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物业项目管理心得篇一
登高作业(2米以上)需二人以上操作,使用合格的劳防用品及保险带,并确认扶梯牢固,梯脚防滑。
上吊顶需有三人以上操作,一人挡扶梯。二人上吊顶,带好充足电的远射灯、对讲机,戴好安全帽。
登高作业时,衣物口袋内勿放重物(如工具等),以免坠落伤人。
检查电气设备时,应严格按低压电气操作规程执行。
作业完成后,必须清点所带工具,切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。
在施工场地作业时,应戴安全帽以防高空坠物伤人。
使用电动工具时,需检查接地线及绝缘保护。
暗处作业时,如需照明,须使用24v行灯。
使用砂轮机时,应确保有防护罩,严禁带手套,切勿用力不均。
使用钻床时,须带防护眼镜,严禁带手套。
使用电焊机时,须持证上岗,开具动火证并有人监督,备好灭火机,采取防火措施。
在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前,应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时,需有监护人进行指导,应加强现场的通风和照明,以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全,如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。
在作污水处理设备转换时,罗茨风机不能停止运行。
电工安全守则
a.任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作,应有经考核合格持有操作证的电工担任。
b.任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前,一律应作为有电。
c.在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效,使用工具绝缘良好),有破损及不完整的工具不可使用。
d.严禁带电作业。紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全方可进行。
e.在检修用电线路和设备时,必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂'有人工作,禁止合闸'的指示牌。
f.电气设备上的指示牌,非经原工作人员或设备主任同意,任何人不得移动。
g.变配电室的任何操作(包括停电、检修、送电)一律必须凭工作票。
h.操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽。
i.自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。
j.电流互感器不得断路,电压互感器不得短路。
k.不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。
电焊工安全守则
a.必须持有合格的电焊操作证书。
b.必须严格执行'十不烧'原则。
c.在工场间之外地区施工时,必须开具'动火证'。
d.在工场间以外地区工作时,必须做到'看'、'嗅'、'听'并配齐灭火装置。
e.上班时必须穿好绝缘鞋子及戴好工作帽和帆布手套。
f.登高作业时,必须有牢固的保险带并有人监护,做好隔离装置。
g.严禁拆下焊机上所有的电气设备。
h.电焊机有良好的保护接地或接零。
i.在阴暗潮湿、密封的容器工作时,必须有良好通。
为确保各设备系统安全正常运行,通过培训并将建立如下安全操作规程,规范设备运行操作。
高、低压供配电设备系统安全操作规程
发电机设备系统安全操作规程
空调设备系统安全操作规程
给排水设备系统安全操作规程
电梯设备系统安全操作规程
消防设备系统安全操作规程
弱电设备系统安全操作规程
物业项目管理心得篇二
我国每年的工程项目投资规模巨大，投资的成败直接影响着国民经济的发展和人民生活水平的提高。工程项目是一项极其复杂的系统工程，它从可行性研究、设计、施工到竣工验收都是一个充满风险的过程，因此，工程项目的风险管理是具有极其重要的研究价值的。
现代项目管理开始于上个世纪70、80年代，最初是在美国军事项目和宇航项目上发展起来，后来蔓延到各种类型的民用项目。项目管理对计划、采购、合同、进度、质量、风险等诸多方面都有充分重视，并形成有机的管理框架。20世纪90年代以后，项目管理开始更加注重人的因素，注重顾客需求和实施人性化管理。
工程项目管理是以建设工程项目为管理对象，以项目经理负责制和成本核算制为基础，以管理层和作业层相分离为特征，按照工程项目生产经营的内在规律进行有效的组织、协调、控制的一种施工管理制度。它是对整个工程的计划、执行和完工考评等整个过程的管理,它可以分成三个阶段：起始阶段、执行阶段和结束阶段。其中，起始阶段是为整个项目准备资源和制定各种计划，执行阶段是监督和指导项目的实施、完善各种计划并最终完成项目的目标，而结束阶段是对项目进行总结、评价及各种善后工作。
风险管理是工程项目管理不可缺少的一个部分。风险是由于从事某项特定活动过程中存在的不确定性而产生的经济或财务的损失，自然破坏或损伤的可能性。工程项目管理风险就是在项目管理活动或事件中消极的后果发生的潜在可能性。每一个工程项目都必然伴随着一定的风险。工程风险不仅包括在整个建筑工程项目施工的全过程中，自然灾害和各种意外事故的发生而造成的人身伤亡和财产损失的不确定性，而且也包括技术性、管理性问题引起的经济损失的不确定性。风险管理是一项综合性的管理工作，它是根据工程风险环境和设定的目标对工程风险分析和处置进行决策的过程。包括工程项目风险识别，工程项目风险评估，工程项目风险分析和工程项目风险控制。
(一)工程项目风险识别
风险识别是工程项目风险管理的第一步。它是指找出影响项目质量、进度、投资等目标顺利实现的主要风险。风险识别可以从风险分类着手，采用专家调查法、幕景分析法或者故障树分析法进行有效辨别。其中专家调查法是邀请专家找出各种潜在的危险并做出对其后果的定性估量，没有要求作定量估计。主要有delphi法和头脑风暴法。故障树法是利用图解的形式将大的风险分解成更加具体的小风险，或对各种引起风险的原因进行分解。
风险按照造成后果可以分为纯风险和投机风险;按照分布情况分国别风险和行业风险;按照控制程度分为不可避免的风险、可转移的风险和有利可图的投机风险;按照是否可管理分为可管理风险和不可管理风险;按照影响范围分为局部风险和总体风险;按照导致风险的原因分为自然风险、社会政治风险、经济风险、技术风险和其他风险。
那么，在工程项目管理中，风险主要有可行性研究阶段存在的基础数据不完整、不可靠，分析模型不合理，预测结果不准的风险;工程设计中存在的设计内容不完整，设计存在缺陷、错误，采用不恰当的规范，未考虑地质条件，未考虑施工可能性，有关数据不足或不可靠的风险;施工中存在的工艺落后，施工技术方案不合理，施工安全措施不当的风险;工艺流程不合理，工程质量检验和验收未达到规定要求的风险;自然环境中的洪水、地震、台风、雷电、泥石流、地陷等不可抗拒力的风险;组织管理中的缺乏项目管理能力，组织不妥当，目标不适当，缺乏管理协调的风险;进度计划中的管理不力造成工期滞后，劳动力缺乏或劳动生产率低，材料供应不足，不可遇见的现场条件的风险;成本管理中的不适当的工程变更，不适当的工程支付，预算偏低的风险;合同签订中合同条款表达有误，合同类型选择不当;索赔管理不力的风险;人员配置中业主、设计人员、监理人员、施工管理人员、施工技术人员、工人素质的风险;在材料供应上的原材料、成品、半成品的`供货不足或拖延，数量差错，质量规格有问题的风险;设备上施工设备供应不足，类型不配套，故障、安装失误的风险;资金上的资金筹措方式不合理，费用超支，资金不到位的风险。
(二)工程项目风险评估
风险评估是在风险识别之后，对工程项目风险的量化过程。它是指采取科学方法将辨别出来并经过分类的风险按照其权重大小给予排序，综合考虑风险事件发生的概率和引起损失的后果。对于不同权重的风险，管理者应该给予不同程度的重视。风险评估可以采用综合评价法，ahp层次分析法，模糊评价法和等风险图法。综合评价法是邀请有经验的专家对可能出现的风险水平或风险事件进行评估，然后综合整体的风险水平，对风险进行排序。ahp层次分析法是由美国匹兹堡大学教授t·l·saaty创立的一种系统分析与综合评价方法。
它是一种定量与定性相结合将决策者的主观判断与偏好用数量形式表达和处理的方法,能够比较准确地确定综合评价模型的权重。在层次分析法中一般要采用标度来衡量指标的重要程度以及决策者的偏好程度，该标度方法的认知心理学基础是对事物直觉地层次剖析和比较,从人的思维分辨率和知觉的灵敏度看都是合理的。模糊评价法是利用模糊集理论评价工程项目风险，使用蒙特卡洛模拟或三角模拟等方法度量风险，并可以通过改变参数而多次模拟项目风险，得到模拟仿真计算的统计结果，依次作为风险度量的结果。等风险图法是在风险发生概率和风险造成的损失程度构成的二维坐标图上通过画出等风险曲线来比较风险的大小。
(三)工程项目风险分析
