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合同是一种有效的方式来保护各方的合法权益。编写合同时要注意细节，确保合同的全面性和准确性。通过参考以下合同示例，你可以更好地理解和运用合同的法律要素和约定。
保证合同纠纷案件篇一
(一)。
物业管理服务行业经过多年发展，在促进城市住宅小区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩，但是由于其仍处于起步阶段，相关法律制度远未健全，从而产生大量矛盾。由此引发的诉诸法院的案件也连续多年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。
(一)案件数量逐年上升，在房地产案件中所占比例逐渐增大。
物业管理涉及物业的方方面面，加之相关制度的不完善，因物业管理问题向房管、物价部门的投诉一直居高不下，在主管部门协调处理不能完全解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，因物业管理而产生的各类纠纷增长迅速，在房地产案件中所占比例也逐渐增大。据统计，2006年佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件，占全部房地产案件的8.2%;2007年受理38件，较2006年增长36.9%，占全部房地产案件的10.4%;截至今年6月15日，已经受理物业合同纠纷案件27件。物业管理纠纷数量的激增与近年佳木斯地区房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化密切相关。
(二)涉案主体与类型复杂化，已超出合同纠纷范畴。
经到期，物业管理企业无权收取物业管理费要求退费的案件，有业主委员会解聘物业管理企业的案件，有业主认为公摊水电费计算不公，要求重新计算公布的案件，有业主认为物业管理企业履行物业服务具有瑕疵导致人身、财产损失要求赔偿的案件等等，不一而足。
(三)系列案件多，调解成功率低，当事人矛盾僵持不下。
部分物业管理纠纷中，物业管理企业作为原告追讨物业费案件时，经常一次起诉即将数个乃至数十个业主列为被告，而法院为保证审判结果的同一性，会将该类案件交由同一合议庭合并审理，并同时宣判，使本已捉襟见肘的人力资源更显紧张。同时，部分案件涉及同一小区类似情况的处理，工作稍有疏忽，极易酿成群体性事件。另外，由于该类案件，多数以物业管理企业为原告，因其害怕调解退让后导致连锁反应，而物业公司与业主的矛盾较为激烈，故物业管理纠纷案件的调解成功率相对低于其他民事案件。
(四)法律关系复杂，审理具有一定难度。
物业管理法律关系涉及多方面利益主体：参与物业管理诉讼的当事人既有业主、物业使用人或业主委员会，也有物业管理企业、开发商，既可能涉及业主与物业使用人的关系，业主或使用人与物业管理企业的物业管理服务合同、侵权关系、业主或使用人与业委会之间的关系，由可能涉及开发商与物业关系前期物业管理委托关系、开发商与物业管理企业之间物业用房配置和移交关系，此类纠纷又与我国近年来的住房制度改革及各地政策密切相关，具有一定的历史阶段性、地域性特征，而地方规范性文件效力不高，法院处理该类案件不能将之作为依据，给法律的正确适用带来一定难度。
(一)物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判只能依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，而这些法规、规章又语焉不详，甚或出现矛盾现象，比如对首期物业维修基金的交缴主体，国务院《物业管理条例》、建设部《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》之间具有明显冲突，使得法院在处理该类纠纷时缺乏明确依据，又比如业委会的诉讼主体资格问题，最高人民法院(2002)民立他字第46号复函已明确业主委员会具备诉讼主体资格，但问题是业委会并不拥有属于自己的财产，难以作为被告承担责任，这与当事人平等的民事诉讼原则相悖，也使得相关审判工作颇为棘手，实体与程序法的不完善直接影响了法律的正确适用。
国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，实践中，开发商根据该条规定单方面指定前期物业管理企业，而且约定的服务期限一般较长，开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务;前期物业服务合同由开发商与物业公司拟定，业主只能被动接受。由于相当一部分物业管理企业从属于开发商，因此在物业的接管过程中物业管理企业难以为业主把关，为日后纠纷的产生埋下了隐患。向阳法院受理的物业管理纠纷有近一半是开发商遗留问题引发，比如开发商售后服务意识不足，存在配套设施不完善、房屋质量较差等情况，导致业主入住后出现各种问题，业主在与开发商交涉未果的情况下，往往以开发商与物业管理企业实为一体为由，把矛头对准物业管理企业，拒绝交纳相应物业管理费用。
(三)物业管理企业角色错位，服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因。
作为物业管理法律关系的一方，物业管理企业应按业主委托提供物业管理服务，并尽力维护业主权益，业主与物业管理企业之间是平等的民事主体关系。但实践中，部分物业管理企业却将自己凌驾于业主之上，采用不正当手段强制业主服从管理，无视甚至动辄侵害业主权益，促使矛盾激化。少数物业管理企业不具备相应物业管理条件或资质，相应技术人员未持有上岗证，有的物业管理企业规模小、成本高、经济效益差，服务质量低下。
(四)业主自治组织发育不良、行为尚须规范，是物业管理纠纷增加的重要因素。
国务院《物业管理条例》对业主自治机构业主大会、业委会的成立运作作出了较为明确的规定，但从整体情况来看，业主自治组织的发育离健康、完善的标准还相差甚远，即使已经成立业主委员会的，也存在着经济关系不明确、权利义务不清、作用发挥不理想等问题，导致一些物业管理企业收费行为不规范，业主无法有效行使物业管理的选聘权、决策权和监督权。甚至个别业委会成员不能自律，以满足个人利益为由，要挟物业公司，从而影响了物业管理的正常进行和大多数业主的利益。另外，业主之间就共同利益问题难以迅速达成一致，也是业主自治组织运作不尽如人意的一大原因，在向阳法院受理的物业管理纠纷案件中，即存在大型小区内业主对是否续聘物业管理企业意见不一导致部分业主要求物业公司撤走、部分业主要求维持现状的情况。
(一)完善立法，做到有法可依。
参照有关国家先进立法例，尽快出台《建筑物区分所有权法》等法律和行政法规，对物业管理法律关系中的各种权利义务内容作出规定，明确各民事主体的诉讼地位与救济手段。
(二)理清开发商与物业管理企业的关系，保证物业管理企业的选聘真正体现业主意志由于开发商委托其下属物业管理公司进行物业管理的行为已经带来不少弊端，建议有关部门规范前期物业管理招标投标程序，加强监督管理，力保招投标工作透明化、公正化。在条件成熟的情况下，可出台规定，实行回避制度，限制开发商下属物业管理企业参加该开发商的前期物业委托招标活动，以尽可能杜绝开发商与物业管理企业的利益联系渠道。
(三)加大行政主管部门监管力度，引入第三方机构对物业服务进行评估、监测。
与物业管理行有关的行政主管部门应全面履行法律赋予的监管职责，当前主要是价格主管部门有必要加强对物业服务收费情况检查、监督的频率、力度。当前，物业服务收费政府指导价范围缩小，市场调节价范围扩大，而相关法规又未规定违反指导价的责任后果，致使一些小区的住宅物业服务收费远高于政府指导价，由此产生的纠纷呈爆发增长态势。这种情况下，物价与房管部门应及时干预，指导业主与物业管理企业就物业收费标准达成一致，以减少纷争。另外，建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，就物业服务标准、物业公司资质等级等进行鉴定，保障业主与物业管理企业的合法权益，以利于物业管理市场的良性运作。
监督业主自治组织的职责，有必要建立相互之间的工作联系机制。当前，急需理清业主自治组织与城市居委会的关系，以尽力解决现在一些住宅小区业委会换届选举不规范、诱发社会不稳定因素的问题。
保证合同纠纷案件篇二
尊敬的审判长、审判员：
我受重庆某汽车销售有限公司(下称原告或某汽车销售公司)的委托，担任该公司诉重庆某汽车运输有限公司(下称被告或运输某公司)汽车消费借款保证合同纠纷一案的代理人，通过详细了解案情，分析证据和查阅相关法律法规，现就该案发表以下代理意见，供合议庭审理参考：
本案中，被告某公司为拓展挂靠业务而找到购车人，购车人到某汽车销售公司购车后挂靠在某运输公司，应付车款由某公司集中起来统一分期交给某汽车销售公司，再由某汽车销售公司付给银行，并且某公司为所有挂靠在其名下而从某汽车销售公司购车的购车人提供了连带责任保证。本案原告某汽车销售公司是依据双方于10月19日签定的《协议》而起诉某公司，该无名《协议》从内容上不难看出实际上是一份保证合同，因此本案定性为保证合同纠纷为妥。
二、根据现行法律和有关司法解释的规定，在连带担保责任中债权人有通过起诉债务人和担保人，或者单独起诉保证人实现自己诉权的选择权。本案仅列某公司为被告符合法律规定。
根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第126条的规定，“连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。”该条款是针对《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”以及担保法第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”连带责任保证也有两种基本方式即《担保法》第18条规定的约定连带责任保证以及第19条规定的推定连带责任保证。
由此可见，连带责任保证的保证责任不是一般保证的补充责任，即保证人无先诉抗辩权，债务人债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以自主选择由债务人来履行债务还是由保证人在其保证范围内承担保证责任，无论选择谁，债务人或保证人都无权拒绝。
同时，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第53条对保证合同纠纷发生时被告的确定根据不同的情况做了详细的规定，该条款规定“因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告;债权人仅起诉保证人的，除保证合同明确约定保证人承担连带责任的外，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼;债权人仅起诉被保证人的，可只列被保证人为被告。”换而言之，在连带责任保证纠纷中，如债权人对保证人和债务人均提起诉讼，则应将保证人和债务人列为共同被告;如债权人仅起诉债务人而放弃对保证人的诉权，则仅将债务人作为被告;如债权人仅起诉保证人的，且保证人承担连带责任保证的，只将保证人列为被告。
本案中，某汽车销售公司与某运输公司《协议》第四条明确约定了某公司的连带责任也适用《中国银行个人汽车消费借款合同》等的规定，该系列文件中均明确规定了某运输公司为连带责任保证。因此，原告仅起诉被告某运输公司是合法的，法院应只将保证人某运输公司列为被告，而无须追加购车人进入诉讼程序，增加讼累。
三、本案中原告的请求未超过诉讼时效,并且形成了新的保证合同。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，时效中断的，从中断时起诉讼时效期间重新计算。原告对被告的欠款多次催还，并且12月5日，双方对帐认可了欠款数额，诉讼时效中断，重新开始计算。截止原告起诉时，甚至今天，都没有超过诉讼时效。
根据最高人民法院《关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复》(法释[]4号)“根据《中华人民共和国担保法》的规定，保证期间届满债权人未依法向保证人主张保证责任的，保证责任消灭。保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任或者清偿债务，保证人在催款通知书上签字的，人民法院不得认定保证人继续承担保证责任。但是，该催款通知书内容符合《合同法》和《担保法》有关担保合同成立的规定，并经保证人签字认可，能够认定成立新的保证合同的，人民法院应当认定保证人按照新保证合同承担责任。”之规定，本案被告与原告对帐确认欠款数额的行为已经构成了新的保证合同，应当继续承担保证责任。
四、本案欠款数额的确认应以诉讼请求为准。
通过对账，总欠款数额为12.18元，利息9321.27元(计至7月17日)。至于8865元保险赔款有争议，但某运输公司无法出具相关证据，因此原告认为，法院应该支持原告请求。至于405#、411#已还牌照，所谓欠款无法追回，这是某运输公司内部管理的范围，不能对抗原告的债权和其连带保证责任，因此，该11375.48元也不能扣除。
综上所述，本案事实清楚，证据确凿，请法院依法判决，维护原告合法权益，维护法制社会秩序和法律的尊严。
