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人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退，写作可以弥补记忆的不足，将曾经的人生经历和感悟记录下来，也便于保存一份美好的回忆。那么我们该如何写一篇较为完美的范文呢？下面是小编为大家收集的优秀范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
物业企业管理方针篇一
一、会计、出纳在一区物业公司经理的领导下负责财务工作。
二、严格建立两帐，即会计帐、现金帐制度，做到日清月结，按月公布帐目。
三、认真执行会计法，每月末向经理报表。
四、严格控制资金流向，不经批准禁止动用各项资金。
五、建立实物领取登记制，凡领取实物、工具的责任人必须交旧领新（原先没有的除外）登记后方可领取，并对照检查所领实物对路、合格与否。如有丢失或故意损坏，直接责任人照价赔偿。
六、严格财务公开、公正、准确、保密制度，未经批准禁止向外界提供一切数据，防止国外情报人员窃取经济情报。
七、资金支出、收入必须以票据为准，经经理签字后方可入帐，否则无效。严格登记出入各种票据编号，用完后及时收回。
八、会计负责记帐，出纳负责现金保管，实行帐目、现金两分离制度。
九、严格遵守上下班制度，请销假制度。
十、参与收取各种规费和领导指定的其它临时性工作。
物业企业管理方针篇二
第一条：为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。
第二条：本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。
第三条：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
第四条：本物业管理项目的基本情况
物业名称：南安市宝龙花园小区；
座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；
物业类型：高层住宅；
建筑物总面积：60873.48平方米。
物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。
第五条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第六条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用等；
（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。
（七）法律、法规规定的其他义务。
（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第八条：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条：业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。
第十条：业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。
第十一条：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。
每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。
因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条：业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条：业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。
第十四条：在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。
第十五条：在日常生活中还禁止下列行为：
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）乱抛垃圾，高空抛物；
（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；
（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；
（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。
（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。
第十七条：业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十九条：发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。
第二十条：因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十一条：物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十二条：全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第二十四条：业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。
第二十五条：业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条：业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第二十七条：物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第二十八条：本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十九条：业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第三十条：本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。
物业企业管理方针篇三
;摘 要:文章结合物业公司行使管理职权受到限制的现状,从业主的公共利益和物业公司的职权入手,分析了物业公司职权不完善的弊端,并浅谈了笔者对现行立法的观点。从规范物业公司管理和服务的角度出发,我们可以看出物业管理条例需要完善之处。
一、引言
