随着社会一步步向前发展，报告不再是罕见的东西，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。那么我们该如何写一篇较为完美的报告呢？下面是小编帮大家整理的最新报告范文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
房地产估价报告书篇一
估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
１
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 价 师 声 明
我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
４
估价的假设和限制条件
1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
６
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８ 法规文件；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
3、委托方提供的房屋所有权证；
4、济南市基准地价等相关资料；
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的
９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。
十一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有权证》复印件
房地产估价报告书篇二
房地产估价报告
评估项目名称： 丽江花园
委托方:华森地产
评估方：五人资产评估小组
评估人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘
评估作业日期：2005/06/12--2005/06/30
评估报告编号：赣估字号第20050630号
目 录
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估价师声明 ……………………………………4
三、估价的假设和限制条件 ………………………5
四、估价结果报告 …………………………………6
五、估价技术报告 …………………………………9
致委托方函 华森地产 ：
受贵方委托，我所组织估价人员，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现
场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在滨江大道与五洲大道交
汇处东侧的丽江花园市场现值进行了评估。
经评估，估价对象建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。
总建筑面积36688平方米,在估价时点2005年6月30日每套的市场价
评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
现将评估情况及结果报告给你们。
五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋 2005年6月23日
估价师声明
我们郑重声明：
我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助
参加估价的注册房地产估价师：吴庆喻 孙坚
2005/06/30 估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有
权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式 获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
6、估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。
房地产估价结果报告
（一）委托方：江西华森房地产开发有限公司
法定代表人：黄振森先生
地 址：滨江大道与五洲大道交汇处东侧
（二）估价方
单位名称：五人资产评估小组
法人代表：赖亦栋
资格等级：国家壹级
地 址：***************
（三）估价对象
本次估价对象为赣州市丽江花园的一栋商品楼，该房地产坐落于滨江大道与五洲大道交汇处东侧，属华森地产所有，建成于2004年，建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米。总建筑面积36688平方米，建筑密度36.2%，容积率5，绿化率30.3%，使用年限为70年，小区由3栋12层、3栋15层高层组合，全部采用框架结构，户户坐北朝南、坐拥江景，高速电梯直达到户，周边配套完善，交通便捷，一面临街，又面临章江.具体位置比较优越，是江西华森房地产开发有限公司为成功人士倾心打造的赣州首家小高层花园住宅区。
（四）估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。
（五）估价基准日 2005年06月
（六）价值定义
估价房地产的市场买卖价值，采用公开市场价值标准。
（七）估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
（八）估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则；
4、估价时点原则；
5、客观、公正、公平原则。
（九）估价方法
（根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较
进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
（十一）估价人员
参加估价人员：赖亦栋 孙坚 吴庆喻 胡荣江 苏乘 项目评估负责人：赖亦栋(组长)领导审签：黄敬宝老师
（十二）估价作业日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果应随之调整。房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
该房地产建筑为框架结构，按小高层花园住宅设计，外形设计花园小区，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝色玻璃幕墙。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手均为不锈钢或金箔板装饰；内墙、楼梯踏步为大理石贴面，一层地面及二层走廊地面为花岗岩；磨光地面砖，办公用房为木质墙裙、门窗套，磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗，夹板门；水、电、暖、空调配套。三层以上都用彩色涂料粉刷，窗为铝合金窗，临街卧室窗为双层隔音玻璃，闭路电视，双电话、宽带网、电源入户，有安全防范系统：红外线防范系统、可视楼宇对讲系统、小区一卡通系统，而且是赣州市唯一有公共垂直交通工具--电梯。
（二）区域因素分析
估价对象地处赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，系赣州市城郊地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于赣州市五洲大道与八一四大道交汇处，往南与赣州火车站相交，东面是东环市路，西侧为八一四大道和章江，北侧为赣南摩托车到市场和赣南贸易广场，南临赣州火车站和赣州大桥。该房地产坐落位置优越，特别是随着赣州市城市改造建设，该处将成为本城区比较舒舍的居住地段。
（三）市场背景分析
赣州市五洲大道与八一四大道是九十年代后逐步开发出来的，该地方的商业用房交易市场逐步活跃，随着赣州市行政中心的南移，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。毕竟该地段是近几年开发出来，随新城区的建设，预计明后两年随着城市的建设加快，其房地产价值还会进一步增值。根据城市的规划设计，估价对象正好在新城区建设范围之内，所以房地产的价格将会不段的攀升，房产交易更加的活跃。
（四）最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其商品房为中高档规模，就估价时点现状而言，商品房和一层店面是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，而且是赣州市唯一有家有公共垂直交通----电梯的花园小区，加之坐落位置比较优越，如城市的扩建改造，八一四大道、五洲大道、滨江大道、赣州大桥从这里通过。估价对象扩建设计比较有创意，这些将会更加显示其各方面的优越性。
（五）估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，因评估对象未来的净收益无法获知，难以用其他的方法，而且有些涉及到房地产公司的商业机密，资料难以搜集。即：所以寻找在用途所处地区等方面与被估房地产相同或类似的房地产进行比较修正，以求的该房产的价格，因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
（六）估价测算过程
1、市场比较法
（1）选取可比实例（见下表）实例代号 坐落位置 用 途 建筑面积 成交单价 交易日期 交易类型 竣工时间 建筑结构 层 数 装修档次 设 施 临街状况 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市场转让 2003年 混合 三层 中档 中档无暖 临街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市场转让 2003年 混合 二层 中档 中档无暖 临街
c
滨江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市场转让 2004年 混合 二层 中档
中档无暖 临街
使用年限 35 30 35 容积率 5 4.8 4.6（2）确定修正系数 ①交易情况 经评估调查，未发现交易实例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故无需修正。
②交易日期修正
根据调查，2003年以来，赣州商品房价格平均每月上涨1%，得出： 交易实例a交易时间修正系数=110/100=1.1 交易实例b交易时间修正系数=111/100=1.11 交易实例c交易时间修正系数=112/100=1.12
③区域因素修正
假设待估对象区域分值为100，a的分值为96，b的为94，c为105，则： 交易实例a区域修正系数=100/96=1.04 交易实例b区域修正系数=100/94=1.06 交易实例c区域修正系数=100/105=0.952
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例，但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面有不同于可比实例，故需作较大修正，则（假定折现率为8%）
交易实例a，c的年限修正系数=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因为bc的容积率和待估对象的容积率不相同，假设容积率增加0.1，则房价增加2%，则：
交易实例b的容积率修正系数= 104/100=1.04
交易实例c的容积率修正系数=108/100=1.08
计算交易实例个别因素修正系数：
交易实例a的个别因素修正系数=0.9659*1.0=0.9659 交易实例b的个别因素修正系数=1.0*1.1=1.1
交易实例c的个别因素修正系数=0.9659*1.08=1.043
（3）计算比准价格（见下表）项目
交易价格 1.交易日期 区域因素 个别因素 比准价格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 评估单价=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 评估总值=1755.043*125=219380.38元
（七）估价结果确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定：赣州市丽江花园（建筑面积5326平方米，占地面积8953平方米)，在估价时点2005年6月30日每套的市场价评估总值为219380.38元，人民币大写：贰拾壹万玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面积1755.043元。
房地产估价报告书篇三
房地产估价理论与实务
姓
名：胡倩学
号：年
级：班
级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟
——课程结业作业 091002010015 2009级
房地产估价报告
估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估
估价委托人：贵州师范大学
估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司
估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）
估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估价报告编号：世纪房估［2012］第80号
