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报告的内容应该简明扼要，重点突出，以便读者快速理解。报告的结尾部分应总结报告的核心观点和主要结论，以及提出相关建议或展望未来。通过阅读这些报告范文，我们可以学习到一些撰写报告的技巧和方法。
贷款转贷报告篇一
自9月以来，xxx信用社对本辖区的奶牛养殖业进行贷款的重点扶持，截止20xx年2月末，信用社存量贷款中养牛业贷款余额达1.2亿元。xxx镇的奶牛存栏量从20的3000多头，达到目前的16000头，500头以上规模的养牛小区11个，20xx年高峰期奶牛的存栏量甚至达到了18000多头。信用社对xxx镇奶牛养殖业的资金投入，受到了当地政府和农民的欢迎，为当地农村经济的发展和农民的增收、信用社的增效起到了积极的促进作用。但20xx年以来，xxx信用社的不良贷款大幅攀升，20xx年末和20xx年头两个月，信用社的新增不良贷款达3000多万元，新增不良贷款中绝大部分的贷款用途为：奶牛养殖。因此，xxx镇奶牛养殖业整体经济效益的大滑坡、奶牛养殖户的大面积亏损造成了信用社不良贷款的猛增，通过调查，形成养牛业不景气的主要原因有以下几个方面：
一、饲料价格上涨，牛奶的销售价格低迷。
从20xx年3月，我县奶牛饲料的平均价格从0.6元左右/斤持续上涨，并上升到0.85元-0.90元/斤，涨幅高达42%，造成养牛业的饲养成本大幅度提高；作为养牛业一项主要经济来源的牛奶销售收入，几年来牛奶的价格一直维持在0.8元-0.9元/斤这一区间，与饲料价格上涨的趋势不成正比。而经过测算，只有当牛奶价格高于饲料价格0.25元/斤以上时，养牛户通过销售牛奶获得销售收入，再减去饲料、雇工费、水电费、兽药、消毒费和贷款利息等费用支出，才能够在保本的基础上实现利润，就是说0.25元的牛奶和饲料的差价是奶牛养殖的保本价格。因此，20xx年3月份以来饲料和牛奶的市场价格变化，直接造成养牛业的大面积亏损。
二、奶牛销售价格下滑。
饲料价格的持续走高的市场形势，使养牛业陷入了困境，由此产生的负作用使奶牛的价格大幅度下滑：优质成年奶牛的价格从高峰期（20xx年）的每头1.8万元到2万元，下降到目前的8000元到1万元，差价达1万元左右；小母牛犊的价格从高峰期的每头6000-8000元，下降到目前的500元左右；淘汰奶牛的价格从高峰期的每头3500元左右，下降到目前的1500元左右。目前已经出现了牛犊待卖但无人问津的现象。由此造成的影响体现在以下二个方面：
2、20xx年以前，养牛户通过销售牛奶获得销售收入，已经基本可以与各项支出和相关费用相抵，部分自有资金比例高、养殖经验丰富的养牛户在这一环节已经取得了一定的利润。并且，养牛户流动资金充足，配方科学、质量良好、投量合理的饲料喂养，使得奶牛的产奶量多、奶质好，并且产犊率高。由于牛犊数量充裕，养牛户在保留一定数量牛犊继续喂养、扩大养殖规模以外，可以对剩余的牛犊进行销售，每头6000-8000元的销售收入也是实现利润的根本保障。同时，一部分年龄大、产奶低的淘汰奶牛也可以较高的价格进行变现。因此奶头养殖业的行情曾经是“一片大好”。但是20xx年3月以来，饲料价格的居高不下，已经让养牛户入不敷出，而由此带动的牛犊和淘汰牛价格滑坡的负面市场效应，更让奶牛养殖业的经营雪上加霜，微薄的销售收入解决不了养牛户资金紧张的根本问题。
三、流动资金短缺，经营出现恶性循环。
由于上述原因，部分养牛户在销售收入减少的情况下，流动资金短缺，但仍必须投入资金，进行必要的饲料投量，因此只能四处借钱举债来养活奶牛。但由于短期内资金支出大于收入的现象难以改变，其流动资金日益减少，只能缩减资金投入，靠减少饲料的投入量或降低饲料的营养含量进行维持，而这又势必造成奶牛体质的下降、产奶量的.降低，所以牛奶和牛犊销售收入的减少的结果又在所难免，奶牛业的生产和经营出现了恶性的循环。更令人担忧的是：部分养牛户已经私自变卖、转让奶牛来养活其它的奶牛，这种“以牛养牛”的现象，将给信用社的信贷资产造成直接的风险。
四、奶牛选购价格过高、奶牛质量参差不齐。
贷款转贷报告篇二