有这样一个发生在笔者身边的事情。笔者所在城市的某小区环境优美,清洁人员每天都把庭院打扫得干干净净,而且小区治安也很不错,每天不论白天晚上都有保安轮流巡查。虽然物业公司也会有工作做不好的地方,但总体评价还是相当好的。但最近,在沿街楼有一住户,在靠近马路的草坪上随意搭建亭台,遭到物业公司的劝阻。可此住户不但不听劝告,反而更是狂妄不羁,还在小区的外墙围栏处独自开了一个通向马路的门。同时为了方便搬运建筑材料,经常占用通往车库的通道,影响车辆通行。现在,在该住户的阳台外,一处古香古色的亭子矗立在碧绿的草坪上,异常美丽,恰似一独门独院的豪华别墅。可是,在这惹眼的富贵美丽背后,我们应该意识到,该业主实际上是侵犯了全体业主的公共利益。该业主在小区物业管理人员劝阻不听的情况下,小区物业公司该如何处理这个事件?小区物业公司有没有强行制止或拆除的权力?作为一个物业管理企业,该如何完善其管理职能呢?就这个问题,笔者谈一下自己的想法。
二、立法缺陷导致的问题
1.全体业主的公共利益
什么是全体业主的公共利益?对于公共利益,法律并没有明确的定义。但从公共利益的理论上来讲,笔者认为,公共利益具有社会共享性。既然公共利益是共同利益,既然它影响着共同体所有成员或绝大多数成员,那么它就应该具有社会共享性。这可以从两个层面来理解。第一,所谓社会性是指公共利益的相对普遍性或非特定性,即它不是特定的、部分人的利益。第二,所谓共享性既是指“共有性”,也是指“共同受益性”。并且这种受益不一定表现为直接的、明显的“正受益”;公共利益受到侵害事实上也是对公众利益的潜在威胁。同理,全体业主的公共利益,也同样具有共享性。小区的草坪,围栏,树木,车库通道等,都属于全体业主共同所有,因此,私自占用草坪,影响小区的整体美观;随便停放货车,占用车库通道,影响其他业主通行;任意拆除小区围栏,为小区安全留下隐患。这一系列行为都应视为侵犯全体业主的公共利益。根据《物业管理条例》第七条对业主义务的规定,其中第二项要求业主遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。而该业主并没有遵守该条例的规定,更没有把其他业主共有的利益放在眼里。
2.物业公司的职权
在没有业主委员会的小区里,物业公司更应该发挥积极作用,维护好全体业主的共同利益。根据《物业管理条例》中关于物业公司职权的相关规定,物业公司的主要职责包含两个方面,即安全工作和物业的养护工作。此处,笔者只谈涉及上述案例中的安全工作。《物业管理条例》中第四十六条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。第四十七条规定,物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。由此可以看出,该小区的物业公司并没有采取必要措施,没有行使好自己的职权。
基于以上分析,我们很明显可以得出一个结论,那就是案例中的业主确实违法占用了公用设施,危害了全体业主的共同利益,而该小区的物业公司并没有很好的行使管理职权,导致公用草坪、车道被占,围栏被拆,给小区的安全留下隐患。
3.处理建议
根据《物业管理条例》第四十六条的规定,对于这种乱搭乱建,影响小区治安的行为,物业公司应及时制止,并向有关行政管理部门报告。第五十条规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。案例中,如果物业公司按照条例的规定尽职尽责,那么结果应该有两个:要么,该业主的违章建筑被强行拆除;要么,物业公司以书面形式(下转第97页)(上接第79页)告知全体业主该建筑得到有关部门批准,并附以相关批准文件。只有这样做,才可以给被侵犯了权利的业主们一个合理的解释。
如案例中所说,物业公司管了,但是业主耳充不闻,并不停止违法行为,那么物业公司该怎么办呢?物业公司并不是执法部门,没有强制权力,当他们遇到了非自己能力所能解决的事情时,物业公司也只能傻呆呆的站着看,干着急却没办法。回顾今年5月份发生在温州的藏獒咬伤小区业主的事情,物业公司对于藏獒的主人也是无能为力。对于这种情况,笔者认为可以在一定范围内给予物业公司一些强制权力。目的在于更好的维护保证小区的管理,给业主创造一个更好的生活环境。
那么,怎么赋予物业公司强制权力呢?笔者首先需要澄清一个问题,那就是这个地方谈到的强制权力仅仅是物业公司管理职权的一个工具,而非把物业公司升格为执法部门。现行《物业管理条例》不仅规定了物业公司的职责,还赋予业主权利和义务,实际上是对双方行为的调整。但它更多的是对物业公司行为的制约,强调了物业公司的服务职能,并没有赋予物业公司有效的管理职能。笔者认为,有效的管理是提供高质量服务的前提。只有把服务和管理结合起来,才能发挥物业公司的作用,更好的为业主服务。所以,在《物业管理条例》中,应该赋予物业公司一定范围内的强制权力。这个范围,其实也就仅仅限定在当个别业主长期侵犯全体业主公共利益时,物业公司劝告不听,情节严重的情况下。当然还应该规定,强制权力禁止针对业主人身。按照《物业管理条例》第四十六条的规定,出现违法行为时,物业公司向有关行政管理部门报告,再等待相关行政部门作出处理,这是需要时间的。而业主的共同利益、生命财产安全应该是法律所保护的,如果没有及时有效的措施,也许会扩大损失。因此,如果法律赋予物业公司强制权力,物业公司就会及时控制局面,防止危害进一步延续扩展。
如前所述,应该从《物业管理条例》入手,赋予物业公司一定的强制权力,从而改善物业公司管理职权不到位的现状。但是,这也会让人担心物业公司因此而滥用职权,侵害业主权益。那么,我们可以想办法去约束物业公司的强制权。这里就主要谈到了对物业管理职权监督制约的问题。
笔者认为:一方面,业主委员会监督就是一个很好的制约权力的方式。监督程序并不复杂,物业公司要行使强制权力之前,必须经业主委员会的讨论,只有全体业主过半数以上同意,物业公司方可行使强制权力。另一方面,法律的监督无处不在。例如,《民法通则》117条第2款规定,损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿;第3款规定,受害人因此遭受其它重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。一旦物业公司滥用强制权力,制裁它的方式是很多的,这会迫使物业公司谨慎处理事情。
当物业公司在紧急情况下采取强制措施后,在一定时间内再向有关行政管理部门报告。这样既能及时停止对小区其他业主共有利益的侵害,又能有助于相关行政管理部门进行管理。
综上所述,物业公司仅作为一个服务部门的话,业主则会更看重物业公司的义务,却无视物业公司的管理职能。如果赋予物业公司一定范围内的强制权力,并且给予这种强制权力相应的监督和制约,那么,物业公司则会更好的行使自己的职权,使“服务”和“管理”两种职能共同发挥作用。
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