此致
重庆市xxx区人民法院。
重庆某汽车销售有限公司。
特别授权委托代理人：李国意。
二00七年三月二十六日。
保证合同纠纷案件篇三
劳动合同纠纷案件一直是我国法律实践中常见的类型之一。作为一名法律从业者，我近期参与了一个劳动合同纠纷案件的处理，并从中得到了一些重要的体会和教训。接下来，我将通过五段式的结构，分享我的心得体会。
第一段：案件的背景和诉讼过程。
这起劳动合同纠纷案件涉及一家私营企业与一名前员工之间的纠纷。员工主张公司违反了与他签订的劳动合同，请求支付补偿金。在诉讼过程中，我们律师团队充分准备，在整理证据、起草诉状以及代理庭审等方面都投入了大量的精力。最终，法院判决公司支付了一定数额的补偿金，并要求公司遵守劳动合同法的相关规定。
第二段：程序规定和法律适用的重要性。
这次案件让我深刻理解了程序规定和法律适用的重要性。在案件分析和证据收集阶段，我们仔细研读了劳动合同法以及相关司法解释，确保我们的诉讼请求符合法律规定。此外，我们也特别关注了诉讼程序的规范性，遵守了各项法定程序，如证据交换等。这种严谨的态度为我们赢得了法庭的信任，使得我们的诉讼请求得到了认可。
第三段：证据的重要性和强有力的辩护。
证据是劳动合同纠纷案件中最重要的因素之一。无论是员工提供的书面证据，还是双方当事人的口述证词，都需要经过认真审查和分析。在本案中，我们律师团队通过调取公司的工资单、劳动合同等资料，并聆听员工的口述证词，成功地证明了公司存在违约行为。此外，我们还指出了公司未能履行劳动合同所规定的义务，这为我们辩护的强有力证据，从而使得法院判决有利于我们的当事人。
第四段：沟通和调解的重要性。
在处理劳动合同纠纷案件时，及时的沟通和有效的调解非常重要。我们的律师团队与公司的代理人保持了频繁的沟通，以寻求案件的和解机会。我们提出了合理的解决办法，并希望双方能够达成一致意见。尽管在最初的沟通中没有达成一致，但通过双方的讨论和妥协，我们最终成功地为我们的当事人争取到了一定的经济补偿。
第五段：案件经验与启示。
这次劳动合同纠纷案件为我带来了许多宝贵的经验和启示。首先，我们必须深入了解和掌握劳动合同法以及相关的司法解释，确保我们的法律观点和诉讼请求符合法律规定。其次，我们必须重视证据的收集和分析，以确保我们的辩护具有说服力。此外，良好的沟通和调解能力也是成功处理劳动合同纠纷案件的关键。通过倾听双方的意见，并保持冷静和公正的态度，我们能更好地为我们的当事人争取到合理的权益。
综上所述，这次劳动合同纠纷案件让我深刻认识到程序规定和法律适用的重要性，证据的重要性以及沟通和调解的重要性。这些经验和教训将成为我未来工作中的宝贵财富，使我能够更好地为当事人提供有效的法律服务。同时，我也希望通过这篇文章，让更多的人了解劳动合同纠纷案件处理的注意事项，促进社会公正和法治的实现。
保证合同纠纷案件篇四
原告张某与被告李某系农民，因张某急需稻草，经人介绍两人相识，当天，两人商定，李某以每斤2角的价格卖给张某2000斤稻草，共计价款400元。张某当即交付200元，并言明，待第二天将余款交齐并将稻草拉走。不料，从当天晚上起一连下了几天大雨，将放在李某家院里准备卖给张某的稻草全部淋湿，并有大部分霉烂。几天后，张某到李家，准备交款运稻草，见此 情况便要求李某退还已支付的200元钱还给他。李某则说，这些稻草已经卖给你了，损失是你的，并要求张某支付剩余的稻草款，张某无奈，便起诉之法院，要求李某返还已经支付的人民币200元。
法院经审理认为，原、被告双方的买卖合同已经有效成立，但因双方买卖标的物的所有权并未发生转移，风险也未发生转移，稻草霉烂的损失只能由李某承担。因李某所有的稻草大部分已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。李某收取的200元钱应该返还。
对本案的处理有三种不同的意见：
一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，原告已经交付不部分货款，并约定第二天来拉走稻草。稻草已为原告所有，原告为及时拉走而使稻草霉烂，应自己负担损失，因此法院不能支持原告的请求。
另一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，虽原告已交付部分货款，但被告并未交付稻草，稻草的所有权未转移，被告仍享有所有权，也应承担标的物 的风险。因此法院应当支持原告的诉讼。
还有一种意见认为，原被告之间的买卖有效，双方约定第二天由原告拉走稻草，由此时起所有权发生转移，但因稻草仍在被告占有之下而未实际交付，因此，标的物的风险仍应由被告承担，法院应当支持原告的请求。
对本案处理意见的争议在于如何认定原被告之间买卖标的物的所有权是否转移和应由谁承担标的物的风险。
本案中原被告买卖的稻草为动产，因此应依动产所有权的转移来确定其所有权转移的时间。动产所有权转移是指动产的所有权从一个民事主体转移至另一个民事主体，它是财产流转的主要表现。从原所有人来说，所有权转移是其所有权消灭的原因，而从新所有人来说，又是新所有权的取得方法。因此，所有权从何时起发生转移对当事人来说利益甚大。发生所有权转移的原因是多种多样的，从当事人的意愿上可分为两种：一 是依法律行为发生的。这是依当事人的意愿由双方实施民事法律行为的结果;一是非依法律行为发生的。本案中涉及的是依法律行为发生所有权转移的转移时间问题。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，按照该条规定，财产所有权应自交付起转移，除非法律另有规定，或者当事人另有约定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第84条规定：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”
从以上分析可见，动产所有权转移一般以交付为要件。交付是标的物所有权自让与人转移给受让人的时界。因此，确定所有权是否转移，就要确定是否交付。
买卖中风险的负担是指在买卖合同成立后的标的物意外灭失损毁的损失由何方承担问题。本案中双方买卖的'稻草因天降大雨而淋烂，由此造成的损失由何方承担就是风险承担问题。我国现行立法没有明确规定风险负担，在理论上有两种观点，一种观点主张，风险应随所有权的转移而转移，即标的物的所有权归谁，谁就承担风险。另一种观点认为，以标的物的交付时间作为风险转移的时间，即标的物交付前由出卖人负担，交付后由买受人负担。由于依我国民法通则规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物交付的时间即为所有权转移的时间。所有权自交付时起转移，这就意味着交付为所有权转移的要件。所有权一旦转移，受让人就成为新所有人，享有标的物的所有权。所有权人得对抗一切人。如未交付，则买卖只在当事人间发生效力。本案例中，当事人约定由原告自行提货，因此约定的原告提货时间应为所有权转移的时间。原告因天下大雨未能及时提货，所以，原被告之间买卖的稻草所有权未发生转移,风险也未发生转移，由此造成的损失也只能由李某自己负担。因李某的大部分草料已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。因对于发生合同不能履行的情况，双方都没有过错，所以不发生违约责任。但因合同解除，李某收取200元钱已无合法根据，应予返还张某。
保证合同纠纷案件篇五
随着劳动力市场的不断扩大和劳动法规的日益完善，劳动合同纠纷案件也逐渐增多。作为一名法律从业者，我曾参与处理多起劳动合同纠纷案件，并从中获得了一些宝贵的心得体会。以下将从劳动合同的重要性、纠纷的成因、解决纠纷的途径、预防纠纷的方法以及法律的约束力等五个方面进行探讨。
首先，劳动合同在劳动关系中占据着重要地位。劳动合同是雇主与劳动者之间建立劳动关系的依据，具有法律效力。它规定了劳动者的权利和义务，为劳动者提供了保障和限制。在一起劳动合同纠纷案件中，我深刻感受到劳动合同的重要性。合同的完备与否直接影响了案件的处理结果。因此，为了避免纠纷的发生，劳动双方应当充分了解和遵守劳动合同的约定，确保合同的合法性和有效性。
其次，劳动合同纠纷案件的成因多种多样。从我处理的案件中可以看出，纠纷的原因包括劳动条件与报酬的争议、解雇与辞退的处理不当、劳动时间与休假的安排不合理等。这些成因既有企业的问题，也有劳动者的问题。对于企业而言，更加注重人力资源管理，遵守劳动法规，保护劳动者的合法权益是预防纠纷的关键。对于劳动者而言，要提高自身法律意识，了解劳动法规的具体规定，避免自己成为合同纠纷的一方。
第三，纠纷解决的途径多种多样。根据我处理案件的经验，当事人可以选择诉讼、调解和仲裁等方式解决纠纷。其中，调解是一种较为常用的方式。调解不仅可以更快速地解决纠纷，减少成本和时间的损失，还可以维护劳动关系的稳定。然而，在实际操作中，当事人对各种解决方式的了解并不充分。因此，加强对调解、仲裁等方式的宣传和普及，提高员工的法律意识，是有效解决劳动合同纠纷的关键。
第四，纠纷的预防是最佳的解决办法。在处理劳动合同纠纷案件时，我发现，纠纷的发生往往是因为各方对合同条款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，预防合同纠纷的发生是有效维护劳动关系的重要手段。企业应该制定清晰明确的合同条款，尽量减少合同中的含糊不清或模糊的表述；同时，注重对劳动者的培训，提高员工的法律意识和职业素养，避免因个人行为而引发纠纷。
最后，法律的约束力是劳动合同纠纷案件处理的基石。法律的制定和实施，旨在保障劳动者的合法权益，维护社会的稳定和谐。在处理纠纷案件时，法律是依据和准绳，将各方博弈的力量规范在法律框架内，实现公正和公平的处理。因此，对于从事法律工作的人员而言，要严格遵守法律，正确解读和适用法律规定，准确处理纠纷案件。
综上所述，劳动合同纠纷案件处理的重点在于加强对劳动合同的了解与理解，尊重法律的约束力，以及加强对调解、仲裁等解决方式的宣传和普及。只有通过不断完善法律法规，加强法律援助和救济体系的建设，才能更好地保护劳动者的合法权益，维护社会的和谐稳定。
保证合同纠纷案件篇六
审判长,审判员：
我们接受本案原告有限公司的委托，依法担任其与被告分公司保险合同纠纷一案的代理人。经过开庭前的调查、庭审质证和辩论，本案的基本事实已清楚。下面，根据本案事实和所涉的法律问题，发表如下代理意见，供法庭参考。
下面，针对被告代理人的答辩，本代理人发表如下意见：
一、被告在签订保险合同时已知投保车辆未年检，应当承担赔偿或者给付保险金的责任”。
原告投保车辆，其车牌号后三位为390，按照广东省以前的机动车年审规定，是以车牌尾数对应的月份为准，如本案车辆号牌尾数为0，因此应在10月年审，委托人也一直误以为其车辆年审时间为每年10月，而不知道广东省在下半年已改变了年审办法，均以行驶证登记日期为准，因此委托人实际应在5月底前年审，但由于其误解，而导致出险时车辆未年审。本案所涉车辆的行驶证在5月底没有年审，就应该过期，原告在投保车辆时间是6月29日，被告核对对车辆行驶证等证件原件及之后接受原告交付的车辆行驶证等复印件资料时并没有提出任何异议，可见被告在签订合同时已经了解该车行驶证没有年检这一事实，且被告签发保单，视为同意承保，投保人已经就该保险合同已经缴纳保险费。根据《保险法》第十六条规定：“保险人在合同订立时已知投保人未如实告知的情况的，保险人不得解除合同；发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任”，可见，保险上的告知义务中我国实行的是询问告知，保险人订立保险合同是在理解清楚投保人告知事项的基础上决定的，如保险人在订立合同时已知投保人不履行如实告知义务或者告知事项不实而仍然与之订立保险合同，却在出险时又以此为由不承担责任，有违诚实信用原则。故此，行驶证未年审，如果保险公司在签订合同时已经了解这些事实，在车辆发生事故时，保险公司不能以免责条款为由解除合同，或者推卸保险责任。
二、被告拒付保险金的行为违背保险的职能。
保险的其本职能是分散风险和补偿损失，保险作为人类应付自然灾害和意外风险的一种手段，其目的是分散风险。保险组织通过向投保人上收取保险费，建立保险基金，当被保险人遭受损失时，用保险基金进行补偿。这实际上就是用广大投保人的钱来补偿一部分被保险人的损失，或者说将一部分人面临的危险分摊给广大投保人，通过保险补偿，被保险人能够用获得的保险金重新购置财产，恢复正常的生活和生产经营，提高了人们对危险的承受能力。被告不付保险金的行为，从根本上违背了保险的职能要求。
三、根据保险法理论，车辆未经年检不予理赔的免责条款本身就违反了保险的有关原则，属于恶意的免责条款。
保险公司在保险条款中设立车辆未经年检、无行驶证、无号牌、检验不合格则不予赔等的免责条款，从条款的表面用意来看，主要是为了杜绝无证驾驶、无牌驾驶、驾驶不合格的机动车辆。但是，从条款的深层目的来看，保险公司之所以将这些的情形列为免责条款，乃是因为在这些情形下，驾驶机动车的危险将比正常驾驶的危险增加，出险几率较高，因此将其列为免责条款。
但是，机动车未经年检，危险是否一定增加？凡是有正常思维的人都会得出结论：未经年检的车辆不一定不合格。比如，刚买一年的新车没有年检，其不合格的几率很小。而本案的事实也证明了这种情况，交通事故发生之后，粤b28390车经过鉴定，证实在发生交通事故时各项汽车性能均在合格范围内，既然车辆检验合格，那么，车辆出险的危险并没有增加，从而保险公司就不应以此拒赔。而保险公司将“车辆未经年检”混迹于“无行驶证”、“无号牌”、“检验不合格”等情形之中，实有“浑水免责”之嫌。