风险分析是在前面工作的基础上对工程项目管理过程中可能出现的任何事件所带来的后果进行分析，以确定该事件发生的概率以及可能影响项目的潜在相关后果。风险分析可以使用进度网络模型，寿命周期费用模型或者快速反应速率模型来考察分析工程项目的风险。在制定项目开发计划、确定项目过程优先级时考查工程进度风险和工程项目费用风险，多用进度网络模型和寿命周期费用模型。在工程项目资金出现问题时候多用快速反应速率模型来确定该项目规划的各种备选方案所需的预算分配。风险分析可以从整体出发弄清楚各个风险事件之间确切的因果关系，以便制定出系统的风险管理计划，同时可以考虑各个不同风险之间相互转化的条件，研究如何才能把威胁化为机会，进一步量化已经识别了的风险发生的概率和后果，减少这种估计的不确定性。
(四)工程项目风险控制
风险控制是指利用某些技术来设法避开或控制风险，消灭或减少风险事件发生所造成的损失。风险控制的重点在于消除风险因素和减少风险损失。管理者可以采用风险回避、风险转移、风险自留、风险分散、风险降低和风险抵消等方法来进行控制。风险回避是指考虑到风险识见的存在和发生的可能性，主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。通过风险回避可以在风险事件发生之前完全消除某一特定风险可能造成的损失。风险转移是指一些单位和个人为避免承担风险损失，有意识地将损失或损失转嫁给另外的单位或个人去承担。
风险转移有控制型非保险转移、财务型非保险转移及保险转移三种形式。风险自留是一项组织自己去承担风险事故所致损失的措施。风险分散是指投资项目时，横向项目有不同的层次结构，纵向项目有多样性，有利于分散风险。风险降低是指降低风险发生的概率和尽量降低损失。采用风险降低的控制方法对工程项目管理者是有利的，可以使项目成功概率大大增加。风险抵消是指将一些风险加以合并抵消，以便降低风险损失。
物业项目管理心得篇三
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。
1.2适用范围
各管理项目设备管理当班人员。
2.1当班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。
2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。
3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;
3.2交接班准备工作未完成时;
3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;
3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;
3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。
物业项目管理心得篇四
为保障物业公司正常经营的连续性和秩序，使仓库作业合理化、避免浪费、降低成本、控制物资、减少库存资金占用，结合公司实际情况特制订本制度。
本制度适用于物业公司正常经营、办公所需各种原辅材料、零配件以及清洁、维修、秩序所需工具等物料的采买、固定资产的申购和库存的管理。
1、行政人事部负责物料的采买存储等各项工作，物料的采购由行政主管负责，物料的发放及存储由行政专员负责。
2、各项目由客服部行政前台兼任仓库管理员，负责物料的申购、入库、出库、退料、储存、防护工作；财务部、行政人事部和仓管共同负责废弃物处理工作。
3、仓库管理员应及时了解各部门使用物资的情况，保证满足项目正常经营所需的物资需要，不缺货断档，并使库存物资、采购成本总额资金费用最小化。
物料采购管理是为了规范采购流程，明确采购责任，对采购过程进行管控，确保采购的物资符合公司要求，以保证公司的利益。
1、物料申购流程
2、实行物料采购计划报批制度，每季度末25号之前各项目按需提报下季度物料采购计划及现物品库存状况表，报至行政人事部。
3、行政人事部编制采购计划汇总表，按实际批复数量购买并发放。
4、各项目在领取物料时坚持以旧换新原则。
5、对计划外（或突发性）的物品采购需求，须填写《紧急采购单》）（表1）经公司领导审批后项目自己购买发放。
固定资产的申请购买由项目上填写《固定资产申购单》（表2），经公司领导同意后，行政人事部进行对比购买，购买时要秉乘质优价廉的原则。
物品入库制度是为了确保采购物品的质量，各项目仓管员应办理完善的入库手续。
1、物料入库流程
2、物料入库，行政人事部采购人员应亲自同供货商办理交接手续，按照采购计划汇总表核对清点物资名称、规格型号、数量、单价，按要求在接收单上签字，应当认识到签收是经济责任的转移。
3、各项目仓管员应亲自到行政人事部办理领用手续，按照申购单清点物资名称、规格型号、数量，按要求在《物料领用表》（表3）上签字，应当认识到签订《物料领用表》是经济责任的转移。
4、仓管员接收物料后需及时联系各部门主管，检验物料是否符合使用要求，符合要求的物料及时入库，分类存放并录入《仓库存货统计表》(表4)；不符合要求的物料及时通知行政人事部与供货商联系进行退换，符合要求后及时入库，更新《仓库存货统计表》。
5、采购的设备开箱后，若有技术数据和随机文件，需交仓库管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据，可办理借阅手续。
6、工具使用人辞工或调离工作岗位时，需将原领用工具退还到仓库，仓库管理员根据使用人领用项目，逐项清点归还工具。如有丢失、严重缺损，使用人必须做相应赔偿，或者以工资形式从当月工资中扣除。
库存管理是为了确保仓库储存物品的质量。
1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别堆放，设立《仓库存货统计表》(表4)，物品要先进先出，定期翻堆，节约时间。
2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、温货、轻重、危险品需区分，重载物品与轻抛物品不要混堆，有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。
3、仓库管理员要留意仓房的温湿情况，注意防火安全，确保所有物资的安全存放。
4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。
5、固定资产的管理：固定资产一律登记造册；部门领用需办理领用手续，贯彻“谁领用，谁保管，谁负责”的原则，财务部监督；固定资产在部门之间转移，由行政部承办转移手续，明确保管职责；为使固定资产做到账实相符，固定资产每季度盘点一次，时间为每季度末，具体由行政部组织，项目仓管员、财务部共同盘点（具体根据本公司固定资产管理制度）；损坏而没有修理价值和使用价值的，按固定资产报废流程具体处理（表8）；固定资产的折旧年限按公司财务管理制度规定执行。
物业出库指各类工具、低值易耗品及设备等的领用。
1、各类工具及设备的领用程序
2、低值易耗品的领用程序
根据工作需要及物料使用周期，直接到仓管员处签领，登记《出库单》（表5）。
3、《领料单》(表6)，注明用途、项目名称，并由部门主管核准、经领人签名，仓管员存放作仓库记帐凭证；物品仓库管理的物品，凡属低值的易耗品，可采用分类，直接签领；保洁、维修、保安人员领用各类工具时，除按领用程序填写《领料单》外，还需由仓管员在《工具领取登记表》（表7）填写所领用工具，此《工具领取登记表》反映记录本人所领用保管的各类工具。本人离职或变动工种时，需按《工具领取登记表》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遗失，应作赔偿），方能办理离职手续。
4、物品出库坚持“以旧（坏）换新，先进先出，按规定供应，节约用料”的原则发放。
以旧换新明细
5、如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管员应认真进行核对登记。
仓管员每月底盘点物品、库存数量，保证账实相符。按实际情况，根据公司规定申报采购。每月3号前，将项目上月《仓库存货统计表》电子版提交至行政人事部备份（行政主管），纸质版需仓管员、项目经理签字在项目存档。公司行政人事部和财务部每月不定时盘查各项目物料账目和实际领用情况。
每季度，仓管员汇总统计本项目短缺物料，制定下季度采购计划，经项目经理、物业副总审核签字后，提交行政人事部。
物品报废制度是为了明确物品报废程序。
1、申请物料报废，填写《废旧物资报废处理申请表》（表8）经行政部、财务部审批同意后进行集中报废处理。
2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和废锁具等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。
3、物料报废需符合下列情况之一:
1）经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。
2）严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。
