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现今社会公众的法律意识不断增强，越来越多事情需要用到合同，合同协调着人与人，人与事之间的关系。拟定合同的注意事项有许多，你确定会写吗？以下是我为大家搜集的合同范文，仅供参考，一起来看看吧
房地产项目合同风险篇一
;提要房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中,想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发风险分析,并采取适当的对策、方法,以期达到项目风险防范的目的,提高收益的可靠性。
中图分类号:f293.3文献标识码:a
随着我国经济的快速发展,人们生活水平的提高,人们对房地产的需求不断增加,极大地促进了房地产业的发展,房地产业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。影响房地产投资风险的不确定因素很多,既有来自房地产投资开发活动本身,又有来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性,乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产开发风险的分析及防范,从根本上讲,就是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析,从而测定项目的风险性,并进行控制,可以有助于房地产开发投资效益的提高,减少或避免不必要的风险损失。
1、房地产开发风险存在的客观性与普遍性。风险的存在是不以人们的意志为转移的,这是因为决定风险的各种因素对于风险主体来说是独立存在的,不论风险主体是否意识到风险的存在,只要风险的诱因存在,一旦条件形成时,风险就会出现。管理者越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究,以降低风险发生的频率,但不可能完全消除风险。
2、房地产开发风险的偶然性和必然性。风险是客观存在的,但是并不是任何一个风险因素最终都会演变为风险事件,风险事件的发生具有随机性、偶然性,有时需要一定的时间和诱因。从总体上来讲,风险的存在是必然的,但具体的风险事件的发生却带有偶然性。
3、房地产开发风险的可变性。在房地产开发的整个过程中,有些风险会得到控制,有些风险会发生并得到处理,同时在其每个阶段又可能产生新的风险,尤其是在大型项目中,由于风险因素众多,其可变性更加明显。
4、房地产开发风险的多样性和多层次性。大型房地产开发项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂,致使在全寿命周期内面临的风险多种多样,而且大量风险因素之间的内存关系错综复杂,各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性的特点。
1、政策风险。指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整,造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展密切相关,受政策的影响很大,政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求,以及对投资规模、投资方向和税收的控制等,都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题,筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时,筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同,因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等。如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险。由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。另外,开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误,导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然,自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视,一旦出现,造成的损失是相当大的。
通过风险控制的方式对可能出现的各种风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度和措施,以达到防范和降低风险的目的。
1、工程自然条件风险的防范措施。建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前,应进行充分而仔细的地质勘探、地质灾害评价、水土条件评价等预评价。根据专业部门的评价而采取必要的防范措施,可将风险降至最低。并且在项目前期工作中,严格把关,在勘察设计中,投入大量资源和精力,进行重点经济技术评估和多方案比选,做好前期工作。
2、施工风险的防范措施。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来不确定性。另外,应特别加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、资金风险的防范措施。房地产业是资金密集型行业,资金是项目建设的基本条件,在目前企业自身实力尚未壮大的情况下,在房地产项目开发阶段,由于投资较大,而企业自有资金不足,需要银行等金融机构的开发贷款支持,根据工程项目的进程落实资金来源,否则,即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响,同时也可能会失去潜在的市场份额。而到项目销售阶段,由于大部分消费者无法一次性付清房款,需要银行提供按揭贷款支持。因此,房地产业必须加强与银行业合作,以推动房地产业的发展,扩大房地产市场容量,增强市场竞争力。
4、外部条件风险的防范措施。项目的建设将得到各相关部门的大力支持。在项目实施过程中,做好工程各配套项目建设的协调工作,使项目的交通、供电、供气、电信、供水等外部建设与项目建设同步,或者超前,以规避这些外部条件带来的风险。同时,项目的开发、建设必须与环境保护相结合,必须坚持“三同时”原则,即环境保护工程与基础设施工程同时设计、同时施工、同时使用,以切实保护好城市环境。
