”初读此句时，我并没有特别的感觉。然而就在这不长的实习后，我不仅真正明白了它的意义，更深切体会到它的内涵。对我而言，社会和单位才是最好的大学，我发现自己在课本上学到的理论知识如果不与公司工作实践相结合就显得太有限，太浅薄。在公司里每一个人都是我的.老师，我要学习的实在太多太多，不仅是专业技能，还有职业精神和社会经验，这些都能成为我以后能很好的胜任工作的基础，也是我能在激烈的竞争中脱颖而出最重的砝码。回想当初刚要实习的时候，我抱着终于可以告别学生的单调生活，进入自己梦寐以求的充满活力的社会大舞台的心情，进入了鑫海集团旗下的鑫海物业管理公司，经历了两个月的实习却又发现自己学到的东西始终是不够，这也让我深刻地认识到学生的本职是学习而不是上课，从课堂到企业，学习是永无止境的，从这个角度说，我愿意永远当一个学生。这次实习的时间虽然很短，可我学到的却是我一个学期在学校难以了解的。就比如何与同事们相处，相信人际关系是现今不少大学生刚踏出社会遇到的一大难题，于是在实习时我便有意观察前辈们是如何和同事以及上级相处的，而自己也尽量虚心求教，不懂就问。要搞好人际关系并不仅仅限于本部门，还要跟别的部门例如市场部的同事相处好，那工作起来的效率才高，人们所说的“和气生财”在我们的日常工作中也是不无道理的。而且在工作中常与前辈们聊聊天不仅可以放松一下神经，而且可以学到不少工作以外的事情，尽管许多情况我们不一定遇到，可有所了解做到心中有底，也算是此次社会实践的目的了。通过这次实习，我对民营企业发展现状有了从理性到感性的认识，这对我来说是一次很大的进步。在实习过程中我不仅学到了许多在课堂上学不到的知识，并提高了自己的实际工作能力，对毕业后在新的工作岗位上做好本职工作打下了基础，提高了自信心。有不少学生实习时都觉得课堂上学的知识用不上，出现挫折感，可我觉得，课本上学的知识都是最基本的知识，不管现实情况怎样变化，抓住了最基本的就可以以不变应万变。在实习期间我发现虽然企业表面现象千差万别，管理方式各有特色，但归根到底，都可以用我们在工商管理中的原理和相关的分析来解释，所以在校期间努力掌握理论知识仍然是我们本科阶段的重中之重，但这样的理论学习之有与相关实践联系起来才更有生命力，也更能显现出它的价值。所以我认为这次的暑期实习最重要的意义就在于使我们切实认识到本专业的社会价值，是我们在步入社会成为一个能独立承担经济和责任的自然人之前的一次最重要的锻炼，我会更努力地积累理论知识，使自己成为一个更优秀的工商管理人才。
企业物业管理的调查报告篇十三
××市区仍有109家国有企业未改制，完成企业改制需要46亿元总成本，约有4.5万名职工需就业和社保安置。这是全市实现科学发展、奋起赶超要直接面对和破解的重大课题。有着显著地域优势和产业资源优势的××市区，为何国有企业改制进程如此缓慢,以致目前改制成本高筑，推动企业改制如此艰难;目前影响企业改制的冻结问题在哪里;要采取哪些措施整体推进改制，是贯彻落实市委九届七次全委扩大会议精神，实现科学发展，奋起赶超的需要，是市直各部门，各企业班子要认真分析、深入研究解决的问题。
1997年全市学南通，对国有企业实行股份制改造，全市上下刮起了改革风。但未能从企业机制和职工身份转变上实行彻底改革。遇上1998年全市抗洪救灾与灾后重建等诸多因素影响，致使市属企业改革拖后了三年。20xx年起全省掀起国有企业改革热潮，××各县区都集中时间、精力进行国有企业改革，但市属国有企业改革力度较小，进展缓慢。20xx年起，市属企业市直各行业纷纷向政府呈送改制方案，但政府要抓的大事太多，国有企业改制问题似乎提不上主要议题。20xx年各部门以企业为单位向政府呈报改制方案，但市政府未成立改制办。一个企业改制从改制立项、职工分流方案初审、资产评估、职代会成立、企业改制方案通过到最后的领导小组批复，全程要经过六个部门、八个程序，最快要八个月至一年，有的甚至是一年半或两年。因此，一段时期政府叫得响、企业干着急、部门慢慢来www.的改革态势，桎梏着市属国有企业的改制进程。20xx年市政府加大力度推进企业改制，成立企业改制领导小组和市政府改制办，促进了市属国有企业改制。但20xx年4月调整职工身份置换补偿金标准，和改制企业“四零五零”人员养老、医疗保金续缴年龄，增加了企业改制成本，在有些部门与行业引发了新的矛盾。综上所述，笔者认为：政府推进企业改制的工作力度、部门服务企业改制的态度、改制政策标准制定和前后一致的尺度、企业班子实施企业改制的同心度，是近几年××市属国有企业改制工作滞后的主要原因。