3）严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。
4）其它需淘汰或更换的设备。
5）对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品。
1、严格按照要求及时做好送货单、入仓单、领料单等各种单据、票据的填写工作。
2、做好物资盘点工作，项目每月底一次盘点，行政人事部每月一次不定时核查。
3、每年年终，仓管员和使用部门进行总盘存，行政人事部、财务部对盘点情况进行核查，并在年终《仓库存货统计表》上签字。
1、公司员工针对个人领取的工具，必须妥善保管，在本人离职或辞职时，需按《工具领取登记表》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遗失，应作赔偿），方能办理离职手续。
2、仓库钥匙暂由仓库管理员保管，注意每日领用时间，提前做好领取工作。
3、仓库是物品保管重地，严禁吸烟，除仓库管理人员外，任何人未经许可不准进入仓库。
4、做好仓库防火、防潮、防盗、防虫工作，确保仓库物品的质量和安全，配备好必要的灭火器材。
5、仓库内配备常规洁具，应每日进行清扫，每月做一次大扫除，空置的包装箱、袋、纸应及时处理，严禁堆放在仓库内。
6、仓管员工作调动时一定要办理移交手续，列明移交物资清单，移交人、接收人、监交人三方签字确认。
7、对仓管员由于工作失误造成的亏损，要进行处理以及赔偿。
物业项目管理心得篇五
通过对各辖区的绿化环境实施全面指导和监督管理，为住户创造最佳的生活环境。
适用于公司管辖项目的绿化工作。
3.1清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。
3.2质管部每月(季)对各管理处进行绿化检查。
3.3管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。
4.1绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。
4.2根据花草树木的长势，按照绿化工作程序，绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥，提供花木正常生长发育所需的营养。
4.3清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准，并定期对绿化工作人员进行行业务知识的培训、考核。
4.4清洁绿化部要根据花木病害发生规律，制定预防管理措施，防止病虫害的发生。
4.5管理处在日常生活和管理中要对本管辖区的绿化进行维护，要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。
4.6质管部在每月(季)检查中要对花木造型美观定期修剪，防止病虫害等情况进行检查，根据问题对管理提出要求，并限期纠正绿化中存在的不合格项。
4.7在台风暴雨来临时 ，管理处要对易吹折的树木做好预防措施，防止在台风暴雨期间花木遭受损害。
《清洁绿化管理手册》
物业项目管理心得篇六
为加强项目管理，防止重特大事故发生，避免造成人员伤亡、职业危害和重大经济损失，特制定本制度。本制度适用于在存在危险因素场所工作的全体员工。
根据国家标准《生产过程危险和有害因素分类与代码（gb/t13861—1992）确定本项目具有较大危险危害因素场所。
1、 属于具有较大危险危害因素的场所，在物业管理处必须进行登记建立档案，具有较大危险危害因素的设备必须由具有相应安全技术资格的专人进行操作。
2、 具有较大危险危害因素的设备必须按照有关安全技术要求进行定期检测、检验。
3、 长期处在具有较大危险危害因素场所工作的职工，必须按照职业安全卫生要求进行定期健康检查，对不适合在该场所从事作业的人员，由行政人事部调离原岗位，安排适宜工作。员工健康体检由行政人事部牵头组织。
4、 临时出现的危险性场所，必须设置监护人，监护人必须具有相应的应急处置能力，且必须坚守岗位，待工作结束后方可离岗。
5、 为防止造成人员伤害设置的安全防护装置必须齐全。
1、 生产经营设备、设施应有配套的安全设备或安全警示装置《安全生产法》第二十八条规定：“生产经营单位应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的安全警示标志”凡可产生危险、有害因素较大的场所、部位，都应设置相应的安全防护装置，例如，设备的可动零部件是否设置有相应的安全防护装置，凡人员易触及的可动零部件，应尽可能封闭或隔离。对于操作人员在设备运行时可能触及的可动零部件，必须配置必要的安全防护装置。对于运行过程中可能超过极限位置的生产设备或零部件，应配置可靠的限位装置。
2、 安全设备、设施使用、维护、检测的安全保障《安全生产法》第二十九条规定：“安全设备的设计、制造、安装、使用、检测、维修、改造和报废，应当符合国家标准或行业标准。生产经营单位必须对安全设备进行经常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。维护、保养、检测应当作好记录，并由有关人员签字。”根据这条规定，安全设备使用安全保障应包括安装使用方面的保障和维护、保养、检测、管理方面的安全保障。
物业项目管理心得篇七
1、母婴同室医护人员必须经过18学时的系统母乳喂养知识的'学习培训，考试合格者方可上岗，并在工作中不断学习强化母乳喂养的新知识。
2、母婴同室要保持空气清新、安静、舒适、温度、适度适宜，为母婴创造一个良好的修养环境。
3、每日紫外线照射2次，每次1小时，每月做细菌培养一次。
4、医护人员要热情接待孕产妇，介绍爱婴医院基本知识，对孕产妇进行细致的心理护理，强化宣教，禁止产妇及家属使用代乳品及奶瓶、奶嘴。
5、产妇产后入母婴同室2小时内要协助并教会产妇哺乳的姿势、体位、方法及婴儿含接姿势，做到充分有效地吸吮，接需哺乳。
6、护理人员定时巡视母婴同室，密切观察母婴情况，发现异常及时报告医师处理。
7、对母婴同室的婴儿进行晨护及预防接种等工作时，母婴分离不能超过1小时。
8、非本室工作人员不得随便进入母婴同室，要严格执行探视制度，在规定时间内探视，每次不能超过1人。
9、母婴出院前，医护人员要向产妇及家属进行母乳喂养、计划生育、产褥期保健知识的宣教，安排产妇出院后的随诊工作并进行登记。
10、母婴出院时，主班护士应清点室内和床上用物是否丢失并将污物送往洗衣房，同时进行必要的室内清洁消毒。
物业项目管理心得篇八
规范给排水管理,确保给排水系统畅通。
适用于xx嘉园管理处维修值班人员的值班管理。
1、工程部给排水人员严格执行给排水管理制度。
2、工程部主管负责监督、检查。
1、给排水的申请报装业主/用户应向工程维修部提供房屋给排水图及资料,当现有给排水设施不能满足业主/用户需求时,工程维修部应通知业主/用户,并协助与给排水部门协商解决。
2、停水处理
在接到供水部门的停水通知后,管理处应在1小时内及时通知业主/用户并做好记录;当事故停水时,工程维修部应及时组织抢修并通知业主/用户,同时做好记录。
3、紧急情况处理
a、紧急情况时,工程维修部应立即采取措施并组织实施抢修,同时与给排水部门联系,并及时通知业主/用户,做好有关记录。
b、严格按照物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。
c、工程维修部制订给排水设施的日常和定期维护保养计划,并负责检查和督促实施情况。
物业项目管理心得篇九
我从事项目管理工作已近十年了，在这些年的工作中经历了各种各样的事情，从中接受了教训，也取得了经验，结合我个的心得，我总结了八个字“旨在落实，贵在坚持”。
上海崇明越江通道工程位于上海市东部，工程范围南起上海市浦东新区外高桥东的五号沟，规划五洲大道--远东大道立交，跨越长江口的南港，经长兴岛中部新开港及陆域，跨越长江口的北港，至崇明岛陈家镇奚家港西，由上海长江隧道(南港)工程和上海长江大桥(北港)工程组成。其中，上海长江隧道工程起点与a30立交相接，以隧道形式穿越南港至长兴岛与北港桥梁工程路线起点相接;上海长江大桥工程，在长兴岛上设潘园互通立交与潘园公路相接，跨规划环岛北路，以桥梁形式跨越长江口的北港水域，至崇明岛陈家镇终点。
b4标段位于北港主通航孔桥两侧，跨径组合为(接70m梁)85m+5×105m+90(接主航道)，共两联双幅，处于北港水面中心区域。
我担任的是b4标钢梁防腐涂装工程的项目经理。工程在浙江舟山沈家湾岛加工基地加工，完后海运到海崇明施工现场水上安装。
下面我结合这个工程就项目经理安全生产管理方面谈谈个人的一点心得体会。
1施工准备的安全技术措施
(1)凡入场工人均应逐级进行“三级”安全技术教育及交底，落实所有安全技术措施和人身防护用品，未经落实不得进行施工。各分部分项工程开工前均需进行安全技术交底。
(2)落实现场施工人员持证上岗:施工现场内的项目经理、管理人员、检验试验人员、测量人员、特种作业人员必须持证上岗。对所有施工人员进行岗前培训、考核。由项目部综合办公室负责确认。落实施工机械设备、安全设施及防护用品进行场的计划。办理职工意外伤害保险。对安全设施、设备、防护用品的检查验收;制定各项安全管理制度并组织学习。
2现场布置的安全技术措施
