一键复制
为确保事情或工作顺利开展，常常要根据具体情况预先制定方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。那么我们该如何写一篇较为完美的方案呢？以下是小编精心整理的方案策划范文，仅供参考，欢迎大家阅读。
营销推广策划方案执行营销推广策划方案篇一
■关注小区：
2012年下半年交房小区，详情见搜房网热门楼盘
■发贴行业媒体：
■发贴执行要求：根据各小区设计研发小区户型（设计师），转发设计师户型解析及相关（其他部门），每月关注小区信息（如交房时间、交房户数、房屋面积等）；根据交房信息，分别按交房前期、中期、后期不同阶段发布不同内容装修装饰贴子，每天进行回复顶贴，提升业主对轻舟装饰品牌的认知度。
■具体执行如下：
行业媒体空间维护
■ 执行内容：设计作品上传、公司新闻和活动更新；
■ 工作要求：1、设计师资料适时更新；
2、每周两套设计师作品上传更新；
3、公司新闻和活动第一时间上传更新，并配活动宣传图；
4、从公司网站获取相关新闻，第一时间上传到空间论坛；
■执行负责人：设计师
软文宣传
发布质量和次数，做为季度考核；
微博管理
■微博：新浪微博、腾讯微博、搜狐博客
■工作内容
2、更新内容以公司新闻资讯、活动宣传、设计师优秀作品上传点评以及幽默风趣、实用美观的装修装饰知识等，要求配图。
3、每条评论必须回复，语言要求平和亲切
4、与行业网站合作微博活动1月一次，提升微博人气和粉丝数量；
博客管理
■博客：新浪、腾讯、百度空间
■工作内容：
1、建立博客初期，尽量更新其内容，内容以精品文章、装修心得、装修设计、风水等专业相关。适当更新感悟等内容。要求平和亲切，并真实可信。后期更新周不少于两篇。
2、与微博、搜房空间、365空间，搜狐焦点家居建立链接，同时在各论坛发布博客链接。
3、通过发专业性博客日记，来影响主流媒体的报道。
4、通过博客联盟、广告联盟等形式，发布企业博客链接
5、评论时下热点事件，以吸引关注。
■监督检查：暂不做考核管理
业主装修日记
■监督检查：暂不做考核管理
百度贴吧
工作内容：
监督检查：暂不做考核管理
以上内容执行季度考核，企划与各部门经理共同监督，网络营销业绩与内容考核综合评定，成绩最优秀员工给予奖励，考核不达标者给予计算机断开网络。
轻舟装饰企划部鞠
2012.08.05
针对成都凯程出国网站营销第一个推广年度计划分为4个阶段，每个阶段3个月左右：网站提交阶段、网站信息更新发布初期、网站增长期、网站稳定期。而客户获取信息的主要来源有三方面：搜索引擎，推广平台，黄页﹑博客﹑论坛等。其中搜索引擎所占比例最大约占45%，其次推广平台30%，再次是黄页﹑博客﹑论坛19%等。所以我的推广计划工作也主要围绕这三方面。
网站推广计划主要包括下列内容：
网站推广目的：就是通过网络营销推广让我们的网站有更多的人去访问、了解我们公司是做什么的，从而带来更多的流量，让这些流量从而转化为有效的客户带来有效的利益。 网站策划建设阶段的推广：也就是从网站正式发布上线就开始了推广的准备，在网站建设过程中从网站结构、内容等方面对百度、google等搜索引擎进行网站关键词的优化、设计、布局等以及各大搜索引擎提交收录。
网站发布初期的基本推广手段：登录一些主要的搜索引擎（如百度、谷歌、天涯、猫扑、新浪、腾讯、网易等和分类信息网站（如列表网、58同城、赶集网等）购买2-3个网络实名/会员、通用网址与部分合作伙伴建立网站链接。另外，在做网络营销活动，在部分知名网站上发布最新信息活动。
网站增长期的推广：当网站有一定访问量之后，为保持网站访问量的增长和品牌的提升，在相关网站投放网络广告，在若干相关专业留学网、移民网、教育类的网站上投放广告；与部分合作网站进行资源互换链接。
网站稳定期的推广：结合公司留学、移民等项目服务的最新信息以及线下活动的促销做宣传，不定期发送在线活动，以及建立一个公司的核心服务产品的相关信息类网站、博客来进行辅助推广。
推广效果的评价：对主要网站推广措施的'效果进行跟踪，定期进行网站流量的统计分析，必要时与专业网络顾问网站合作进行网络营销诊断，改进或者取消效果不佳的推广手段，在效果明显的推广策略方面加大投入比重。
网络营销推广具体的方法有两种（一种付费推广另一种是免费推广）
付费网络推广
通过百度、谷歌、搜狗、腾讯搜搜做关键词的竞价排名推广
占的位置和图片大小比例来算的）
免费网络营销推广
1.搜索引擎优化分两点
a:常规产品关键字优化。
主要针对网站产品、公司名称、品牌名称及其相关服务进行优化。例：出国留学、移民、培训、留学条件、留学费用、留学签证、留学中介等。
b.长尾关键字优化。
对于常规关键字出现热门关键字将采用长尾字添加策略。例：美国留学费用、出国留学大概多少钱等。
2.友情链接分三点
a.常规友情链接优化。
网站友情链接限制为：网站内容、产品、行业、相似类型、关键字等相关网站；寻找留学、培训、移民、教育类网站。
b.广告互惠友情链接。
寻找广告内容互惠互利合作网站。（pr值相等或者大于等于平pr4）
c.网站深度合作网站。
