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项目投资控制工作计划篇一
;【摘要】房地产开发项目投资成本的控制是一个动态过程，和项目造价、工期、质量等密切关联，同时也和经济、技术与管理相辅相成，优秀的成本控制模式必须做到各方综合评衡，才能实现投资的良性循环。鉴于此，本文主要分析房地产开发项目投资成本管理的控制与策略。
【关键词】房地产开发项目;投资成本;管理
【中图分类号】tu723
【文献标识码】a
1、成本控制的重要意义
1.1有助于降低房地产企业经营成本
增加利润的工作需要从降低成本和增加收入的两方面来进行相应的工作，在房地产企业的工作的过程中收入受到市场经济的影响比较大，因此其可控的范围比较小。成本控制的工作就在其中表现出很重要的作用，经济效益的增加与成本的降低的工作一定程度上呈正比的关系。
1.2确保房地产企业能够持续发展
在房地产企业的发展的过程中，其与市场经济的变动、国家的经济等方面的政策密切相关，因此受到的外界因素的影响比较剧烈，为了保持其良好的、长期的、稳定的发展，就需要在工作的过程中控制成本增加利润，提高其继续发展的动力和核心的竞争力。无论是在内部压力的作用下还是在外部压力的作用下，都需要通过自我调整更好地适应经济的发展。
2.1开发成本费
（1）土地使用权取得费：是指开发商依法获得土地使用权时，所交付的费用，以及划拨时由开发商支付的征地拆迁和安置补偿费。包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置费用等。（2）工程勘察设计费：它包含勘察费以及规划设计费，这是整个项目的核心部分，决定了项目的可实施性，直接项目管理的目标联系，既包括诸如容积率、日照、通风的合理性等客观内容，又包括国家对于区域规划以及相应的环保发展等要求，三通一平等土地开发费、设计费。（3）前期费用：是指直接用于工程建设的总成本费用。（4）附属工程费：主要由房地产项目所在地的基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。包括项目所在地道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所产生的费用，以及幼儿园、停车场、小区管理用房、锅炉房、消防站、垃圾转运站等的建设费用。此项费用应该按照相应部门定额指标，造价按实际情况分摊计入。
2.2期间费用
房地产开发项目中的期间费用主要指平常说的三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）等。（1）管理费用：房地产项目管理和组织经营活动发生的费用，包括公司经费、董事会费、咨询费、排污费、房地产税、土地使用税、坏账损失、报废损失及其他管理费用。（2）财务费用：房地产公司为筹集资金发生的各项费用，主要为银行贷款利息或债券利息。（3）销售费用：房地产销售过程中发生的各项费用，包括销售人员薪酬、广告宣传费、销售许可证申领费等。
2.3税金
房地产税金专指以下税务内容：投资方向调节税、营业锐、城市维建税、教育税附加等。
3、房地产开发项目投资成本管理的控制与策略
3.1加强对开发成本费各个环节的控制
（1）投资决策阶段。投资决策是否科学，不光取决于领导的从业经验与战略眼光，也和管理人员的素质及其职业精神有着密不可分的关系，尤其作为投资管理，必须尽可能准确计算出包括土地成本、工程造价、资金成本及管理费用等可费用，还要积极主动进行相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设决策中，写出可行性研究报告，为领导决策提供依据和发挥作用。