(1)设置安全标志，在本工程现场周围配备、架立安全标志牌。
(2)施工现场的布置符合防火、防毒、防爆、防台、防雷电等安全规定和文明施工的要求，施工现场的生产、生活办公用房、仓库、材料堆放场、停车场、施工车间等应按批准的总平面布置图进行布置。
(3)现场的施工、生活区均要设足够的消防水源和消防设施网点，消防器材应有专人管理不得乱拿乱动，要组成一个由5-10人的义务消防队(由现有工人抽掉培训后组成)，所有施工人员要熟悉并掌握消防设备的性能和使用方法。
(4)各类仓库、库棚、料场等的消防安全距离应符合国家或公安部门的规定，室内不得堆放易燃品;严禁在施工场所、料库、油漆仓库等处吸烟;现场的易燃杂物，应随时清除，严禁在有火种的场所或其近旁堆放。
(5)施工现场的临时用电，严格按照《施工现场临时用电安全技术规范》的规定执行。
3施工用电安全技术措施
(1)施工现场供电线路、电气设备的安装、维修保养及拆除工作，由专业人员(经有关部门培训并考试合格、持有效证件上岗的维修电工)进行。严格按有关规定安装线路及设备，用电设备都要安装地线，不合格的电气器材严禁使用。
(2)现场照明电线绝缘良好，导线不得随地拖拉或绑在脚手架上。照明灯具的金属外壳必须接零。室外照明灯具距地面不低于3m，室内距地面不低于2.4m。
(3)配电箱、开关箱使用bd型标准电箱，电箱内开关电器必须完整无损，接线正确，电箱内设置漏电保护器，选用合理的额定漏电动作电流进行分级匹配。配电箱设总熔丝、分开关，动力和照明分别设置。金属外壳电箱作接地或接零保护。开关箱与用电设备实行一机一闸一保护。同一移动开关箱严禁有380v和220v两种电压等级。
(4)架空线必须设在专用电杆上，严禁架设在脚手架上，架空线装设横担和绝缘子。架空线离地4m以上，机动车道为6m以上。
(5)接地电阻符合规定，总箱，分配电箱必须有重复接地。
(6)安装、维修或拆除临时用电工程，必须由电工完成，电工必须持证上岗，实行定期检查制度，并做好检查记录。
(7)配电房、车间、仓库有防护措施、灭火器材齐全。
(8)对易燃易爆、危险品存放场所的用电设备，加强监控、检查工作，发现问题立即整改。
(9)对移动机具及照明实行二级漏电保护。并经常进行检查、维修和保养。
(10)施工现场大型用电设备、大型机具等，配有专人进行维护和管理。
(11)电工晚间值班必须双人上岗,特殊情况下需要带电操作时，必须配备必要的安全用具，采取可靠的安全隔离措施，并指定专业人员进行监护,施工用电中常见通病必须杜绝。
4施工机械使用的安全技术措施
(1)各种机械操作人员，必须持有操作合格证，不准操作人操作与操作证不相符的机械;不准将机械设备交给无操作证的人员操作，对机械操作人员要建立档案，专人管理。施工机具如空压机、喷砂机、电弧喷涂设备、高压无气喷涂机、电源、空气净化装置等装置及其配套装置，操作前要进行安全及是否正常运行检查，要规范操作、定期检查。
(2)操作人员必须按照本机说明书规定，严格按照工作前的检查制度和工作中注意观察及工作后的检查保养制度，做到：工作前检查、工作中观察、工作后保养。
(3)机械设备在施工现场停放时，选择安全的停放地点，夜间应有专人看管。用手柄起动的机械应注意手柄倒转伤人，向机械加油时要严禁烟火。严禁对运转中的机械设备进行维修、保养调整等作业。
(4)指挥施工机械作业人员，必须站在通视良好的安全地点，并应明确规定指挥联络信号。
(5)定期组织机电设备、车辆安全大检查，对检查中查出的安全问题，按照“三不放过”的原则进行调查处理，制定防范措施，防止机械事故的发生。
(6)施工机械作业人员必须持有效证件上岗。安全装置必须齐全，灵敏可靠。
(7)中、小型机械的使用:项目部指派设备检修管理员负责机械使用前的验收工作，平时做好检查机械运行情况。中、小型机械操作人员必须持有效证上岗。按规定搭设机械防护棚。机械设备接地或接零，随机开关灵敏可靠。督促机械操作人员做好定期检查、保养及维修工作，并做好运转保养记录。机械设备的防护装置必须齐全有效，严禁带病运转。固定机械设备和手持移动电动工具、必须实施二级漏电保护。中、小型机械必须做到定机、定人、定岗位。
5消防措施
(1)施工现场应建立和执行防火管理制度，由项目经理总负责，由安全员专管。
(2)油漆、稀释剂等易燃物品应放在专用仓库，配备消防设施如灭火器和消防砂箱等，严禁烟火。
(3)施工现场设置符合消防要求的消防设施，并保持完好的备用状态。油漆涂装现场及附近区域禁止吸烟。
(4)所有工地人员要加强安全教育，懂得必要的防火、灭火知识。
(5)现场设置防火标志牌，任何人不得私自挪动标志牌和消防设施。
物业项目管理心得篇十
(一)管理构架
1、组织机构图
2、各部门职能及各岗位职责
3、员工情况
1)员工构成，其中管理人员占;学历构成(特别是管理人员)
2)各部门骨干基本情况
(二)内部管理制度
1、公司管理形式(总经理负责制;总公司与各管理处关系，自负盈亏)
2、行政人事制度
1)员工培训制度(察看年度培训计划，了解公司培训重点)
2)员工考核、奖惩制度
3)员工档案的管理
3、档案管理
1)工程档案的管理(图纸资料、设备档案)
2)小区基本档案资料(竣工验收资料、各项审批文件)
3)档案借阅制度
4)业主资料的管理(保密性)
5、财务制度
1)收费标准的制定、申报、审批
2)押金的处理
3)财务收支预算、决算、分析
4)日常财务帐务处理
5)定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况
6、采购及库存管理
1)采购内容的制定和审批
2)库存的有效控制及及时补充
3)库存的帐务处理
4)库房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外来文件管理
2)内部文件往来
3)收发登记
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的评选标准管理(资质、工程款预算、信誉等)
2)签订合同
3)工程进度及质量检查及其记录
4)工程验收制度
5)整改制度
9、办公设备的管理
1)台帐
2)领用
3)报废
10、合同管理
11、形象识别系统的使用办法
12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设
(三)公众管理制度
1、业委会章程
2、管理维修公约
3、卫生公约
4、装修管理规定
5、停车场管理规定
6、治安管理规定
7、园林、绿化管理规定
(一)概况
1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等
2、设备设施情况
1)消防设施
2)配电设备
3)电梯设备
4)给排水设备
5)计量设备
6)人防设施
7)有无智能化设施
3、竣工验收情况(有无影响物业服务质量的设计问题)
(二)物业管理方式
(三)业主委员会概况
1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系
2、业主委员会曾行使过的权利(是否能有效的行使其权力)
3、业主委员会的建立、换届、选举制度
4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限
(四)小区内部环境
1、绿化率
2、停车场位情况及其管理
3、公共设施的养护、维修情况
4、业主对小区环境的满意度
5、管理用房的使用情况
6、经营用房的使用情况
1)合同
2)月租
3)经营内容
7、小区配套设施是否齐全
(五)小区外部环境
1、与地方各管理部门的关系
2、周边交通、环境、可持续发展情况
3、周边物业及其物业管理情况(未来是否存在竞争)
(一)入住管理
1、入住手续
2、房屋档案的建立(一户一档)
3、空房管理(定期检查制度)
4、空房的使用制度
5、空房钥匙管理
(二)收费管理
1、物业费的收取
1)缴费通知单的发放
2)收费期
3)费用明细
4)业主费用查询
2、代收代缴费用的收取(水、电、煤气、电视等)
1)缴费通知单的发放
2)收费期
3)费用明细
4)业主费用查询
(三)清洁消杀管理
1、清洁消杀设备、用料管理
2、清洁消杀操作规程及服务标准
3、检查制度
1)检查频率、方式(抽查)
2)检查记录
3)整改
(四)保安管理
1、保安员情况
2、排班制度
3、巡视频次及其记录
1)公共区域巡视
2)楼内巡视
4、保安队员文明服务、着装要求
5、检查制度
1)检查频率、方式(抽查)
2)检查记录
3)整改
6、监控中心管理
1)监控记录
2)录像带管理
7、访客管理
1)出入登记记录
(五)绿化管理
1、小区绿化美化标准
2、花木养护工作计划及实施的管理(新增、补种、更换)
3、检查制度
1)检查频率、方式(抽查)
2)检查记录
2)整改
(六)业主投诉处理
1、投诉的界定
2、投诉登记制度
3、投诉的处理
1)及时性
2)准确性
3)向业主反馈结果
4、投诉率的统计(对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果)
1)及时率
2)处理率
(七)业主意见调查
1、调查频率、比例、范围、内容
2、《意见调查表》的发放与回收制度
3、意见调查统计
1)图表统计
2)调查报告
3)向全体业主公布调查结果
4)预防与纠正措施
(八)社区文化管理