而且，还需要强调的保险法原理是，在免责事由与事故结果之间，必须存在近因关系。近因原则不仅体现在被保险人索赔时需要主张原因与事故之间存在近因关系，还体现在保险人主张免责时，必须证明免责条款中的内容必须与事故之间具有近因关系。就本案来说，保险公司如欲以车辆未经年检的免责条款拒赔，必须证明车辆未经年检是造成保险事故的近因，否则不能拒赔。而恰恰在这点上，由于本案交通事故的原因是驾驶员本身，这与车辆未经年检的免责条款风马牛不相及，保险公司也没有举证证明事故发生与车辆未经检验有直接因果关系，因此，保险公司也是无由拒赔。
四、被告提供的格式条款有两种以上解释的，应作出不利提供格式条款的被告的解释。
《中华人民共和国合同法》第四十一条明确规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”
假设机动车辆保险条款中责任免责条款第三条第（二）款规定的“未在规定期限内进行机动车安全技术检验或检验未通过的”对双方有约束力，也应作出有利于原告的理解。
（一）按法律规定，原告的车辆现在是每年检验一次。在也就是说205月-4月原告在这一年内的任何一天进行安全技术检验，都符合法律规定。只要检验合格，就认为这一年度年检合格。年5月―204月是第二个检验年度，在这一年里任何一天进行安全技术检验，都符合法律规定。只是检验合格，就认为这一年度年检合格。在未按规定，可以理解为法律规定，也可以理解为交通管理部门的规定的情况下，应理解为按法律规定。即在年检年度内任何一天检车，都属于按规定年检。这样理解有利于符合同法第四十一条的规定。原告在2009年9月检车，属于按规定年检，被告应予赔偿。
（二）原告在2009年5月―2010年4月的年检年度内，是于2009年9月进行的年检，比年检年度的的起始时间2009年5月晚4个月，在这种情况下，被告在订立保险合同时没有提出异议，按照诚实信用原则和保险的禁反言原则，被告无权对2009年5月-2010年4月年度年检未在2009年4月份检车提出异议。
（三）从〈中华人民共和国道路安全法实施条例〉规定安全技术检验的目的看，是为了避免机动车安全性能不合格，给他人造成损失，认为年检合格，推定这一年内机动车的安全性能是合格的。原告是2009年9月进行的年检，可以推定2009年9月之前，原告的机动车是合格的，原告年检的日期是2009年9月，离事故发生时间2009年7月17日不到三个月，应认为车辆在发生事故时是合格车辆，原告在2009年7月17日发生保险事故，被告应予赔偿，被告拒赔的行为违反了法律规定的诚实信用原则。
（四）事故认定书载明，“司机驾车行进中没有与前车保持足以采取紧急制动措施的安全距离”。说明该起事故的发生，是由于驾驶人未注意到前方情况，操作失误，与车辆的性能无关。发生保险事故的原因与保险车辆在2009年5月份没年检没有因果关系。
五、保险条款的第三条第二项因排除对方主要权利且保险人未尽说明提示义务而无效，被告应当给予保险赔偿。
被告认为，本案肇事车辆未经年检，依保险条款的约定，被告应当免责。我们先来仔细分析该条款吧：
首先，年检是公安机关为保障社会公共交通安全而对机动车进行的定期强制检测，目的是确保车辆能够安全行驶。这种检测只能证明被检车辆在检测时是合格适用的，而不能保证在下一个年检周期内一直合格适用，所以年检只是行政机关管理车辆的权宜之计。未参加年检，仅仅是违反了行政法规的规定，理应接受行政机关的处罚；如果发生事故，在责任认定和承担上依法可以适当加重。但这不应该成为作为平等民事主体的保险公司免责的引用。
其次，事故车辆在事故后送检测，结论为“合格”。既然是合格的，说明事故车辆是符合上路行驶的实质要件的，造成事故不是车辆自身的原因。所以，我们认为，事故车辆在实质上是合格的。
最后，事故认定书载明，“司机驾车行进中没有与前车保持足以采取紧急制动措施的安全距离”。说明该起事故的发生，是由于驾驶人未注意到前方情况，操作失误，与车辆的性能无关。
另外，保险法第18条规定，保险人对保险合同中的免责条款必须予以明确说明，但本案被告未能提供有效证据证明其已尽到此义务，该免责条款依法不发生效力。
六、被告拟定的保险合同中与本案有关的免责条款，显失公平，根据民法通则和合同法，应当确认无效。
《民法通则》第4条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《合同法》第40条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《保险法》第11条：投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。
综上，保险条款的第三条第二项因排除对方主要权利、显失公平且保险人未尽说明提示义务而无效，被告应当给予保险赔偿。
综上，代理人认为，原告请求被告赔偿车辆损失保险金元有充分的事实和法律依据，被告拒赔无理，请求法庭依法支持原告的诉讼请求。
保证合同纠纷案件篇七
以贷还贷是指金融机构与借款人约定以新贷款归还已经到期而借款人尚未归还的贷款的行为。以贷还贷行为的认定，存在两个要素：一是金融机构与借款人之间主观上有以贷还贷的共同意思表示，二是客观上借款人有将新贷款偿还旧贷款的行为。在法律上如何认定以贷还贷合同的效力，过往是有争论的。一种观点认为：以贷还贷不是真实的贷款。而是规避国家关于贷款规模控制，与中国人民银行《贷款通则》的规定是相违背的，应当认定为无效。另一种观点则认为：我国现行的法律法规对以贷还贷行为没有强制性的禁止规定，该行为是否损害国家的利益也不好确认，如果以贷还贷行为确属双方当事人真实意思的表示，则应当认定为有效，从另外一个角度来说，以贷还贷是一个普遍现象，如果认定为无效，则反而危害金融安全。因此也逐渐形成现在司法实践中的统一作法。
另外应特别注意，以贷还贷行为对担保合同的影响，应按《担保法》第24、25、26条以及《担保法司法解释》的相关规定认定和处理。即《担保法司法解释》第39条规定的，主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任；新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。
对以贷还贷的问题的审理原则是：以贷还贷的借款合同不违反法律强制性规定，合同有效；如果前后两个合同均为同一保证人，推定明知或应知，保证人不能免除保证责任；如果前一合同无保证人或前后两个合同并非同一保证人，保证人对以新贷还旧贷不知或不应知情况下方可免除保证责任。
二、保证人保证资格的认定问题。
保证本质上为人保，也就是说以保证人的信用担保债权的实现，其实质是以保证人所有的财产为限提供担保，因此法律上要求保证人具有代替债务人清偿债务的能力。《担保法》规定，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或公民，可以作为保证人。《担保法》及其司法解释同时还规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的民事主体不得为保证人；企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人；国家机关不得为保证人（经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外）。
1、企业分支机构的保证人资格的认定问题。
在实践中存在着以企业分支机构作为保证人的情形。企业分支机构是指不具有法人资格，在一定范围内从事经营活动的部门。法人分支机构包括依法领取营业执照，在核准的范围内可以从事经营活动的分支机构、虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构和非法设立的分支机构。一般情况下，企业的分支机构不能作为保证人，但在有法人授权的情况下，依法设立的企业分支机构可以对外从事民事活动，并以法人拨付其经营管理的财产对外承担民事责任。因此，如果有法人书面明确的授权，法人依法设立的分支机构可以对外提供保证。法人有事后追认行为，也应认定为担保有效。
2、村民委员会、居民委员会的保证人资格的认定问题。
村民委员会、居民委员会是否可以作为保证人？在司法实践中也有争议。《村民委员会组织法》明确规定，村民委员会是村民自我教育、自我管理、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业。村民委员会依据法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。《城市居民委员会组织法》也明确规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务是办理本居住地区居民的公共事务的公益事业。居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。由上述规定可以肯定，村民委员会与居民委员会是从事公益事业的自治组织，其不具备保证人资格，不应作为保证人。
3、私立学校、医院、幼儿园等民办非企业单位的保证人资格的认定问题。
学校、医院、幼儿园多为国家开设，其公益事业的目的也很明显。但随着多种经济形式发展政策的深入，私立学校、医院、幼儿园等民办非企业单位等也逐渐增多，而这些主体是否可以作为保证的主体，在《担保法》第9条有规定：学校、幼儿园、医院等公益为目的的民事主体不得为保证人。即使学校、医院、幼儿园等民事主体具有代偿能力，因为其具有公益性，承担着公益目的，其充当保证人在承担保证责任时会损害公共利益，因此有了上述的规定，另外，《担保法》司法解释规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位以及社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施以外的财产作为自身债务设定抵押的，可以认定抵押有效。关于教育设施的认定问题，既然法律禁止以教育设施抵押的目的是为了无损于公益事业，所以应以实际用途作为判断标准。应注意的是即使是公益性单位的财产，如果不是以公益目的而存在，则可以作为抵押物，如学校校长乘坐的小轿车、医院专用于出租收取租金的房屋等。
而关于上述主体违反规定作为保证人后，民事责任的承担问题，《担保法》第29条规定：企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。
对于主合同有效，担保合同无效的处理原则是：《担保法》第5条、《担保法》司法解释第7、8条的规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不超过债务人不能清偿部分的二分之一；主合同有效，而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一；主合同无效，保证合同也无效，因保证人承担的是过错责任，故不受保证责任期间限制。担保人提供抵押担保的，如果未办理抵押登记，《担保法》规定抵押合同未生效，《物权法》规定只是不产生物权效力，不能对抗第三人，从而明确赋予未登记的抵押合同对合同双方当事人有约束力。
三、保证方式和保证责任的承担问题。
1、保证方式的约定问题。
依据我国的《担保法》及其司法解释的规定，保证的方式主要有两种：一般保证和连带责任保证。
1、一般保证的概念：当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
2、一般保证承担责任的方式：一般保证保证人对主债务承担的是补充赔偿责任，也就是说：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人的财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。该权利被称为先诉抗辩权或检索抗辩权。3、对债权人的限制：《担保法》司法解释对债权人一般保证责任进行了一定的限制，即一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或者怠于行使权力致使该财产不能被执行，保证人可以请求人民法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。4、对保证人的限制：《担保法》司法解释又对一般保证人的先诉抗辩权的形式进行了限制，即规定，在下列情况下保证人不能行使先诉抗辩权：（1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的，包括债务人下落不明，移居境外，且无财产执行等情况。（2）法院受理债务人破产案件，中止执行程序的。
（3）保证人以书面方式放弃前款规定的权利的。
连带责任保证是指当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任保证。连带责任保证的债务人在主债务履行期间没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，连带保证人不享有先诉抗辩权，不论主合同债务人是否具有履行能力，只要主合同债务人未依约定履行合同义务，保证人即承担保证责任。