资决策的前瞻性和科学性。
6、从管理方面来看,在项目业主的管理部门形成强有力的组织,增强管理协调能力。注重和各部门相关人员及时沟通协调,交换意见,确保项目更加顺利。在项目发展时期,对业主项目管理人员进行强化培训,挑选优秀中青年骨干进行针对性培养,使他们尽快成长。同时,招聘、引进一批既有理论知识,又有实践经验的综合性人才,从而保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。
7、销售风险的防范措施。鉴于房地产市场竞争的加剧,以及市民购买力的不足,能否如期将楼盘销售出去也是项目的一大风险点,但如若运作得当,能够化不利为有利。因此,建议房地产商除了提前与租户、客户签订租约或预售合同外,还应该加强经营销售力量,成立专门的营销机构,全力进行销售。加大市场宣传推广力度,提高项目的知名度。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
相关热词搜索：;房地产项目合同风险篇二
;提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业,其开发中的风险因素众多,这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发,详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素,为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。
关键词:房地产项目开发;风险因素;分析
中图分类号:f293.3文献标识码:a
房地产开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言,开发的各个阶段的风险表现是不同的,它伴随各个阶段的主要任务而产生。
一、投资决策阶段
(一)开发区域风险。在房地产开发经营中,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等,社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。
1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。
(1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。
(2)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。
(3)住房政策。住房作为人们生活的基本必需品,是政府为保持社会稳定需关注的一个方面,国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。
(4)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。
(5)城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响,使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。
(6)环保政策。近年来,人们环保意识逐渐加强,新的环保政策不断制定,旧的环保政策不断强化,这都对房地产的开发投资产生巨大影响。
(7)法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时,因为法律纠纷,导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时,可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定,或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时,我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定,也是导致法律风险的一个重要原因。
考虑开发区域政策环境风险,从以上七个要素着手,着眼于区域政策的完备性、稳定性及执法的公正性。而由于房地产开发周期长、投资规模大,因此政策的稳定性和连续性是房地产投资决策时考虑开发区域政策环境风险的重点。
2、经济环境风险
(1)经济形势。区域经济形势是影响房地产开发风险的决定性因素。经济发展,则房地产市场繁荣;经济停滞,则房地产市场萧条。
(2)市场供求。供求风险是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。房地产市场的供求主要受土地的供给状况、工程技术水平、房地产政策、信贷政策等因素的影响。由于房地产商品消费的区域性特点,其价格受供求影响的幅度更大,因此房地产经营者承担的市场供求风险远比一般的市场情况要大。对房地产市场供求关系作出客观、准确的判断,并科学地进行预测,把握房地产供求关系的规律,才能减少市场供求的风险。
(3)通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀,只不过每年的膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降,会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产开发经营者就会产生损失;当膨胀率增大时,会刺激对房地产的需求,这对房地产开发经营者是有利的。但当膨胀幅度过大时,会使建筑材料价格上涨,开发费用和管理费增大,当房地产价格增长幅度低于通货膨胀增大幅度时,房地产开发的风险加大。
(二)开发物业类型与风险。房地产开发存在着风险,但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性,因而具有不同的风险。因此,有必要在开发前做好市场调查及可行性分析,从而确定最佳的开发类型。
(三)开发时机与风险。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一个地区的空缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。