（2）设计阶段。针对设计环节的成本控制，必须加强各个成本因素的分析，明确带来房产开发项目成本提高的各个成本因素，并结合项目的具体情况确定建筑结构设计方案、建筑设计方案。尤其要重点关注建筑结构设计的成本控制，通过选择合适的建筑结构设计方案，在最大限度上削减后期建设施工中项目的土建成本，以达到成本计划所要求的目标。具体应该采取以下几个方面的措施：①采取限额设计，设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行，方案的实现不能超过所要求的费用，以达到成本控制的效果;②开展设计监理工作，通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价，只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过，以把控好成本;③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支，对于成本控制的效果影响重大。因此，必须加强设计方案的会审，及时发现设计方案存在的问题并进行纠正，以降低后续出现设计变更的可能性。
（3）其他准备阶段。包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包等。发包形式应尽量采用招投标方式，有利于提高竞争力，降低造价。
3.2抓紧、抓实房地产项目具体实施阶段的管理和控制
这一阶段的成本控制，是指在成本形成过程中，对从事建筑本身中发生的人力资源消耗、物质资源使用和其他费用归集，进行监督、调节，及时纠正偏离预算目标的偏差，把各项费用控制在预算范围之内，以保证实现投资成本控制的目标。
3.3做好房地产项目销售环节的成本控制
房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，可以采用全方位的销售方式。通过奖励机制，把销售额和销售投入完整结合起来，达到控制成本的效果。
总之，从2001年我国正式加入世贸组织后，我国的经济产业迎来了新的发展机遇，但与此同时各产业也面临着更大的竞争和挑战。对房地产行业来说，为了在市场竞争中有力的站稳脚步，必须要强化各项管理工作，不断促进企业经济效益的提升。现阶段，我國房地产开发项目正不断地趋向于层次化、规模化方向进行发展。而房地产企业面临的主要问题就是，怎样在计划时间内开发出品质良好、令客户满意的产品，并且能够尽可能的减少投资成本增强企业效益。为了解决此类问题，必须要进一步的提高对投资成本的有效管理，切实提升企业效益。
参考文献：
[4]孙波.房地产投资的成本控制[d].山东大学，2010.
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;第一章总 则
第一条为了加强我厂工程项目投资管理，发挥投资作用,明确投资控制责任，特制定本办法。
第二条本办法坚持归口管理与专业分工相结合，目标管理与过程控制相结合，项目评价与责任追究相结合。
第三条本办法适用于基本建设（产能、系统工程、老区改造、环境保护）、工业配套、生产维修和房屋维修工程。
第二章计划投资管理机构及职责
第四条厂投资管理委员会（见附件１）是厂建设项目投资管理的决策机构，负责计划立项、投资安排及相关激励约束方案的审定。
第五条厂规划计划部是工程项目投资管理的主管部门，参与全过程管理，负责组织规划的编制审核、工程项目立项、投资计划安排、设计及概算审查、计划执行的监督检查以及项目评价。
第六条厂投资管理专业小组（见附件2）是厂建设项目投资管理的协管部门，隶属规划计划部，按照要求进行工程立项、设计及概算审查、设备选型及价格审查、施工图与竣工图对比审查、竣工资料变更单和联络单审查，参与总图管理、厂优秀规划设计及优秀工程项目评定、超投资项目原因调查和分析。
第七条基层单位投资管理小组，由主要领导、专业技术人员和高级技术工人组成，负责本单位规划立项、计划编制、设计任务书填报、设计配合、设计联合审查、施工质量监督、现场指导及竣工验收，参与施工现场管理，避免因施工造成其它破坏，并对损失承担一定责任。
第八条厂中长期（年度）规划和年度（季度）投资计划均需厂计划投资管理专业小组审核以及厂投资管理委员会审定。
第三章 投资立项管理
第九条基本建设、工业配套工程规划立项批准后，厂研究所负责编制项目方案和概算，经厂专业办公会审核后，由厂规划计划部编制年度基本建设、工业配套工程项目建议计划，经主管领导或主要领导批准后，上报油田公司审批立项。