中国工商银行成立于1984年。它是中国资产规模最大的商业银行，中国工商银行名列全球1000家大银行的第十六位，连续五次入围美国《财富》全球500强，并被美国《远东经济评论》评为中国高质量产品(服务)十强。它拥有中国最大的客户群，约1亿个人客户和810万法人账户;遍布全国的2万多个营业网点和近39万名员工为客户提供优质高效的服务。能够进入到这样一个500强的国有企业去观摩和学习对于我们这样初入社会的大学生来说，是一个绝佳提升自我的机会，再者我们实习的正义分行是昆明市规模比较大的分行，规模大的好处在于它可以提供更多更全面的银行业务给我们学习。但由于时间只是短短的一星期，我们不可能把所有的业务了解过来，所以我们就只重点认识了一下银行的信贷业务。为什么选择信贷?原因有二，一是因为银行业务太多了，如果想在这几天内了解完这些业务是不可能的，走马观花的看一遍也没多大意义;再者我们的专业是人力资源管理，其他的业务比如会计，柜台等等，相比之下与我们的专业不太沾边,而信贷业务呢，就相对灵活点，涉及到与人谈判，了解企业的账目等等，对于我们来说可能更有用(其实实习下来，也就那样，等后面我会说到)，所以我们选择去工行的信贷科实习。
信贷科主要有两个业务，一个是企业贷款，一个是个人贷款。我们先是在负责企业贷款的部门呆了两天，具体的部门名字记不清了，关于企业贷款，它是一个周期较长的流程，从企业申请贷款到拿到贷款整个流程结束，慢的要三四个月，快的也要一个多月，而我们实习时间就一星期，不可能全部过完整个流程，于是信贷科主任就安排了我们重点了解下，企业贷款流程中的评级授权这环节的内容，评级授信根据我的理解是这样，评级授信就是根据工行内部自有的一套评级授信系统，录入贷款企业的各种财务信息，然后系统就会对企业打出一个等级评分(等级评分大概有这样几个等级：aaa+,aaa,aaa-,aa+,aa,aa-,a+,a,a-,b+,b,b-这十二个等级)，企业只有达到了a评级以上才算是进入银行贷款的门槛，才有可能获得贷款。除了评级授信，我也大致了解了企业贷款的审理流程：
1、调查企业或客户财务状况和经营情况。
2、调查客户诚信度。
3、客户需提供营业执照，正副本，税务登记证，组织机构代码证，法人身份证，法人授权书，财务人员、代办人身份证，近一年财务状况表、经营分析表。
4、银行核准以上项目，评级授信，审批。
5、符合要求的可签订贷款合同。大致学习了企业贷款业务后，我们转去了个人贷款部门学习。相比企业贷款，个人贷款就更贴近我们生活，因为当前的一个购房热潮，所以处理得个人贷款业务大多都是购房贷款，这一次，我们也加入进来一起工作了，不再是之前的坐在旁边学习观看。他们分给我们做的主要工作是对购房贷款的合同档案进行分类，整理，盖章，填写表格以及拨打电话通知客户来取办理好的购房贷款合同。虽说这些工作较为的繁琐，机械，但是我们也还是从中了解了住房贷款是怎么一回事，公积金贷款又是怎么一回事。其次我们也从这些贷款合同中瞥见到了目前昆明市买房的市民大体信息，我了解到在贷款合同中有相当一部分的贷款人是属于刚毕业不久工作的大学生，80后，85后的贷款人居多，再者他们贷款的年限也是比较的长，贷款，30年的人不在少数。
贷款转贷报告篇三
这个暑假，我来到中国工商银行___支行进行阶段实习。中国工商银行___支行是一个以房产贷款、个人贷款办理为特色的一个支行，存款规模达17个亿，各项贷款达14个亿，主要办理各项人民币、外币的存、贷、汇款业务，同时办理各种代理保险业务等。该支行在银行改革的大背景下，进行各项业务，特别是信贷业务的创新，连续3年盈利居全市首位。
选择银行的原因是因为一直以来银行是各行各业资金的交汇点，加上体制的关系，人们更愿意把商业银行看作是一个“国家机构”，而忽视了商业银行应该是作为一个法人主体、作为以盈利为主要目的的企业。对于银行的盈利的讨论很大程度上和银行的存款额相挂钩，某些地区用存款额的多少来考察银行经营的成功性，而至关重要的信贷盈利却被丢在一边，产生了大量的坏帐。
入世之后，中国的金融行业必将接受来自世界金融业的强烈冲击，如果四大国有银行和各地区商业银行继续采用原先的政策，将使中国银行业陷入前所未有的困境。中央在看到这一情况后，国务院决定对四大国有银行进行股份制改制，今年7月15号，中国工商银行宣布，在国务院决定对工商银行实施股份制改革后的70天时间里，工商银行已较好地完成了财务重组的各项任务。财务重组完成后，工商银行的财务和资产质量指针已经达到了健康银行的标准。截至6月底，工商银行资本总额达到2806亿元，充足率为9.12%，其中核心资本达到2525亿元，充足率为8.07%;境内外机构不良资产率降至2.72%，不良贷款率降至4.58%，分别较年初下降11.51个百分点和14.42个百分点;按拨备余额与应计拨备算，拨备覆盖率达到了100%。这也就意味着，工行将告别以存款额为业绩的历史，更加大信贷等盈利性业务在工行的营业范围和营业比重。