包括但不限于网站会员共享、网站内容、图片、网站服务、网站产品等合作联盟。
（博客）推广。
a.行业blog（建外链）。
针对搜索引擎建设5个跟网站产品服务相关的行业blog，主题素材为：公司产品信息。（新浪博客、网易163博客、腾讯博客等）
b.生活、口碑blog（sns效果）。
针对网友 挑选5个权重较高的blog，建立公司产品类的日志。
、sns类推广。
a.有名气的类bbs
潜伏于权重人气较高的论坛3个，（天涯、猫扑论坛）发帖顶贴，支持别人，混好人缘论坛签名标签，争取成为版主。（每周在线》4小时）
b.当地留学出国门户、学校培训类
出国留学点评、活动优惠类bbs，马甲提问刷人气、公司 知名度。
类(开心、校内、)/视频类(优酷、土豆) 每周在线》4小时
http://旺旺im群推广。
qq群(讨论组/群聊/群论坛)：主要是学校类、防辐射类。活跃20个群。
6.软文推广。
a. 非专业软文。
购买专业软文服务，每月2次。
b.专业软文。
每天更新网站原创软文
7.搜索竞价、广告联盟、cps/cpa/cpm/cpc。
a.搜索竞价
为配合免费的搜索营销服务，部分关键字将采用竞价（建议）。
b.相关流行门户广告（微博）。
c.网摘广告。
8.电子邮件群发。
a.许可式邮件群发。
针对网站收集到得会员邮件列表，为提高网站粘性每两周将策划一次会员邮件群发业务。
b.陌生邮件群发。
每2个月进行一次5万以上的email群发。（学校群）
9.网址导航/搜索引擎提交。
a.一般网址导航提交。
定期更新检测网址导航收录情况。（如hao123）
b.知名搜索引擎问答式提交书写。（百度贴吧）
每周书写3条问答。要换ip、用户名
c.各个百科类知识提交。（百度百科）
3个月内 提交6条百科知识。
营销推广策划方案执行营销推广策划方案篇二
■关注小区：
2012年下半年交房小区，详情见搜房网热门楼盘
■发贴行业媒体：
■发贴执行要求：根据各小区设计研发小区户型（设计师），转发设计师户型解析及相关（其他部门），每月关注小区信息（如交房时间、交房户数、房屋面积等）；根据交房信息，分别按交房前期、中期、后期不同阶段发布不同内容装修装饰贴子，每天进行回复顶贴，提升业主对轻舟装饰品牌的认知度。
■具体执行如下：
行业媒体空间维护
■ 执行内容：设计作品上传、公司新闻和活动更新；
■ 工作要求：1、设计师资料适时更新；
2、每周两套设计师作品上传更新；
3、公司新闻和活动第一时间上传更新，并配活动宣传图；
4、从公司网站获取相关新闻，第一时间上传到空间论坛；
■执行负责人：设计师
软文宣传
发布质量和次数，做为季度考核；
微博管理
■微博：新浪微博、腾讯微博、搜狐博客
■工作内容
2、更新内容以公司新闻资讯、活动宣传、设计师优秀作品上传点评以及幽默风趣、实用美观的装修装饰知识等，要求配图。
3、每条评论必须回复，语言要求平和亲切
4、与行业网站合作微博活动1月一次，提升微博人气和粉丝数量；
博客管理
■博客：新浪、腾讯、百度空间
■工作内容：
1、建立博客初期，尽量更新其内容，内容以精品文章、装修心得、装修设计、风水等专业相关。适当更新感悟等内容。要求平和亲切，并真实可信。后期更新周不少于两篇。
2、与微博、搜房空间、365空间，搜狐焦点家居建立链接，同时在各论坛发布博客链接。
3、通过发专业性博客日记，来影响主流媒体的报道。
4、通过博客联盟、广告联盟等形式，发布企业博客链接
5、评论时下热点事件，以吸引关注。
■监督检查：暂不做考核管理
业主装修日记
■监督检查：暂不做考核管理
百度贴吧
工作内容：
监督检查：暂不做考核管理
以上内容执行季度考核，企划与各部门经理共同监督，网络营销业绩与内容考核综合评定，成绩最优秀员工给予奖励，考核不达标者给予计算机断开网络。
轻舟装饰企划部鞠
2012.08.05
一、市场分析
1．行业内大部分企业还是以传统销售模式为主，明显忽视行业产品在电子商务领域的前景，仅几家知名企业将自己的企业品牌和产品推向电子商务平台，并做了少量的网络推广，可以看出行业内的重点企业已经对电子商务领域虎视眈眈。
2．行业内大部分企业都有自己的门户网站，但是我发现这些门户网站几乎都存在几个同样的问题：（1）网站的整体设计风格单调、都以静态页面为主。（2）内容过于陈旧更新过慢、且原创软文过少，可以说有部分门户网站内容几乎无更新，行业新闻和宣传软文大多是复制而来。（3）网站投资过小、推广宣传力度不够。（4）门户网站定位不够清晰。
（二）虽然行业内还没有重点进入电子商务的龙头企业，但我们不难看出，随着网络营销的日益强势、smt电子元件包装产品在电子商务领域的前景和行业内企业在电子商务领域的重要性，因此企业进军电子商务领域已势在必行。
2
二、目标
我们行业内在电子商务领域中还没有真正意义上的龙头企业，因此谁能在领域中打下坚实的基础，能在此成功立足、打响企业品牌并深入到行业内形成良好口碑、达成企业品牌给产品销售带来的连锁反应，推广企业品牌和企业形象将成为进军电子商务领域初期的核心目标。
三、企业优势
四、团队建立