实践中，对保证方式的认定，其依据是最高人民法院《关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式的认定问题的批复》[]法释38号第2条的规定：担保法生效之前订立的保证合同中对保证责任方式没有约定或约定不明的，应当认定为一般保证。保证合同中明确约定保证人在不能履行债务时始承担保证责任的，视为一般保证；保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推定不出为一般保证责任的，视为连带责任保证。
四、多重担保并存的处理顺序问题。
《物权法》第176条规定：被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《担保法》司法解释第38条：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的.担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人承担应当分担的份额。
实践中的处理原则是：被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
五、提前还贷的处理问题。
在实践中存在借款人提前还贷的情况。借款人提前归还借款本息的问题在以前是有争论的，在《合同法》颁布以后，则已经明确，《合同法》第208条规定，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。根据该条的规定可以看出，1、法律是允许借款人提前还款的，但该条未规定借款人提前还贷是否需要经过贷款人同意。《合同法》第71条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。从实际情况看，在一般情形下，借款人提前还贷，可以使借款人减少利息的负担，也可以促进贷款人资金的流转，增加其效益，不会给贷款人造成利益损害，基于上述理由，《合同法》作出了208条的规定。2、如果借款人提前还款，应当按照实际借款的期间计算利息，但如果当事人之间另外有约定，就要按约定办理。这里说的“另有约定”，一般指的是消费贷款合同：如商品房按揭贷款合同等。3、《合同法》第208条的规定和《合同法》总则关于损害赔偿的规定是相互矛盾的，即借款人在提前归还借款的情况下，贷款人如果接受了提前归还行为，则丧失了该借款合同可以获得的至合同约定还款期限届满时的利息收入，这种损失属于可得利益的损失，借款人也应予以赔偿。
如果提前还贷情形形成诉讼，金融机构在诉讼中提出此种可得利益的赔偿主张，双方在借款合同中应对此项赔偿的权利作出了约定的，予以支持，否则，则不予支持贷款人的请求。
六、逾期还款违约金的计算标准问题和计算期间的问题。
按照合同约定的期限归还借款是借款人的主要义务。如果借款人在合同期满不能归还借款，应当承担违约责任。关于违约责任的形式，合同约定有违约金的，按照合同约定支付。合同没有约定违约金的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。借款合同违约责任在于借款人逾期还贷的情况下，法律规定偿还的是逾期利息。逾期利息与以往中国人民银行规定的借款人在逾期归还借款时所应当支付的罚息时有所区分的，罚息实际上是指借款人不按照合同的约定期限还款时，贷款人向借款人收取的超过正常借款利率的带有一定惩罚性的利息。而逾期利息则是指中国人民银行规定的借款人逾期归还借款本息时支付给贷款人的超期使用资金的利息。逾期利息与罚息的关系是：逾期利息既包括罚息，又包括法定利息，确定逾期利息的标准本身就含有惩罚性，计算标准一般要高于一般的银行同期贷款利率。
借款人在逾期归还借款时的逾期贷款利息，应自借款到期后的次日起算，但对于逾期贷款利息计算到何时为止，在司法实践中有不同的观点，一种认为：逾期贷款利息应计算到判决确定的履行期满之日止，因为履行期限是法院判令借款人承担还款义务的期限，给予借款人一定的履行期限或者宽限期对于债务的履行有积极的意义；第二种观点认为：逾期贷款利息应计算至判决发生法律效力时止，因为给予借款人一定的履行期限或者宽限期没有必要；第三种观点认为：逾期贷款利率应计算至贷款人起诉之日起止，因为法院仅对已经发生的事实进行认定和做出裁决，而不得对将来发生的事实进行认定和裁决；第四种观点则认为：逾期贷款利息应当计算到借款人偿付完毕之日止，因为借款人一直在占用贷款人的借款，借款人既然非法占用贷款人的借款，即应有义务支付逾期贷款的利息。
债务利息。这种延迟履行金具有惩罚性，它的作用主要是对债务人施加压力，迫使其按期履行义务）。这时，对贷款人来讲会出现请求权竞合的情形，既可以要求借款人支付违约金，也可以要求借款人按迟延履行金给付，但是不能同时行使两种请求权，不能获得双份赔偿，否则有悖公平原则。在贷款人的任何一个请求权（违约金请求权或迟延履行金请求权）满足后，另一个请求权因此而消灭。将违约金计算到实际给付之日止，实际上剥夺了贷款人的竞合选择权，加之迟延履行金按双倍给付，远远高于逾期违约金，这样，不利于保护贷款人的合法利益，也达不到设立迟延履行金的立法目的。
综上，我个人认为，逾期付款违约金应计算到判决所确定的宽限期内的实际给付之日止。借款人在法院判决所确定的宽限期内履行债务的，贷款人只能行使违约金请求权。宽限期届满后借款人仍未履行的，这时应该由贷款人行使竞合选择权，可以选择行使违约金请求权，也可以选择迟延履行金请求权，但不论选择何种请求权，另一种请求权即丧失。(实践中如果当事人没有另行提出请求,则自动套用迟延履行金请求权)这样，既保护了当事人合法权益，又保证了法院判决书的既判力。
七、贷款人直接扣收贷款的认定问题。
实践中，金融机构常有直接扣收贷款的行为。借款合同中，常有贷款人直接扣收贷款的约定。司法机关对此也有不同的认识。第一种观点是：贷款人和借款人在民法上是平等的主体，借款人对其账户内的存款享有所有权，而所有权是不允许他人随意侵犯的。根据存款的有关管理规定，贷款人无权从他人帐户直接扣取存款，所以贷款人扣款还贷的行为是不合法的。另一种观点认为，虽然借款人对其存款账户内的存款享有所有权，但民事主体有权处分自己的财产，也有权授权他人出分自己的财产，而且法律对于符合当事人之间特别约定的自救行为并没有给予否定的评价。
所以对于当时人之间约定，于借款到期后，借款人未能归还借款本息时，贷款人有权从借款人的存款帐户内扣取款项予以偿还贷款人的借款本息的，因该条款不违反法律和行政法规的强制性规定，应该认定为有效。
八、提前扣息的问题。
保证合同纠纷案件篇八
为正确审理。
借款合同。
纠纷案件，保护贷款人、借款人及第三人的合法权益，保障和促进社会主义市场经济的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十二章借款合同、《中华人民共和国商业银行法》及其他法律的有关规定，结合人民法院审判实践，制定本规定。
第一条（调整借款合同类型）。
本规定适用于金融机构作为贷款人自主承担贷款风险的自营贷款合同和委托贷款合同。其中自营贷款合同包括以非金融机构为借款人的自营贷款合同（含信托贷款合同）和以金融机构为借款人的同业拆借合同。
非金融机构企业法人、非法人组织之间发生的借贷关系，亦按本规定处理。
第二条（非法金融活动债务处理）。
非法金融机构和非法金融业务活动所形成的债权债务关系按国家有关规定处理。
当事人就前款债权债务直接向人民法院提起民事诉讼的，人民法院告知其应向有关部门请求处理；发现涉嫌犯罪的，应当及时移送公安机关立案侦查。第三条（金融资产管理公司受让银行贷款债权再转让及纠纷处理有关规定）。
金融资产管理公司对外转让其已从原债权银行承接的借款合同项下的债权，其受让人可以是中国境内法人、其他组织、自然人，也可以为外国法人、其他组织、自然人。
金融不良债权受让人自债权转让协议签署生效后，享有对借款人依照原借款合同约定收取利息的权利。
贷款债权由金融资产管理公司转让至其他受让人后，金融资产管理公司或受让人既可以采取已有相应规定的方式履行通知义务，对受让人直接将债务人提起诉讼的，可以视为已履行通知义务。涉及担保人的，参照上述规定办理。
金融资产管理公司受让国有商业银行债权时或者再次转让债权的没有随同主债权一同转移担保权利或者对担保物权单独作出处分的，新债权人不得向从债务人主张权利。
贷款银行虚假剥离如隐瞒剥离前的抵债、诉讼、破产资料、或在债权转移确认。
通知书。
中私刻债务人、担保人公章等的，金融资产管理公司或其他受让人有权解除合同。
国有商业银行贷款债权的主债务已经超过诉讼时效，保证债务也超过保证责任期间，金融资产管理公司受让债权后向债务人发出债权转移通知书，债务人在相应回执上签章的，构成主债务的重新确认，具有效力；金融资产管理公司向原保证人发出具有要求继续履行保证责任的担保权利转移通知书，原保证人在回执上签章的，视为对保证债务的重新确认。
第四条（借款合同履行地确定）借款合同纠纷案件除当事人依法约定管辖外，由借款合同履行地或被告住所地的法院管辖。
借款合同履行地为合同所载明贷款人的住所地。
委托贷款合同和信托贷款合同的履行地为受托人住所地。对于第二、三款，当事人另有约定的，从其约定。
第五条（委托贷款合同诉讼主体）。
委托贷款合同借款人未按约定偿还借款，委托人可以委托受托人起诉借款人，也可以直接起诉借款人。
借款合同诉讼时，当事人应如实向法庭提供企业法人营业执照或营业执照、法定代表人身份证明、委托代理人授权。
委托书。
借款合同担保合同借款借据公司章程董事会或股东会决议以及其它能够证明案件事实的证据材料。
第七条（借款合同订立形式）。
借款合同应当采用书面形式订立。未订立书面借款合同，但签订有要素齐全的借款借据的，视为采用了书面形式。没有书面借款合同，也无借款借据，但当事人各方对合同主要权利义务内容无异议的，合同亦成立。
第八条（签名盖章）。
借款合同当事人约定以签名并盖章为合同成立的，而实际签订只有签名或者盖章的，合同不成立。但合同一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，应认为合同已经成立；当事人约定合同签字就成立，各方又都实际加盖公章或合同章的，以最后一方签字的时间为合同成立的时间。合同约定签字即成立，但只加盖个人私章，应认定与签字有同等效力。
对于签名即成立的借款合同，签名主体应限于当事人的法定代表人、主要负责人或经当事人加盖公章书面授权的其他人员。
借款合同当事人没有约定以加盖财务专用章等代替公章或合同章签订合同的，但在签订合同时当事人加盖了财务专用章并为合同对方接受的，合同成立。
合同签约一方或各方未在合同上签署签约时间的，应以借款借据上记载的日期为合同签订时间或者以贷款人依借款合同发放第一笔贷款时间为合同成立的时间。如果一方已在合同上签署签约日期的，一方所签署的日期为合同生效日期。
第十条（贷款人审查义务）。
借款人或担保人，其公司章程对借款或对外提供担保是否需要由董事会或股东会作出决议规定不明确的，贷款人签订借款合同和担保合同之前，可以责令借款人和担保人提供董事会或股东会的决议。第十一条（借款金额确定）。
发放贷款后，借款合同与借款借据记载的金额不一致的，以借款借据所记载的金额为确认依据；借款借据记载金额与实际发放金额不一致的，以实际发放金额为准。
第十二条（未经行政批准的效力）境内机构未履行法定的批准手续借用境外贷款或者向境外贷款而签订的借款合同，人民法院应当认定为无效。
第十三条（企业借贷效力）。
企业之间借贷合同应当认定无效。但下列情形除外：
（二）银行信誉好的企业接受银行信誉差的企业的委托，从银行贷款进行转贷，中间无加息牟利而签订企业间借贷合同。
（另一种观点主张，企业之间相互借贷原则上认定有效，除外部分无效。除外部分列举无效的情形。）。
第十四条（提供虚假情况的效力）。
借款人违反《中华人民共和国合同法》第一百九十九条规定提供与借款有关业务活动和财务状况的虚假情况，从而使贷款人违背真实意志签订借款合同，贷款人可以申请人民法院撤销或变更借款合同。第十五条（迫于强令签订的借款合同的效力）。
任何单位、个人违反《中华人民共和国商业银行法》第四十一条规定强令商业银行发放贷款构成侵权的，商业银行可以申请人民法院撤销或变更借款合同。
第十六条（约定利率的限制）。
借款合同当事人约定的利率超出了中国人民银行公布的法定利率的浮动上下限，超出部分无效。
。
保证合同纠纷案件篇九
根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，结合本院审判实际，就审理买卖合同纠纷案件，提出以下指导意见：
(一)一般性审查。
1、对当事人诉讼主体资格进行审查，应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性，以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。
2、当事人为自然人的，应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料；当事人为法人或其他组织的，应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料；当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的，应以变更登记资料为依据。