目 录
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估价师声明………………………………………………………5
三、估价的假设和限制条件…………………………………………7
四、估价结果报告……………………………………………………9
五、估价技术报告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
贵州师范大学：
本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。
在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／m2。
贵阳市世纪房地产估价公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注册房地产估价师声明
对本报告我们特作如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名： 估价的假设和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让；
（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；
（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变；
（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识；
（5）不考虑特殊卖家的附加条件。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；
（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；
4、本报告使用的限制条件
（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；
（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；
（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
5、其他说明
（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告
一、估价委托人：贵州师范大学
二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2011］号
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估价对象
估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，四、估价目的
为委托方转让估价对象提供市场参考价值。
五、估价时点 2012年5月15日
六、价值定义
房地产转让价值，即为公开市场价值。
七、估价依据
本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、国家标准gb/t50291——1999《房地产估价规范》；
4、本公司掌握的房地产市场信息资料；
5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；
6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。
八、估价原则
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原则 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。
4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》（gb/t50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。
市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。
收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果
注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／m2。
十一、估价人员
注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）
十二、估价作业日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估价报告应用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 价 技 术 报 告
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构
（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层
（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修
二、估价对象描述与分析
位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估价对象权益描述与分析
完全产权房地产。
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。
假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
四、估价测算过程
（一）假设开发法
估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为v，估算如下：
1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元
2、专业费用=15031200*6%=901872元
3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、销售费=v*3%
5、以上4项之和=16411064.16+0.03v
6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、销售税费=v*5.53%
8、开发利润=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置单价=1539.1元／m2
（二）收益法
图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。
解：该图书馆的收益价值计算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置单价=1538.62元／m2
附 件
1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）
2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）
3、委托人身份证（复印件）
4、失地查勘相片（原件）
房地产估价报告书篇四
中 关 村:房地产估价报告
日期：2011-09-09附件下载
北京经济技术开发区 65 号街区永昌南路 2 号房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制
药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
委 托 方:北京华素制药股份有限公司
估 价 机 构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
估 价 人 员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖
估价作业日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估价报告编号:京杜鸣估 g 字[2011]
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
目 录
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
价
师
声
明........................................................................................3 估价的假
设
和
限
制
条件...........................................................................4 估
价
结
果
报
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
价
机构......................................................................................6 三、估
价
对象......................................................................................6 四、估
价
目的....................................................................................10 五、估
价
时点....................................................................................11 六、价
值
定义....................................................................................11 七、估
价
原则....................................................................................11 八、估
价
依据....................................................................................11 九、估
价
方法....................................................................................12 十、估
价
结果....................................................................................13 十一、估
价
人员...............................................................................13 十二、估
价
作
业期...........................................................................14
十三、估价报告应用的有效期.......................................................14
十四、变现能力分析.......................................................................14
十五、有关说明与建议...................................................................15 估
价
技
术
报
告...............................................................................16
一、个
别
因
素
分析...........................................................................16
二、区
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
场
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
价
方
法
选用...........................................................................25
六、估
价
测
算
过程...........................................................................25 七、估
价
结果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
致 委 托 方 函
北京华素制药股份有限公司: 受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北
京华素制药股份有限公司工业房地产(以下简称估价对象)的抵押价
值进行了估价。
估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司