（一）组织架构
3
1．xxxx所生产的产品属于工业品，且所需产品的客户是企业性质或商家，那么结合以上分析情况，公司产品在电子商务领域里发展应选择b2b网络平台运营作为核心。以b2b网络运营平台为主，并根据行业及产品的分析报告选择其它网络平台进行有效推广。
2．工业品的网络营销与民用品相比有所不同，相对而言工业品的网络营销模式更为清晰简单，省去了复杂的营销链。并且工业品在网络营销中的第二个核心是推广。
3．综上、公司网络营销部初期的组织架构大至如下：
网络营销部组织架构说明：在总经理的带领下全面开展部门工作、建立完善的部门结构、合理安排各岗位工作迅速上岗。
（二）部门人员配置及岗职责
4
网络营销经理
网络运营（seo）
5
网站及产品设计
6
7
五、推广策略
通过在电子商务领域里对行业及企业的调查与分析、我认为初期应该以推广企业品牌及企业形象为核心、实施有效的网络推广。
工业品的网络营销与民用品相比效而言，相对简单，前期推广可分别在三个板块中操作，网络营销的bbs整合推广。第一个b是b2b电子商务网站，比如阿里巴巴、全球五金网等；第二个b是 blog（博客），比如企业博客网、新浪博客等；s是sns，就比如若邻网、人人网等社区网站。
概括起来， bbs网络营销推广就是：
1、【b2b网站免费会员】供应信息在几大主力搜索引擎上遍地开花
2、【blog企业博客营销】塑造互联网的产品品牌和企业文化
3、【sns网站社区】拓展人脉，精细化客户群组。
以上三种推广方式是初期最直接并且免费的'有效推广手段，在一段时间内经过数据反馈分析，结合反馈的有效数据便可进行下一阶段的推广准备。
六、门户网站改版与推广
一、网站改版
1、公司网站动态感不足，不够吸引眼球，没有互动。（建议增加动态内容如：flash图片、指派专人进行企业线上互动）
2、专业性不够突出。（建议增加专业性内容，去掉繁锁的废链接与失效模块）
3、无专业人员维护、网站浏览与下载速度过慢、内容无法及时更新，与行业发展脱轨。（指派专业人员进行网站维护）
4、没有突出展现企业形象，关于企业品牌内容与图片不够丰富。
二、网站推广
（一）免费推广方式
1、友情链接：和其他网站做友情链接，找行业内比自己pr值高的网站来做。
2、登陆免费搜索引擎：让搜索引擎网站，这样网站就可以在互联网上被其他企业或者个人所查找到。
3、论坛广告：到各个论坛去发广告宣传你的网站。
4、群发推广：用qq或者邮件群发软件来进行推广。
5、病毒式推广：这个推广方法通常在推广前要下大功夫，制作出一些比较吸引人的东西来进行网络化传播。如图片、程序代码、常用软件等等。
6、加入导航网站：加入导航网站对推广要有好处，不过有一些比较有名的导航网站登陆需要花费。
（二）付费推广方式
1、搜索引擎关键词：在著名的搜索引擎做关键词推广。
3、网络广告：做网络广告，在流量比较大的网站上做广告宣传。
4、传统宣传方式：虽然互联网发展越来越快，但是传统的宣传方式现在还是占主导地位，所以建立如宣传册等宣传，对网站的推广效果很明显。
5、制造事件推广：越来越多的人都发现，互联网时代最快最有效的其实是炒作，有意制造和自己网站相关联的事件，对网站的宣传传播速度非常的快。
七、实施计划
2012-9-12
营销推广策划方案执行营销推广策划方案篇三
一、市场背景：
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？
2、在汉沽我们的间接竞争对手？
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息：
项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：
四、已购客户分析
1、付款方式分析：
分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析：
分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析：
行业累计销售套数累计百分比
天化5830、05%
石化52、59%
个体及私营3618、65%
银行94、66%
学校94、66%
医院52、59%
盐场63、11%
税务52、59%
规划局21、04%
保险21、04%
其它5629、02%
总计193
分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析：
分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析：
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结：
1、对市场、产品、消费者的总结：
市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说2015年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的.产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位；