1、与业主委员会的定期沟通制度
2、专人负责
3、定期举办社区文化活动
(九)消防制度
1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录
2、消防器材配置的管理
1)台帐
2)更新记录
3)检测记录
3、定期消防演习制度
4、消防宣传标识的安放
(十)装修管理
1、装修手续的办理
1)装修备案申请表
2)装修协议
3)装修保证金制度
2、施工人员登记制度、出入管理
3、装修的巡视检查及其记录
4、装修工程的验收
5、违章的处罚及整改制度
(十一)停车场(位)的管理
1、停车场管理制度
2、停车场进出记录
3、临时停车收费制度
(十二)维修服务制度
1、24小时值班制度
2、接受报修，填写《报修维修单》
3、维修到场时限
4、维修服务收费标准的制定
5、业主确认制度
6、维修回访制度
1)频率
2)比例
3)整改
7、维修及时率、返修率的统计制度
(十三)便民服务项目
(一)质量手册
(二)程序文件
(三)作业指导书
(四) 质量体系运作状况
物业项目管理心得篇十一
第一条为了加强消防安全管理,保障国家和集体财产免受危害,保证公司的正常经营,根据有关消防法规和集团公司有关制度,结合本公司实际情况制订本制度。
第二条消防工作实行'预防为主,防消结合'的原则,每个部门都应遵守国家消防法规和本公司《消防管理制度》,任何人发现火警,都有义务自救扑灭,并应立即向公司领导汇报,组织力量扑救。
第一条在公司防火责任人领导下,拟订消防工作计划。
第二条防火责任制部门为公司保安部,熟悉本公司的服务性质、特点,掌握有关消防常识,做好火灾预防工作。
第三条监督部门、管理处落实做好防火工作,开展防火宣传教育。
第四条经常性进行防火检查,对防火隐患提出整改意见。
第五条按生产性质配备必须的消防器材,组织义务消防队开展工作,定期开展学习和训练。
第六条对本部门的火灾、火警等事故,积极组织员工自救,协助防火责任人查明火灾原因。
第一条担任电工、电梯维护的工作人员,必须经有关部门考试合格后,取得操作证,方可独立操作。
第二条严格执行《电工安全安装规程》、《电工操作规程》、不准乱接乱拉临时电线,随意增设电器设备,未经有关部门审核的供电设备和不符合规定的供电设备,电工有权拒绝安装。
第三条经常检查维护责任区内的各供电设备,设施不准带病运行,发现电线绝缘层老化、超负荷、接触电阻过大等隐患,应及时整改。
第四条在处理电器故障时,必须切断电源,同时挂上警告牌,如必须带电操作时,要在有人监护下进行。
第五条更换熔丝(保险丝)应根据额定容量计算安装,不得任意加大。
第六条经常保持工作场所清洁,不得在配电房内进餐、堆放可燃物。配电盘下面、电动机周围要保持清洁。
第六条懂得各种灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救知识。
第一条火源管理制度
1、储存使用易燃、易爆物品的场所,物资仓库、配电房、机房等重要地点,一律禁止烟火,设置'严禁烟火'的标志。
2、部门领用的危险品,必须由专人保管,严禁转借,并有消耗记录。
第二条电源管理制度
5、集体宿舍宿舍一律不准用电炉、热得快等电器,严禁用灯泡取暖。
第三条消防器材维修养护和保养制度
1、消防器材要实行专人保管,责任到人;
2、除抢险救灾外,严禁消防器材挪作他用;
4、消防泵要经常检修,保证随时拉得出,用得上;
5、消防器材必须放置在醒目的地点,不得遮盖或在上面挂搭其它物品;消防栓周围不准堆放物品,并保持道路畅通。
2、热爱消防工作,积极参加消防活动,成绩显着的;
3、遵守消防法规,制止违章行为,事迹突出的;
4、及时发现和消除重大火险隐患、避免火灾发生的;
5、积极提供合理化建议,改进防火工作获得良好效果的;
6、对发现火警及时扑灭,避免事故发生的;
7、在消防工作其它方面做出显着成绩的。
第二条违反消防法规和本公司《消防安全管理制度》的,有下列行为之一者,根据情节轻重,分别给予罚款100-500元或行政处分,情节特别严重的,直至追究刑事责任。
1、违返消防管理规定或安全操作规程不听劝阻的;
2、在明令禁止吸烟、用火的区域场所内吸烟、用火的;
3、违反用电管理规程,经提出仍不改正的;
4、对消防监督部门提出整改的意见,有条件而拒绝整改的;
5、损坏消防设施、器材、工具的;
6、擅自将消防器材、工具挪作他用的;
7、值班人员擅离职守或者失职的;
8、不按规定装运、储存、使用易燃易爆、剧毒化学危险物品的;
9、违反其它消防管理规定的。
第一条 本制度解释修改权属公司综合部,本制度自下发之日起执行。
物业项目管理心得篇十二
第一条为了加强消防安全管理,保障国家和集体财产免受危害,保证公司的正常经营,根据有关消防法规和集团公司有关制度,结合本公司实际情况制订本制度。
第二条消防工作实行'预防为主,防消结合'的原则,每个部门都应遵守国家消防法规和本公司《消防管理制度》,任何人发现火警,都有义务自救扑灭,并应立即向公司领导汇报,组织力量扑救。
第一条在公司防火责任人领导下,拟订消防工作计划。
第二条防火责任制部门为公司保安部,熟悉本公司的服务性质、特点,掌握有关消防常识,做好火灾预防工作。
第三条监督部门、管理处落实做好防火工作,开展防火宣传教育。
第四条经常性进行防火检查,对防火隐患提出整改意见。
第五条按生产性质配备必须的消防器材,组织义务消防队开展工作,定期开展学习和训练。
第六条对本部门的火灾、火警等事故,积极组织员工自救,协助防火责任人查明火灾原因。
第一条担任电工、电梯维护的工作人员,必须经有关部门考试合格后,取得操作证,方可独立操作。
第二条严格执行《电工安全安装规程》、《电工操作规程》、不准乱接乱拉临时电线,随意增设电器设备,未经有关部门审核的供电设备和不符合规定的供电设备,电工有权拒绝安装。
第三条经常检查维护责任区内的各供电设备,设施不准带病运行,发现电线绝缘层老化、超负荷、接触电阻过大等隐患,应及时整改。
第四条在处理电器故障时,必须切断电源,同时挂上警告牌,如必须带电操作时,要在有人监护下进行。
第五条更换熔丝(保险丝)应根据额定容量计算安装,不得任意加大。
第六条经常保持工作场所清洁,不得在配电房内进餐、堆放可燃物。配电盘下面、电动机周围要保持清洁。
第六条懂得各种灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救知识。
第一条火源管理制度
1、储存使用易燃、易爆物品的场所,物资仓库、配电房、机房等重要地点,一律禁止烟火,设置'严禁烟火'的标志。
2、部门领用的危险品,必须由专人保管,严禁转借,并有消耗记录。
第二条电源管理制度
5、集体宿舍宿舍一律不准用电炉、热得快等电器,严禁用灯泡取暖。
第三条消防器材维修养护和保养制度
1、消防器材要实行专人保管,责任到人;
2、除抢险救灾外,严禁消防器材挪作他用;
4、消防泵要经常检修,保证随时拉得出,用得上;
5、消防器材必须放置在醒目的地点,不得遮盖或在上面挂搭其它物品;消防栓周围不准堆放物品,并保持道路畅通。
2、热爱消防工作,积极参加消防活动,成绩显着的;
3、遵守消防法规,制止违章行为,事迹突出的;
4、及时发现和消除重大火险隐患、避免火灾发生的;
5、积极提供合理化建议,改进防火工作获得良好效果的;
6、对发现火警及时扑灭,避免事故发生的;
7、在消防工作其它方面做出显着成绩的。
第二条违反消防法规和本公司《消防安全管理制度》的,有下列行为之一者,根据情节轻重,分别给予罚款100-500元或行政处分,情节特别严重的,直至追究刑事责任。
1、违返消防管理规定或安全操作规程不听劝阻的;
2、在明令禁止吸烟、用火的区域场所内吸烟、用火的;
3、违反用电管理规程,经提出仍不改正的;
4、对消防监督部门提出整改的意见,有条件而拒绝整改的;
5、损坏消防设施、器材、工具的;
6、擅自将消防器材、工具挪作他用的;
7、值班人员擅离职守或者失职的;
8、不按规定装运、储存、使用易燃易爆、剧毒化学危险物品的;
9、违反其它消防管理规定的。
第一条本制度解释修改权属公司综合部,本制度自下发之日起执行。
物业项目管理心得篇十三
1、严格控制工程维修材料的成本消耗,尽量做到'零库存、零浪费、高效率、低消耗'。
2、工程部所需的维修材料,应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请,经工程部主管批准后,方能购买。
3、工程维修材料应由专人购买,采购者要尽量购买廉价优质的材料,保证维修工作的顺利进行。
4、工程维修材料由材料管理员负责登记保管,并由材料管理员统一发放。
5、领取工程维修材料时,需填写出库单,将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚,待材料员核实登记后方能领取。
6、大型设备的工程维修材料,经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后,方能购买。
7、如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时,应先向物业经理口头申请,待批准后方能购买并补交申购报告。
8、机电管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作,并将库存情况报主管,以便计划用料。