工业房地产,即建筑面积 18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩
余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70平方米工业用途出让国有土地 使用权。
估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估
价对象房地产抵押价值。
估价时点:2011 年 7 月 28 日。
估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及
北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人
民共和国国家标准 gb/t50291—1999《房地产估价规范》;建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有
关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值
因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的
37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的估价结果:
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关
人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限
公司北京石景山支行,权利价值为人民币 7120 万元整,设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估
价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押
登记已注销为假设前提。
截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆
万元整)。具体见表: 估价结果一览表
土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值
总建筑 土地使
平均地平均楼面平均楼
抵押物名称 面积 用权面 总价 总价
面单价 单价(元/ 面单价(㎡)积(㎡)(万元)(万元)(万元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山区良
总价 乡金光北街 1 号
北京华素制药股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工业
房地产
估价报告应用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估价报告的份数:共 4 份
杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
法定代表人签字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估 价 师 声 明
我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估
价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(gb/t50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估
价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业
帮助。
报告编制人员 资格及证号 签名盖章
刘晓娣 中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120040062 于 红 中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120050057 武秒珍
杨丽颖
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估价的假设和限制条件
1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用
途持续有效使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。
3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了 解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存
在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前
提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能
存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育
费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动
保险为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。
7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内
部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含
可移动的家具等生活物品的价值。
8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可
进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在 2011 年 7 月 28 日的公开市场价值减
去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格:(1)交易双方是自愿地进行交易的;(2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;(4)交易双方掌握必要的市场信息;
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告(5)交易双方有较充裕的时间进行交易;(6)不存在特殊买者的附加出价。
10、一旦发生抵押人不能履行债务,抵押权人须将抵押物拍卖清
房地产估价报告书篇五
房地产评估报告范例
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分
一、估价物概况
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路xx号的房地产，房屋所有权属于xxx，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字xxxxx号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路xx号(xx号与xx交叉口)，该房屋南临xxx、北临xx商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。
3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估 人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以a、b、c、d四个交易为可比案例。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/平方米)
a平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
b胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
c人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
d新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3.估价计算
(1)交易情况修正
可比实例a、c、d的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例b为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例a、c、d的交易价格指数为100，b的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
实例a、c、d的交易日期均为2000年，实例b的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则a、c、d交易日期修正指数为100，由于实例b发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例a位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例b位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例c位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例d位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例a为105、b为106、c为97、d为89.5。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例a实例b实例c实例d
地段0.***0
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.***5
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
<4>个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，a、b、c、d都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出a、b、c、d的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例a实例b实例c实例d
建筑结构0.***0
装饰装修0.210095959595
使用性质0.***0
临街状态0.21001201109085
面积形状0.1100***0
小计11001***
<5>比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
a3250100/100100/100100/105100/1182623
b3100100/95100/98100/106100/1152731
c2900100/100100/100100/97100/1102718
d2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
估价对象价格=2682×78.9=211609
<二>收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
v=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：v为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1)按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2)房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3)修缮费按房屋现值的3%。
(4)年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5)保险费为房屋现值的3‰。
(6)管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1)房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5)保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6)总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6.确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=xγ1+yγ2
其中x为土地价格在房地产价格中的比重，y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7.计算房地产价格
选用计算公式
a
v=— × [ 1 — ———— ]
r
(1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
119
v=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29%
(1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247
