一键复制
无论是身处学校还是步入社会，大家都尝试过写作吧，借助写作也可以提高我们的语言组织能力。写范文的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面我给大家整理了一些优秀范文，希望能够帮助到大家，我们一起来看一看吧。
房地产开发前期工作房地产前期开发部待遇篇一
入职后，公司领导先行组织认真对项目文字版策划总规学习。并通过不定时的学习中讨论，讨论中学习的方式，加深对整体项目策划的理解。使我们全面了解项目位于xx市xx乡与xx镇交界处，距xx市区约4公里，总投资31.65亿元，属全省第37次重大调度项目。公司重点利用xx特有的“盐、药、道、酒”四大核心旅游资源，以国教养生文化为底蕴，以盐泉为核心支柱，整合酒都、药都、盐都等养生资源;中国首创盐泉养生旅游新概念，让游客在愉悦的旅程中养身、养神、养心、养性，将给人们创造天堂般美丽、舒适的养生旅游度假环境，打造全国第一个复合型养生旅游项目，国际一流的养生旅游度假基地。同时围绕以“盐”为核心，深度盐开发，做足盐文化，打造出中国特色的盐泉养生旅游度假区，成为xx旅游的新地标。
在充分理解总规前期文案策划的基础上，根据公司对项目分期分批建设的原则，在相关领导的指导下，对一期营业配套项目进行局部方案量化。依据总规对一期涉及的经营项目，进行梳理性的整理和完善，使产品更具竞争性和实用性。并在相关部门通力配合下，顺利完成一期(一阶段)东方死海养生区、游客餐饮中心、游客住宿中心、后勤服务楼等，营业配套项目的工程设计任务书及最低运营人力编制需求方案工作。
为了使产品在国内更具有独特性和超前性，参与公司多次组织的与相关部门联合外出考察学习。先后对浙江、湖南、湖北、四川、重庆、贵州、广东、山西等盐泉和温泉资源企业考察，重点对自贡的盐文化旅游资源和经营特色进行相应的详细了解。在借鉴同业的成功经验的基础上，并根据本项目的客源市场定位，以及区域资源优势，对产品设计和产品特色作出有机的调整。以死海沐浴养生为主，水上娱乐互动作夏季补充，温泉养生作冬季补充，使产品形成季节的优势互补。在产品设计满足客源市场需求的同时，融入温泉的服务理念打造东方死海旅游新品牌。
项目自立项以来，受到省内各级单位及相关领导的关注，并在政策上给予了极大的支持。期间现场接待了xx省级政府副省长xx、省国土厅厅长xx、xx市委副书记xxx等省市领导的检查指导，在听取公司对项目规划及筹备进展后，纷纷给予了高度的评价。同时也就项目在筹备过程需政府协调的问题，认真听取汇报并记录备案，会后逐项及时排解和回复，对加快项目的进度起到积极的作用。在各级政府共同关注及支持下，在集团公司领导的正确指导及鼎力配合下，顺利完成xxx《xx首创盐温泉养生度假旅游区开基大典》前期策划和现场接待方案。开基大典的圆满成功，在受到参会嘉宾赞扬的同时，也在xx爆发较大的社会影响力，为项目快速推进奠定良好的基础。
根据项目一期(一阶段)产品的市场定位及经营需求，为配合好项目工程设计阶段性推进需要，对相应的经营项目设备进行了网络信息采集。信息采集主要针对设备的产地、品牌、规格、功率、特点等数据资料，以及使用说明等文字资料，为项目局部硬件设计需求提供详细依据。同时也为制定设备设施使用保养流程，降低设备设施损耗，延长设备设施使用寿命，全面提升员工日常工作中的综合业务技能。
旅业是一个劳动密集的产业，业务科目繁多，需要不同类别的专业人才加入。针对一期(一阶段)项目岗位及人才需求，为应对部分岗位急需、特殊人才招聘难的问题，采用了意向性超前约聘办法。提前对核心岗位人才电话约聘，将部分符合岗位需求标准，有意向加入公司工作的人员简历收集储备。再根据项目的实时进度情况，合理安排适时的阶段加入公司服务。经过供需双方充分的了解及认知，使所需人才做到“召之即来，来之能战，战则必胜”人才使用关。
依据集团项目开发原则：一期集中开发大众型、人气旺、投资省的项目，二期开发个性化、投资大的项目，二期开发时要能不影响一期正常经营的工作要求。部门积极参与协助一期东方死海配套项目前期的规划设计跟进工作。在集团公司领导的鼎力支持及设计公司的通力配合下，顺利完成一期营业配套项目修建性详规的报批，并通过项目相关专家评审通过。
高效有序的的工作效率，离不开公司各部门的相互协作，更需要一个快乐工作及生活的和谐氛围。为了营造良好的工作氛围，部门积极参与公司组织的各项文娱活动，如：五四青年节的卡拉ok比赛、中秋节的邀月晚会、光棍节的美食派对、指挥部绿地平整等相关活动。不但增进了部门岗位之间的认识，拉近部门之间伙伴关系，同时也提升了整个团队的集体荣誉感和企业使命感。
1、策划思路保守，产品缺少创新：前期协助一期项目文案策划过程中墨守陈规，产品设计方案依照传统温泉规划布局，没有突出盐泉本身独有的特色。后经集团领导及团队成员的思路不断碰撞，通过实地观摩考察和学习国外书籍资料，在汇总同业项目经营特点的基础上，使部门成员的产品思路豁然开朗，共同达成“东方死海”项目新的设计共识。
2、缺少资源共享，缺乏沟通理解：在项目日常推进及重大活动中，没有很好的借助集团公司内部的优势资源共享，部门之间缺少沟通，导致部分工作很努力，但工作成绩不是很明显。如在开基大典的过程中，集团公司委派精兵强将前来协助，大家在前期工作推进中各司其事，没有针对大典进度认真有效的沟通。期间双方交叉点的工作经常扯皮，既影响了大家的工作情绪，有影响了工作的进度。