房地产开发周期长,开发过程少则1～2年,多则4～5年,因此需对未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断的上升趋势,此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场供过于求,房价下跌,房产销售、物业出租所需时间越来越长,甚至租售不出去,导致巨额资金占用和成本上升,预期的收益变成了实际上的亏损。
(一)土地风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。
对开发商而言,土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等,房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性;配置设施状况不仅影响项目投资额的多少,而且制约着项目建成以后能否正常启用,故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。
(二)规划拆迁风险。征地拆地涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法律可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于社会、心理、经济的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件,这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险。
(三)筹资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题,筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,轻则造成筹资成本大幅度上升、开发建设资金拮据,流动资金周转困难、开发项目干干停停、难以为继,项目质量、工期均无法保证;重则导致巨额亏损,开发项目失败,企业面临破产。
(一)招投标风险。工程招投标风险是指由于受到投标方式、投标条件和投标过程中一系列因素的影响,导致工程成本增加,给开发者带来损失。常用的招投标模式有三种,即公开招标、邀请招标和谈判招标。不论采用哪种招投标模式都有利与弊,都存在着风险。
(二)合同风险。在房地产开发中,需要订立各种合同,如合同条款制定得不完善、考虑不周到、合同管理不善及合同执行不严,造成合同纠纷的概率就很大,一旦处理不好,就有可能影响到项目的质量、工期和成本。
(三)自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的开发造成的影响。主要包括:火灾、风暴、地震等风险。这些风险出现的机会很少,但是一旦出现,造成的灾害是相当严重的。
(四)工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳租售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。同时,当开发施工采用成本加百分比酬金合同时,施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。
(五)项目质量风险。良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现。地段只是诱人的手段,而房地产质量才是留人的法宝。如设计理念落后,规划设计深度不够,承包商技术水平落后,施工方案、方法选择不当,项目管理者不负责任等都是影响质量的不确定因素。
(六)施工索赔风险。工程索赔是指承包商在由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时,向业主提出的补偿要求。施工索赔风险增加了开发商的成本风险,即施工索赔是引发成本风险的因素之一。
四、经营管理阶段的风险
(一)销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。采用预售可以提前回收房款,同时减少项目贷款额,节省利息,降低开发成本。但是,一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益;由于房地产市场行情的随机性,价格有高有低,所以即时销售时,有可能销售收益很大,也有可能很小,这完全取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择;滞后销售有利的前提条件是房地产价格上升速度大于同期的银行贷款利率,开发商要冒价格由升转跌、或价格停止上升、或上升速度低于银行利率、徒增贷款利息的风险。
(二)租赁合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因而房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵害或被骗取,造成的损失是巨大的。交易合同风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。
五、结语
房地产开发项目投资大、周期长、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点,使得风险与房地产开发时时相伴,不确定性是整个房地产开发过程的根基。对房地产开发风险因素识别的研究,有助于提高人们对风险的认识,在开发实践中增强风险意识,从而有利于提高房地产开发企业风险管理水平,做好风险损失的防范措施。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
相关热词搜索：;房地产项目合同风险篇三
;摘要：本文从房地产开发商的角度出发，对房地产开发活动中存在的风险因素进行了分析，并阐述了房地产项目风险管理的基本过程，以期具有实践指导意义。
关键词：房地产项目；风险分析；风险管理
众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响。这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大。因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。
一、房地产开发项目风险的内涵及特征