物业项目管理心得篇十四
各项目部员工岗位职责
（项目部岗位职责汇总）
一、项目部
项目经理
在公司总经理的领导下，组织员工对住宅区物业实施规范化管
行公司各项指令和各项规章制度，传达并执行上级主管部门下达的各项文件精神。
? 熟悉掌握所辖物业的各方面情况，包括设备设施、电力、管网设
置状况及运行情况；项目业主及使用人的基本信息。
? 对公司下发到项目部的各类型资产负责管理和使用。在项目部内
部要指定一位资产管理负责人，令其对项目部资产进行登记出入
库，并定期检查资产管理负责人的工作情况。
? 对各类资料包括工程技术图纸、设备设施资料、开发商交接资料
及业主资料等负有管理职责。特别是对重要的合同、协议、工程
验收、技术图纸等资料及与开发商和有关业务单位签署的重要文
件，应进行详细登记存档，并明确管理人、交接人和责任人，同
时上报公司总部备案。
? 管理的档案资料应注明文件的名称、标题、交接日期、数量、性
质等，并定期对档案资料进行查验，出现问题及时进行处理并上 报公司总部。
? 协调外围各业务单位的关系，如办事处、街道居委会及供水、供
电、供气等，做好沟通、联系和协调工作，出现问题及时处理。? 领导和组织全体员工做好项目部的管理工作，圆满完成公司交办的各项任务指标。在工作中注重工作方法，充分激励和调动员工的工作热情，发挥员工的主动性、创造性。
? 建立健全各项管理制度，并对各项制度的执行情况进行监督指导，做好日常性的工作检查，每天对项目进行至少一次的巡视并上报工作日志。
? 制定本部门工作计划并组织实施，定期检查计划落实情况。教育 员工牢固树立“心贴心服务，零距离管理”的服务理念，提高服务意识和服务水平。
? 组织好定期的物业管理费等应缴费项目的收费实施工作，保证项
目的正常运行。
? 加强商业网点的管理，定期检查并汇报各项经营业务的管理情况。
加强社区文化建设，组织业主开展丰富多彩的娱乐活动，活跃社区文化生活。
? 做好业主委员会的协调与管理，负责定期向小区业主委员会汇报
工作。
? 完成公司总部领导交办的其他工作任务。
公司下发的文件要及时向项目经理报告并准确无误的与各部门传达。? 建立项目部档案。对有关项目部的各类文件进行分类编号存档。
对存档文件要及时更新整理。
? 负责项目部员工的考勤管理，按要求做好员工的月考勤统计报表，按时上报公司办公室。
? 根据当月的实际需要结合库存物品，拟定材料计划采购表，按时
上报公司办公室。
? 负责项目部资产发生增减变化时，物品出入库单的开据。必须明
确当资产发生变化时的用途原因。对各部门的办公用品、办公设备、固定资产要进行定期盘点、登记、造册、建档及管理。? 负责项目部例会的通知、组织工作，并做好会议记录。
? 负责项目部各类表格的编制，及时上报公司总部有关部门及项目
经理。
? 完成公司总部与上级领导交办的其它工作任务。
二、客服部
客服主管
客服部主管在项目经理的直接领导下，负责项目区域内业主、用户的管理和服务工作，承担本部门的领导责任。
? 领导本部门员工认真履行岗位职责，做好区域内的管理和服务工 作。
? 负责本部门的人员编制、岗位设置、岗位职责、工作制度、工作
作、绩效等方面进行考核。
? 按照公司的要求，组织员工参与物业管理全过程的业主和住户接
待工作，包括制定业主的验房、入住等相关程序的实施方案，并组织实施。
? 负责业主资料及相关文件的整理、建档，做好档案管理工作。? 负责制订客户接待、咨询、投诉、回访等工作流程的管理制度，并组织实施。
? 管理收费员就总部财务部对及时催、收缴物业管理费及其它应收、代收的各项费用收费工作的具体实施。
? 协调公司有关部门及时处理和解决业户的有关需求，保持与业户的良好沟通。
? 负责社区文化活动的组织实施，通过开展丰富多彩的文化活动，展示企业文化和形象，体现品牌服务的丰富内涵。
? 认真学习和了解物业管理行业相关的基本知识和政策法规，不断
提高工作能力和服务水平。
? 完成公司总部和上级领导交办的其它工作任务。
客服员
客服员在客服部主管的直接领导下，完成管辖物业的日常接电、接访、报修、投诉及业主登记、档案保管等工作。
? 严格遵守公司及物业小区的各项规章制度，熟悉各项物业管理费
及各类代收代缴项目的收费标准。
? 熟悉小区业主及住户的基本信息、数量、居住情况。
? 真诚、热情、主动地接待业主和来访客人，对住户反映或投诉的问题耐心解释，并做好详细的记录，如遇无法解决的问题，应及时联系有关部门处理，并向主管领导报告。
? 礼貌、文明、规范地接听电话并做好工作记录，协助做好业主走
访工作，与业主建立良好的沟通关系。
? 认真学习有关物业管理知识，重视上级安排的培训学习机会，掌
握国家相关法律法规及有关规章制度，随时解答业主提出的各种问题及咨询。
? 负责小区的业主入住手续的办理及业主资料的发放工作，做好登
记。及时整理业主资料并归档管理，确保业主资料的完整。
? 按照本项目部的相关规定及工作职责，做好业主所需的各类服务
工作 ? 完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
收费员
项目收费员在行政管理上由客服部主管直接管理，业务指导及监督由总部财务部执行。
? 收费员必须爱岗敬业、礼貌待人、行为规范。
项目经理岗位职责
1.在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，组织物业项目部全体工作人员开展日常管理和服务工作，对外承接楼盘、负责物业管理方案/环境管理方案的制定实施，物业接管验收，交房等管理工作。
2.负责督导公司小区管理、环境清洁绿化、客户服务、住户投诉、设施设备管理、维修管理、社区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。 3.负责组织与开发商的物业接管验收。
4.依据公司年度工作计划，审核所辖部门编制的年度工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。
5.组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。 6.负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。
7.积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。
10.负责组织召开住户恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与住户之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理住户信函，处理住户投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。11.负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。
12.协助监督小区日常的业务管理中的财务开支，减少浪费现象，协助催缴物业管理费及跟进有关的法律活动。 项目副经理岗位职责（客服）
1.负责协助项目经理监督、检查、指导所辖项目的安全管理、消防管理、环境管理、客户服务、客户投诉、设施设备管理、维修管理、装修管理、社区文化活动管理等工作，协调相关工作，提出合理化建议，并监督改进。
2.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。
3.负责协助项目经理组织催缴物业管理服务费，并跟进与收费有关的法律活动。
4.负责协助项目经理组织与开发商的物业接管验收，客户入伙相关工作。
5.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。
6.负责项目档案资料管理、收发文管理、物资管理、考勤管理。 7.负责制订年度社区文化活动计划,报项目经理经理审核。策划组织实施社区文化活动，评估总结各项活动开展情况，填写社区文化活动记录表。
8.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做好记录及时向项目经理汇报。
9.负责直接管理客户服务员，指导、监督、检查前台接待工作。 10.负责处理客户服务员上报需协调处理的客户问题。11.负责与住户之间的沟通、访谈，接待客户来访。
12.负责受理客户投诉，协调相关部门处理，并及时向项目经理汇报。 13.完成领导交办的其他工作。
项目副经理岗位职责（维修）
1.参加小区物业管理验收和交接工作，负责小区全部工程资料的交接和使用管理工作。
2.负责各项工程的联系、跟踪和检验工作，对工程质量进行评估，及时与施工单位、开发商联系、协调，确保小区物业的质量问题在短期内得到解决。
3.负责协助项目经理制定和完善内部的各项管理制度、岗位职责，制定各专业口作业程序、考核评分标准及奖惩措施，经报批后组织实施，以确保各项工作有序进行。 4.项目经理经理不在岗时，负责管理项目经理的日常事务，包括组织每周召开工作例会。
5.联络和监察工程维修、设备保养分承包方，与其举行定期工作联系会，确保其提供高素质服务。
