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老旧小区物业工作总结篇一
;【摘要】我国的城市化进程自改革开放以来突飞猛进，城市化的水平不断的提高，进入二十一世纪以后城市化的水平更是又上了一个台阶，但是随着城市的飞速发展也留下的不少遗留问题。在我国的城市中存在着大量的有十几年或者是几十年历史的老旧小区，这些老旧小区多年久失修，建设物的状况不容乐观，同时由于物理管理的缺失，导致了老旧小区无论是在卫生管理上，还是在房屋维护上都存在比较大的问题，给小区居民的生活上上带来了极大的不便，同时老旧小区对市容市貌也会产生很大的影响，因此老旧小区的物业管理问题也是我国在城市化进程中必须要解决的问题，结合目前老旧小区的具体情况，依靠小区自治是一个不错的解决方案，故本文从老旧小区的管理入手。着重探讨老旧小区的自治问题。
【关键词】老旧小区 自治 管理思路
物業公司在小区的管理上能够发挥比较大的作用，目前比较新的小区都在雇佣物业公司进行小区的管理，但是老旧小区一般都缺乏物业公司的管理。其中有两方面原因，一方面是老旧小区情况比较复杂，在维护上有一定的困难，同时老旧小区的规模比较小，物业公司难以在老旧小区的管理上获得经济收益。另一方面是我国早期的小区建设，主要依靠政府的主导，政府负责小区的物业问题，或者开发商负责小区的物业问题，进入新世纪以后由于管理思路的转变，同时也是老旧小区的维护给政府和开发商带来的较大的压力，进入了小区无人管理的局面，小区居民习惯了无偿的物业服务，对于现代物业公司的收费制度一时间不能理解，拒绝与物业公司的合作，造成了小区管理上的荒废，基于以上问题，解决目前的老旧小区的管理问题，在很大程度上要依靠小区居民的自治。
一、社区自治面临的困难
改革开放以后，城市居民住宅制度的改革和传统的单位分配的工人住房制度的瓦解，导致城市居民与单位分配的住房逐渐分离，并转移到社区。计划经济体制下的基于单位的管理社区的系统已开始向市场经济体制下的基于个人的自治社区管理系统过渡。在此过程中，业主委员会取代原有的社区管理体系作为一种自治的管理团体受到广泛的关注，但是业主委员会的管理存在一定的随意性，相关的管理制度也不健全，导致管理机构与业主的矛盾逐渐加深，通过对近几年信访数据的统计，很多信访的内容都是关于业主委员会的管理问题，其中的问题可以大概分为三类，第一类是业主委员会对物业公司的服务不满意，尤其是在物业公司的收费问题上存在较大的矛盾。第二类是业主委员会自身的管理规范问题，在实际的管理中存在滥用职权的问题，第三类是业主委员会人员安排问题，存在未经选举私自补员换届的问题。从目前的业主委员会的工作情况上来看，业主对于业主委员会的工作满意度不高，甚至存在较大的矛盾。
二、老旧小区自治管理的解决途径
（一）老旧小区物业管理需要机制上的改变
老旧小区自治困难，在很大程度上就因为目前的业主委员会的制度不完善，目前的业主委员会的制度从结构上看，比较松散，同时缺乏一定的执行力，目前的业主委员会虽然建立在小区居民投票自决的基础上，但是由于小区居民各自存在一定的想法小区居民很难就同一个问题达成共识，造成了管理上的效率低下。针对这一问题可以适时地引入合伙人制度，将小区居民都引入到一个利益目标下，形成利益共同体，并在小区的物业管理上进行创新，小区居民可以合伙自行组件物业公司，并且物业公司的合伙人仅限于小区的居民，这种小区居民自建的物业公司，完全为小区居民服务，可以在很大程度上提升物业的服务水平，并且由于小区的居民都处在同一个利益框架下，管理的执行力会得到很大的提高。
（二）引入专业服务，开展多方位服务，共同打造美丽家园
从小区自治管理的原则上来说，小区的管理并不排斥引入相关的专业人员来辅助小区的管理。实际上仅仅依靠小区自身力量的管理，并不能起到一个很好的管理效果。因此小区可以根据自身的需求，对专业人才进行引入，引入的人员可以是保安，也可以是宝洁，一切都以小区居民的意愿为准。需要注意的是，人员对引进需要涉及到资金的投入，这一点需要与小区的居民做好沟通协调工作，以免小区居民在资金的使用上产生矛盾。同时小区业主自建的物业公司可以创设增收的项目，比如在小区内开设小型超市，或针对孩子的托管班等，可以利用这一部分收入补贴小区物业公司的运行。使小区居民自建的物业公司能够持久稳定的运行。
（三）利用先进的现代技术来辅助小区的管理工作
现在的小区物业管理存在着一些看似不可调和的矛盾。为了加强小区的安全管理，小区的往往会对进出的车辆以及人员进行严格的管控。这一方面使小区的安全性得到了很大的提高，但是在另一方面也给小区业主的正常出行带来的一定的麻烦，很容易导致小区业主与物业公司的矛盾。针对这一问题仅仅依靠传统的物业管理手段难以解决，但是可以通过引入现代先进的智能门禁系统予以解决，这一系统能够利用先进的智能技术对小区的业主以及车辆进行识别，在检测到车辆或者是人员属于本小区时系统会自动放行，这在很大程度上解决了小区物业管理中的矛盾，同时也提升了物业管理的效率。
三、总结
老旧小区的管理问题是现代城市管理与物业管理中比较难以解决的问题，针对这一问题应该从管理的制度出发，利用先进的管理手段，促进老旧小区的物业自治管理水平的提升，从而方便小区居民的生活，同时也有利于市容市貌的提升。
参考文献：
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第一条 本合同当事人
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用；
1、物业管理综合服务费；
2、房屋共有部位和共用设施日常维修费；
3、停车费；
4、装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第十六条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3、审议乙方拟定的物业管理制度；
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划；
7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
8、业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1、根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。
2、空置房屋的管理服务费，按全额收取；
3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担；大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：_____________
代表人：_______________
_______年_____月_____日
乙方签章：____________
代表人：______________
______年______月____日
老旧小区物业工作总结篇三
初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在黎主管耐心指导下，经验通过摸索，再加上黎主管带领多次到时现场讲解，培训，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。
本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员，迅速处理。对客服中心的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。
三、制定全年的保养工作计划和保养工作标准
工程部在去年的工作基础上，分工种制定详细的设施设备保养计划，将计划分解到每个月，制定了详细的保养工作内容与标准，实施时落实到人，保证了工作的质量和效率。
四、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。
工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保大厦的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。
五、安全管理
操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。
设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对大厦各处作了安全防范，保证大厦在雨季的安全;对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。
六、对大厦的设备型号，产地，数量进行详细记录
七部门年工程部完成主要工作项目：
1、完成生活水泵及其控制柜电气检修工作。
2、完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。
3、外围地板砖进行修补。
4、公共走道墙面进行修补。
5、所有的强电井清理卫生，除尘维护工作。
6、所有的公共走道灯进行改造，做节能处理。
