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资产评估报告有效期篇一
在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。
《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。”目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。
根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定，未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。
综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。
资产评估报告有效期篇二
资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。评估报告包括正文和附件两部分。是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告，该报告经过国有资产管理部门或有关主管部门确认后生效。"。
资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。广义的资产评估报告还是一种工作制度。它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定程序的要求，用书面形式向委托方及相关主管部门报告评估过程和结果。狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书，既是资产评估机构与注册资产评估师完成对资产作价，就被评估资产在特定条件下价值所发表的专家意见，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构与注册资产评估师为资产评估项目承担相应法律责任的证明文件。
一、为进一步促进我国资产评估工作的发展，规范资产评估行为，完善资产评估工作程序，提高资产评估行业的执业水平，根据《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令)以及国家其他有关法律、法规，制定本规定。
二、凡按现行资产评估管理有关规定进行资产评估的各类资产评估项目必须遵循本规定。
评估机构在具体项目的操作中，其工作范围和深度并不限于本规定的要求。
四、本规定所称资产评估报告是由资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件构成。
五、资产评估机构进行资产评估活动时，应当遵循资产评估的一般原则和本规定的要求;具体项目不适用本规定的，可结合评估项目的实际情况增减相应的内容。
六、资产评估活动应充分体现评估机构的独立、客观、公正的宗旨，资产评估报告书的陈述不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述，评估报告书正文不得出现评估机构的介绍性内容。
七、资产评估报告的数据一般均应当采用阿拉伯数字，资产评估报告应用中文撰写打印，如需出具外文评估报告，外文评估报告的内容和结果应与中文报告一致，并须在评估报告中注明以中文报告为准。
八、凡涉及资产评估报告基本内容与格式的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。
九、本规定由财政部负责解释、修订，并从颁布之日起实施。
资产评估报告有效期篇三
被评单位：贵州茅台股份有限公司。
评估目的：贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股。为此需对此目的及贵州茅台股份有限公司的资产和负债进行评估，为贵州茅台有限公司招股工作提供价值参考依据。
评估基准日：xxxxxxx。
评估范围及评估对象：包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。评估方法：采用单项资产加和法。
评估结论：
资产评估申报表列示的总资产评估值为76,809.49万元，负债评估值为51,978.86万元，净资产评估值为24,830.63万元。
评估机构：xxxxx。
伐定代表人：xxxxxx。
总评估师：xxxxxx。
报告出具日期：xxxxxx
项目名称贵州茅台股份有限公司招股项目。
本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托,根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：
(一)委托方简介。
委托方：贵州茅台股份有限公司。
注册地址:xxxxxx。
法定代表人：xxxx。
注册资本：成立时注册资本为人民币xxxx万元。
企业类型：有限责任公司。
经营范围：xxxx。
(二)资产占有方简介。
贵州茅台份有限公司。
为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股，本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。
xxxxxx。
根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：
1、工作原则：独立、客观、公正、科学的评估原则。
(3)、科学性原则：在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
2、操作原则：资产持续经营和产权利益主体变动、替代性、公开市场原则等。
(3)、公开市场原则：评估选取的作价依据和评估结论都可以在公开市场存在或成立，交易条件公开并且不具有排他性。
本次资产评估过程中，本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》(试行)、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。
(一)主要法规依据。
1.国有资产评估管理办法及其施行细则；
2.原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》；
3.财政部财评字(1999)第91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
4.参照国有企业固定资产管理暂行条例；
5.企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度；
6.其他法律法规。
(二)经济行为依据。
贵州茅台股份有限公司招股项目。
(三)重大合同协议、产权证明文件。
1.投资合同、协议；
2.车辆行驶证；
3.房地产权证；
4.其他相关证明材料或文件。
(四)采用的取价标准。
2、上海东华会计师事务所有限公司评估基准日审计报告。
(五)参考资料及其他。
1.委托单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
2.委托单位提供的资产评估明细表；
3.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4.其他有关价格资料。
概述本次评估采用单项资产加和法，对各项评估对象具体资产评估时主要采用重置成本法，对房屋建筑物的评估主要采用收益法。
货币资金对货币资金按核实及调整后的账面值评估。
应收款项对应收款项按核实及调整后的账面值扣减估计的坏账损失后确定评估值评估。
存货对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金(含所得税)，并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价；在产品根据其约当产量比照产成品评估；对损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照残余价值或以重置全价为基础折扣后确定评估值；对在用低值易耗品，考虑成新率因素后确定评估值。
长期投资通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构状况等详细分析后判断后，根据被投资单位经审计后会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估值；对无法了解到被投资单位目前经营状况和取得相关财务经营资料的长期股权投资按账面值列示。
固定资产对固定资产设备评估，采用重置成本法评估，根据重置全价及成新率确定评估值；对房屋建筑物主要采用重置成本法评估。
负债对负债按核实及调整后的账面值确定评估值。
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：
5、根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
账面值资产评估申报表列示的账面总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。
评估值经评估，资产总额评估值为76,809.49万元，负债评估值为51,978.86万元，净资产评估值为24,830.63万元。
其他评估结论详细情况见评估明细表，评估结果汇总如下表。
1.本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
2.本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3.本报告对被评资产所进行的调整和评估是为了客观反映评估结果，评估机构无意要求该单位必须按本报告进行相关的帐务处理，是否进行及如何进行有关的帐务处理，应当依据国家有关规定。
1.需要说明的是，评估基准日期后事项可能影响评估结论.