6.负责公共设备设施维修业务指导及日常管理工作，不断提高所辖部门的工作效率。
7.负责公共设备设施大、中修计划及年检计划的审核及实施，把握现场质量控制。
8.组织定期的消防设施、安防设施和机电设备检查，确保其处于完好的状态。
9.负责组织召开工程方面的专题会议，及时了解、处理信息和工作中存在的问题、难点，并积极采取各种措施予以改进。 10.负责每月至少抽查两次安全管理部、维修组值班情况，并做 好记录及时向项目经理汇报。
11.负责部门维修人员的培训考核；制订部门维修人员培训计划，评估培训效果。
12.完成领导交办的其他工作。
物业项目管理心得篇十五
乙方：
为进一步提高管理人员素质，加强工作人员工作能力确保企业发展，促进企业内部管理，充分体现责任到人，按劳分配原则，甲方与乙方签订目标管理责任书，乙方必须严格按照责任书的工作内容，达到管理目标，并接受公司考核，现将双方达成共同条款如下，以便双方共同遵守。
第一条，目标责任管理范围：
甲方将xx安排在岗位工作。
第二条，工作期限：年月日至年月日。
第三条：责任管理考核：目标责任管理实行考核制，考核办法祥见考评实施细则。
第四条，甲方的权利和义务：
1、甲方有对乙方全部工作进行监督，指导的权利，督促其安全、保质、按时完成工作任务。
2、甲方在乙方如约完成工作的基础上，应按时支付乙方工资，保障乙方合法权益。
3、因乙方工作失误造成甲方损失(包括经济、形象、外界影响方面)，甲方有权进行经济责任追究。
4、若乙方无法完成甲方规定的管理事项及工作任务，甲方有解除目标责任人责任管理协议的权利，如乙方违约或单方毁约，甲方有权解除责任管理协议外并有权对乙方进行经济责任追究处罚。
5、甲方协调解决乙方工作过程中遇到的问题。
第四条、乙方的权利和义务
1、遵守甲方制定的各项考核规章制度，维护甲方的合法权益及公司形象。
2，认真履行职责，完成甲方规定的.管理事项及工作任务。
1)负责公司档案管理及日常内务工作;
2)负责公司办公室文件资料的整理、收档、保存：
3)公司各类文件的整理、收发、内部传阅：
4)计算机操作管理及各类文稿的起草：
5)计划生育及社区文化宣传工作：
6)完成领导交办的其他工作任务。:7)敬业爱岗。勤奋敬业、积极肯干，热爱本职岗位，乐于奉献。
8)遵守纪律。认真遵守国家政策、法规、法令，遵守公司规章制度和劳动纪律。
9)认真学习。努力学习业务知识，不断提高业务技术水平，努力提高服务质量。
10)公私分明。爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和荣誉。
1l)勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。
i21团结合作。严于律已，宽以待人，正确处理好个人和集体、同事的工作关系，具有良好的合作精神。
13)严守秘密。未经批准，不向外界传播或提供有关公司的任何资料。
3、乙方有义务协助甲方有关部门工作人员共同开展工作。4、注意自身言行举止，禁止出现有损公司形象的行为。第五条：本责任书未尽事宜，经双方共同协商，可做出补充条款，补充条款与本协议具有同等效力。第六条：本责任书严格执行公司管理办法，执行岗位工作质量考核标准，若违反，甲方有权对乙方进行处罚。第七条，本责任书一式两份，双方各执一份。附:责任人岗位工作质量考核标准明细表。
甲方(签字)：乙方(签字)：
盖章：盖章：
签定日期：年月日
物业项目管理心得篇十六
项目经理岗位职责
1）全面负责管辖物业之各项工作，履行计划、组织、监督、协调职责，保证物业正常及良好的运作，以最大努力提升业户的满意度。
2）制订及修订物业各项规章及制度，审视服务中心人员编制。3）编制财务预算，监督控制物业财务状况，视经济能力适当改善物业的管理水平（如员工质量、设施、装饰装修等）。
4）执行公司的政策及管理目标，编制和批准服务中心年度工作计划、年度培训计划、年度维保计划，并下发执行。
5）定时或不定时巡视物业，以监督各项物业管理工作的质量。6）与业户、业委会、居委、街道和政府有关部门保持良好沟通。7）定期向公司汇报物业状况，并提出适当建议。8）年终对全体员工进行绩效考核，总结年度工作。9）负责处理特别事宜，如重大突发事件、重大投诉等。10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
文员岗位职责
1）负责物业服务中心日常行政、人事工作及相应的文书档案管理工作。2）负责服务中心与公司、与外界往来文件的管理工作，负责服务中心管理例会会议纪要的整理及归档工作。
3）协助公司人力资源部办理员工入职和离职手续，确保手续及时和齐全，资料保存完整。
4）负责公司各项人事规定及政策的具体实施，向员工进行人事政策培训，以及日常的人事政策解答。
5）负责员工考勤汇总工作，按公司人力资源部要求及时提交考勤汇总报表。
6）负责跟进员工绩效考核工作，及时完成相关表格签收及报表汇总。
7）负责跟进服务中心月度物料申购工作，及时汇总申购计划表，每月按时上报公司。
8）负责服务中心办公类物料的发放控制工作。
9）负责服务中心公章的保管和使用控制，确保必须经由服务中心项目经理同意后方可使用公章。
10）负责服务中心办公室的内务工作，始终保持干净整洁的办公环境。
11）负责服务中心办公设施设备特别是电脑、复印机、打印机、电话总机、传真机、饮水机等的管理和维护，使其始终处于良好状态，遇有故障时须立即联系有关方面维修。
12）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
出纳岗位职责
1）负责管理费、电费等费用收缴的登记、汇总、报表统计等事宜。2）按规定及时将收取的费用解至银行帐户或上缴至指定部门。3）负责保管服务中心备用金（如有），负责各项日常开支的报销，并注意保持一定的余额，及时汇总至公司财务部报销。
4）负责固定资产及低值易耗品的管理。5）每月定期与公司财务部核对费用收缴情况。6）保管好财务类文件、单据、记录等资料。7）按规定统计相关信息和数据上报公司有关部门。8）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
客服主管岗位职责
1）负责业户收楼入伙、二次装修受理、门禁卡办理等工作。2）负责处理客户投诉，并及时安排人手予以处理。
3）定期或不定期拜访住户，做好记录及跟进工作，与住户保持良好的沟通。
4）负责业户档案的建立与管理，保持业户信息完整、有效。5）定期进行客户满意度问卷调查，并提交统计分析报告。6）负责社区文化活动的策划和组织实施。
7）跟进管理费收缴、停车费收缴等事宜，确保收缴率。8）负责处理一般突发事件，并向项目经理汇报。
9）不定期巡视物业管理区域各处，善于发现项目管理服务中的不足和欠缺之处，协助项目经理协调秩序维护、绿化、清洁、工程与对客服务之间的关系。
10）协助项目经理处理物业对外公关事宜。
11）不定期对物业进行夜间巡视，发现问题严肃处理。12）负责本部门员工培训工作安排。
13）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
客服助理岗位职责
1）按具体的职责分工和操作流程跟进业户收楼入伙、二次装修、门禁卡办理等工作。
2）做好客户档案资料的收集、整理和保存工作，确保档案资料的完整和有效。
3）妥善受理客户投诉，立即跟进处理，并及时向上级汇报。4）每天审视客户报修的处理情况，遇不符合保修服务规范的现象须及时调查原因并报告上级。
5）定期或不定期拜访住户，做好记录及跟进工作，与住户保持良好的沟通。
6）统计并分析客户投诉、报修、问询、质疑、求助、建议等状况，向上级提交汇总分析报告。
7）凡发现物业区域内任何管理服务方面的不足和欠缺之处，应及时通知秩序维护、环境维护、工程维修各本部门的相关人员及时处理，以维持项目良好的管理服务品质。
8）安排并跟进各类对客有偿服务项目。9）跟进管理费收缴事宜，确保收缴率。10）协助进行客户满意度问卷调查工作。
11）负责日常业户来访接待、物业服务中心客服电话的接听。12）受理业户提出的各类问询、质疑、求助、建议以及各类申请。13）跟进受理的业户各类投诉、报修、问询、质疑、求助、建议的处理情况以及处理完毕后对业户的电话回访。
14）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
秩序维护主管岗位职责
1）全面负责小区的安全协防及秩序维护工作。
2）负责检查秩序维护工作的各项记录，并针对记录进行核实、整理和归档；及时处理记录中反映的各种隐患和问题，并将处理结果反馈上级。3）负责小区内的消防工作，定期检查、记录所辖项目内的消防器具、器材完好状况，及时调换过期、失效的器材，每年必须组织安排一次消防演习（演练），并定期组织义务消防队伍的消防训练。
4）安排下属秩序维护员的工作，不定期检查、审视员工工作质量和工作表现，负责下属员工的日常管理、考核、安全教育、应急预案和物业知识的培训及技术管理和指导。
5）组织开展下属秩序维护员的培训工作，培训员工良好的职业道德、娴熟的工作技能和亲切的服务态度，视需要对其他条线员工开展应急预案等方面的培训。
6）及时妥善地处理各项治安和突发性事件，若遇重大或严重事件，应立即赶到现场处理，尽可能减少对业户、公司和项目的影响。
