土地评估管理办法(5篇)

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土地评估管理办法篇一

随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

一、评估目的问题

土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

二、评估对象问题

土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。

三、土地产权问题

在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。

第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。

第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。

第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。

四、土地资产再抵押评估问题

在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

五、评估原则问题

地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：

（一）真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。

（二）保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。

六、评估方法问题

由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免银行的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。

地产抵押贷款抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。当然，在具体地产评估中，往往几种方法同时运用。值得再次强调的是，地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是，运用各种评估方法时，都要充分重视保守性原则。

土地评估管理办法篇二

为充分提高已开垦土地的利用率，进一步促进农业增效、农民增收、农村发展，推进农业规模经营和现代农业的发展，经研究，特制定 年度农村土地流转工作考核办法。

一、考核对象

农村土地承包经营权流转工作的村。

二、考核内容

1、建立组织。（10分）按照街道办[ ] 号文件的要求，建立村土地流转服务站，并合理制订年度土地流转计划。

2．合同管理。（10分）各村要为流转期限1年以上的土地流转双方，按照《 市农村土地承包经营权流转格式合同文本》签订流转委托协议和合同，村留存一份，同时报送街道土地流转服务中心存档。规模流转 亩以上、户以上、期限 年以上的土地流转合同，要报送街道土地流转服务中心存档，同时报一份市土地流转管理中心备案。各村要建好各类土地流转的台账和档案。

3．信息上报。（10分）各村要及时向街道汇报土地流转情况。每季度最后一个月的5日向街道土地流转服务中心报送土地流转情况统计表；及时将土地流入流出的土地供求信息报街道，以便报市土地流转信息平台进行公告。

4．引导协调。（10分）各村要在制订年度土地流转计划基础上，引导农户积极参与土地流转，调解处理本村土地承包和流转中的纠纷；做好土地流转双方洽谈流转价格、期限等有关事宜。

5、目标和要求。（60分）至 年，各村土地流转面积占本村总承包耕地面积的 以上；新增土地流转面积必须集中连片且合同期在 年以上，以便转入方发展高效农业。

三、奖励办法

1、对当年新增连片规模流转土地面积达 亩且符合考核内容要求的村，给予工作奖励。

2、各村土地流转工作业绩列入年终双争先考核内容。

四、本办法由街道土地流转服务中心领导小组负责解释。

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土地评估管理办法篇三

土地评估协议书

委托估价方：（以下简称甲方）受托估价方：（以下简称乙方）

根据国家和地方有关土地评估的管理规定，现就甲方委托乙方完成的宗地估价事项，订立如下协议：

一、甲方拟进行重组改制，特委托乙方所对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其依法进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。

二、乙方按照甲方的评估目的，对甲方委托的宗地进行评估，于年月日将评估报告交付甲方。

三、乙方保证对评估结果保密，评估结果只提供给委托人，但按土地评估机构和成果管理规定提供给政府土地管理部门的除外。

五、甲方同意按元人民币向乙方支付土地评估费。自协议鉴定之日起日内，甲方向乙方支付全部土地评估费用。

九、本协议自签定之日起生效，甲乙双方不能随意更改，如有未尽事宜，需经双方协商解决。

十、本协议正本一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力

委托单位（甲方）：受托单位（乙方）：

西藏那曲地区土地（矿产）评估所 法人代表（签字）：

地址：地址：法人代表（签字）：

电话：

邮政编码：

那曲镇高原路100号 电话： 08693821380 邮政编码： 852000

土地评估管理办法篇四

土地评估委托合同

委托估价方：(以下简称甲方)

乙方：

受托估价方：

(以下简称丙方)

就甲、乙双方共同委托丙方进行土地评估事宜，经三方友好协商，达成评估协议如下：

一、评估对象

估价对象***位于(现为***市***路***号)***号宗地、***市***路***号**号宗地，***食品公司位于***路三里***号**号宗地的国有土地。

二、评估目的分析估价对象价格，为甲、乙双方进行补偿提供价值参考。

三、评估基准日：本合同签订之日。

四、甲、乙双方提供的资料

经甲方和乙方共同确认的其他资料。

五、甲、乙双方义务

(一)委托方应及时提供评估所需的全部文件、清查评估明细表与汇总表、产权证书及其他有关资料，并对其所提供资料的真实性、合法性、完整性承担全部责任。

(二)委托方应为受托方执行评估业务提供必要的工作条件和协助，负责受托方与相关当事方之间的协调，并派出相关人员协助评估人员进行资产清查和现场勘查。

(三)评估报告仅供评估报告使用者为本约定书约定的评估目的使用，如非评估报告使用者使用评估报告或评估报告使用者用于非本约定书约定的评估目的所造成的后果均由委托方负责，受托方概不负责。

(四)委托方未征得受托方书面许可，评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。

六、丙方义务

(一)受托方应遵守相关法律、法规和评估准则，对评估对象在评估时点特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，同时按照约定的期限对委估对象出具评估报告。