2.截止评估报告提出日期，没有发现资产占有方存在其他任何重大事项。
3.如果存在评估基准日期后重大事项，不能直接使用本评估结论。
4.若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
5.若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的评估原则、假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑，且本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。
2.本次评估假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。
3.本次评估假定被评估企业及其资产在未来生产经营中能够持续经营下去，并具有持续经营能力。
4.当上述条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时，评估结论一般不成立，评估报告一般会失效。
1.本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明的目的而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2.除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
3.评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不会随意向他人提供或公开。
4.评估报告书及其相关材料系反映评估机构执业水平与执业技能、技巧，委托方及获得、使用、审核报告的相关单位未经评估机构书面同意，不得随意向他人提供或公开。
5.本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
(二)报告中有关评估对象法律权属说明的效力。
根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[20xx]18号)：
1.委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
2.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
3.本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
1.本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日20xx年10月28日起计算至20xx年10月28日有效。
2.超过评估报告有效期不得使用本评估报告。
(四)涉及国有资产项目的特殊约定。
如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
xxxx年xx月xx日。
资产评估报告有效期篇四
湖北大地资产评估有限公司接受宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委估的实物资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产于20xx年7月24日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
委托方为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司，该公司于20xx年5月12日经宜昌市工商局行政管理局企业登记注册分局(宜市)登记内名预核字[20xx]第00792号《企业名称预先核准通知书》批准，现正在办理设立登记。
委托方为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红。
本次评估为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红。拟设立公司投入的实物资产提供价值参考依据。
列入本次评估范围的评估对象为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红，拟设立公司投入的实物资产。
本次评估的评估基准日为20xx年7月24日，评估所采用价值均是评估基准日的有效价格标准。
严格遵循资产评估独立、客观、科学及专业性的工作原则，不受外界干扰和评估当事人的影响，科学合理地进行资产评估和估算。
(二)法规依据。
1、参照国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;2、参照国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》;3、国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;4、财政部财评字[1999]91号关于印发《资产评估基本内容与格式的暂行规定》的通知。
(三)产权依据。
1、委托方提供实物购置发票及照片,发票号分别为:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供实物照片。
(四)取价依据及参考依据。
1、委托方提供实物购置发票及照片;。
2、股东确认价值;。
3、市场询价、调查及评估人员现场勘察记录底稿。
本次评估对实物采用重置成本法及全体股东确认价值。
根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司签订的资产评估协议书所约定的事项，于20xx年7月20日开始，经过接受委托、资产清查、评估估算、评估汇总、提交报告等过程。具体如下：
2、资产清查：指导资产占有方清查资产，收集准备资料，检查核实资产与验证有关资料;。
3、评定估算：现场检测与鉴定，选择评估方法，收集市场信息，具体计算;。
4、评估汇总：对评估结果进行汇总，并进行评估结论分析，撰写评估说明与报告，进行内部复核。
截止评估基准日，委托评估实物价值35万元(详见后附实物评估明细表)。
1、根据行业有关规定，本评估报告有效期限为一年，即从20xx年7月24日至20xx年7月23日，本评估结论仅供宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司为评估目的使用，不得作为其他经济目的使用。
2、本评估报告成立的前提条件适用于继续使用和公开市场假设，即对评估的资产在持续经营和在公开市场有公允价格标准下进行作价评定。
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保以及特殊的交易方式可能追加的付出价格等对评估价格的影响。同时，本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它条件发生变化时，评估结果一般会失效。
3、本报告专为委托人使用，并为本报告所列的目的而作。除按规定报送有关政府管理部门外，本报告的全部或部分内容，除获得我公司书面同意外，皆不得转载于任何文件、公告及声明。
1、本次评估为宜昌市华欣汽车维修服务有限责任公司股东王春燕、王红拟设立公司投入的实物资产提供价值参考，不对其他事项发表意见。上述实物已于20xx年7月24日办理实物转移手续。
2、本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，我公司参加评估的工作人员与委托方无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和操作规范。
3、资产占有方对申报材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、合法性、真实性负责，对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。
20xx年7月24日。
报告日期：
20xx年7月24日。
资产评估报告有效期篇五
2、1999年财政部颁发的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知，对原有的资产评估报告有关制度做了进一步修改完善，使资产评估报告制度不仅适用于国有资产评估，也同样适用于非国有资产的评估。
3、20xx年12月31日《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》对资产评估项目管理方式进行了重大改革，取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制，并加强对资产评估活动的监管。
4、20xx年国家国资委发布《企业国有资产评估管理暂行办法》。
5、20xx年发布的《资产评估准则—评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。
6、20xx年10月，财政部发布了《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》，并定于20xx年7月1日起实施。
国有资产评估报告主要包括企业国有资产评估报告、金融企业国有资产评估报告、文化企业国有资产评估报告、行政事业单位国有资产评估报告等，以下介绍企业国有资产评估报告基本制度。
根据《资产评估准则—评估报告》，20xx年11月28日，中国资产评估协会发布了《企业国有资产评估报告指南》，并定于20xx年7月1日起实施。《企业国有资产评估报告指南》要求注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守该指南。金融企业【20xx年颁布《金融国有资产评估报告指南》】和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。从07年12月31日实施《以财务报告为目的的评估指南》中第六章是“披露要求”。
《企业国有资产评估报告指南》所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。其中评估报告正文应当包括：
（1）绪言；（比《资产评估准则—评估报告》多出的一条）。
（3）评估目的；
（4）评估对象和评估范围；
（5）价值类型及其定义；
（6）评估基准日；
（7）评估依据；
（8）评估方法；
（9）评估程序实施过程和情况；
（10）评估假设；
（11）评估结论；
（12）特别事项说明；
（15）签字盖章。
资产评估报告有效期篇六
原告等13人系湘潭市雨湖区火车站社区东环小区的部分居民。
2013年，原告等人的房屋所在区域因湘潭市一环东路道路建设(西段)项目占地被纳入行政征收范围，后因原告未能与被告湘潭市雨湖区人民政府就房屋征收补偿安置协议达成一致，被告湘潭市雨湖区人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收补偿决定书》。
原告等人对该补偿决定不服，依法复议至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政复议决定书予以维持。
原告据此认为该补偿决定书违法，侵害了原告等人的合法权益，诉至湘潭市中级人民法院，请求予以撤销。
湘潭市中级人民法院一审认定，被告湘潭市雨湖区人民政府未就房地产价格评估机构的选定与原告等人进行协商;分户评估报告中列明的评估方法仅为比较法和收益法，未采用市场法的评估办法;原告拿到的分户评估报告单上的评估师签字非由本人签署。
也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，故本院认定上述选用方法无明显不当。
故据此作出的《房屋征收补偿决定》存在程序上的重大瑕疵，一审法院判决确认被告湘潭市雨湖区人民政府作出的上述《房屋征收补偿决定书》违法。
宣判后，各方当事人均未提出上诉。
2法律点评。
本案因房屋征收评估报告存在着重大程序上瑕疵，导致作出的征收补偿决定被确认违法。
被征收人房屋价值的需要评估报告来确定。
在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收的核心要素。
现实中，绝大多数被征收人与行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被征收人认为征收补偿标准太低，而行政机关认为被征收人漫天要价。
被征收房屋的价值到底多少算是合适?这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款对此作出规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
所谓类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。
规定由中立的具有相应资质的房地产价格评估机构按照既定的评估办法来确定房屋的价值彰显了公平与公正，有效化解征收过程中的矛盾。
房地产价格评估机构的选定必须符合法律的规定。
房地产评估机构的评估工作在房屋征收补偿标准的确定过程中发挥着无比重要的作用，关乎着被评估房屋的市场价格是否公正。
为此，《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
评估机构的选定和评估机构的评估结果等都影响着补偿标准的高低，进而影响着被征收人的合法权益能否得到保障。
实践中，在房地产评估机构的选定上必须坚持公平协商，充分尊重被征收人合法权益。
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
本案中，征收部门作出的房屋分户评估报告署名造假，导致据此作出的房屋征收补偿决定程序上存在重大瑕疵。
价值评估报告须向被征收人送达并公示。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未能送达被征收人，会导致被征收人申请复评和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。
为此法律规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，可见，法律法规赋予了被征收人一系列程序救济权利，如果被征收人不能获悉价值评估报告，无疑等于剥夺了被征收人的程序救济权。
北京圣运律师事务所主任王优银。
3办案点睛。
在房屋征收补偿案件维权中，极其不合理的评估报告几乎是所有拆迁矛盾的始作俑者。
评估报告影响着被征收人的实体权益，保证被征收人不因征收行为导致实际生活水平下降，更为重要的是影响着被征收人知情权、参与权、救济权等程序权利的实现。
因此房屋征收与拆迁补偿案件维权有必要掌握一定评估报告的相关专业知识，来维护自身的合法权益不受非法侵犯。
一、房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义：
住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。
条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达：
1、价值=完全价值。
2、市场价值=价值-法定优先受偿款。
3、抵押价值=市场价值。
4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费。
同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。
也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。
假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。
(估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。
其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。
那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢?