××市属国有企业改制进程与长江沿岸市区相比落后五至六年，与全省其他设区市相比滞后二至三年。表面上是109户国有企业的存在与急待改制，实质上，一是错失改革良机，增加企业成本;二是国有资产的休眠与浪费;三是挫伤了企业骨干和企业职工创业激情与工作热情;从根本上影响着××的经济发展速度。当前推进市属国有企业改制，要着重围绕，钱从哪里来，人往哪儿去，妥善研究和解决好以下三个根本性问题。
(一)企业改制成本不足和成本动态增长问题。企业改制成本由企业职工身份置换补偿金，企业应缴职工养老保险金、医保金、失业保险金，企业各类债务等组成。随着时间的推移，企业改制成本年增长速度超过两位数。以市粮食直属分局六户企业为例，20xx年底测算改制成本为2800万元，20xx年底基本完成企业改制成本为4300万元，如果拖到明年完成改制，成本要达到7000万元。市直109户未改制企业今年底完成改制成本是46亿元，明年底完成接近50亿元，20xx年底完成改制，成本将达到55亿元。市直早完成一年企业改制相当于增加三十个1000万元利税大户。就市属各行业，各部门来说，今明两年推进市属国营企业改制所带来的经济价值大于任何产业和工作所创造的经济价值。
(二)企业老职工安置和企业员工再就业问题。据统计市属109户企业共有职工4.5万人，剔除己达到退休年龄和五年内提前退休老职工2.5万人，约有2万人需再就业寻求出路和生活保障。如何以人为本，以保民生、保增长、保稳定来实施企业改制，是改制工作的核心问题。改制企业，主导改制的行业主管部门，制订企业改制方案，选择老企业的关、停、并、转时，首先要考虑的是企业老职工的安置问题。要以妥善积极的办法，落实老职工的养老和医疗保障安置，帮助就业有困难的职工实现转岗创业和再就业，切忌只顾少数人利益把职工安置问题简单推给政府，推向社会。
(三)企业债务清理和银行债务偿还问题。市属国有企业普遍存在企业债务重，银行欠款多的问题。绝大部分企业的地产、房产都抵押在各国有商业银行。企业不启动改制，债权债务得不到有效清理，抵押资产一定程度也在流失和贬值。国家支持国有商业银行发放贷款，支持中小型企业发展，××各商业银行也要站在支持××经济发展的高度，支持市属国有企业改制，支持国有老企业的关、停、并、转，支持新企业的整合重组，从而有利于银行债务的有效清理与落实。
整体推进市属国有企业改制的对策与措施。
推进市属国有企业改制是一项系统工程，需要市委市政府的高度重视，需要各部门各行业的精心组织与服务，需要各改制企业干部职工的同心参与和配合，全市上下要站在发展的高度，兼顾长远利益与眼前利益，全局利益与局部利益，以人为本，协调各方关系，整体推进改制工作的顺利进行。
(一)以经济规划和产业发展主导企业改制。一个地区有一个地区的经济发展规划和产业特色。××前几年制订了“十一五”经济发展规划，明确了发展机械、电子、汽车、化工、棉纺、水产、旅游、食品等特色产业。市属众多家国有企业曾经都有自己的产业发展定位，市属国有企业改制，首先要分析确认现有企业的产业发展前景、行业发展定位。主导改制的政府行业组成和工作部门，要充分研究行业发展、行业企业整合、行业内企业财税增长培植问题，在本行业内做出企业改制和企业发展方案，以发展主导改制，以改制促发展。