总结过去的一年，是为新的一年工作顺利展开打下坚实的基础。20xx年是产品研发部项目产品研发完善年，骨干团队成立组建年，筹备专项实施推进年。同时也肩负着集团公司樟树项目的品牌推广和品牌塑造重任。
房地产开发前期工作房地产前期开发部待遇篇二
;摘要：房地产开发项目是指房地产企业依据国家有关法律取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设相关的一系列开发、经营和管理等一切活动的总和。是以项目开发建设为手段，以营利为目的，创建物质文明为最终表现。而各个阶段或环节中会呈现各种不同的经济关系，以及各种经济关系的转化，会产生各种不同的经济结果，因此必须做好房地产开发项目的前期工作，综合分析各要素，以取得最佳的经济效益和社会效益。
关键词：房地产；开发项目；管理
前期工作是项目进入实质性阶段的基础。它涉及到各种职能部门和专业领域要求。在实际操作过程中，往往全碰到各种困难和矛盾。
(一)技术资料与实地出入的矛盾
开发商通过协议、招标或者拍卖获得土地，地块四至(红线)与土地面积大小等均由职能部门给定。但由于红线调整，或测绘资料的时滞，往往导致图纸与实地状况有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下隐蔽管线众多，而图纸上往往不能准确反映。
(二)效益原则与方案优化的矛盾
项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益的统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策和法规的限制。方案设计的基本依据之一是《选址意见书》，它对项目基地退界、间距、高度等技术指标给出具体要求，包括容积率、绿化率和采光曰照要求等。从开发商角度，为了方案成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。
(三)市场变化与开发进度的矛盾
大家知道，市场信息干变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至2～3年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容和现时市场需求相违背而脱节，造成项目租售困难。
(四)不确定因素较多，很难进行量化控制前期工作很大程度上量个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。
二、房地产开发前期有效管理的对策
(一)研究投资环境。
环境因素是项目开发的前提条件，房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点，只有对环境因素做出正确的研判，房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向，微观上研究当地的房地产现状、分析和展望。谁能“嗅”出新动向，谁就能把握市场的“先机”。回顾前几年的发展历程，取消福利分房、允许房改房上市、允许“购房入户”、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款，以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境，改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面，它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境，以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性，却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化，影响深远。比如城市区划调整，可以改变名义上的地理环境，享受不同的政策环境；城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划，可以改变相对的地理空间；河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态；大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善，则扩展了地理的人文内涵；商业中心甚至行政中心的迁移，则可以改变地理的商业价值。相反，环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此，人们在谈论某区块或板块的开发情况时，热衷的话题不外乎“现有自然条件”、“现有交通条件”、“未来交通条件”、“配套条件”、“现有楼盘及未来开发热度”等。不乏看出，人们始终关心的永远离不开环境因素，而对开发商来说，环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。