二、银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点：
1、房地产抵押价值是预期价值：
预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：它是一种用现值价格来表述未来可能实现价格的价值，一般情况下，这个未来指当前价值时点起一年。
用公式表达为：
1)抵押价值=价值-贷款存续期内的风险价值-法定优先受偿款。
2)抵押净值=抵押价值-实现抵押权所需税费。
2、房地产抵押价值应具有安全性：
银行等金融机构在贷款时，抵押房地产并不是第一还款来源，只起到反担保的作用，是保证其贷款能安全的全额回收的`另一道防线。
如果贷款人贷款到期时能购保证还本付息，这时抵押房地产只是贷款人向银行提供的一种质保;如果贷款人到期无力还贷款本息，这时就需要强行处置抵押的房地产，保证受偿贷款的本息。
这时，原评估抵押价值能否得以实现，就体现了房地产抵押价值是否具有安全性。
目前安全性是这样实现的：由估价机构评估出价值时点下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款，然后银行考虑了贷款人信用、收入或经营情况后，扣除30%-50%的金额而形成的。
因此，笔者认为这种抵押价值是部分具有安全性的价值，而完全具有安全性的价值应该考虑量化后的贷款存续期内风险价值。
3、房地产抵押价格的确实性：
房地产作为反担保抵押物有其特殊要求，其抵押价值要符合客观实际的原则，要求真实、正确、可用。
这种确实性来源于对类似物业的调查、各种情况的综合考查和经验判断。
比如对一个商业性大厦进行抵押评估，因为是明显有收益的物业，则在条件具备的情况下，应首选收益法进行估价。
同时不能简单地以该大厦本身的收益或以同类地区相同物业的当时的收益情况还原出其抵押价值，而是要综合考虑或预测在抵押期内这些收益的变化情况，在此期间内都有哪些影响其收益的因素发生，才可能评估出确实的抵押价值。
4、房地产抵押价值变现的难易有多样性：
《中华人民共和国城市房地产管理法》和一些相关的法律、法规都有规定，允许抵押的房地产有土地使用权、在建工程和现房。
以抵押房地产的用途为例，抵押价值变现的容易程度由高到低排序：住宅、办公、临街商铺、商场商铺、商场。
三、估价机构和银行对抵押价值的需求如何保持一致?
估价机构评估的抵押价值由于必须按照《房地产估价技术规范》的要求进行，因此，在“谨慎原则”条件下，普遍以当前“价值时点”这个时间点求取估价对象价值，参考的是当前市场价格，只是扣除法定优先受偿款后剩余的价值作为抵押价值报给银行使用，并未考虑抵押存续期内的风险价值。
银行在使用估价机构的抵押价值时，也明白其中并不包含存续期内的风险价值，但自身又无法量化判断该价值的具体数值，因此，普遍采用“打折”等手段确定贷款成数，防范贷款风险。
一般情况下，感觉风险大就“打折”多一些，贷款成数小一些;感觉风险小就“打折”少一些，贷款成数大一些。
那么，如何考虑抵押存续期内的风险价值呢?其实，该风险价值就是抵押物的变现能力，考虑抵押存续期内的风险价值就是进行抵押物变现能力分析，一般情况下，应由估价机构完成。
资产评估报告有效期篇七
企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)。
住所：北流市招商局。
法定代表人：陈宏。
注册资本：壹仟万元整。
实收资本：壹仟万元整。
企业类型：有限责任公司。
营业执照注册号：470264****05730。
发照机关：北流市工商行政管理局。
成立日期：20xx年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日20xx年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
北流市佳辉新能源开发有限公司股东表。
根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
本项目评估对象为20xx年11月30日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于20xx年11月30日的全部资产和负债。
(3)资产总计17,193,777.63元;。
(5)负债合计7,565,368.60元;。
(6)所有者权益合计9,628,409.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
本项目的评估基准日为20xx年11月30日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以20xx年11月30日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;。
(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
(一)法律法规依据。
5、《中华人民共和国证券法》;(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);7、其他相关法律、法规、通知文件等。
3、财政部令第33号《企业会计准则――基本准则》、财会[20xx]3号《财政部关于印发企业会计准则第1=""等38项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;5、《中华人民共和国土地管理法》;7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。
(三)经济行为依据。
委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。
(四)产权证明依据。
1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;。
2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;。
4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;。
5、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据。
1、本人实地勘查、调查所获得的资料;。
2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;。
3、本评估机构掌握的其他价格资料;。
4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(20xx)47号);。
5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔20xx〕20号)。
(六)参考资料及其它。
1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;。
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;。
3、其他资料。
根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据北流市佳辉新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：
流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。
对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照北流市佳辉新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日20xx年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。
公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：
评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额-企业已收银行未收金额=银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额-银行已收企业未收金额。
2、预付账款。
预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。
对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。
根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。
纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款;非流动负债为零。
对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。
具体过程如下：
3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。
2、指导北流市佳辉新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料;。