第十条生产维修、房屋维修工程项目由厂规划计划部组织编制建议计划，经厂专业办公会审查、经理办公会审定后，上报油田公司审批立项。
第四章 投资计划管理
第十一条厂规划计划部根据油田公司下达的计划，编制厂基本建设、工业配套及生产维修、房屋维修年（季）度工程项目实施计划，以厂文件形式下发并组织实施。
第十二条计划下达后，原则上不予调整，相关部门必须严格执行计划，计划调整必须严格履行审批程序。油田公司投资项目，按照油田公司概算批复文件，由厂规划计划部负责到油田公司办理计划调整。厂投资项目，由设计部门出具设计变更，标明变更部分概算金额，经规划计划部审批后，下达投资调整计划，调整额以计划为准。当年没有实施的计划，年底自然取消。
第五章投资项目设计与概算管理
第十三条基本建设、工业配套工程项目由厂研究所负责编制设计任务书和选址意见书（工业配套项目），按油田公司要求报油田公司审批。生产维修、房屋维修项目由各基层单位负责编制设计任务书，厂规划计划部负责审批。
第十四条研究所根据批复的设计任务书组织设计，如无力承担或不具备设计资质，提出委托申请计划，经厂规划计划部批准、油田公司批复，履行设计合同手续后外委设计。
第十五条厂规划计划部编制下达设计计划，规定方案（估算）、初设（概算）完成时间和审查时间。设计单位提前5天完成设计文件发放，使用单位及专业审查部门于审查前2天完成书面审查意见，交规划计划部及设计单位各1份。
第十六条油田公司项目实行二段半设计和审查，即方案设计（估算）和审查+初步设计（概算）和审查+施工图设计（施工图和竣工图对比审查）。维修工程项目实行一段半设计和审查，即初步设计（概算）和审查+施工图设计（施工图和竣工图对比审查）。重点生产维修项目实行二段半设计和审查。
第十七条审查方式采取使用单位（专业审查部门）预审查和厂总审查两步。对于油田公司有特殊要求的项目按照油田公司要求进行，设计标准和概算编制严格执行油田公司有关规定。
第十八条使用单位和专业审查部门必须提出工程内容、工程量、主要设备实用性和价格审查意见，物资部负责审查主要设备物资价格，基建管理中心负责审查定额标准。规划计划部负责根据厂总审查意见编制下达设计文件、审查批复文件，做为合同签定及有关付费依据。
第十九条设计单位应严格按照审查后的要求开展施工图设计，不允许擅自增加工程内容或工程量。对于因批复时间原因而先开展施工图设计的单位，要按设计批复文件和概算审查批准的内容对设计文件进行重新调整。
第二十条厂实行总图管理和施工图备案制，竣工资料完成后，对施工图和竣工图进行对比审查。
第六章 投资项目实施管理
第二十一条工程物资采购，要严格执行厂物资管理办法，组织采购或委托采购，采购价格不得突破概算价格。
第二十二条坚持“先算后干”的原则。施工单位接到图纸后要及时进行施工预算对比分析，厂规划计划部负责提交专业办公会对投资不足项目进行分析，制定措施。对于未在规定期限内上报施工预算对比分析的单位，视为不超投资，计划不予调整。
第二十三条工程施工合同标的金额（含甲方供料款）不得突破设计概算批复的工程费用。
第二十四条设计变更和设计联络要严格执行油田公司计划规划部（庆油计规发[2002]3号）文件精神，先审批后实施。基本建设、工业配套项目，由研究所负责到油田公司办理设计变更单、联络单及概算调整审批，规划计划部负责到油田公司办理投资调整。厂生产维修和房屋维修项目，由规划计划部负责审批。计划投资调整结束后，不准办理设计变更和联络。
第二十五条现场经济签证实行项目经理负责制，要根据项目投资情况严格控制，经济签证及设计联络累计金额不得超过预备费用。
第二十六条厂规划计划部定期组织工程项目投资管理协调会，集中研究、解决工程项目建设中遇到的各种问题。同时不定期发布《厂工程动态》，跟踪监督工程项目进展完成情况。
第七章 投资项目款项支付管理
第二十七条基本建设项目、工业配套项目设计费按照油田公司批复执行。厂生产维修项目设计费执行《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2006]*号），厂房屋维修项目设计费执行《关于加强房屋维修工程项目设计管理的通知》（油计规发[2006]*号文件）。