我的目的就是用会计知识了解和分析除了存款外，其它盈利性业务在工行的经营情况，并在此过程中，提高自己会计实践能力。很有幸，在工行能够进入信贷部，因为信贷部作为盈利性业务的代表，基本上就是整个盈利性业务的一个全面反映。能使我能够比较全面了解赢利性业务。
银行信贷以新颁布实施的《贷款通则》为准则。以银行存款收入作为银行融资的主要途径，在银行存款保证的基础上，利用种.种业务把存款资金进行再投资，实现银行的利润增长，把营业利润作为银行资金增长的重要手段。以国家基准利率为基准，根据银行和市场的实际情况，上浮贷款利率或下降贷款利率以获得最大利润总值。
在实习期间，主要学习了个人住房贷款和个人消费贷款的具体操作业务，在学习过程中我也对个人住房贷款和个人消费贷款这两项贷款业务进行了会计分析，希望用会计方法得到这两项业务的盈利情况。这两项业务是将国家规定的基准利率下调10%，以4.32%-4.59%的利率范围进行业务开展。因为这两项业务的信贷风险是所有信贷业务中最低的，所以用较低的利率水平以吸引更多的贷款业务，实现创利。再从具体操作方式上看，在利率下调基础上，银行通过贷款中特定的条例，和保险公司合作，对所贷资金进行投保，这样既保证了所贷资金的安全性，又在和保险公司合作中得到利润，作为纯粹企业意义上来说是很好的盈利方式。当然，在具体规则的制定上，都是有利于银行利润的增长，并对个人住房贷款和个人消费贷款还分别做了关于实际贷款金额、最高贷款金额、首付金额、贷款年限、抵押资产内容、抵押方式、资产评估等方面不同的要求。这些要求又为贷款提供了安全性保障，使银行的坏帐率达到最小。
贷款转贷报告篇四
市信用联社营业部：
本厂是专业生产床上用品的福利企业，1990年建厂，占地万余平方米，固定资产1000多万元，现有职工106人，其中残疾职工23人、纺织生产设计专业大学毕业生9人、高级技师2人、中级技术员5人；生产设备先进，生产的各类产品经省市质量技术监督局认定，严格按照国家颁布的执行标准进行生产，通过iso9000国际质量体系认证；日产棉胎1500床以上，年产值数千万元，其产品棉衣裤、棉大衣、学生军训服、棉胎被套和多种床上用品畅销全国各地。本厂生产的棉被质量犹佳，被全国许多省、市民政部门用于赈灾救济，深受各级领导及灾民的信任。建厂以来，生产的学生各类床上用品深受广大学子的喜爱和赞誉。十多年来，本厂每年出资数万元补贴当地福利院，是xx省民政厅唯一救灾应急定点棉被生产厂家、湖北省社会福利床上用品龙头企业，被仙桃市工商局、质量技术监督局、消费者协会授予“守合同重信誉企业”、“重质量、讲规则、守诚信、质量信誉同盟企业”、“诚信单位”等荣誉称号。
根据业务发展需要，由于本厂决定投资800万元迁址扩建标准化厂房，挤占了流动资金，影响了资金周转和赈灾物资的生产储备，现以xxx厂地产抵押，向贵部申请补充流动资金贷款200万元，请贵部给予贷款支持！
贷款转贷报告篇五
假期早早的就开始了，但由于学校有要求每个假期都必须有一个社会实践报告，再者假期时间很长，放了假回到家不知道该干些什么，不如利用这段时间好好的提升一下自己，所以我就没有其他同学一样早早收拾行李回家，而是和朋友一起到工商银行云南省支行的正义路分行进行为期一个星期的银行实习。
贷款转贷报告篇六
xxxxxx有限公司成立以来，取得了良好的`社会与经济效益，更是凭借良好的声誉获得了更快的发展，特别是近两年，公司积极响应国家西部大开发的号召，根据起初发展愿景设计，进一步加大产业化经营投资：围绕国家食品安全问题为中心，本着绿色、环保的种植理念，后期有机苹果种植基地、增建苹果果干、即时冲饮产品等苹果深加工流水线现有选果线设备升级等计划追加投资2000万元，依据国家相关三农及扶贫政策，特向贵行(中国工商银行)提出申请流动资金万元，用于建设苹果种植基地与苹果深加工流水线、设备升级等，请贵行评审批复为谢。
特此申请，顺祝商祺!