（2）建筑、配套、价格的优劣势分析；
（3）目标市场的分析；
（4）目标顾客的特征、购买行为的分析；
2、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析；
（2）主要竞争对手的界定与swot的分析；
（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析；
（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思
房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性
5、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
（1）不同媒体的效应和覆盖目标；
（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；
（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；
（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；
（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；
（6）不同地区、不同方式的夹报dm分析；
（7）户外或其他媒体的分析；
（8）不同的媒体组合形式的分析。
6、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
7、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的"三套车"纵横交错，整合传播。
（1）广告的重点；
（2）广告的主题和表现手法；
（3）各类媒体广告的创意与制作；
（4）媒体的发布形式和频率；
（5）整合传播的策略；
（6）媒体发布的代理。
8、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
（1）促销活动的主题；
（2）促销活动的计划和实施监督；
（3）促销活动与销售执行的引导、建议；
（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。
9、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，"一条道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓"知已知彼，百战不贻"。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
一、项目简介：
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2015年5月底办下。
铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）
b、小户型市场概况。
自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的"市场黑洞"，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一）优势
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）
郑汴路市场调研报告
调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）
调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样
调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间：2015、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，"注意力经济"的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的"大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为"大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中"或"东区发动机"的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二）劣势
1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有"只是两栋临街楼"的印象。