3、通过对当事人诉讼主体资格的审查，除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼主体资格外，还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称与其公章使用的名称不符的情况，以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。
4、向被告送达起诉状副本前，发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的，应征求原告是否更正的意见，原告同意更正的，应准许其更正；原告不同意更正，且向被告送达诉状后，被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的，裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的，原、被告均同意更正的，应准予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。
5、经审查发现，原告起诉的被告或第三人为自然人，而不具备诉讼行为能力的，应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼；原告不具备民事行为能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意参加诉讼的，由其法定代理人参加诉讼，其法定代理人不同意起诉的，裁定驳回其起诉。
(二)应注意的问题。
买卖合同纠纷案件，在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。
经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的，原告仅起诉单位或个人的，应询问原告是否追加被告，如原告不同意追加，则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定；如原告申请追加，则应依法追加被告，并全面查清事实，对是职务行为还是个人行为作出认定，并依法对责任人作出裁判。
（一）举证要点。
1、证明当事人诉讼主体资格的证据：
（1）当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、户口簿、暂住证等；
（3）当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。
2、证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据：
（1）买卖合同；
（2）订（定）货单；
（3）证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等）。
（4）证明口头合同成立和生效的证据，如证人证言、实际履行凭证等；
（5）证明担保合同关系的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同或交付定金的凭证、保函等。
3、证明合同履行情况的证据：
（1）交、收货凭证：交货单、送货单、提货单、收货单、入库单、仓单、运单等；
（2）货款收支凭证：收据、银行付款凭证、发票等；
（5）合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。
4、当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。
（二）举证责任分配：
1、对原始证据证明力的认定及鉴定问题。
被告对原告提交证据上的签名的真实性不予认可，因原告已经提供了原始债权凭证，被告对此予以否认，应由被告申请鉴定，被告也最便于提供检材，不申请鉴定的，则应承担举证不能的法律后果。
2、被告对原告提交证据上的公章的真实性不予认可，举证责任如何分配。
如果被告不认可其有这枚公章，因在此情况下，要求被告举证基本上属于客观上不能，则应由原告进一步举证，比如查被告的工商档案材料、被告对外使用该公章的证据（租赁合同、买卖合同、欠条、文件等等）；如果被告认为该枚公章是假的，与其手中公章不一致，则应由被告承担举证责任，提供真实公章样本，申请鉴定。
如果被告不认可其有该枚公章，但其认可与原告间存在业务关系，也存在欠款关系，只是对数额和公章存有异议，则不能把举证责任完全分配给原告，被告应就其欠款事实进行进一步举证。
1、买卖关系是否存在、是否存在无效的情形。
3、买卖合同标的物的所有权情况：
（1）出卖人是标的物的所有人，还是合法占有人或非法占有人。
（2）财产所有关系是单一所有还是共同所有。
（3）买卖关系发生后当事人对标的物的占有使用情况。
4、买卖关系的形成情况：
（1）双方建立买卖关系的时间、地点，有无书面协议。
（2）买卖关系的建立是否系当事人的真实意思表示，有无欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等违背当事人真实意思的行为。
（3）买卖双方对标的物的质量要求、价款支付方法、权利转移时间、标的物交付日期及违约责任是否约定明确。
（4）有无规避法律、恶意串通，损害国家、集体和他人利益，违反法律或社会公共利益等违法行为。
（5）需要办理登记手续的，是否按规定办理了所有权转移登记。
5、债务人履行债务的情况：
（1）出卖人是否按约定的时间、地点、交付方法将符合质量要求的标的物交付给买受人。
（2）买受人是否按约定的时间、地点、方法接受标的物，交付价款。
（3）当事人不履行或不适当履行合同的原因，违约方的主观过错情况，有无不可抗力的原因。
（4）当事人有无继续履约的能力。
合同无效的情况应在合同法第五十二条规定的条件下严格适用。从当前鼓励交易的立法目的出发，一般不轻易认定合同无效。当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
（一）买卖合同中职务行为的认定。
经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面有争议的，以下几种具体情况应予充分注意：
1、只有业务员签字，没有注明单位名称的，或是虽然注明了单位名称，但未加盖单位公章的的情况下，如单位予以认可，则认定职务行为；如单位不予认可，则要看债权人或是业务员的举证情况，要适时引导当事人进行举证，债权人或业务员有证据证明系单位欠款的，认定为职务行为，否则只由业务员个人承担责任。
2、长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料时，如单位追认，自无争议；如单位不予认可，则需债权人举证，如符合表见代理的特征，则可以认定职务行为有效，如无证据证明，仅凭此条主张权利，则不能认定为职务行为。
3、长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司，只是调离原来的部门，虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度，但在公司不予认可的情况下，债权人仍要承担举证责任，提供其他相关材料予以佐证。
4、债权人向工地运送建筑用材料，个人给出具欠条的，如能证明债务人单位当时有该工地、材料也送至该工地、单位当时在该工地也有该职工，一般可认定为职务行为。如向工地送的是馒头等生活用品，收到人注明某某公司但未加盖公章的，如单位不予认可，则应对该生活用品的使用时间、用量、地点、需求人身份方面具体分析，查明相关事实，如综合情况符合工地使用的，则应认定为职务行为。
5.其他职务行为的认定。
（二）被告帐面记载和发票记载的名称与主张权利人不一致时的事实认定问题。
实践中，时常有被告帐面记载的是欠某某单位款，业务往来时的发票也是该单位开具的，但主张权利人是个人，被告认可是与发票上记载的单位发生的业务关系，不认可与个人间的买卖法律关系。
在单位出具证明证实欠款属于个人债权的情况下，个人持有相关债权凭证，应认定个人与被告间存在买卖法律关系，个人有权主张欠款。
（三）发票能否作为付款凭证的问题。
根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。故发票应作为付款凭证。
现实生活中，发票与付款脱节的情况经常存在。对收到发票，给对方出具了收到条，但没有注明未付款的，被告主张已给付货款或是不到庭答辩的，应考虑双方的合同约定及交易习惯，原告仅凭一发票收到条主张欠款事实的，对欠款事实不能认定，有其他证据的，应综合其他证据进行认定。
如发票收到条上注明“收到发票，款未付”字样的，则应认定欠款事实。
（四）债权转让的认定与处理。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权转让行为中需注意两个问题：
一是双务合同中双方当事人互享权利、互负义务，比如转让时可能涉及诸如质量、折扣、维修等方面时，能否将债权单独转让的问题。
互负义务的债权转让，一是涉及合同权利义务的概括移转，二是涉及可能侵害债务人的利益，应从严掌握。如实务中，有的.公司把债权转让给了第三方，第三方现向债务人主张权利，但债权债务人之间可能还存在很多如折扣、维修等问题的争议，且原债权人已经濒临破产，原债权人在债权转让后仍保留其应负之债务，但债务人实现其权利已基本为客观上所不能，这种情况下应认定单独转让权利损害了债务人利益，转让行为无效。
二是债权转让的通知义务问题。
1、不能把提起诉讼视为通知的一种方式。根据合同法第八十条的规定，转让应当通知。未经通知，转让对债务人不发生法律效力，自然受让人也无权直接向债务人主张权利，也就谈不上提起诉讼可视为通知的问题。
2、通知义务的履行问题。债权人向债务人邮寄了转让通知，但债务人不承认已收到，应由债权人承担举证责任，但对债权转让通知义务的审查，不宜过于严格，一般要求有特快专递或挂号信回执即可。
3、履行通知义务的主体。债权人应当负有通知义务，也可由受让人把加盖有债权人公章的债权转让通知代为送达给债务人，受让人直接送达自己制作的通知材料不能产生转让的法律效果。
(五)违约责任。
违约金责任方式的适用原则是“当事人约定”原则。
当事人有违约金约定的，债务人应支付违约金。有约定标准的，从约定；未约定标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
当事人有违约金约定的情形，根据《合同法》第一百六十一条，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。对有付款期限的，按约定；未约定付款期限的，按法定，即在收到标的物或提取标的物单证的同时支付，否则自次日起即应负担违约责任。
当事人未约定应当支付违约金的，不适用违约金责任方式，仅可赔偿实际经济损失，标准可参照中国人民银行规定的金融机构活期存款利息或是一年期流动资金贷款利息计算，两种标准均可，以当事人主张为准。
原告主张双方约定的违约金过低的，应提供证明其直接损失的证据，不能证明的，不予支持；能证明的，以其损失为上限作调整。被告主张约定的违约金过高的，法院根据情况调整时应以违约金幅度为限，对于因时间的积累导致违约金过高的，不予调整；其他情形需要调整时，不应高于人民法院规定的金融机构逾期贷款利率的四倍。
（一）审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。
《旧机动车交易管理办法》规定“旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效”，该办法是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未对未办理转籍过户登记手续买卖合同不能生效作出明确限制，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。
（二）当事人将自己所购但还未办理产权登记手续的房屋卖于他人，买卖合同的效力问题。
1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的规定，不是《合同法》第52条认定合同无效的强制性条款。《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中此类买卖合同都认定为无效不利于物的价值的有效、充分使用，在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围。因此，不宜以买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而认定其无效。
2、此种转让房屋的行为是否是无权处分而成为效力待定的合同。
此种情况下，出卖人合法取得了对房屋的直接占有，其转让该房屋的行为是有权处分，不是无权处分，买卖合同不应当因此认定为效力待定。
(一)支持原告诉讼请求时的表述：
一、被告xxx于本判决生效之日起x日内给付原告xxx货款xxx元。