房地产开发项目风险是指项目在投资建设过程中，由于客观条件的不确定性而导致该项目成本增加，效益减少，甚至出现投资失败的各种风险因素发生的可能性以及造成损失的危害程度。由于房地产的开发建设受许多因素的影响，导致项目开发存在许多不确定性因素，这将会使房地产项目在开发过程中的成本增加和效益降低，从而导致项目开发的实际效益与预期效益不相一致。
1.隨机性和必然性
风险的随机性，指的是某具体的风险发生都是随机的，偶然的，受到诸多风险因素和其他一些非风险因素共同作用的结果。虽然对于个别风险事故发生是随机性，没有规律可言，但是采用概率统计法，通过统计分析与研究大量的风险事故数据，可以发现风险的发生并不是无章可循的，而是表现出显著的运动规律。
2.普遍性和客观性
普遍性表现在建设项目的整个寿命周期中，风险是随时随地都存在的，而在工程项目建设中，风险的客观性体现在风险损失的发生具有不确定性，是不以人的意志为转移的，并独立于人的主观意识之外而存在的客观实事。我们只能在有限的时间和空间内对风险存在方式以及发生条件进行一定的改变，不可能完全消除风险，只能降低风险发生的频率以及减少风险损失的程度，也就是说，风险只能得到控制而不能被彻底消除。
3.可变性
任何事物在一定条件下都是在不停的变化着，建设工程项目风险的可变性指在建设项目中，各种风险不管是在质上还是在量上都会在工程项目进行过程中发生改变。在整个过程中，有的风险会得到控制，有的风险会得到有效的处理而随之消失，与此同时，在工程项目建设的每个阶段，也可能有新风险的产生。项目风险的可变性主要体现在：风险的后果及性质变化；风险因素数量消减以及新风险的出现。
4.多样性和多层次性
建设项目风险并非是唯一的，而是多种多样的风险类型共存，它们之间相互依存、相互关联。大型建筑项目通常具有规模大、周期长、涉及范围广以及风险因素数量居多等特点，在其生命周期内，存在着更多样的风险，而正是有大量内部关系复杂的风险因素以及各风险因素和外界因素相互交叉影响，才构成了风险的多层次性。
1.政策环境风险
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。
2.社会环境风险
社会环境风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产项目的影响，从而给房地产项目带来损失的可能性，包括房地产项目所在城市规划的调整风险、项目所在区域的发展风险、公众干预风险等。
由于城市规划要确定城市的发展方向、规模和布局，对于城市经济的发展和合理布局、城市的社会效益和环境效益相互协调具重要意义，因此城市规划的调整对房地产项目的价值会产生巨大影响。
区域发展的风险主要来自于项目所在区域经济社会因素和各类基础设施的变化，它会给房地产项目带来一定的风险。
公众干预风险是由于房地产的投资建设会影响到周围公众的利益，使相关公众对房地产项目进行干预，使项目建设不能顺利进行，从而可能给项目开发商带来各种损失。
3.经济环境风险
经济环境风险是指由于宏观经济环境变化及经济发展因素所引起的不确定因素对房地产行业和项目产生的风险。
经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。
市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。这些不确定因素的存在可能会影响开发商对房地产商品的推出，从而使开发商蒙受损失。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种动态和不确定性决定了市场中经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中开发商所承担的这种风险比一般的行业市场风险大很多，这是整个房地产项目中最重要、最直接的风险之一。
财务风险。财务风险主要是由于各种财务因素、现金流状况发生变化而给项目开发带来的各种可能的损失。由于房地产开发项目周期较长，开发期间的各类开发费如建筑安装工程费、区域配套工程费等，都会随着时间推移和项目发展发生变化，从而给投资带来成本上升风险；房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售，由于利率的调整、税率变动，也会给房地产开发商带来成本上升的风险。
通货膨胀风险。投资完成后所收回的资金与初始投资入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，叫通货膨胀风险也称购买力风险。只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险，因为房地产投资周期较长。
4.技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关建筑施工设备故障和建筑材料的更新给房地产开发项目可能带来的损失。房地产开发项目中的技术风险主要体现在项目设计和建设过程中，包括建筑设计变更风险、建材发展的风险、施工技术风险、施工事故风险等。
5.自然风险
自然风险指在开发期内由于不可控制的自然灾害因素给房地产开发项目造成影响和破坏，从而形成开发商经济上的损失。通常情况下自然灾害风险因素包括：火灾、洪灾、地震、塌方、气候异常等。
房地产项目风险管理一般包括风险识别、风险评估、风险应对和风险监制等四个阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。
1.风险识别
是风险管理的第一步，在整个风险管理中占有重要地位，只有正确识别出风险，才能对风险进行分析，使風险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生的根源。风险识别的重要内容包括：项目的技术、经济和社会价值，市场风险与竞争背景，开发环境与开发者素质，开发计划的合理性与可行性，其他可能等。
2.风险评估
3.无论是识别风险还是评估风险，都不是风险管理的最终目的
在识别和评估风险之后，还必须进入第三阶段——风险应对，才能达到风险管理的目标。风险应对措施有多种，应用较多的有风险回避、风险转移、风险控制和风险自留等。对不同的风险要采取不同的措施来应对，对同一种风险有时要采取一种或多种措施综合运用来进行处理，以尽可能降低风险，获得最大利益。主要的风险应对方法有：风险回避、风险转移、风险控制、风险自留。
4.制定了风险防范计划后，风险并非不存在
在项目推进过程中风险还可能会增加或者衰退。因此，在项目执行过程中，需要时刻监督风险的发展与变化情况，确定随着某些风险的消失而带来的新的风险。
参考文献：
[1]沈建明.项目风险管理[m].北京：机械工业出版社，2003.