3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案;。
5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料;。
6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿;。
7、现场查询和收集委估资产的价格信息。
(三)评定估算。
1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法;。
2、开展市场调研、询价工作;。
3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。
(四)评估汇总。
2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善;。
经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。
由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
资产评估报告有效期篇八
上个世纪八九十年代发生在美国的储贷危机被认为是储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反映企业真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。20xx年美国财务会计准则委员会(fasb)发布《美国财务会计准则第157号公告：公允价值计量》(sfasno.157[1])，公允价值概念开始在会计准则中大规模地应用和推广。
20xx年2月15日，财政部发布了我国修订后新的企业会计准则的基本准则和38项具体准则，20xx年10月30日发布企业会计准则应用指南。新的会计准则与国际准则趋同，在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面都引入了公允价值，公允价值的引入是新会计准则的重大突破，它对于提高会计报表的相关性具有重要的意义。
新准则中有17个准则涉及公允价值计量，包括金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组、资产减值、非货币性交易、租赁和套期保值等(见下表)。
公允价值的变动及计量的可靠性对企业损益具有较大影响，根据财政部对我国2129家上市公司20xx年财务报告中公允价值使用情况的统计：
(1)在2129家上市公司中，交易性金融资产产生公允价值变动损益的有397家，占比为18.65%，交易性金融资产公允价值变动产生的收益合计为54.27亿元。因衍生工具、套期保值业务等产生公允价值变动损益的有29家，其中，中国银行(601988)衍生工具、套期保值业务产生的公允价值变动损失最大，损失额高达10.02亿元。
(2)存在投资性房地产的上市公司数量833家，采用成本法计量的806家，采用公允价值计量的27家，投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为36.24亿元。
(3)20xx年完成债务重组的252家上市公司多数都披露了债务重组对营业外收支的影响金额，只有少数上市公司披露了债务重组过程中所采用的公允价值确定方式，26家上市公司的债务重组损益在净利润中所占比重超过了100%。
(4)2117家上市公司20xx年发生的资产减值损失合计2355.26亿元，占到上市公司整体利润总额的10.57%，较20xx年增加372.68亿元，增幅为18.80%。从资产减值损失的构成来看，金融类上市公司的资产减值损失主要集中在商业银行类上市公司的贷款减值损失，非金融类上市公司的资产减值损失中存货跌价损失、固定资产减值损失和坏账损失。在发生资产减值的2117家上市公司中，仅有6家上市公司明确披露了非流动资产可收回金额的具体确定方法。
我国财政部关于会计准则中公允价值的定义是：“公允价值是在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”;美国第157号准则《公允价值计量》中，公允价值是“市场参与者在计量日的有序交易中，假设将一项资产出售可收到或将一项负债转让应支付的价格”。《资产评估价值类型指导意见》对于市场价值的定义是：“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。从定义上看，资产评估中市场价值和会计中的公允价值差异不大，都是以公平市场作为判断公允的标准。
但是从操作层面来看，会计中的公允价值在评估对象、价值内涵、具体的价值定义、评估假设等方面都有很大区别。以资产减值为例，会计准则中规定，当企业资产的账面价值低于资产可收回价值(recoverableamount)，企业应该确认资产减值损失。对可能存在减值的资产确定其可收回价值并与资产的账面价值进行比较确定资产的减值损失。会计师在判断资产的可回收价值时，通常会借助评估师提供的专业意见。
(一)价值概念。
1.可收回价值：指资产的销售净价与其使用价值二者之中的较高者。
收回或支付的现金净流量的估计数，应等于预期处。
2.使用价值(valueinuse)：指资产在未来持续使用过程和使用期限结束时的处置中形成的现金流量现值。
3.销售净价：资产的公平市场价值扣除处置费用后的金额。处置费用指可直接归属于资产处置的增量费用，不包括融资费用和所得税费用。
与通常的资产评估不同，以财务报告为目的的资产评估对象是以最基本的现金流产出单位为主体。现金产出单位(cashgenerating)，指从持续使用中产生现金流入的最小的可辨认资产组合，而该资产组合的持续使用很大程度上独立于其他资产或资产组合。
(三)对评估操作的具体要求。
在操作层面，会计准则对公允价值的计量与传统的资产评估相比，其规定更为具体。
1.预测的基础。
(2)现金流量预计应以管理部门通过的最近财务预算或预测为基础;。
(3)现金流的预计以资产的当前状况为基础进行估计，未来现金流量估计数不包括预期从下述事项中产生的估计未来现金流入或流出：
1)企业尚未承诺的未来重组;。
2)改良性资本支出(超过资产的原有能力或水平)。如果企业已经承诺重组，则未来现金流量预测应基于重组假设。
2.预测周期及预测要求。
(1)最多应涵盖五年，除非有理由证明更长的预测期是合理的;。
(2)对预测期以后的现金流量应使用稳定或递减的增长率，除非有理由证明递增的增长率是合理的。并且增长率不应超过企业、行业或国家的长期平均增长率，除非更高的增长率有理由证明是合理的。
3.未来现金流量的构成要素。
(1)未来现金流预测不包括筹资活动产生的现金流入或流出;。
(2)未来现金流预测不包括所得税收入或支出;。
(3)在资产的使用期限结束时，通过处置资产而置资产公平市场价值扣除资产处置费用后的金额。
4.折现率。
折现率应是反映货币时间价值的当前市场评价以及资产特有风险的税前折现率。如果评估师获得的计算折现率基础数据是税后的，应对其加以调整以反映税前利率。折现率不应反映据以调整了未来现金流量估计数的风险。
5.销售净价评估。
(1)资产销售净价的最好证据是正常交易中确定销售协议中规定的价格;。
(4)除非被迫立即销售资产，否则销售净价不反映强制销售价格。
公允价值弥补了历史成本在“相关性”方面的不足，但是目前国内公允价值的推广使用情况并不理想，主要原因是我国会计界很多人士对公允价值的使用持谨慎态度。其关键问题是对会计师而言，一些公允价值计量方面的技术问题缺乏解决办法，在实务操作上，对一些复杂资产的公允价值计量采取回避措施，因此导致了大家对会计报表的合理性产生质疑。
在我国，大部分的非同一控制下企业合并均简单地将购并日被收购企业净资产的公允价值与账面价值的差额做为商誉处理，而对企业属于可辨认无形资产，均以技术上无法确认其公允价值为理由作为商誉处理。按照我国的会计准则，商誉不需要摊销，对企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了进行减值测试，而可辨识的无形资产则按其使用寿命进行摊销。不同的合并对价分摊对合并企业的损益将产生不同的影响，特别是对一些无形资产未在账面完整反映的高技术企业影响很大。
简单资产的计价可以直接使用市场价值，对于复杂资产，如无形资产、金融衍生品等无法找到相同或相似的市场参照物，必须依赖估值技术。例如对银行信贷资产公允价值的计量，违约率(pd)、违约损失率(lgd)的估计必须借助复杂的估值模型。
会计界的另外一个担心是估值技术所确定的公允价值的可靠性。实际上，使用估值技术、估值模型并不一定代表可靠性的降低，同样，对于交易不活跃的市场、可比性差的市场、价格变动剧烈的市场，即使找到相同或相似的参照物，其价值也未必公允。
估值模型的建模数据也是来源于市场，估值模型对于复杂资产的公允价值确定更为科学、更为精确，同时也减少了专业判断的使用，使得估值结果更为客观。对于大家担心的可靠性问题，好的估值模型一般都会给出估值结果的置信区间，其评估结论也是经得起市场检验的。公允价值计量离不开估值技术和估值模型，模型估值可能会在整个公允价值计量中占相当大的比例。
企业合并中的购买价格分配(ppa)，特别是如何确定可辨识无形资产的公允价值、如何确定商誉的公允价值是困扰会计行业的一大问题。由会计师来计量可辨识无形资产的公允价值已经超出了他们的专业范畴，对于合并对价分摊、无形资产计量、投资性房地产、金融衍生工具等复杂资产的公允价值计量，会计师应该更多地利用评估师的专业服务。