(二)受托方对委托方提供的评估资料和评估报告的内容负有保密责任。

(三)因委托方不能按时提供资料，或因委托方其他原因造成评估业务中止时，受托方有权延长交付评估报告时间，同时有权要求委托方按照已完成的工作量支付相应的评估服务费。

(四)当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时，受托方可以中止履行业务约定书;

七、评估服务费总额、支付时间及方式

根据三方协商，甲方按

发改价格[2009]2914号文规定的收费标准向丙方支付评估费，即评估费为评估总额的1.5%。甲方或乙方持评估费缴费凭证向丙方领取评估报告。

八、评估纠纷处理和评估责任

本合同产生的评估纠纷，由甲、乙、丙三方协商解决。协商未成的，可向本协议项下土地所在地具有管辖权的法院提起诉讼。丙方对在本合同履行后甲、乙双方提供的内部资料和商业秘密负有保密责任。除法律规定外，丙方不得将所涉及有关资料和评估结果泄露给任何单位及个人，评估人员与本评估业务有利害关系的，应自行回避，否则，甲、乙双方有权要求丙方承担由此产生的相关的责任。

九、违反本合同义务的，应依法承担违约责任。

1、一方需变更本合同委托事项及评估约定的，需提前与其他方协商，导致产生评估费用的三方另行协商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方应本着互谅互让、协商一致的原则解决。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签署盖章之日起生效，并在合同事项完成日之后失效。

十二、对本合同发生争议的，由南宁仲裁委员会裁决。

十三、补充条款：无。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：

土地评估管理办法篇五

近期国土资源部先后下发了《2010土地矿产卫片执法检查初报数据审核情况通报》和《关于反馈2010土地卫片执法检查初报数据审核结果的函》，将各地上报土地矿产卫片执法检查数据审核情况进行了通报。经统计汇总国土资源部对我市的反馈意见，具体情况如下：

一、矿产卫片执法检查数据审核情况

今年矿产卫片监测我市变化图斑25个，经部审核16个矿产卫片执法检查上报数据未通过，其中合法图斑8个（泗水县1个、曲阜市3个、邹城市4个）；伪变化8个（微山县2个、泗水县1个、邹城市4个、汶上县1个）。对此，各县市区已按要求举证并报省国土资源厅，待国土资源部审核。

二、土地卫片执法检查信息系统数据审核情况

我市通过信息系统上报数据经部审核存在893个问题，共7类。

（一）转用征收审批手续填写不完整地块100个。其中，嘉祥县1个、金乡县1个、梁山县21个、曲阜市39个、任城区1个、市中区6个、泗水县14个、微山县13个、兖州市4个。

（二）农用地转用征收审批手续批准时间晚于用地时间却保存为合法用地的地块144个。其中，嘉祥县5个、金乡县1个、梁山县15个、曲阜市16个、任城区59个、市中区1个、泗水县8个、汶上县22个、兖州市13个、鱼台县1个、邹城市3个。

（三）用地时间早于1986年1月晚于2011年2月的地块504个。其中，北湖区4个、高新区5个、嘉祥县25个、金乡县25个、梁山县53个、曲阜市21个、任城区37个、市中区23个、泗水县33个、微山县34个、汶上县123个、兖州市65个、鱼台县22个、邹城市34个。

（四）农用地转征收时间早于1999年1月或晚于2011年10月的地块30个。其中，嘉祥县1个、曲阜市21个、任城区1个、兖州市6个、鱼台县1个。

（五）除城乡增减挂钩、灾后重建或紧急用地项目以外的合法用地没有填报手续或只填报预审手续的地块12个。其中，泗水县3个、微山县1个、汶上县8个。

（六）农用地转用征收手续时间不规范的地块55个。其中，高新区2个、任城区1个、市中区2个、泗水县12个、微山县32个、汶上县2个、兖州市4个。

（七）各类批文时间（年份）与批准时间（年份）不对应的地块47个。其中，北湖区1个、嘉祥县3个、金乡县1个、梁山县7个、曲阜市16个、汶上县4个、兖州市14个、邹城市1个。

三、国土资源综合信息监管平台逐宗审核情况

国土资源部将2010土地卫片执法检查初报数据与“批、供、用、补、查”综合监管平台中的建设用地审批数据、“二次调查”数据库中的批准文号进行比对，结果如下：

我市信息系统中填报合法用地765宗，面积34835.7亩，其中耕地31634.4亩（不含往年批准今年实地建设pj地块），通过卫片执法检查信息系统审核，有批准文号的732宗，面积33596.3亩，其中耕地30767.2亩。

我市上报合法用地中，在国土资源部“批、供、用、补、查”综合监管平台中有合法用地批文的308宗，面积13638亩，其中耕地12739.6亩。全国“二次调查”数据库中有合法用地批文的27宗，总面积1470.6亩，其中耕地1323.7亩。