(二)进行市场调研
市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查，研究分析业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查，广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查；房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查；市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作，潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查，及时把握需求动向，同时可以不断更新数据库资料，为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切，市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求，就没有项目。
项目可行性分析是在有需求状态下，摸清房产品的具体需求，确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次，才会产生集聚效应，确定项目房产品结构，提高市场适应力。只有生产出适合市场的房产品，项目才会成功。然而面对多变性的销售市场，这并不是积极适应的过程，仅仅是被动性适应。
(三)经济分析
首先必须仔细计算土地价款。其次是对一些地方规费等前期建设费用以及交付使用前必需发生的费用，要有正确的预测，包括勘察费、设计费、监理费、质监费、大配套费、水电气绿化等贴费、散装水泥“限袋费”、墙改费、白蚁防治费、竣工资料保证金、地方教育费、环境影响补偿费、房屋维修基金、验收检测费等。另外，还要测算建设单位管理费、营销策划费等。这些费用与建安费用一起构成工程投资估算。所以在可行性分析时，必须要有灵敏的信息、灵活的方法，投资估算才会严密并且具有时效。
(四)财务分析
根据前述的投资估算拟定项目筹资方案，估测资金回笼计划，确定合理的资金运用表。当然必须运用资金运作技巧，考虑部分垫资施工、预售回笼、滚动开发。根据资金运用表计算项目财务费用。考虑国家利率政策调整的可能性以及资金运用的复杂性等，还必须另列不可预见费。根据销售收入按规定计取营业税。
工程投资估算加上项目财务费用和税金即为项目总投资。销售总收入与项目总投资的差额即为项目利润。差额越大，项目效益越好。没有利润的项目一定为不可行。
三、结语
总之，房地产开发项目前期工作分析必须从维护房地产开发项目投资决策的严肃性出发，仔细收集各项数据，认真运用各项数据和方法，得出正确的结论性意见和项目选择建议，为决策者确定项目提供可靠依据，从而避免决策失误，避免盲目投资，也避免投资决策的“长官意识”。
[参考文献]
相关热词搜索：;房地产开发前期工作房地产前期开发部待遇篇三
;摘要：本文详尽的分析了房地产开发项目中前期策划的现状、基本理论，并针对性的提出了优化策略。
关键词：前期策划；策划现状；优化策略
前言
目前开发商所做的前期策划，侧重于项目的可行性研究，他们大多关注的是产品开发后能赚多少，而不是如何让产品被消费者认可和接受，以至于一方面是大量的楼盘滞销，一方面是地王横出，大张旗鼓的开发。作为开发商面对占用巨额资金生产出的产品，当然不希望积压或造成库存，他们追求零库存。但他们却忽视了一个关键因素，即由于生产的发展，人们生活水平的提高，人们的消费观念已经从住宅温饱性向住宅小康型转变，对房屋功能、面积装饰的要求标准与从前有着巨大的不同。这种情况下，同一地点，同类产品，哪个畅销，产品自身的品性就决定性作用。也就是说，产品自身是否符合消费者的口味；同时人们消费观念中的投资性还是有增无减，只是随着市场与政策的变化而调整，盲目性越来越少。例如石家庄市，近年来的城市面貌变化，尤其是火车站入地南迁，地铁工程的开工建设、正定新区等，使得对于经济区域划分有了新的变迭，土地出让基准价格也会相应调整，会引起又一轮对相关地段土地的追逐，基于此类开发项目也会得到人们的更多关注，此类项目的前期策划更应该与时俱进。这些客观、主观的原因对传统的房地产开发经营理念提出了挑战，要求房地产项目开发的前期策划应该重视消费者的关注与地位。
1房地产开发项目前期策划基本理论
1.1策划的概念
在激烈的市场竞争环境中，行业或个人随时都要关注市场的各种变化，并了解、熟悉、发现、掌握在市场竞争中领先的方式、方法，在此基础上找到取胜的良计妙策，然后才能获得成功，这就是人们通常所称的策划。房地产策划就是在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流，符合于目标客户口味的一种行为过程。
1.2前期策划的程序
房地产开发项目前期策划的程序主要有五步：（1）项目构想；（2）项目构想深化；（3）项目可行性研究；（4）项目评估；（5）项目决策。
2房地产项目前期策划的必要性
房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究，并准确的定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，从而有效地规避风险。