相关热词搜索：;房地产项目合同风险篇四
;摘 要：在房地产项目开发的过程中，有些企业在管理过程中因缺乏风险意识，影响最终的投资效益。房地产项目的开发周期比较长，在多方面因素的影响下，会面临许多风险。对于房地产开发商来说，如何正确认识房地产开发项目的投资风险，提高自身的风险管理水平，是重要的研究课题之一。文章通过分析房地产项目投资风险产生的主要原因，提出具体的风险管理方法，针对风险识别、风险分析、风险应对、风险监控这四个阶段，采取合理的投资风险应对措施。
关键词：房地产；投资；风险
引言
随着我国经济的增长，城镇化建设在不断地推进。作为我国的支柱产业之一，房地产行业发挥着重要的作用。房地产项目投资是指，房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投入到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。由于房地产项目投资过程中具有多种风险，要想提高房地产企业的风险管理水平，应当从项目投资风险的特点、原因等因素进行分析，采取合理的风险管理方案。
1 房地产开发项目投资风险管理概述
由于房地产项目具有投资数额大、地域性强、建设周期长、资金周转慢以及变现能力差等特点，受环境因素、经济因素以及社会因素影响，房地产项目的风险极大，企业有可能遭受巨大的经济损失。换言之，房地产项目的投资过程是一种对未来需求进行预测并生产产品的过程。要想实现房地产开发项目投入与产出之间的良性循环，取得较好的经济效益和社会效益，应当采取必要的投资风险管理方法。房地产项目投资风险管理是指，在房地产开发过程中，存在多种影响因素，针对这些难以预测或控制的因素要进行风险识别，经过风险评估后，采取必要的风险应对措施，以降低投资风险对利润的影响。引入风险管理机制，对于健全房地产市场体系、培育新的经济增长点甚至于维护我国宏观经济的稳定性，都具有十分重大的积极意义。
2 房地产开发项目投资风险产生的原因
现阶段，我国房地产开发项目投资风险产生的原因，主要体现在两个方面。其一，宏观环境因素，包括货币政策、投资增速、土地供给、生产与消费政策等，受经济环境和社会的影响而发生变化，进而为房地产开发项目的投资带来风险。具体表现为政策风险、金融风险、资源风险以及法律风险。其二，微观环境因素，包括企业的资本实力、商品定位、成本控制以及产品竞争力等。这些微观环境因素受投资的具体项目所处的位置区域而发生变化，同样会对项目投资带来风险。具体表现为投资决策风险、技术风险、开发流程风险以及管理风险。
3 房地产投资风险的管理方法
在房地产开发项目投资风险管理过程中，主要包括四个阶段。具体表现为：风险识别、风险分析、风险应对和风险监控。这四个阶段是密切相关的，按照一定的程序周而复始的运行。
在房地产开发项目的风险管理过程中，首先要进行必要的风险识别。只有正确识别出所面临的风险，房地产企业才能主动选择有效的方法进行风险应对与监控。因此，在具体的项目投资过程中，房地产企业要通过深入分析，运用感知、判断或归类等方式，进行系统的、连续的认识所面临的各种风险，提高风险识别能力。在风险管理过程中，房地产企业风险识别的参与者主要包括：风险管理团队成员、项目团队成员、其他项目经理、项目相关者、外部专家、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户等。在进行房地产开发项目风险识别时，还应当注意，受环境的影响，风险具有可变性，因此风险识别是一项持续性和系统性的工作，而不是一蹴而就的事情。风险识别工作要贯穿于房地产开发项目的全过程，并且随时关注原有风险的变化，及时发现新的风险。