在美国，会计界、评估界和审计界对以财务报告为目的的评估已经进行长期、广泛的合作。20xx年，fasb成立了专门研究评估问题的机构，以便更好地借助评估技术解决会计准则中的公允价值计量问题。20xx年，他们重点讨论了企业合并对价的公允价值计量、无形资产评估以及公允价值计量的溢价、折价等问题。有关合并对价分摊(ppa)、商誉计量等问题的讨论，推动了服务于会计和财务报告目的的评估业务发展。美国公共公司会计监管委员会(pcaob)提出的认可评估师为审计活动中专家的规则提案(proposedrule)中针对第三号审计准则，指出：“委员会相信依赖专家是一个十分重要的环节。专家在审计业务中扮演重要的角色。例如评估师(appraiser)、精算师(actuaries)和环保咨询师(environmentconsultants)在资产价值、计算假设、环境损失准备等方面提供十分有价值的数据。”
20世纪90年代后期，国际评估准则委员会包括国际会计准则委员会就如何利用估值技术确定公允价值进行了大量的沟通与协调，从20xx年起先后颁布了国际评估应用指南1(以财务报告为目的的评估)、评估指南8(以财务报告为目的的评估业务中的成本法)以及《以财务报告为目的的无形资产评估指南》等技术文件。
近年来，在财政部有关司局的支持下，资产评估行业与会计行业在评估服务于会计方面进行了有效沟通，达成了许多共识。为了更好地服务于以财务报告为目的的评估，中国资产评估协会20xx年组织制订并颁布了《以财务报告为目的的评估指南》。该指南针对以财务报告为目的评估服务的特点，重点在评估对象的确定、评估价值类型与会计计量属性的衔接、评估方法的`应用等方面作出了创新性的规定。20xx年又颁布了《投资性房地产评估指导意见》，对投资性房地产评估的概念、评估对象、评估基本要求、适用的评估方法、信息披露等各个方面进行了较为详尽的指导和说明，同时对评估方法中涉及到的各类参数取值都做了基本要求，是对《以财务报告为目的的评估指南》的补充和细化。指南和指导意见的发布，对于规范和提高资产评估师服务于以财务报告为目的评估业务的执业水平将起到关键的作用。
在目前可用的计量属性中，公允价值是当前经济环境下较好的计量属性，公允价值计量政策不会发生改变。在会计准则引入公允价值计量后，公允价值计量在我国的推广情况并不理想，会计界很多人士对公允价值的使用持审慎态度，一方面是对于会计师而言缺少对复杂资产进行公允价值计量的技术方法，另一方面是对估值技术可靠性的怀疑。公允价值的计量离不开资产评估，中国的资产评估行业已有20年的发展历史，在估值技术上，对于大部分资产的公允价值计量都能提供可靠的解决方案。资产评估行业也需要针对以财务报告为目的的评估业务进行深入研究，评估界与会计界应开展广泛的合作与交流。公允价值计量在我国的应用还处于起步阶段，服务于财务报告为目的的评估业务也处于探索阶段，如何利用资产评估这样一个有效工具解决公允价值计量问题是评估界、会计界的共同课题。
资产评估报告有效期篇九
一、我们在执行本无形资产评估业务中，遵循相关法律法规，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
评估有限公司接受***餐饮投资管理有限公司(以下简称***公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益评估方法，按照必要的评估程序，对***公司所拥有的商标在20xx年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
***餐饮投资管理有限公司。
***餐饮投资管理有限公司。
资产评估委托方、国家法律法规规定的其他使用者。
20xx年3月31日。
商标的无形资产。
商标。
本次评估所采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
采用收益法进行评估。
根据本次评估目的及价值类型，商标的无形资产在评估基准日的评估值为人民币***万元(壹亿贰仟零陆拾肆万贰仟伍佰元)。
本次评估结论在评估基准日后一年内有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告的使用者应注意本报告中的特别事项对评估结论所产生的影响。
资产评估报告有效期篇十
概况（包括实例房产）。
1、房产位置。
2、房产现状。
根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，
建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：
建筑物详细列表。
房产名称。
光华阳光水城。
华宇西城丽景。
俊峰龙凤云洲。
性质。
商品房。
商品房。
商品房。
户型。
一室一卫。
两室一厅一卫。
两室两厅两卫。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通条件。
公交车228267881821808209途经。
周边环境。
阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。
邻近沙坪坝公园和歌乐山。
小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43、89%，水系占到20%。主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。
地理位置。
沙坪坝区杨公桥附近。
杨梨路20号（原重庆灯泡厂原址）。
该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区。
商业区繁华程度。
邻近三峡广场步行街（只有几分钟的车程）。
购物：国美电器立洋百货王府井百货。
餐饮：两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅。
基础设施。
教育条件：重庆大学西南政法大学重师，医院：西南医院爱德华医院重大a区校医院。
银行：招商银行农业银行工商银行。
评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。
为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。
2015年1月1日。
本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点2015年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的租赁市场价值。
1、有关法律、法规、政策文件和技术规程。
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《房地产估价规范》；
（4）《城镇土地估价规程》。
2、受托评估方掌握的'有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。
1、合法原则。
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。
2、替代原则。
具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。
3、最高最佳使用原则。
房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。
4、评估时点原则。
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。
房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。
运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。
区域因素比较表。
区域因素。
实例一。
实例二。
性质。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交易情况。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交通条件。
较好（100/101）。
较好（100/101）。
较好（100/101）。
周边环境。
相同（100/100）。
较差（100/99）。
较好（100/101）。
基础设施。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
商业区繁华程度。
相同（100/100）。
较差（100/99）。
较好（100/101）。
合计。
100/101。
100/99。
100/103。
个别因素比较表。
个别因素。
实例一。
实例二。
新旧程度。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
装修程度。
普通（100/99）。
精装（100/102）。
精装（100/102）。
楼层。
10（100/98）。
16（100/102）。
18（100/102）。
配套设施（家电）。
简单（100/99）。
标准（100/101）。
齐全（100/102）。
其他个别因素。
只能一人入住，室内条件较简陋（100/98）。
可合租，室内条件较好（100/101）。
可合租，室内条件豪华（100/102）。
合计。
100/94。
100/106。
100/108。