xxxxxxx有限公司。
201x年4月21日。
贷款转贷报告篇七
(一)我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
(二)我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。
(三)我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
(四)我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
(五)我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。
(六)我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
(七)我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
山西清泰资产评估有限公司。
二〇xx年二月二十五日。
大同xx煤炭运销有限责任公司抵押贷款。
贷款转贷报告篇八
山西清泰资产评估有限公司接受大同xx煤炭运销有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对大同xx煤炭运销有限责任公司抵押贷款这一经济行为所涉及的西站台和铁路专用线等建(构)筑物进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委托评估资产在二〇xx年二月二十日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方(产权持有者)及其他报告使用者概况。
委托方(产权持有者)名称：大同xx煤炭运销有限责任公司。
住所：大同市南郊区口泉乡大路辛庄村。
法定代表人：郝红炜。
注册资金：人民币壹仟万元整。
企业类型：有限责任公司。
经营范围：许可经营项目：通过铁路经营出省销售煤炭产品(凭有效许可证经营)。
大同xx煤炭运销有限责任公司公司成立于7月，4月开始筹建铁路专用线，11月建成投入试运行。
其他报告使用者：本评估报告的其他报告使用者为大同市商业银行，不存在未经委托方允许和与评估目的无关的其他报告使用者。
二、评估目的。
确定大同xx煤炭运销有限责任公司委托评估资产在评估基准日的公允价值，为委托方抵押贷款这一经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围。
本次评估对象为大同xx煤炭运销有限责任公司抵押贷款所涉及的西站台和铁路专用线等建(构)筑物，评估范围包括：1700m西站台、3.148km铁道专用线。
西站台长1700m，宽50cm、硬化厚度30cm，铁道专用线长3.148km，该工程于月竣工，完全符合国家有关铁路运行标准。铁路线等级为工企i级，正线数目：单线，限制坡度为4‰，牵引定数：10000吨，最小曲线半径为400m,电力牵引，道枕为预制枕、鹅卵石道碴。年实际发运能力300万吨。
该站台、铁路专用线及建(构)筑物占用的土地有土地使用权证，土地证号：同南集用()第007号，土地使用权面积262191.53m2,土地用途为工业用地，使用权类型：批准拨用企业用地,为东西站台、铁路专用线及建(构)筑物共用土地。
四、价值类型及定义。
当资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，通常意味着此种评估业务及其结果并不是针对个别市场主体和个别情况的评估，而是针对整体市场。在这种情况下，通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日。
本次资产评估基准日的确定是由委托方和评估机构协商，以现场勘查日二〇xx年二月二十日作为评估基准日。
选择上述时点为评估基准日，是为了有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，合理选择作价依据。本次评估所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据。
1、行为依据。
(1)资产评估业务约定书。
2、法规依据。
(3)《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中注协会协[]18号;。
(4)《资产评估价值类型指导意见(试行)》中评协[2007]189号;。
(5)《企业国有资产评估报告指南》中评协[]218号。
3、产权依据。
委托方提供的铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、土地使用权证。
4、取价依据及参考依据。
(3)《中国机电产品报价手册》;。
(4)《山西省建筑工程投资估算指标》;。
(5)《山西省建筑安装工程概算指标》;。
(6)《全国统一安装工程预算定额》;。
(7)《太原市修缮土建工程预算定额》;。
(8)《太原市修缮安装工程预算定额》;。
(9)《山西省建筑工程费用定额》;。
(10)《大同工程造价管理信息》;。
(11)《山西省建筑安装工程预算定额》;。
(12)关于发布《山西省工程建设其他费用标准》的通知;。