二、被告xxx于本判决生效之日起x日内支付原告违约金，自xxx起至本判决确定的给付之日止，按xxx计算。
(二)不支持原告诉讼请求时的表述：驳回原告xxx的诉讼请求。
一、原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同无效。
二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。
(四)当事人要求解除合同并各自返还财产时的表述：
一、解除原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。
保证合同纠纷案件篇十
6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中，就人民法院如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是，由于《解释》囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题，“按揭”合同纠纷的法律属性及其处理原则问题，如何认定房屋的质量问题，在《解释》中都没涉及；又比如对于欺诈行为的认定和处理问题，理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题，亟待研究解决。
一、关于双方当事人举证责任承担。
由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷中，应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是，如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题，《规定》第17条作出了列举式解释，规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照《规定》也无法确认举证责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费，而自已又没有证据时，可以向法院提出申请，填写《请求调查申请书》，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定，又可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。
二、关于按揭的法律属性和纠纷处理。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度，其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖，以该房屋的价款优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的.一系列相关问题。结合审判实践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审理原则。《解释》第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、最高人民法院《规定》第35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时，法院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此，一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利成立的时间，并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
关于欺诈行为的认定和处理。
1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：
一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。
另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，象在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容易使人产生认识上的混乱。
笔者认为，出卖人的欺诈。
行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。
现主要有二种观点：
第一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《解释》没有涉及，也只能依照《解释》第13条处理。
第二种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理；若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。因为商品房买卖反欺诈，双倍索赔是利器。
笔者同意后一种观点。因为商品房买卖中的欺诈行为不应局限在《解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，象《消法》还确定了其他欺诈行为。如果仅按《解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害。再说，全国人大及其常委会公布实施的《合同法》和《消法》的效力毕竟大于《解释》的效力，既然《消法》已对欺诈的概念作出界定，在《消法》还没有进行修改的情况下，如果消费者就《解释》范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照《消法》的规定来裁判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。
保证合同纠纷案件篇十一
审判实践中，我们常常会遇到如下情形：法院在审理非以“。
”为案由的、其他涉房屋的民事纠纷案件中，却遇到当事人在诉称或答辩中涉及到“房屋赠与”。下面是小编为大家收集关于房屋赠与合同纠纷案件审理思路，欢迎借鉴参考。
社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋。
买卖合同。
的形式完成房屋权属登记转移。
然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。
审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：
涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼。
许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前，老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续，因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满，故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉，以此谋求房屋财产权利的重新分配。
分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼。
不少恋人会在热恋期间，为今后结婚结成家庭，将名下房屋赠与对方以表心意，并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后，赠与人心生悔意，诉至法院意图挽回财产损失。
在这两类案件中，出售人(赠与人)作为原告，一般的诉讼请求类型为：
或是诉请要求确认买卖合同无效;。
或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;。
或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;。
或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。
此外，还有一种较为常见的案件类型是，房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思，以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。
买卖和赠与显然法律关系不同，法律后果也不同：房屋的买受人需按约支付房屋价款，否则即构成违约，需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由，要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价，房屋完成过户后，所有权归受赠人所有，赠与人一般无权索回。由此，审判实践中，厘清法律关系最为基础、也最为关键。
基本原则：探究当事人当初的真实意思表示。
根据《民法总则》第一百三十三条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
由此，区分民事法律行为的法律属性，最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争，但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”，全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述，探究当事人的真实意思表示，审慎认定法律关系，尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。
辨析途径：当事人的举证责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
审判实践中，主张当事人间法律关系时，主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同，其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等，在没有充分的证据予以推翻的情况下，一般应当认定为买卖合同关系。故而，对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。
需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此，当事人主张存在房屋赠与事实的，其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准，而是更为严格的标准，即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其所主张的待证事实便难以认定。
事实要素：可供形成内心确认的相关事实要素。
法院在审理辨析法律关系时，除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定，当事人间对话的录音录像等)，还可以考虑以下相关事实，以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认：
1房屋买卖合同的相关内容及形式，如：对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。
2房屋买卖的交易价格，如：交易价格如何磋商确定，交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。
4房屋历史居住、控制情况及户口情况，如：未按约交房、迁移户口，对方是否催告交房、催告迁移户口等。
5房屋交易当事人间的身份关系和经济能力，如：当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况，买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。
6房款支付情况，如：有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款，是否有催告付款的情况等。
7是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。
对此有两种观点。一种观点认为，依据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，夫妻一方有权撤销。另一种观点认为，此类案件不能简单机械套用上述规定，夫妻一方无权撤销。
本文同意第二种观点。主要理由在于，夫妻双方的离婚协议内容多而复杂，所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容，还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果，构成了一个完整不可分的整体，可谓是一个“一揽子”的解决方案。