评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2015年1月1日的价值结果为：
房产租赁价格：人民币1081元整。
大写：人民币壹仟零捌拾壹圆整。
评估结果汇总表。
租赁价值。
俊峰龙凤云洲。
1081元/月。
姓名签字。
2011年4月28日。
始2015年1月1日止。
本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
资产评估报告有效期篇十一
(一)依法设立，是指公司依据《公司法》等法律、法规及规章的规定向公司登记机关申请登记，并已取得《企业法人营业执照》。
1.公司设立的主体、程序合法、合规。
(1)国有企业需提供相应的国有资产监督管理机构或国务院、地方政府授权的其他部门、机构关于国有股权设置的批复文件。
(2)外商投资企业须提供商务主管部门出具的设立批复文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前设立的股份公司，须取得国务院授权部门或者省级人民政府的批准文件。
评估师提示特别关注：
实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业存在国有创业引导基金前期投资的情况。
所以要特别关注国有创投公司投资公司时是否履行相关法律程序。
1、投资时，是否经有权部门履行了决策程序，是否需要国有资产监督管理部门批准。
2、增资扩股时，是否同比例增资，如未同比例增资，是否履行评估备案手续。
3、退出时是否履行了评估备案，是否在产权交易所进行了交易。
2.公司股东的出资合法、合规，出资方式及比例应符合《公司法》相关规定。
(1)以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，应当评估作价，核实财产，明确权属，财产权转移手续办理完毕。
评估师提示特别关注：
实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业创立时存在股东以无形资产评估出资的情况。
1、无形资产是否属于职务发明。
如属于职务发明，则涉嫌出资不实问题，需要用现金替换无形资产出资。
2、无形资产出资是否与主营业务相关。
实践中，有些企业创始股东购买与公司主营业务无关的无形资产通过评估出资至公司，但是主营业务从未使用过该无形资产，则该等行为涉嫌出资不实，需要通过现金替换无形资产出资。
3、无形资产出资未过户至企业。
实践中，有些企业股东拿无形资产出资至公司，但是并未办理过户手续。
(2)以国有资产出资的，应遵守有关国有资产评估的规定。
(3)公司注册资本缴足，不存在出资不实情形。
(二)存续两年是指存续两个完整的会计年度。
(三)有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，存续时间可以从有限责任公司成立之日起计算。整体变更不应改变历史成本计价原则，不应根据资产评估结果进行账务调整，应以改制基准日经审计的净资产额为依据折合为股份有限公司股本。申报财务报表最近一期截止日不得早于改制基准日。
评估师提示特别关注：
1、改制动用资本公积的问题。
大部分情况下的改制，公司注册资本都会有所提高，由于动用盈余公积和未分配利润转增需要缴纳所得税，公司通常更愿意用资本公积转增股本。但需要注意的是，并非所有资本公积都可以转增股本，通常只有“资本溢价”可以转增股本，而像资产评估增值记入的“其他资本公积”、“股权投资准备”，以及“接收捐赠资产”、“外币资本折算差额”等则不可以转增股本。
2、改制时所得税缴纳问题。
改制时，资本公积、盈余公积及未分配利润转增股本按以下情况区别纳税：
(1)自然人股东。
资本公积转增股本时不征收个人所得税;。
盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳个人所得税;。
(2)法人股东。
资本公积转增股本时不缴纳企业所得税;。
盈余公积及未分配利润转增股本虽然视同利润分配行为，但法人股东不需要缴纳企业所得税;但是如果法人股东适用的所得税率高于公司所适用的所得税率时，法人股东需要补缴所得税的差额部分。
设立程序合法合规：即拟申请挂牌企业在最初设立以及后期改制为股份有限公司时要注意严格按照《公司法》、《公司登记管理条例》等相关法律法规的规定进行，履行必要的验资、资产评估、审计等法律法规以及规范性文件规定的法定程序。
特别提示：涉及国有股权或者国有资产的审批、资产评估等相关问题;。
案例索引：光电高斯(430251)《审查反馈意见通知书》重点问题之9。请公司确认公司设立及改制时，第二大股东光电集团所持公司股份是否须履行相关国资备案程序，如需要，请补充提供相关国有股权设置批复文件;关于其程序完备、合法性，请主办券商及律师核查并发表意见。(国有股问题)。
律师对公司在设立及改制过程进行了详细说明，并就光电集团对上述程序所履行的相关程序、决议、书面文件进行了核查，并与《企业国有资产法》、《公司法》的相关规定进行逐一论证，证明其程序完备、合法有效。
即公司股东出资方式、程序、比例均符合公司法等相关法律法规的规定履行了必要的程序。出资方面的问题主要体现在无形资产出资上。企业历史上验资报告如果没有，则要提供银行进账单。
(2)关于无形资产出资的现状。
高新技术企业以无形资产出资的情形大量存在，相当部分企业存在无形资产出资不实的情况。无形资产出资方式在科技型企业中非常常见，因为大多数科技型企业都由专业技术人员创办，设立时普遍会采用技术出资的方式。目前主要问题有：公司设立时，如股东使用在原单位任职期间形成的技术作为出资，而该项技术出资与原单位之间存在权属纠纷。公司设立后增资时使用公司享有权利的技术作为股东增资，属于出资不实。高估无形资产价值，评估出资的无形资产价值明显过高。用于出资的无形资产对公司经营没有任何价值。
重点问题：
1、20xx年8月有限公司成立时，股东于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资，评估值为506万元。
2、截至公司改制时，上述无形资产虽已摊销完毕，但若存在出资不实情形，相关摊销金额影响累计未分配利润，进而影响改制时点净资产的真实性和充实性。
顾问律师详细说明了于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资和隆优化有限时经过了有资质的评估机构进行评估，评估价值取得了公司届时全体股东的确认，并依法办理了财产转移登记手续，出资程序符合当时主管部门规范性文件的相关规定，合法有效。同时依据最高法的司法解释对如果公司股东以符合法定条件的非货币财产出资，即使在出资后存在贬值的客观情况，只要该贬值是因为市场变化或其他客观因素导致的，也不应认定股东出资不实，股东不承担补足出资的责任。根据于现军向本所律师提供的说明，其用于出资的“高炉热风炉全自动化燃烧控制”未能实现预期的价值是由于市场变化等不可控制的客观原因造成的，并不存在出资时的出资评估价值过高的问题。
出资不实是企业上市过程中的硬伤，在挂牌和上市前必须采取相应的措施予以规范解决。对于挂牌新三板而言，解决出资不实的主要措施有：
(1)无形资产出资比例过高的问题。有些企业可能在设立当时或是增资过程中用无形资产出资的比例过高，不符合法律规定，那么在实际处理时：无形资产的比例已经低于规定比例，则只需要出具书面材料向监管部门说明;有可能的情况下，还要由推荐挂牌的保荐机构或律师事务所出具专业意见，说明该出资不实的情况对企业的资本无影响，不影响后续股东的利益，而且该无形资产对企业的发展贡献巨大。这样监管部门一般都会认可，不会成为挂牌障碍。
(2)无形资产的权利瑕疵问题。如果企业在设立时用以出资的无形资产该股东并没有权利处分，但在企业设立以后，该股东拿到了其所有权或使用权，那么，只要在企业申请挂牌前，将该无形资产的权利转移给企业，且由有关验资机构出具补充验资报告，就不会对企业申请上新三板挂牌交易造成实质性影响。
(3)无形资产评估问题。如果企业设立时对出资的无形资产未作评估，或评估价格不实，那么通常采用的做法是重新由专业评估机构对无形资产进行评估，对于评估低于出资的部分，由责任股东以货币形式予以补足;评估高于出资的部分，则归公司所有。为避免日后出现纠纷，无责任股东还要同时出具免责说明书，表示不再追究出资瑕疵或出资不实的股东的责任。
资产评估报告有效期篇十二
企业价值评估方法主要有成本法、收益法和市场法。
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择资产评估方法。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择资产基础法进行评估。
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据本项目评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件选择成本法对x公司委估资产进行评估。
资产评估报告有效期篇十三
我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：
一、评估目的。
根据委托书所定，本次评估目的是为确定电子技术有限公司设立时投资者、投入的实物资产的现行价值。
根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据先生与先生的协议，其中属于先生的为万元，其余的属于先生。