(14)评估机构收集的信息资料及询价资料;。
(15)估价人员实地勘查、调查所获得的资料;。
(16)委托方提供的有关资料。
七、评估方法。
资产评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。本次评估采用成本法，理由如下：
(1)由于本次评估对象是委托方抵押贷款所涉及的的西站台和铁路专用线，评估人员很难取得与评估对象相同或近似的交易案例，故无法使用市场法。
(2)本次评估范围是实物资产评估，即单项资产评估，由于评估范围的资产拟抵押贷款，受企业提供财务资料限制，无法预测其相关收益，故也无法使用收益法，只能采用成本法。
(3)鉴于上述原因，并且考虑到采用成本法可以对本次评估范围内的实物资产进行较为准确的判断和评估，因此采用成本法是可行的。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
计算公式如下：
评估价值=重置成本×成新率。
资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
成新率是指资产的重置成本减去实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值后再除以资产的重置成本所得的比率。
其中：实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失;功能性贬值是指由于技术进步引起的`资产功能相对落后而造成的资产价值损失;经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
八、评估过程。
分六个阶段进行。
第一阶段：接受委托阶段。
与委托方进行业务洽谈，明确评估目的、评估对象及范围，签署资产评估业务约定书，确定评估基准日。
第二阶段：前期准备阶段。
评估机构在初步了解委托方(资产占有方)情况的基础上，提出评估方案，向委托方提交全套前期资料提供清单和资产评估申报表，并深入现场辅导、帮助资产占有方按申报表要求进行前期准备工作。
第三阶段：资产清查阶段。
专业评估人员在委托方相关人员的配合下，按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据委托方提供的资产评估明细表，逐一进行了核对。在此基础上，组织专业技术人员逐项进行现场勘查和核实。
对于路基、轨道工程、桥涵、排水工程、电气化系统、信号系统、接触网线、联合办公室等，主要对其各部位使用情况进行现场勘察，并查阅铁路专用线施工设计平面图、工程地质图，必要的维护、检修、性能考核等记录及询问相关运行、检修人员。
通过对评估范围内的资产清查、核实，实物资产的清查情况与纳入评估范围一致。
影响资产核实的事项及处理方法：对于路基土石方、挖泥填卵石土工程量等隐敝工程，主要依据委托方提供的铁路专用线施工设计平面图、施工设计概算及委托方申报的工程量确定。
第四阶段：评定估算阶段。
评估人员根据被评估资产的特点选择与之相匹配的评估方法，收集市场信息，针对具体对象进行评定估算。
第五阶段：汇总分析阶段。
评估人员汇总分析评估结果，撰写资产评估报告与说明，汇集资产评估工作底稿。
第六阶段：提交报告阶段。
评估机构对评估报告实施三级审核，修改、调整有关内容，向委托方(资产占有方)提交资产评估报告书及按规定需报送的其他有关材料。
九、评估假设。
1、交易假设：是假定所有委托评估资产是可以在市场上进行交易的商品;。
2、公开市场假设：假设本次评估对象拟进入的市场为充分发达与完善的市场。
3、真实性假设：假设委托方和产权持有者提供的与评估相关的所有资料具有真实性、合法性、完整性。
4、持续使用假设：假设所有被估的资产将按照现行用途继续使用，不考虑改变用途对资产价值的影响，并假设委托方所取得的相关经营许可证在评估对象使用有效期内可以顺延。
5、产权无瑕疵假设：假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的，同时也不涉及任何留置权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
6、政策稳定假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化;国家的宏观经济形势不会出现大的波动;所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
7、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
十、评估结论。
经评定估算，大同xx煤炭运销有限责任公司委托评估的资产在评估基准日二〇xx年二月二十日的重置成本为35,063,063.00元，评估价值为32,013,941.00元，大写人民币：叁仟贰佰零壹万叁仟玖佰肆拾壹元整。
本次评估的西站台及铁路专用线评估价值与以往评估值相差不大，原因为采用成本法评估时，重置成本依据铁建设[223]号《铁路工程预算定额》估算有所上升，而成新率因使用磨损有所下降，以致评估值变化不大。
十一、特别事项说明。
1、本次评估的资产是产权持有者通过外购或自制方式取得，委托方提供了铁路专用线施工设计线路平面图、工程地质图、电气说明图、给排水管井、隔油池土方砌筑工程图、工程技术核定单及总平面图。