其中关于赠与房屋的约定，其本质也不仅仅是单纯的赠与，而是与其他权利义务关系的分配紧密牵连的安排。如果允许夫妻一方就其中一项内容反悔，如撤销向未成年子女赠与房屋的约定，那么夫妻离婚协议的整体性将被破坏。更为重要的是，在夫妻关系已经解除且无法逆转的情况下，如果允许当事人对于财产的分配方式反悔，将使得先离婚再恶意占有财产的不诚信行为得到保护，更不利于保护未成年子女的合法权益。
。
保证合同纠纷案件篇十二
1、承包方的企业法人营业执照，该证据证明原告的身份，及其诉讼权利能力和诉讼行为能力的证据，证明自己是适格的诉讼主体。
2、发包方的企业法人营业执照(或向工商行政管理部门查询的企业基本情况登记表)，
该证据证明被告的身份，以及其为适格诉讼主体的证据。
3、建设工程合同、工程质量签证单、工程款结算书等。该证据主要作为承包方提出的支付工程款诉讼的基本事实和理由的证据。
4、法院有权主管或管辖的证据。该方面的证据主要表现为双在《建设工程合同》中关于管辖的约定或合同的履行地及被告(发包方)住所地的有关证据。
在向法院起诉时，一般具备以上四方面的证据，法院应受理并予以立案。
保证合同纠纷案件篇十三
第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
第二十五条合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
第二十六条因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。
第二十八条因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见。
第十八条因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。
第十九条购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行的。
购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。
第二十条加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。
第二十一条财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的.除外。
第二十二条补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。
第二十三条民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议，是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。
第二十四条合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法。
第二十四条的规定确定管辖。
第二十五条因保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。
保证合同纠纷案件篇十四
上诉人(原审被告)谢某1，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)谢某2，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)陶某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)朱某，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审原告)徐某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案不服上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，特依法上诉贵院。
上诉请求。
1、撤销上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实径行改判。
2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。
本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。事实与理由如下。
一、该房屋买卖合同须由上诉人四人共同行为，且以被告黄某为主导。
无论是合同的发起还是合同的履行(钱款往来)其中真正的主导应是上诉人黄某，而非上诉人谢某1。一审法院认为，谢某1始终代表四名上诉人，显然定性不当。
首先，涉案房屋是以黄某母亲陶某所得动迁款项为大部分钱款所购置，且至今谢某1仍与妻子、岳父、母共同居住。从整个房屋买卖过程来看，是由黄某提出售房，并让谢某1陪同前往中介公司办理挂牌，之后与被上诉人的多次交涉，都由黄某出面，甚至被上诉人的两次付款均是由黄某收款(谢并不在场)，且汇入账户也是黄某私人账户。而且，从被上诉人提供的一审证据(8月19日的电话录音)显示，谢某1在与被上诉人协商该房屋买卖合同的过程中，明确表示关于房屋买卖的问题“我回去也要商量”，足见谢某1不可能代表所有上诉人，他也自知无法代表所有上诉人。
再者，虽然在房屋买卖合同中，四名上诉人的联系电话都为谢某1一人手机号码，但并不能表明谢某1就取得了其余三人的全权委托。仅填写谢某1一人手机号码，一则是为了便于进行及时联系，二则也只能说明，由谢某1作为联系人而已。一审法院认为，“被告谢某1始终代表四被告与中介和原告进行房屋交易事宜的协商，……”，故而推定谢某1就取得了代理权的原因之一，这显然是扩大了仅作为联系人的权利范围，并且也忽视了其余上诉人应享有的对房屋的处分权。
二、7月25日签订的补充协议系效力待定协议。
7月25日所签订的补充协议，系中介制作，乃甲方谢某1与乙方朱某私下拟订。在甲方一栏仅有上诉人谢某1一人签字，其他上诉人当时并不知情，后来知晓该事后，明确表示反对，至今其他上诉人对该协议坚决不予追认。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上诉人认为，第一，上诉人谢某1根本不构成表见代理，不能代理其他被告作出该意思表示;第二，该协议违背了除谢某1之外三人的真实意思表达，且不予追认;第三，该协议并未生效，处于效力待定状态。故该协议不应作为本案证据予以采信。一审法院在该合同不具备形式要件的前提下，被上诉人也没有足够证据表明其余三名上诉人授权于谢的情况下，仅以内心确认的方式，推定谢具备缔约的代理权，从而认定7月25日协议有效的理由之一是与事实不符，也于法无据的。
至于上诉人黄某及其母陶某其女谢某2于8月8日前往交易中心并非其真实意思表示。三名上诉人始终不予承认7月25日签订的“协议”的有效性，但迫于房屋产权证原件仍握在房产中介手中(现在房产证仍旧在房产中介处)，三人是出于索要房产证原件的目的而前去，并非是办理过户登记手续的意思表示。退一步讲，若四人真是前往办理过户登记，当场得知仅仅修改合同中的过户登记时间，即能办理过户登记，当天马上即可进行修改，无须拖延。而事实并非如此。故一审法院认定四被告前往交易中心就是办理过户手续，并进一步推定三名上诉人用行为对7月25日之协议的效力进行了认可及追认，显然不符合逻辑。
三、约定违约金数额畸高，违约条款应为无效。
上诉人谢某1与被上诉人于7月25日签订的.协议中约定，若一方构成违约，则按照房价款的日百分之一计算违约金，该违约金条款无效。
首先，7月25日所签订“协议”是由中介公司提供，合同解释应作对被上诉人不利解释。一审中，上诉人曾就提出被上诉人与中介公司存在利益关系，因被上诉人承诺若该房屋买卖成交，则由其单独向房屋中介公司支付全部佣金。显然，该合同中的违约金条款其真正目的是针对上诉人而设定，不具诚实性。
其次，3月11日签订的房屋买卖合同没有及时得以履行，其责任因由被上诉人承担，因被上诉人钱款无法及时到位所导致。至7月25日，被上诉人钱款已到位，故向上诉人提出签订一份补充协议(即7月25日之“协议”)，并在协议中约定数额畸高违约金，显然是出于保护被上诉人目的，不具公平性。
最后，根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的违约金明显违反公平原则和诚实信用原则，当属无效，不应予以支持。
综观本案，原系被上诉人由于无法按时筹措钱款履行合同，导致合同没有按时过户，系违约在先。上诉人之一谢某1在无授权情况下，仅一人与被上诉人达成延期过户协议，该延期过户协议应属效力待定，不应成为本案判决之依据。此外，本案涉案金额高达209万元，属争议额较大的案件，且一方人数众多并存在责任不一，涉及的法律关系又较为复杂，一审期间上诉人曾提出希望该案件转为普通程序，以便于法院更好的查明事实，作出公正判决。然而一审法院并没有采纳上诉人的建议，反而在还没有查明事实，又缺乏有力证据的前提下，并加以判决，导致上诉人一审败诉，并将面临将市值高达250万元的房屋近似无偿地转让于被上诉人。上诉人家中耄耋老人无不老泪纵横，茶饭不思，每每想至即将无处安老，悲痛欲绝。一审法院对于多处法律行为认定不当，故恳请二审法院，维护上诉人合法利益，依法予以发回重审或径行改判。
上诉人：
保证合同纠纷案件篇十五
基本案情：
2000年7月21日购房户甲与房地产开发公司乙签订《商品房购销合同书》，约定：由乙将跨世纪花园一套住房出卖给甲，总房款638000元，由甲首付238000元，余款以银行贷款按揭方式支付。房屋交付日期为2001年7月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2002年7月26日前。为确保该购房合同目的实现，2001年3月18日、21日，甲、乙与银行丙分别签订抵押合同、个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人住房贷款委托扣款协议各一份。
三方在上述三份合同中约定：由甲以所购乙住房抵押，丙银行向甲提供按揭贷款40万元用于购买乙开发建设的跨世纪花园一套住房，借款期限15年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息。甲所借贷款由丙直接划入乙在丙银行开立的存款帐户。乙愿在保证期内对甲的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证交丙银行代为保管之日。乙在贷款发放之日起3个月内办妥抵押房屋的`所有权证和抵押他项权证交付丙银行，否则承担由此引起的一切法律后果。
上述四份合同签订后，甲依约如期向乙支付了首期购房款238000元，丙银行也依约将甲所借40万元款项直接划入了乙在丙银行开立的存款帐户。甲按合同约定按期向丙银行支付了三期按揭款。然而至今，虽经甲多次催告，乙未按合同约定向甲交付房屋和办理房屋所有权证，也无法按合同约定在贷款发放之日起3个月内，办妥抵押房屋所有权证和抵押他项权证交付丙银行。房地产开发公司乙主要负责人因涉嫌犯罪，司法机关正在处理中，该公司开发的跨世纪花园项目已停工。该项目停工后，引起购房户恐慌，甲认为自己的购房目的无法实现，从2001年11月起未再向丙银行偿还按揭贷款，并同其他购房户一样，纷纷向所购房产所在地的a法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。
a法院以要先行处理乙公司负责人刑事犯罪为由，未予受理。丙银行考虑到乙公司抵押房屋无法交付，依靠担保权人乙公司无法清偿债权，在a法院未受理甲的起诉之后，于2003年9月向贷款发放地也是丙银行所在地b法院抢先起诉，要求先行解除住房借款合同、抵押合同，判令甲提前偿还40万元借款本息，乙公司承担连带保证责任。甲随即提起反诉和另行起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同。b法院均未受理。甲在被拒绝受理后第二天，重新向a法院起诉，要求解除商品房购销合同和与银行签订的抵押借款合同，判令乙退还甲购房款和已交的按揭款并支付违约金，判令乙直接返还丙银行40万元借款本息。甲在a法院受理后，告知b法院并要求两案合并审理或中止诉讼，等a法院判决后再处理，未被采纳。a法院考虑到自己受理的商品房购销合同一案与b法院受理的借款合同一案有密切联系，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）的规定，应合并审理，遂向与b法院共同的上级法院请示，请求上级法院指令b法院将借款合同案移送本院合并审理。b法院在上级法院答复之前，已作出一审判决，判令解除甲、乙、丙三方签订的《个人住房借款合同》，甲归还丙银行40万借款本息，乙公司对借款抵押物（甲所购住房）处置后不足清偿部分债务承担连带责任。甲的住所地不在a、b法院管辖区，乙公司住所地在a法院管辖区。
分歧：
该案中后起诉的商品房购销合同到底应不应该与先起诉的借款合同合并审理，争论较大。
[1][2][3][4]。
保证合同纠纷案件篇十六
房屋对于我国公民来说是非常重要的财产，很多公民努力奋斗的目的都是想在城市购买一套房屋，在实践中房屋买卖合同产生的纠纷是非常多的，那么最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见是怎样的?以下是小编为大家带来的最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件，欢迎大家参考。