第二十八条工程预付款和进度款严格按照厂基本建设管理办法，执行（油财资联发[2006]4号）及（油财资发[2006]*号）文件精神，以工程施工进度为依据，不得超进度和额度付款。
第二十九条工程结算付款要按照合同预留工程款一定比例的质量保证金。如果工程存在尾项，尾项工程款按尾项工程造价的两倍预留。
第八章 投资监督考核管理
第三十条任何单位或部门无权安排计划外项目，否则追究相关人员的责任。
第三十一条厂对重点工程项目、新技术推广和节能技术项目实行项目评价制度，以确定是否继续推广。对超投资项目实行全面分析，以明确责任，追究责任。
第三十二条实行设计质量保证金制度（预留10%）。在项目实施过程中，发现设计出现重大错、落、碰、缺而且设计单位不及时给予办理设计变更和概算调整而造成超投资的，从设计费中扣除超出部分的费用。
第三十三条实行设计文件备案制度。设计单位要严格按审核批准的设计文件进行施工图设计，不允许私自调改项目内容、工程量及主要设备规格型号，否则，视情节轻重，进行处罚。
第三十四条对越权审批或超签证标准造成超投资行为的，按照超投资额的10%扣罚直接责任人。
第三十五条对基层单位、项目经理明知工程质量存在问题不报的，追究相关人员责任。
第三十六条对整个工程建设过程中提出优化方案，取得明显节约投资效果的主要贡献者以及有关人员，厂给予一定奖励。
第三十七条设计估算符合率、概算符合率、设计符合率、设计完成及时率、设计任务书符合率、投资总额控制、单项工程投资控制率、计划安排符合率、计划执行符合率、设计文件发放及时率和设计会审组织及时率的控制，严格执行厂《经营责任制考核办法》和《月度生产经营管理工作考核办法》。
第九章附则
第三十八条本办法由厂规划计划部负责解释。
第三十九条本办法与上级部门有关政策、规定冲突时，按上级政策、规定执行。
第四十条本办法自发布之日起执行。
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影响建设项目投资最大的阶段，是从投资决策的做出到施工图的设计，随着工程项目的进展，对投资的影响程度逐渐减小，因此，要控制投资，重点应放在设计阶段的前期。但是，目前很多项目把主要精力集中于施工阶段，即审核施工图预算、工程价款结算，而忽视了前期投资控制不合理的局面。
1.1建筑承包市场的问题
建筑市场权力寻租、部门分割、行业垄断、地方保护现象严重。建筑企业往往不是凭实力、信誉夺标，而是比“手段”，招标制度有名无实。建筑市场劣者不死、强者不胜，严重影响投资效率。
1.2开发商主体市场的问题
开发商在投资控制中处于有利的地位，在投资控制中起到关键的作用，这就使得业主的控制能力受到了很大的限制，从而影响了投资的有效控制。在设计方面，由于开发商不熟悉土建，不能有效监督设计过程的投资控制，设计单位受到的国家或地方建设管理部门的监督也很薄弱，条例不健全导致定额数据不准确。在与承包商的关系方面，大量的投资来自于国家或地方政府，业主自身产权约束不严格，相关负责人面对金钱的诱惑，没有把投资收益最大化目标放在首位。在招投标方面，过程受到政府部门的干预，开发商不能择优而录承包商。
2.1建立现代企业制度
现代企业制度以适应市场经济要求，产权清晰，政企分开，科学管理为特征，核心是产权清晰，就是清晰界定所有者和经营者的产权。在一个竞争的市场当中，清晰界定的产权更便于自由交易，资本自由流动，资源实现有效配置。一套科学的约束机制和激励机制，有助于提高设计单位的设计的效率、有助于确立为业主着想的设计理念。建立现代企业制度可以使建设承包单位自担风险、自我约束，规范的企业行为可以提高施工项目管理效率，提高整个建筑行业的素质，提高建设资金的利用率。建立现代企业制度，可以改善业主负责制存在的委托—代理不确定性的弊端，从源头上遏制寻租的产生，迫使建设单位更多的关注投资效率。