7）协助处理客户投诉事宜。
8）定期完成并上报相关专项检查报告、评估报告等。
9）严格遵守执行公司及服务中心的各项规定，按照标准来完善工作内容、流程和要求，并做好相应的记录。
10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
秩序维护领班岗位职责
1）全面安排本班次各个秩序维护岗位的业务工作，负责当班期间小区的安全协防（治安、消防等）及秩序维护工作，同时应兼顾小区的保洁、绿化、设施设备使用状况等事宜，遇有问题应及时解决或联系相关条线人员解决。
2）在服务中心（特别是服务中心负责人和秩序维护主管）下班期间，小区现场如无更高级别人员，则秩序维护领班应作为现场当值最高负责人全面负责小区内属于公司管理职责范围内的一切事宜，维持秩序维护、保洁、绿化、设施等各条线的管理服务工作正常开展。
3）以要害部位为重点兼顾各个方位的治安、消防动向，做到勤观察、勤分析，善于发现并及时解决问题，如发生突发性事件及急性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告。
4）根据秩序维护主管布置，负责定期检查管辖范围内的消防设施器材是否齐全及完好，并做好相关记录，在检查设备机房消防器材时，必须有专业人员陪同。
5）负责督导、检查、考核本班次秩序维护人员的出勤、仪容仪表及工作表现，发现问题及时纠正，如解决有困难，应及时向上级汇报。
6）负责维持工作场所良好的环境卫生状况，确保物品按规定使用且摆放整齐有序、环境卫生干净整洁、设施设备状况良好。
7）负责做好本职岗位要求的各项记录，负责督导、检查当值期间内秩序维护工作的各项记录，确保记录完整、有效。
8）在当值期间对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
秩序维护员岗位职责
1）注意仪容、仪表，按规定着装并佩戴工作证，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。
2）文明服务，礼貌待人，见客主动问好并提供必要的帮助。3）做好上岗后、下岗前的交接班工作，包括物品移交及工作移交，跟进未处理问题的解决结果。
4）按门岗、巡检岗、监控岗等具体的岗位工作指引做好本岗位工作，包括但不限于车辆进出管理、人员进出管理、物品进出管理、车辆停放管理、二次装修管理、消防安全管理、日常巡检、监控等。
5）对小区的设施设备、绿化清洁状况负有看护维护之责，遇有问题立即联系相关部门跟进处理。
6）保持与各岗的联络畅通，详细记录当值期间的工作情况。7）如遇到火警或其他紧急突发事件，应听从领班安排并按应急方案实施。
8）发挥工作主动性，积极参加培训，搞好员工之间的团结与协作。9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
工程主管岗位职责
1）负责制定工程部的年度工作计划，安排本部门员工的工作，落实各项规章制度及作业规范，保证设备设施运转良好。
2）负责指定设备管理责任人，对其设备设施巡检及养护工作的开展情况进行监督、检查，处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题。
3）负责安排人力保证业户报修服务，协助处理客户投诉事宜。4）负责制定工程年度预算及关于大修和设备安装的计划。5）负责计划和实施工程部各级员工的培训工作，督查他们的工作表现和技术水准，关心他们的工作和生活，对人事任免提出意见与建议。
6）主持召开部门的工作例会，检查、签收各岗位的工作日记，保证工程部各项工作运作正常。
7）负责计划、监督、测试并验收物业各类设备的检修工作。8）负责检查、督促员工严格按照服务中心制定的规章制度进行工作。
9）负责策划和组织每一项紧急维修工作，妥善处理各类设备设施的突发事件，并及时与相关部门联系，共同配合做好结合部工作。
10）带领部门员工积极参加各类突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处置，将损失降到最小。11）负责每月检查工程材料库存及零、配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。
12）负责工程部设备档案的管理工作。
13）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
工程技术员岗位职责
1）注意仪容、仪表，按规定着装并佩戴工作证，保持服装清洁整齐，始终保持良好的精神面貌。
2）保持工作区域及办公区域的干净整洁。
3）服从工程主管的工作安排，严格遵守各项管理制度，认真完成工作任务，积极钻研业务。
4）妥善保管和使用机房钥匙、各类工具及器材，如有损坏或遗失需照价赔偿。
5）熟悉小区设施设备位置及状况，掌握设备操作规程。6）负责分工范围内的设施设备的运行控制及管理，做好设施设备巡检及各项维修保养工作。
7）按规范做好入户维修及检修工作。
8）遇设备故障或损坏时，保持冷静，迅速采取紧急处理措施制止事态扩大，同时立即报告上级。
9）严格按规范做好二次装修现场的巡查工作，防止并制止影响小区安全、破坏房屋结构、违反装修规定等现象。
10）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
环境主管岗位职责
1）负责项目清洁及绿化养护等方面的环境维护管理，安排本部门员工的工作，落实各项规章制度及作业规范，保证环境整洁、良好。
2）负责分配保洁工日常清洁责任区域及工作内容，对其清洁作业情况进行监督、检查，督促下属员工的工作表现或分包商的服务品质。
3）负责制定大清洗计划及绿化养护计划并跟进落实。4）负责制定部门员工培训计划并跟进实施。
5）带领部门员工积极参加各类突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处置，将损失降到最小。
6）负责每月检查工具、材料的消耗及库存情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。
7）合理安排单元保洁有偿服务事宜，拜访客户以听取意见并及时改进。
8）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
环境领班岗位职责
1）协助环境主管做好本部门各项管理工作，在环境主管休息和因公未在在岗期间，代为行使环境主管之责。
2）组织召开保洁员班前例会，负责检查保洁员仪容仪表、精神面貌、到勤情况，安排当日临时性工作等。
3）做好日常保洁物料的申购、保管、发放工作，月底做好下月物料预算和上月物料消耗统计。
4）协助处理内、外纠纷及业户投诉。
5）协助主管对新员工进行培训及岗位工作指导等。6）负责对大型保洁器具、设施的定期维护和保养。
7）加强业务、管理技能的学习，全面熟悉各项管理及操作规程，并熟练掌握清洁剂和机器设备的使用、管理、维护，努力学习业务知识，提高工作效率。
8）每日对保洁员的工作质量和服务水准做出客观、公正的评估，给与指导、帮助和引导，关心员工的生活和思想动态，有影响团队的和谐趋势时应及时上报直接上司，能自行处理则及时处理给与帮助。
9）完成不限于以上范围的其他工作和上级交办各项工作。
保洁员岗位职责
1）对工作对上级负责，负责责任区域的清洁服务工作，搞好客户物业之环境。
2）自觉遵守公司各项规章制度及部门常规。3）参加领班和主管主持的例会。
4）熟练使用各种清洁剂及清洁工具，并珍惜爱护自己使用的工具。5）服从分配，工作认真、细致、尽职尽责的做好本职工作。6）努力学习业务技术知识，提高工作效率。7）讲究工作方法，提高工作质量及频率。8）热爱本职工作，树立良好职业道德。9）完成部门主管、领班交待的其他工作。
物业项目管理心得篇十七
2、负责公司新物业项目前期阶段性工作;
3、新接市政物业项目团队组建、人员培训、甲方沟通协调;
4、负责物业版块品质提升，对出现的问题督促其予以纠正和改进，并进行总结分析;
5、拟定物业版块年度工作计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本。
物业项目管理心得篇十八
1.
负责物业服务中心的全面工作，向总经理负责。
2.
根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。3.拟定年度工作（含财务预算）计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对本中心的经营管理状况负责；年终有工作总结。
4.
负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务中心处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。
5.
对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议。
6.
指导检查物业服务中心的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。
7.
8.
9.
10.
负责对主管以上管理者的业务培训指导和绩效考核