2.1房地产开发是一项庞大的系统工程，就整体项目而言，前期的开发策略和策划实施极为重要，在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。
2.2房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那么项目的前期策划，可能就是生死攸关的事情。
2.3房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差，提高企业决策的准确性。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。
2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。
3房地产项目前期策划的内容
3.1项目市场调查（取得土地之后）
3.1.1城市的宏观环境分析
对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。
3.1.2中观环境分析
对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。
3.1.3微观环境分析
本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求，才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
3.2目标客户群分析
市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划
3.3.1地块情况分析
对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位。
3.3.2项目市场定位
所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。
因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
3.3.3项目产品研发与设计
项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等；以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。
3.3.4开发建设方案
对开发建设的周期、进度安排，开发分布做总体规划。
3.4.5物管方案
以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。
4房地产开发项目前期策划优化策略
前期策划对于房地产开发项目尤为重要，通过对房地产开发项目前期策划的研究，发现其中存在的一些问题，一些开发项目投资者把重心放在地块的选择上，认为地块的位置好价格合适收益就会好，忽视了基本建设程序，不重视房地产开发项目的调查研究，轻视前期策划工作，即使认识到房地产开发项目前期策划的重要性，有时为了节约资金或对自己的策划组织太自信不请专业的策划单位。
除此之外，策划方自身也存在一些问题。由于房地产开发项目策划是近几年才发展起来的，策划人员的综合素质还有待于提高，影响了策划工作的成果。
4.2前期策划优化策略
4.2.1从开发商角度优化前期策划
房地产策划是为房地产业服务的行业，策划是一个房地产开发项目成功的关键，如果策划失误会给企业带来严重损失。因此从开发商角度出发，房地产开发项目前期策划应符合企业理念并且能为企业带来收益。
4.2.2从项目审批部门角度优化前期策划
每一个房地产开发项目都要经过审批程序，通过规划、墙改、消防等部门审批，还要考虑周边建筑的和谐安定，因此要切实从项目审批部门角度出发，房地产开发项目前期策划应符合项目审批部门的标准，不能一谓追求利益或创新而忽略了项目审批部门的要求，有时利益追逐的冒进会带来更大损失。
4.2.3从消费者角度优化前期策划
现在的房地产不能仅仅满足消费者的居住需求，还要满足消费者对个性化、智能化的需求，从中长期考虑配套和生态的发展。房地产开发项目前期策划符合市场需求，真正满足消费者的需求。
5结语
总之，我国房地产业目前正处于快速发展阶段，房地产策划随之快速发展，对房地产开发项目前期策划的研究也不断深入，发现的问题也会逐渐得到解决，前期策划在不断创新与优化之中。
参考文献：
[1]郑晓云.房地产开发与经营[m].北京：科学出版社，2010
[2]张利，陶全军.对房地长开发中项目前期策划工作的认识和思考[j].四川建筑科学研究，2002（2）
[3]何万钟.工程项目前期策划实务框架的研究[j].建筑监理，2008（11）
相关热词搜索：;房地产开发前期工作房地产前期开发部待遇篇四
在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定;房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。那么房地产开发有哪些程序呢?我们一起来了解一下!