四、评估原则。
我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。
1、业务委托书；
3、委托人提供的有关原始发票和资产清单；
4、有关资产的现行市场价格资料；
5、其他有关资料。
六、评估方法与计价标准。
根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。
计价标准采用评估基准日的价格标准。
根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（年月日）的现行价值为人民币元。
附件：
2、有关原始发票复印件。
机构负责人：（签字）。
项目负责人：（签字）。
会计师事务所：（章）。
资产评估报告有效期篇十四
评估报告类型是基于资产评估业务分类考虑的。按资产评估工作的内容不同应包括一般评估业务、评估咨询业务、评估复核业务。具体操作上，一般评估、评估咨询、评估复核均为独立业务，可以单独运作和服务;三种业务在具体承接过程中也是可以合并考虑，即同一客户存在着三种类型业务同时适用的可能性。
一般评估业务就是我们对明确评估对象的评定、估算并出具评估报告的业务。该类业务主要是以交易中资产及股权作价提供参考价值为目的的业务，其完成的标志是出具资产评估报告，范围既包括产权变动情况下出于提供价值参考或发挥鉴证作用目的的单项实物资产评估、各类无形资产评估和企业价值评估等;又包括产权各种处置方式下单项资产或组合资产的评估如租赁、承包、破产、清算、拍卖、使用权转让等;还包括直接作为鉴证目的的补偿、损失确定、涉案财产价值评估等类型的评估。评估业务基准日一般为当前或近期，其时态为当前时态。
评估咨询业务以评估手段提供咨询服务，它包括为政府、企业、金融机构、风险投资人提供投资项目评估以及企业改制、企业发展战略、商业计划书、兼并收购的尽职调查等咨询服务以及行业政策法规、技术标准的研究和研讨、财务顾问、咨询相关专业的培训等。例如，评估目的本身就明确为评估咨询或价值分析，如金融不良资产评估;当其他计量手段无法达到目的时，评估计量手段可能会被使用;评估的一些技术和方法可能会应用于企业管理、企业调查、各类数据化决策管理等。其评估报告的外在表现形式有咨询报告、评估咨询报告、价值分析报告、尽责调查报告、项目建议书、可行性研究报告等，其基准日的时态可以是当前，但更多的是未来。
评估复核业务主要为满足企业收购、资产交易和资产价值调整等领域的需求，既包括行业监管检查亦含有咨询的成分，前者服务于行业管理的需求，旨在净化评估环境、提高评估师执业水平;后者是接受委托方在作出收购、并购及其他投融资决策之前所进行评估业务，其意图是对评估对象(包括拟收购或自身状况)已评估事项或结果重新检验和核实，或者是对评估有效期内资产状况或其他特别事项的影响作出重新估算。其报告外在表现形式是出具评估咨询报告、评估补充报告或价值分析报告。本质上讲评估复核业务起着咨询的作用，其基准日的时态一般为过去时态，作评估补充报告时其时态为当前时态。我们认为，以财务报告为目的的评估应当属于评估复核业务，因为财务报告中资产价值的确认是会计行为，其连续的记录反映了会计确认的结果。评估价值能否直接进入会计系统目前还是一个需谨慎对待的问题，评估界只是运用评估的价值发现技术对会计计量结果进行必要的复核和调整而已。
综合上述分析可见，三种评估业务的交汇点是从时间和空间两个方面来考察评估行为对委托方的.有用性。一方面三者分别反映了评估基准日的三种时态，当评估基准日确定在过去、现在和未来三种时态的情况下，那么评估业务便可把更多的评估目的囊括起来;另一方面，评估行为从动态认识中把握并分析委估对象相对静止状态下价值的程序要求，也是实现评估业务向会计等领域在空间上推进的重要条件。在这种情况下，评估之中可以凸现其咨询的功能。
资产评估报告有效期篇十五
本次评估的实物是xx市xx汽车维修服务有限责任公司股东王xx、王xx，拟设立公司投入的实物资产。
2、评估基准日。
本次评估基准日为20xx年7月24日。
本次评估的实物截止评估基准日，已取得实物购置发票，发票号分别为:0xx92、0xx13、0xx3。
(2)参照国务院[19xx]91号令《国有资产评估管理办法》；
(3)参照国资办发[19xx]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；
(4)国资办发[19xx]23号《资产评估操作规范意见(试行)》的通知；
(6)委托方提供实物购置发票及照片；
(7)委托方提供实物转让合同；
(8)股东确认价值；
(9)市场询价、调查及评估人员现场勘察记录底稿。
5、评估过程说明。
(1)评估前准备工作。
根据资产占有方提供资产相关资料进行核对，在核对相符的`基础上收集和了解评估资产的状况。
(2)现场调查与勘估。
按照评估申报表会同资产占有方的有关专业人员进行了现场踏勘，并将委估的实实物产进行了核实，了解委估实物情况。
(3)评估作价阶段。
本次评估的实物截止评估基准日，已取得实物购置发票，发票号分别为:0xx13、02xx92、0xx93。根据实物购买时间对评估物作适当的差异调整评估作价。
(4)报告阶段。
根据评估资料、评估结果编制报告。
6、评估方法说明。
根据委托方的评估目的及委估资产的特点，本次评估实物按实际支付价值计算被评估资产的全部费用，然后根据现场鉴定及该实物的实际情况根据重置成本法及全体股东确认价值确认其价值。
根据以上评估方法及评估步骤，截止评估基准日，委托评估资产的净值合计为35万元(大写人民币叁拾伍万圆整)。
备查文件。
1、实物评估明细表；
2、主要资产权属证明；
6、注册资产评估师资格证书复印件。
资产评估报告有效期篇十六
xxxxx有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于（地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。
贵公司于一九九四年十月二十四日经行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。
贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：
合同：
租金情况：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。
计算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租元。
1、交通设施。
贵公司所租地段毗邻国道g107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。
2、周边设施配套。
贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。
3、周边租金。
贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。
经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。
本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。
法定代表或授权人：
资产评估报告有效期篇十七
第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。
第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。
第五条注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第六条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第七条注册资产评估师执行资产评估业务，可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求，合理确定评估报告的详略程度。
第八条注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。
第九条评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。
根据中评协[20xx]230号第九条修改为：“评估报告应当由两名以上（含两名）注册资产评估师签字盖章，并由评估机构加盖公章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。
“有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在评估报告上签字。
“有限责任公司制评估机构可以授权分支机构以分支机构名义出具除证券期货相关评估业务外的评估报告，加盖分支机构公章。评估机构的法定代表人可以授权分支机构负责人在以分支机构名义出具的评估报告上签字。”
第十条评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。
评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。
第十一条评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
第十二条评估报告应当包括下列主要内容：
（一）标题及文号；
（二）声明；