(二)以产权改革和机制创新实施企业改制。许多发达地区的经济发展事实证明，国有中小型企业生存发展的障碍不是产品不适应市场，也不仅仅是设备、技术、资金问题，而是计划经济遗存下来的公有制形式下的企业经营、管理、分配机制不适应市场经济的发展。市属国有企业的改制，首先要动产权、动机制，宜股则股、宜租则租、宜卖则卖，鼓励全民创业，彻底改变企业现有的经营体制与管理机制，以现代企业制度的建立，实施企业改制。
(三)以招商引资和资产盘活促进企业改制。近几年推动经济发展的手段是招商引资。市属国有企业改制，要以招商引资为切入点，加大企业招商，产业引资力度，引进外来资金、技术、机制、人才，对现有企业进行彻底的改组、改造。只要企业在××落户、安排××人就业，向××财税部门纳税，要舍得让利，与其企业关停，留守人员坐食国有资产，不如引进盘活，让资产生财，让政府得税，让员工得利，促进地域经济发展。
(四)以土地收储和资产抵交扶助企业改制。近两年市属企业改制，普遍遇到一个有地无钱，有业无现的问题。很多企业通过了改制方案，确无资金起动。如何解决影响市属企业改制的资金瓶颈问题，按市场价格集中收储市区各改制企业的国有土地，和企业应缴养老保险金、医疗保险金，经评估后以资产抵押，畅通改制企业与社保、医保，为参与改制职工进行养老保险、医疗保险通道，在政府集中土地资源和有效资产的基础上，最大限度地支持企业尽快完成改制。
(五)以整体推进和分步实施督促企业改制。市属国有企业改制，是一项规范性和系统性很强的工作，宜分系统分部门整体推进，分步实施。一要分系统制订企业改制总体方案，各企业实施方案;二要以系统为单位筹措改制成本，平衡调度改制资金;三要分系统做好老职工社、医保托管，新企业员工培训、转岗、分流、再就业服务;四要以系统为单位清理企业债权债务，盘活存量资产;五要加强督促检查，严肃改制工作纪律，确保改制工作健康有序进行。
企业物业管理的调查报告篇十四
20xx年11月选煤总厂正试实施公务用车改革。在这一年的时间里，选煤总厂车改究竟取得什么样的效果？带着这样的疑问，我们进行了深入的调查。感到选煤总厂的车改是一项成功的举措，为企业转换经营机制、探索和深化“砍掉成本”、降低费用、转变干部作风等问题探索出一条切实可行的有效途径。
选煤总厂车改主要是采用了“三化”式运作方案，即：一是职工通勤市场化。上交原5台通勤客车，改为租用公交汽车公司大客跑通勤，每趟按线路远近交纳费用，保证职工通勤和上下班安全。二是公务用车补贴化。取消副处级以下公务用车，改为发放通勤补助费，副处级领导每人每月1000元，副总级每人每月800元，各职能科室根据业务量大小每月50-300元不等，节约归已，超支自付，解决公务用车问题。三是保留车量包干化。为了便于工作，选煤总厂保留了3台正处级领导公务用车、1台值班车和1台货车，制定严格的费用标准，由司机对油耗、修理费和其它各种费用进行包干，严格控制费用支出。
通过调查，我们发现，选煤总厂通过实施车改达到了预期目标，彰显了“五大效果”：
1、节省了资金支出。车改前，选煤总厂车队原有各种车辆16台，20xx年11月—20xx年10月共发生各种费用143万元，其中租赁费31.9万元，工资27.7万元，养路费、证照费等17.1万元，修理费21.2万元，汽柴油、润滑油、配件费等40.5万元，差旅费等4.6万元。车改后，选煤总厂仅余车辆5台，各项费用大幅减少，20xx年11月至今，保留车量发生费用52.9万元，其中租赁费13万元，工资12.5万元，养路费等费用4.2万元，修理费7.8万元，汽柴油等13.6万元，差旅费等1.8万元；再加上为方便工作而新增的公务用车补贴19.2万元、交纳汽车公司通勤费29.7万元，总计费用101.8万元，比车改前减少了41.2万元，实现了节约资金的目的。