2.2严格规范招投标招投标制度是建筑市场的主要交易方式，通过合理的招投标程序和办法，既可以避免出现逆向选择，规范各种交易行为，同时也可以在总体上降低交易成本，提高投资效益。然而我国的招投标市场存在许多诸如规避招标、肢解发包、黑白合同、串标、围标、监管无力、政府干预等问题。为此应从以下几个方面采取措施严格规范招投标行为：首先是招投标制度法规的完善和监督执法力度的强化，其次是信用体制的建设和媒体披露信息自由，第三是政府观念的转变，要树立为市场提供方便的指导思想，完善各种规章制度，提高和改善工作效能，给招投标活动一个合理的平台。而且有形市场不仅仅包括招投标，其他比如专业分包、劳务分包、建材采购、都可以纳入有形市场来公开交易，从而使建设资金的利用透明化，有利于投资的控制。
2.3规范各方行为，加强自身管理
在工程建设市场中，勘察设计、承包施工、投资开发是主角，其中投资开发方是核心，投资的有效控制不仅在于三者各自加强自身的管理，同时也需要三者之间管理的合理互动与协调。笔者认为，在项目实施的整个过程中，可以运用控制论原理，把整个投资控制的过程看作如下图所示的控制回路，三方在这个回路中，互相制约，互相协调，实现对投资主动的有效的控制。要使该回路起到控制作用，必须注意以下几点：第一，为了避免信息的不对称，需要一个公平、公开、公正的市场环境，以使得合适的设计与施工单位被分配到合适的工程项目上；第二，确定总目标、分目标与细目标的目标值，以作为比较和控制的依据；第三，为了促进各方参与者积极进行信息交流，需要一个合理的建设流程，以确定实现各目标的措施，收集汇总各种费用数据和干扰因素，及时做出调整措施，并做出对费用支出的预测。这就需要市场、政府、企业共同努力，建立制度。设计单位应加强对前期工作的'分析和研究，对于投资开发方的要求、用地规划、基地及其周边条件要有清晰认识，掌握各种资料和数据，以免造成“摸石头过河，走一步算一步”的状况，破坏了设计程序的逻辑性和合理性，造成项目投资上的浪费。为此，首先要加强与施工单位的交流合作，充分听取施工单位的意见，避免设计方案与施工技术脱节，同时要在施工过程中进行监督与管理，提出合理的施工方案。其次，推行专业技术资格制度，明确各等级的职业资格所能承担的设计内容、设计范围和设计权限，一定的项目必须有一定资格的人设计。
施工单位应加强企业内部人员管理，提高施工队伍的素质，任用既懂经济又懂技术的工程师负责项目的成本控制；加强与设计单位的沟通，从施工技术的经济性方面帮助设计单位确定合适的方案设计；加强与投资开发单位的沟通，通过对劳动、材料、设备的目前价格和未来发展趋势，提供合理的建设周期和采购方案；加强合同管理与信息管理，监督投资开发单位合理履行合同。建设单位应从多方面采取措施控制投资，进行综合治理。首先，项目组织结构要明确，以避免多头领导；各项目负责人要明确，以避免设计和施工的随意变更；投资控制者及其任务要明确，以使有专人负责投资控制，责任到人；管理职能分工明确。其次，在项目规划、方案设计阶段应重视多方案的技术经济比较，择优。要重视项目前期的调查研究，不要急于盲目上项目，要协同设计单位做好这方面的工作。第三，编制投资规划，动态地比较投资的计划值与实际值，严格实施费用支出审核制度，设计合理的奖励措施节约投资。最后，还要注意加强合同管理和信息管理来控制投资。
项目投资控制工作计划篇四
：建设工程投资管理是电力建设工程中必不可少的环节，同时也是衡量企业效益的重要标准，然而，在行业的发展过程中，却呈现出越来越多的问题，尤其是建设工程总投资金额的管理问题引起了人们的广泛关注。本文对建设工程中投资管理系统的重要性进行了分析，同时识别了现阶段电力建设工程项目投资中存在的各种风险，重点探讨了如何有效控制电力建设工程项目投资。
：投资管理专业论文
工程投资管理是电力工程建设的重要组成部分，它不仅是电力建设工程投资的先决条件，同时还影响建设链的各个环节。因此，相关部门必须有效控制工程投资，提高电力工程的竞争力。电力项目建设以盈利为最终目的，因此，所有活动必须以提高效益为目的。电力工程投资直接影响企业的经济效益，因此，在项目设计阶段，要控制好工程的投资，加强对电力项目建设前后的投资管理，使电力项目建设获得可观的经济效益。