2、委托评估资产有无法律诉讼行为，委托方未提供任何资料，评估人员无法加以核实。
3、评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。
4、评估报告是依据委托方提供的资产清查明细表及有关资料作出的公允结论，委托方应对其所提供资料的真实性承担相应的责任。
十二、评估报告使用限制。
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、根据国家的有关评估法规规定，本评估报告的使用有效期为自评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告，超过一年需要重新进行资产评估。
十三、变现因素分析。
变现因素是指假定在评估基准日实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押资产转换为现金的影响因素。
铁路专用线是专用性比较强的建构筑物，市场交易量比较少，交易多采用定向交易的方式，影响因素如下：
(一)市场因素。
1.供需情况，可分为：市场需求大，交易频繁，极易变现;市场需求一般，变现正常;市场需求小，交易量小，不易变现。铁路专用线市场需求小，交易量小，不易变现。
2.变现时间长短，可分为：变现时间充足，抵押品可按市场价格处置;变现时间一般，需进行适当打折;变现时间很短，需打较大折扣。
3.变现方式：可分为拍卖或其他方式。拍卖作为一种短期强制交易行为，在其交易过程中容易受到交易信息、交易时间、付款方式、潜在竟买者数量，甚至交易场所气氛等诸多因素影响，但一般情况下较其他方式更易变现。其他方式会受到交易信息、交易时间、付款方式、买者数量的影响。
4.市场信息的充分性：分为市场信息充分、一般、受限制等，依次加大变现难度。
5.受让方的特殊好恶。
该项因素会对变现的难易程度和变现率造成较大的影响，但由于该因素偶然性大，如何影响、影响程度大小及影响方向难以确定。
6.交易双方的特殊利害关系。
指交易双方之间的特殊关系如亲戚朋友、建筑物相临、关联公司等特殊利害关系会对结果造成影响。
(二)资产本身因素。
1.资产收益状况和价值量。
在可比条件下，一般来说收益状况好的变现较易，价值量大的变现相对困难。本次评估的铁路专用线主要为运煤专线，收益状况受煤炭行业市场需求的影响较大，另外铁路专用线的价值量大，变现相对困难。
2资产用途或通用性：根据资产的用途进行分类，在此基础上根据资产的通用性确定变现的难易程度。不同用途的资产变现情况不同，而通用性较好的资产较易变现。铁路专用线受受让方行业许可资质条件的限制，会增加变现难度。
3.其他条件。
指除以上因素以外其他的影响因素。
(三)税收因素。
国有有关税收政策的影响对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。
(四)法律和政策因素。
国家有关法律法规是否限制该类资产的流通，是否有不利于变现的有关规定。如税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等几项法定优先权对抵押资产受偿的影响。
国家有关政策如税收、金融、土地政策对资产交易市场造成影响，从而影响变现情况。
(五)变现后需扣除的费用。
变现时需考虑押品变现后的清偿顺序，具体如下：
1.支付处分抵押物的费用：如拍卖费、评估费、保管费、司法费用(法律诉讼费和律师费用)。
2.扣除抵押资产应缴纳的税费：如补缴土地出让金、营业税金及附加、所得税、契税、印花税、交易费、土地增值税、过户登记费等。
3.偿还抵押权人债权本金及支付违约金。
4.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成损失或赔偿金。
(六)有关变现因素的特别说明。
1.以上变现因素的分析是基于市场价值标准，参照设定抵押权时的正常市场价格，以评估得出的市场价值或经特别说明的非市场价值为基础进行的。但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素，抵押物变现价格可能会低于市场价格，抵押物处置时需支付的费用和税金包括诉讼费用、营业税金及附加、交易手续费、土地增值税等。
2.随着时间推移，资产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果及变现因素也需做相应调整。
十四、风险分析。
评估对象状况和市场状况因时间变化，可能存在多种风险导致抵押资产的价值发生变化：
2、因社会环境、经济环境、法律环境变化导致市场的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押资产的价值发生减损。
3、因多种因素难以量化界定，主要表现为或有负债的不确定性，优先扣除项目金额的难以确定，资产变现的难易度，持续经营和非持续经营情况下有效资产和有效负债的范围等，均会影响抵押资产的价值可能发生减损。
本次评估的资产在评估基准日未出现大幅贬值的趋势，与经济行为实现日相距不超过一年时，其风险产生的概率较小。
十五、评估报告日：二〇xx年二月二十五日。
法定代表人：注册资产评估师：
注册资产评估师：
山西清泰资产评估有限公司。
二〇xx年二月二十五日。