2、精简了辅助机构。选煤总厂车队原为独立的行政部门，原有43名职工，其中9名管理人员（7名副科级以上干部，2名干事），34名工人，车改后，车队机构撤销，其中33名干部职工重新分配工作，支援了生产建设；10名干部、职工并入办公室管理，达到精简了辅助机构的目的。3、提高了工作效率。车改前，有这样一句话，叫“管车的不好管、要车的不好要、配车的难调配”，生动地形容了选煤厂公务用车状况。各部门一有外出任务就要车，没有车就等靠，影响正常工作，为此各部门与车队经常因车辆分配问题发生争执。如今，副处级以下厂领导和各部门都有了通勤补贴费，发生外出任务不等不靠了，厂领导也与职工一同出入，提高了办事效率，改善了领导形象，密切了干群关系。
4、保障了通勤安全。过去由厂通勤车接送职工上下班，由于北方冬季路滑，再加上车辆状况不好，通勤车经常中途发生故障，既影响正常工作，又威胁职工安全，企业承担了较高的风险，如今，与汽车公司签订严格的服务合同，车辆途中发生故障将由公交公司包赔损失，降低了企业风险，保障了职工上下班安全。
5、积累了改革经验。选煤总厂通过车改，走出了一条以转换经营机制促进企业降低成本之路，既为该厂其它部门的改革提供了经验，同时也为集团公司探索“以转变经营机制，‘砍掉成本’”提供了有益的参考。
改革是一项复杂的“系统工程”，涉及企业内部利益的重新调整和分配，牵一发而动全身，思想不统一不能改革，时机不成熟也不能改革，条件不具备更不能改革。选煤总厂的车改，同样需要注意这些问题。为保证车改顺利实施，减少矛盾激化，选煤总厂针对各阶段特点进行了周密的安排部署。
1、必不可少的前期准备。
一是统一领导的思想。车改作为一件涉及职工乘车安全和领导集体自身利益的大事，它的重头戏就是统一思想认识，特别是领导干部的思想认识。当前，有个别领导干部认为，公务用车不单纯是一种代步工具，更是一种身份地位的象征。正因为存在这种特权思想，无形中增加了车改的阻力。选煤总厂主要领导看到这一情况，认识到车改要想得到职工拥护，首先就要统一领导集体的思想认识，转变思想观念，消除这种特权思想。为此，他们通过开会讨论、个别谈心等方式，耐心细致地做领导集体的思想政治工作，使每一名领导干部认识到车改对企业的现实意义，教育个别领导干部要端正思想、树立改革意识、发挥表率作用，从而达到统一思想认识的目的，保证车改顺利推进。二是细致的调查论证。制定车改方案是实施车改的关键。为保证车改方案科学合理，选煤总厂由厂经营办牵头、工会参与坚持内查、外调相结合，进行了细致的调查论证。内查，就是详细调查原车队运行状况，各种费用组成，发动职工提出合理化建议，进行各种方案的模拟和测算，分析不同情况的利弊，找出适合企业车改的运作方案。外调，就是到其它车改成功的企业进行参观考察，集团公司内部重点考察了热电厂，外部到了大庆等地实施车改的企事业单位，求取真经，借鉴成功经验。通过大量的调查论证，最后形成了两套六种方案，并详细分析了每种方案的利弊得失，为领导决策提供了丰富的`选择空间和可靠的参考依据。
2、组织严密的实施过程。
厂长办公会进行专题研究，从不影响工作、保证职工通勤安全、确定利益分配方案、保持企业稳定等多个角度出发，进行了细致的研讨、认证，最后通过不同的组合和效益分析确定了最佳方案。同时，严格履行改革程序，召开职工代表大会充分听取职工的意见，尊重职工的选择，为车改顺利推进打下了良好的群众基础。
3、积极稳妥的善后处理。
一是妥善安置闲置人员。车改过程中，矛盾最集中和最棘手的问题是人员再分配问题。这一问题处理不好，将形成影响企业正常发展的不稳定因素。为此，他们一方面针对原车队人员的特点和企业各单位缺员情况，按照保一线生产的方针进行了合理的再分配；另一方面要求接收单位加强岗位技能培训和思想教育，使再分配人员尽快适应新岗位要求，保持企业和谐稳定。二是不断调整利益分配。在车改方案实施后，他们坚持企业利益与个人利益相结合、并以企业利益为主原则，不断调整通勤补贴方案，针对工作实际情况进行了适当的增补，如为荣工科、保卫科增设通勤费等，保证正常工作需要；同时，也不断完善车改配套措施，针对保留车辆进行了配套改革，实行包干费用的作法，防止了公车私用和车改后照样作公车等问题出现。通过不断的调整，保证企业车改始终处于高起点推进、低成本动作，促进了节支降成。