3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三）、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为"大鳄"的商务配套。
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。
租，这非常符合外地商人置业心理。
c）本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。
d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四）威胁
1）行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。 建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
房产行业解决方案：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，希望大家能够重视。
一、我们的任务
核心目标――迅速销售一期商品交易一区二区（bc区）
二、我们的问题
竞争激烈――销售速度和市场同类竟品放量面临极大竞争
距离最远――距离产生消费抗性，影响客户的到访
三、我们的思路
突破常规，实施主动圈层围合营销
思路释意：
所谓“主动”就是区别常规的打广告等客户上门的营销思路，而是要走出营销中心，主动增加客户的接触点，推广项目，解决到访，促成交易。
所谓“圈层”就是找出与产品匹配的其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有相通之处的人群，并针对这部分人群以匹合其消费行为和习惯的方式进行“点对点”的营销推广，促成交易。
所谓“围合”就是对圈层客户群进一步集合、整理、分划为核心意向圈层、紧密意向圈层、传播意向圈层，并对上述三个圈层客户细分为多个有利于营销推广的类似圈层，针对不同圈层分阶段实施针对性的营销推广。
主动圈层围合营销房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后的“第五季”，是房地产市场竞争的白热化的产物。它建立在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。其应用“品牌＋资源整合＋差异化的营销方式”的独特模式，能有效解决解决传统营销模式中无的放矢、接收度低、推广费用居高不下的问题，达到有针对性说话、节约成本、有效促进销售的目的。
谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成从一个圈层到另一个圈层的过渡、发展。
四、我们的措施
1、变革被动营销为主动营销
项目的距离和目标客群决定了坐等客户上门的营销方式不能有效解决足够客户到访的营销需要，走出营销中心开展主动营销成为合适的选择。在销售组织上，将营销队伍分为两个组，一个在现场接待销售，另一个组在前期界定的圈层客户及客户经常活动的场所进行主动营销推广。同时要尽量做到客户圈层的渗透，以不断累积客户。
2、持续建立细分圈层客户档案库
为配合主动圈层围合营销，应提持续建立圈层客户档案库,并根据其购买意向细分为核心意向客户、紧密意向客户、潜在意向客户、传播客户四类，同时根据其消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等细分指标，按照“物以类聚、人以群分”的原则，结合营销活动、沟通渠道等实际情况分为可以操作的小圈层。
3、会员模式对接深化圈层
成立“义乌商贸联合协会/财富俱乐部”作为载体，将主动圈层围合营销推广积累的客户持续、有效转化为意向客户，并逐步将此俱乐部建立为上邦项目的核心圈层。
4、二元推广，分项解决问题
项目推广主要解决两个问题，一是发布信息、建立形象，二是积累客户、促进交易。第一个问题主要通过大众传播完成，第二个问题主要通过小众传播来完成。本次采用“大众传播（one to all）+ 点对点传播（one to one）”的模式共同完成推广任务。
4.1 大众媒体集中投放，迅速站位
媒体组合：户外媒体+平面报媒+电波媒体
电视：2-3个月太原电视台孝义及其他（尤其是介休、吕梁、汾阳）
电视台告知性投放
电话短信的有效沟通 移动、联通vip客户的利用 ④焦点客户座谈：
邀请焦点客户，集中座谈，发挥“小圈子文化”的链式效应
⑤业界及媒体传播
工商局、工商协会及其他民间组织关于商业模式与经营等相关层面的知
识讲座，经济发展研究论坛等。
成熟商圈商场
6、分阶段侧重解决问题
针对项目推广要解决问题和营销需要，整体推广要分阶段侧重解决问题，第
形象期工作计划表
认筹期工作计划表
六、我们的预算
推广预算说明：（后议）
预算分项说明：（后议）
附： 分众推广渠道：
外环高速路收费站
前期积累客户资料库
……
渠道推广媒介 楼书（非传统楼书） 电子楼书
义乌商贸国际博览城会刊 直邮dm