在房地产开发项目的风险管理过程中，对于已识别出的风险，要进行详细地分析。有助于确定有关因素的变化对投资决策的影响程度，为房地产企业的投资决策提供依据。在房地产开发项目的实施过程中，可以在一定程度上降低风险事件的发生概率，减少风险损失，实现最佳经济效益和社会效益。
风险分析主要包括两种方式。其一，风险定性分析。通过评估风险及其后果发生的可能性，并根据风险发生对房地产开发项目的目标影响程度，来评价风险的优先级，从而指导风险应对计划的制定，帮助房地产开发项目的团队成员纠正计划的偏差。风险定性分析的方法主要包括：风险概率和后果、项目假设检验、后果风险评价矩阵以及数据精度排队。其二，风险定量分析。在风险定性分析的基础上，对风险发生的概率以及产生的影响进行量化处理。通过对风险进行重复的定量分析，可以判断是否需要采用风险管理措施。因此，风险分析是风险应对计划的一项重要依据。
根据风险识别和风险分析的结果，房地产企业需要制定相应的风险应对计划。降低风险对项目目标的威胁，以达到可接受的程度。风险应对计划必须适应风险的严重程度，成功实现房地产开发项目的目标效益有效性、及其成功的现实性与时间性。与此同时，风险应对计划应当得到房地产开发项目中所有人的认可，并应由专人负责。风险应对主要包括：规避风险、接受风险、降低风险和分担风险这四种措施。
风险监控是利用反馈的信息，对原有的风险管理计划及时做出调整。为保证风险管理计划的顺利实施，根据已发生变化的风险对房地产开发项目的影响程度，重新进行风险识别、分析和应对，评估风险降低的效果。风险监控贯穿于房地产开发项目的实施全过程，是建立在项目风险的可控性、阶段性以及渐进性的一种项目管理工作。
4.1 加强对房地产开发项目的投资调研及决策分析
要想有效应对房地产项目投资的风险，房地产企业首先应当分析市场行情，进行充分调研论证。通过了解房地产开发项目的具体类型、目标人群、需求量以及市场购买力，识别该项目所面临的风险。其次，针对已识别出的风险，需要在房地产开发项目投资之前进行深入分析。对于涉及到的经济、政策、资源等风险，能否有效的规避与控制，进行综合论证与评价。通过编制可行性研究报告，为房地产开发项目的投资决策提供准确、合理的依据。最后，应当完善房地产开发项目的投资决策风险管理。通过构建风险管理判断体系，在项目决策的过程中加强风险管理意识，降低房地产开发项目投资的风险。
4.2 采用多元化的投资战略或联合战略
在不同地区，房地产市场中的经济环境与市场供需具有不同的特点。可以说，房地产市场具有鲜明的地域特点。因此，房地产企业可以采用多元化的投资战略或联合战略，将资金分散在不同的地区，以降低房地产开发项目投资的风险。
4.3 加强房地产项目工程建设的监管
为了按期完成项目，应当完善对投资项目的监管体制。首先，聘请良好的施工队伍。其次，与施工人员签订施工合同，明确双方权利和承担的义务。最后，选择经验丰富的工程监理，对质量、工期、资金成本严格监控。
5 结束语
综上所述，房地产开发项目在投资的过程中，存在多种不确定的影响因素。房地产企业要想提高盈利能力，实现长远发展，应当正确认识项目投资风险，提高自身的风险管理水平。文章从宏观与微观环境因素两个角度，分析房地产开发项目投资风险产生的主要原因。按照风险识别、风险分析、风险应对和风险监控四个阶段，提出具体的风险防范措施。
参考文献
[1]张玉波.工程项目风险管理研究[j].硅谷，2011（2）.
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