没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估决策之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是取得土地使用权。
(一)土地储备与土地开发
1.土地储备
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
2.土地开发
土地开发，是土地储备机构对纳入储备、尤其是依法征收后纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行前期开发活动。
3.土地储备资金
土地储备资金，是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理。
(二)开发商获取土地的途径
1.土地使用权出让
为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
2.土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。
4.与当前土地使用权拥有者合作
由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司人股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
(一)项目核准申请材料
(1)由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份。
(2)城市规划行政主管部门出具的规划意见。
(3)通过招拍挂方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地出让合同或土地证，通过其他方式取得国有土地使用权的项目，应提供土地预审意见。
(4)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。
(5)根据国家及本地区有关规定需要进行交通影响分析评价的项目，应提供交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见(除有特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)。
(二)项目申请报告的主要内容
(1)申报单位及项目概况;
(2)发展规划、产业政策和行业准入分析;
(3)资源开发及综合利用分析;
(4)节能方案分析;
(5)建设用地、征收补偿及居民安置分析;
(三)项目核准评估的重点
政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交项目申请报告进行全面审核和再评估的过程。
(1)符合国家法律法规;
(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;
(4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求;
(一)开发项目选址、定点审批阶段
本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。
(二)《建设用地规划许可证》申领阶段
申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书(选址)》及附图复印件(招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供)、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件(协议出让和招拍挂出让土地项目)、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的l：500或1：2000地形图等资料，向城多规划管理部门提出申请。
(三)设计方案审查阶段
开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。
(四)《建设工程规划许可证》申领阶段
开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的'文件、有资质设计单位按照《规划意见书(选址)》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图)、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》(未进行设计方案审查的项目)，向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。
部门《212程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。
1.公开招标
公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
2.邀请招标
邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。邀请招标是非公开招标方式的一种。
(二)招标机构
当招标人决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标还是邀请招标，都可以成立一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。
(三)招标程序
按照一般做法，工程建设项目招标程序如下：
1.申请招标
依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标。
2.编制招标文件
当招标人的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招标文件是招标人向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。
3.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
4.投标人资格审查
资格审查分为资格预审和资格后审。
5.投标
投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
6.开标、评标和定标
开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行;开标地点应为招标文件中确定的地点。
7.签订合同
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。
(一)申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件
(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。
(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。
(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
(4)已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
(9)法律、行政法规规定的其他条件。
(二)申请办理《建设工程施工许可证》的程序
(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附相关证明文件，向发证机关提出申请。
(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起l5日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起 15日内书面通知建设单位，并说明理由。
建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。
上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评价。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，开发商一般在正式进入建设阶段前，需要再次评价开发项目的风险和盈利特性，以作为是否进入下阶段工作的决策依据。
值得指出的是，由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重越来越大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已经超过了项目成本的50%甚至70%，所以即使市场环境与项目开始时比较发生了较大的不利变化，在选择马上开工建设和延期开工建设之间，也要根据公司目前的财务状况尤其是未来一段时间的现金流状况进行慎重的比选决策，还要认真考虑政府对延迟开发建设的有关政策。
作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的售价、租金水平，也不期望过低的开发成本。同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。