投资管理系统是一个动态的控制系统，需要从投资决策阶段开始狠抓。许多建设者在投资决策的时候连方案都没有，因此不能精准确定投资额，严重影响了工程进度。投资设计阶段是整个电力建设工程中非常重要的一部分，它包含初步设计、方案设计以及施工图设计等环节，能将建设项目中所有技术的构造状态准确反映出来。作为施工图预算、审查及编制建设项目的基础，设计概算在项目立项决策中非常重要，它是对项目投资进行有效控制的重要依据。从项目投资方案开始，通过成本核算和经济分析，估算并确定最大投资限额，全面控制建设工程投资。在施工图设计和扩初设计阶段，因投资方案的优化，确定了项目的装修装备标准和使用功能，使整个项目的工程投资标准得到了有效确定。
电力建设工程中的风险，主要存在于招标投标阶段、施工阶段和竣工阶段。
1.招标投标阶段在这个阶段的风险中，一般有施工技术以风险、业主资信风险、投标报价风险以及勘察设计风险。每一个电力施工企业都要依照自身薄弱环节，采取措施应对以上风险。目前，很多电力建设企业在工程设计中全面推行《建设工程工程量清单计价规范》，有效降低了招标投标阶段中的投资风险。
2.施工阶段应对电力工程的投资风险，施工阶段是非常重要的一个阶段，但是受多种因素的影响，很难对这一阶段的风险加以防范。一般的风险形式为：监理单位的风险、不可抗力风险、异常气候风险、施工企业自身风险以及国家政治风险等。
3.竣工阶段此阶段中一般存在如下风险：电力企业因资金问题而出现的结算风险、工程设计变更或签证不全而造成的投资纠纷、财务计价变化而造成的利润减少等。
1.培养管理人才在审核电力建设工程项目的投资时，管理人员的专业程度直接影响审核效率。因此，要想达到理想的管理效果，可以从两个方面入手：第一，多开展投资管理专业性质较强的培训和实践的活动，将实际施工中出现的'问题和预结算方案理论相结合，提升在职人员的投资管理能力；第二，制定严格规范的招聘选拨机制，提高入职门槛，严格的控制人才准入。
2.加强项目管理现阶段的市场竞争非常激烈，施工方绝不能为获取低价竞争力而牺牲工程质量，不然，在工程后期施工中，会给承包商带来不良影响。同时，合理索赔也是一种减轻投资风险的手段，是一种有效提高经济效益的手段。比如，当施工进度发生变化、设计中出现失误、自然条件的影响、工程量出现变化以及施工环境发生变化时，都可以要求赔偿。在整个施工阶段，针对实际的施工环境，科学管理项目，能有效降低工程投资风险，大幅提高项目经济效益。
3.重视价格审核电力企业作为一个资源消耗较高的行业，在审核电力工程投资时，要注意认真审核建筑材料的价格。电力设计工程项目中的施工材料，因多种因素的影响，会出现价格上的波动，加大了建筑材料的审核难度。如下方法可以降低价格审核难度：第一，如果电力工程施工出现了较长时间的停工，可按此阶段建筑材料的平均信息进行审核，确保电力工程材料价格合理；第二，依照电力工程的合同，深入分析材料价格中的模糊因素，以便在进行实际预算情况总结的时候加以调整；第三，对于合同中允许的建筑材料价格的变动，在核对实际的施工日志时，要核查其真实性。
4.慎重投标招标投标工程直接影响工程投资，因此，电力建设承包单位必须提供施工所需的工程量清单、设计图纸、合同条款以及招标文件。施工企业要充分理解招标文件中所呈现的实质性内容，认识到招标文件的不足和容易引发的风险。在进行清单报价时，要将规避风险放在最重要的位置，依照企业自身的市场以及实力变化，深入分析与探讨项目中存在的一些问题。在具体操作时，可以对特定的项目应用特定报价方式，在确保总价不变的情况下，尽量增加预计工程量。如果提供的设计图纸较为模糊，可适当提高单价进行；反之，可将单价尽量调低。总之，要在整个投标过程中保持主动的姿态。由图1所示，2010年到2014年某电力建设企业的总投资额持续上升。因社会经济的不断发展，项目投资因此大幅提升。
综上所述，电力建设工程投资管理系统是一个新型的管理系统，同时也是一个科学和规范的管理体制。应用工程设计数据对投标工程项目的设计进行预算，能使电力建筑工程的发展越来越快，有效提高电力企业竞争力。随着电力企业的发展，投资管理和技术水平都在不断提高，因此，电力企业对处理和收集工程投资数据的要求也在不断增加。不断提高管理系统的处理速度，完善相关功能，才能使电力企业稳定发展。