（三）摘要；
（四）正文；
（五）附件。
（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；
（三）其他需要声明的内容。
第十四条评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。
（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；
（二）评估目的；
（三）评估对象和评估范围；
（四）价值类型及其定义；
（五）评估基准日；
（六）评估依据；
（七）评估方法；
（八）评估程序实施过程和情况；
（）评估假设；
（十）评估结论；
（十一）特别事项说明；
（十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
根据中评协[20xx]230号第十五条第（十四）项修改为：“注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。”
第十六条评估报告使用者包括委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
第十七条评估报告载明的评估目的应当惟一，表述应当明确、清晰。
第十八条评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。
第十九条评估报告应当明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由。
第二十条评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。
第二十一条评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。
第二十二条评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。
第二十三条评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。
第二十四条评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。
第二十五条注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。
通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。
第二十六条评估报告的特别事项说明通常包括下列内容：
（一）产权瑕疵；
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素；
（三）重大期后事项；
（四）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法。
注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。
第二十七条评估报告的使用限制说明通常包括下列内容：
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（四）评估报告的使用有效期；
（五）因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。
第二十八条评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
（一）评估对象所涉及的主要权属证明资料；
（二）委托方和相关当事方的承诺函；
（三）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件；
（四）评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。
第三十条本准则自20xx年7月1日起施行。
（中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知，中评协[20xx]189号，20xx年11月28日）。
资产评估报告有效期篇十八
资产评估报告书的制作是评估机构完成评估工作的最后一道程序,也是资产评估工作中的一个重要环节。因此，遵循规范的制作步骤和要求，对于提升资产评估报告书的质量和效果都具有重要意义。
(一)整理工作底稿和归集有关资料。
资产评估现场工作结束后，有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理和分类，同时对有关询证函、被评估资产背景材料、技术鉴定情况和价格取证等有关资料进行归集和登记。对现场未予确定的事项，还须进一步落实和查核。这些现场工作底稿和有关资料都是编制资产评估报告书的基础。
(二)汇总评估数据和评估明细表的数字。
在完成现场工作底稿和有关资料的归集任务后，评估人员应着手进行评估数据的汇总，如果评估对象是整体资产评估，评估人员还应着手评估明细表的数字汇总。明细表的数字汇总应根据明细表的不同级次先明细表汇总、然后分类汇总，再到资产负债表式的汇总。不具备采用电脑软件汇总的评估机构，在数字汇总过程中应反复核对各有关表格的数字的关联性和各表格栏目之间数字的勾稽关系，防止出错。
(三)分析和讨论评估的初步数据。
在完成评估数据和评估明细表的数字汇总后，应召集参与评估工作过程的有关人员，对评估报告的初步数据的结论进行分析和讨论，比较各有关评估数据，复核记录估算结果的工作底稿，对存在作价不合理的部分评估数据进行调整。
编写评估报告书又可分为两步：
第一步，在完成资产评估初步数据和数字的分析与讨论并对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明。同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。
第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。
评估机构撰写出资产评估正式报告书后，经审核无误，按以下程序进行签名盖章;先由负责该项目的注册评估师签章(两名或两名以上)，再送复核人审核签章，最后送评估机构负责人审定签章并加盖机构公章。
资产评估报告书签发盖章后即可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。
为了使资产评估报告能实现其制作目的,满足不同服务对象的需要，编制资产评估报告书应遵循以下基本要求和具体要求：
(一)编制资产评估报告书的基本要求。
编制资产评估报告书的基本要求是指在编制资产评估报告书的过程中的各主要环节和方面的技术要求，它具体包括了文字表达、格式与内容，以及复核与反馈等方面的技术要求等。
1、文字表达方面的要求。
资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词。其陈述既要简明扼要，又要把有关问题说明清楚，不得带有任何诱导、恭维和推荐性的陈述。当然，在文字表达上也不能带有"大包大揽"的语句，尤其是涉及承担责任条款的部分。
2、格式和内容方面的要求。
对资产评估报告书格式和内容方面的技术要求，目前还必须以《资产评估准则—评估报告》和《企业国有资产评估报告指南》为标准。
3、复核与反馈方面的要求。
对资产评估报告书的复核与反馈是指在正式出具资产评估报告书之前，通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈。以检查评估报告中是否存在有关错误和遗漏等问题，并在出具正式报告书之前加以改正。对评估人员来说，资产评估工作是一项必须由多个评估人员同时作业的中介业务，每个评估人员都有可能因能力、水平、经验、阅历及理论方法的限制而产生工作盲点和工作疏忽，所以，对资产评估报告书初稿进行复核就成为必要。由于大多数委托方和资产占有方对委托评估资产的分布、结构、成新等具体情况总是可能会比评估机构和评估人员更熟悉，因此，在出具正式报告之前征求委托方意见、收集反馈意见有时也是很有必要的。
对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。收集反馈意见主要是通过委托方或资产占有方熟悉资产具体情况的人员。
对委托方或资产占有方意见的反馈信息，应谨慎对待，应本着独立、客观、公正的态度去看待其反馈意见。
(二)撰写资产评估报告书的具体要求。
编制资产评估报告书除了需要满足上述三个方面的基本要求外，在撰写评估报告时还应满足以下具体要求：
1、实事求是，切忌出具虚假报告。
评估报告书必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的.主要评估人员。
2、坚持一致性做法，切忌表里不一。
评估报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与格式、数据要一致。
3、提交报告书要及时、齐全和保密。
在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将评估报告书送交委托方。送交评估报告书时，评估报告书及有关文件要送交齐全。涉及外商投资项目的，对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理。此外，要做好客户保密工作，尤其是对评估涉及的商业秘密和技术秘密，更要加强保密工作。