1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系。
答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页。
2、开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决。
答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。
而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益，《司法解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。
至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。
综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
答：根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。
如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。
如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
4、房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。
答：对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
至于你所提及的问题，人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方对你予以赔偿。
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保证合同纠纷案件篇十七
3、“私贷公用”情况下当事人的确定。实践中有些地方出现“私贷公用”的情况，所谓“私借公用”是有的“公”即企业，由于已经有逾期贷款未还等原因而不能贷款，于是便由个人或私营企业以自己名义代为贷款，所贷款项由企业使用。这就是所谓“私贷公用”。私贷公用以合同法的规定，应该属于委托关系。在这种情况下，出借人为原告没有异议。如何列被告，应考虑以下情况：
(3)在上述情况下，如果出借人选择用款人为被告，可以用款企业为被告。如出借人坚持以借款和用款人为共同被告，法院也应允许，因为出借人有形式上的诉权。
4、借款单位或者担保单位发生了变化，如合并、分立、改制、破产等，原告起诉谁，包括与该企业有关系的单位如上级主管部门或母公司，即列为被告。
借款合同的效力直接关系到借贷关系是否受到保护。因此在审理借款合同纠纷时，应该认真审查借款合同的效力。
1、进行非法活动的借款合同无效。《合同法》第五十二条(三)规定“以合法形式掩盖非法目的”合同无效。最高院1991年7月2日作出的《关于人民法院审理借货案件的若干意见》(以下简称《借贷意见》第11条规定“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”比如有的企业见炒股或者买卖烟草赚钱，便买通金融机构某些承办人编造假的贷款理由如扩大再生产、购买原材料等签订借款合同贷出款项，这种违反政策和法律的借款合同无效。
2、欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效。《合同法》第五十二条(一)规定“一方以欺许、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效。《借贷意见》第10条规定“一方以欺许、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下形成的借贷关系，应认定为无效。”但是，由于《合同法》限制了无效合同的范围。仅规定了欺诈、胁迫形成的合同当其损害了国家利益时才认定为无效合同。而对此种情况规定了当事人有权申请撤销和变更。所以在掌握是否无效时应该与原来的认定有区别。不能把可以撤销和变更的合同当无效认定，否则会在适用法律上出现错误。
3、企业之间的借贷合同无效。《合同法》之所以在规定两大类借款合。
同纠纷中没有将企业间的借贷纳入，其主要原因是该种借货关系不受法律保护，不是我国法律所认可的合法合同。因为任何国家都有自己特有的经济秩序和金融秩序。只有金融机构有权经营借贷业务，如果任何企业都可以经营金融业务从事借贷我国的金融秩序就乱了，那就不需要金融机构的存在了。(目前，司法实践中企业间的借贷合同不是一概认定无效，须结合案件具体情况认定)。
4、不具备借贷主体资格的金融机构从事借贷业务的借款合同无效。在金融机构内部也有明确的分工，可以从事借贷业务的是其中的一部分机构。其他内设机构和下属部门只有一些行政事务或吸收存款的业务，绝对没有对外进行借贷的业务。这些部门如果因为手中掌握一些资金，为了得到利息，而进行借贷，其签订的合同也是无效的。
在大多数借款合同中，都有担保的存在，其目的是为了保证在主债务人不能履行还款义务时，能保证金融机构发放的贷款收回。但在实践中，有的是业务不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出现担保无效的情况。担保无效主要有以下几类：
1、担保的主体不合格。按照国家法律和法规规定，有些部门和机构不能进行担保，就是说没有担保资格。国家法规规定，学校、医院等社会福利机构不能进行担保。因为这些部门和机构从事的是社会的教育和福利工作，其财产为国家所有，与此同时，这些部门的工作又具有不可中断性。不可能因为其进行担保而将其财产执行而造成学校停学，医院停诊。
2、不具备法人资格的单位内部机构或内部职能部门担保无效。最高院1994年4月15日发出的《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》(以下简称《保证规定》“法人的分支机构未经法人同意，为他人提供担保的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，承担相应的赔偿责任。”《保证规定》18项“法人的内部职能部门未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，由法人承担相应的赔偿责任。
3、公司董事、经理私自所为的担保无效。《担保法解释》第四条规定”董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东、或者是其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
4、欺诈、胁迫、恶意串通造成的担保合同无效。《保证规定》第19项“主合同债权人一方或者双方当事人采取欺诈、胁迫等手段，或者恶意串通，使保证人在违背真实意思情况下提供保证的，保证合同无效，保证人不承担责任。
5、以禁止流通物提供担保的合同无效。《担保法解》第五条规定“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
6、未经批准及无权设立的对外担保无效。在对外担保问题上我国法律和法规有严格的限制。《担保法解释》第六条规定“有下列情形之一的，对外担保合同无效：(一)未经国家主管部门批准或者登记对外担保的;(二)未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的;(三)为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外文投资部分的对外债务提供担保的;(五)主合同变更或者债权人将对外担保项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任，但法律法规另有规定的除外。”
7、主合同无效，保证合同无效。《保证规定》第20项”主合同无效，保证合同也无效，保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的，主合同被确认无效后，保证人与被保证人承担连带赔偿责任。
债权人行使债权的时间，就是债权人主张权利的时间。一般来说这个问题比较简单，也就是债权人和债务人约定的由债务人履行债务的时间。约定的履行债务的时间到了，债权人就可以要求债务人偿还债务，而做为债务人也就可以向债权人履行偿还义务了。如果债权人在债务履行期限到来后行使权利，就是合法。如果未届履行期限则在一般情况下债权人不能行使权利。但是如果是约定分期偿还借款，则可以在每一期还款时间届至时行使权利。需要注意的是在两种情况下可以提前行使权利。一是按照《合同法》的规定，在债务人偿还债务的能力明显下降时可以行使不安抗辩权。对此法律有明确的规定，规定的也比较细致。第二种情况是在债务人进入破产程序时，债权人可以直接向债务人申报债权，也可以直接起诉保证人。这是因为，债务人破产，说明其已经不能履行到期债务，到期债务尚不能履行，未到债务当然也不能履行。所以此时此种债务应该视为到期债务。
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保证合同纠纷案件篇十八
[提要]近几年来，由于法律规定不明，致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件，理解不同、标准掌握不一，造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验，对一些亟待解决的问题提出了自己的看法，以期能促进认识的统一。
公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷，是否可以直接向人民法院提起诉讼？由于理解不一，现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理，有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后，法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）规定，“……可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为，《租赁条例》明确由出租人确定承租人，对于可以继续履行的租赁合同而言，指定变更承租人既是出租人的权利，也是出租人的义务，出租人应当履行该项职责，承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责，则该类纠纷大量涌入法院，无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下，在法规亦有明文规定的基础上，出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序，同时笔者认为，即使个别情况下出租人指定有困难，其也应当出具书面证明文件，澄明系争房屋相关租赁情况，以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序，方能向法院提起诉讼。另外，笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限，因为该期限直接影响当事人的起诉条件，不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况，可以考虑以一个月为宜。
二、当事人的诉讼地位如何确定。
目前由于规定不明确，有的法院将出租人列为被告，另一方同住人列为第三人，有的法院则将出租人列为第三人，而以同住人为被告。笔者认为，对出租人不指定的或对出租人指定不服的，应区别情况予以处理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中，同住人对承租权的变更没有争议，但出租人基于某种原因不同意变更；或者同住人对租赁户名的变更协商不成，出租人亦不愿意进行指定，且不出具书面意见。出租人出具书面意见的（可对书面意见提出具体细化的要求），可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时，才应列出租人为被告，同住人列为第三人。此时的`诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为，一旦法院作出判决，判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定，而出租人仍不指定怎么办？笔者认为，此时解决的方法也是多样的，既可以向出租人的上级部门提出司法建议，责成下级部门履行法院确定的义务而作为，也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待，予以罚款或采取其他有效措施。
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